ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0597-033/2014 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 900/7 s příslušenstvím a pozemkem Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Kolín, k.ú. Kolín Adresa nemovitosti: Tisovecká 900, 280 02 Kolín Vlastník jednotky: Aleš Sivák, Tisovecká 900, 280 02 Kolín Vlastník pozemku: Aleš Sivák, Tisovecká 900, 280 02 Kolín OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 1, Soudní exekutor JUDr. Ivo Luhan Adresa objednatele: Karlovo nám. 17, 120 00 Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: JUDr. Karel Mošna Hluboká 314/48, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 e-mail: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění hodnoty nemovitostí v exekučním řízení č.j. 099 EX 2478/11-73 OBVYKLÁ CENA 900 000 Kč Datum místního šetření: 14.11.2013 Stav ke dni : 14.11.2013 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 40 stran Počet vyhotovení: 2 V Plzni, dne 4.2.2014 JUDr. Karel Mošna
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovit cenu obvyklou jednotky č. 900/7 - byt, umístěné v budově Kolín II, č.p. 900, 901 - bytový dům, na pozemcích parc.č. St. 5250 a St. 5251, spoluvlastnického podílu o velikosti 676/28088 z celku společných částí budovy Kolín II, č.p. 900, 901 - byt. dům, na parcele St. 5250 a St. 5251, a spoluvlastnického podílu o velikosti 676/28088 k pozemku parc.č. St. 5251 o výměře 286 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, vše v katastrálním území Kolín, obec Kolín, část obce Kolín II, okres Kolín. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 2478/11-73 ze dne 11.10.2013, výpis z katastru nemovitostí LV č. 8964 ze dne 24.6.2013, výpis z katastru nemovitostí LV č. 6663 ze dne 24.6.2013, výpis z katastru nemovitostí LV č. 6956 ze dne 11.10.2013, výpis z katastru nemovitostí LV č. 6664 ze dne 24.6.2013, smlouvu o převodu vlastnictví jednotky ze dne 27.3.1996 a snímek z katastrální mapy ze dne 24.6.2013. Dne 14.11.2013 bylo za účasti zástupce exekutora a povinného provedeno ohledání budovy a byla pořízena fotodokumentace. Místopis Oceňovaná jednotka se nachází v jižní části zastavěného území města Kolín v sídlištní zástavbě převážně starších panelových bytových domů na Štítarském předměstí, necelé 2 km jihozápadně od centra města, v Tisovecké ulici. Jedná se o okrajovou avšak velmi dobře dopravně dosažitelnou lokalitu s bohatou občanskou vybaveností a vzrostlou zelení v místě. Město Kolín je okresní město Středočeského kraje s kompletní vybaveností a soustavou úřadů, ležící cca 60 km východně od Hlavního města Prahy, na křižovatce komunikace I. třídy č.12 vedoucí z Prahy přes Český Brod do Kolína, a komunikace I. třídy č. 38 vedoucí z Nymburka do Čáslavi, s přímou návazností na dálnici D11 - exit 39, výborným vlakovým spojením (uzlové nádraží ČD na tratích Praha - Pardubice, Praha - Brno a Kolín - Mladá Boleslav) i autobusovým spojením, veřejná doprava ve městě je zajišťována autobusy MHD. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sídlištní zástavba Celkový popis Jedná se o samostatně stojící panelový bytový dům o dvou sekcích sestávající z jednoho podzemního podlaží a osmi nadzemních podlaží. V 1.PP se nacházejí sklepy k bytům a společné prostory, v nadzemních podlažích se nacházejí byty. Základy domu jsou betonové, obvodové stěny panelové s vnější tepelnou izolací, stropy s rovným podhledem, střecha plochá s krytinou ze svařovaných pásů, klempířské konstrukce úplné z pozink.plechu, okna plastová, vstupní dveře do domu plastové prosklené, vnitřní schodiště betonové jednoramenné, před oběma vchody do budovy se nachází předložené betonové schodiště. Objekt je zásoben vodou z veřejného vodovodu, je odkanalizován do veřejné kanalizace, je napojen na veřejnou elektrickou síť a veřejný plynovod. Dle sdělení povinného a typu domu byl objekt postaven v letech 1970-1975, kolem roku 2005 bylo - 2 -
provedeno zateplení dvou protilehlých obvodových stěn domu, zateplení bočních stěn bylo ponecháno původní s plastovým krytím. Dle sdělení povinného byla na domě dále provedena výměna střešní krytiny, výměna stoupacího potrubí a výměna výtahů a ke dni ocenění je dům v poměrně dobrém stavebně technickém stavu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na jednotce vázne zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské a exekuce dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena, byt je užíván jeho vlastníkem - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Kolín II byt v panelovém bytovém domě se zateplením Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena 67,60 m 2 3. NP byt 3+1 895 227 Kč 13 243 Kč/m 2 Popis oceňované nemovitosti Oceňovaná bytová jednotka o velikosti 3+1 o celkové podlahové ploše 67,6 m 2 se nachází ve 3.NP bytového domu vlevo od schodiště a sestává ze tří pokojů (10,50 m 2, 12,20 m 2 a 20,50 m 2 ), kuchyně (8,50 m 2 ), předsíně (11,40 m 2 ), koupelny (2,60 m 2 ), WC (0,90 m 2 ) a komory (1,00 m 2 ), k bytu dále náleží právo výlučného užívání sklepní kóje (1,50 m 2 ) umístěné v 1. PP, právo výlučného užívání lodžie (6,70 m 2 ) přímo přístupné z bytu, spoluvlastnický podíl na společných částech budovy, a dále spoluvlastnický podíl na jednom ze dvou pozemků, na kterých je budova postavena, podíl na druhém stavebním pozemku k oceňovanému bytu nenáleží. Vstupní dveře od bytu jsou dřevěné, ostatní dveře v bytě původní náplňové, okna dřevěná zdvojená, podlahy v kuchyni a obytných místnostech PVC, v ostatních místnostech keramická dlažba. Bytové jádro je původní umakartové bez obkladů, v bytě jsou běžné zařizovací předměty jako je vana a umyvadlo s příslušnými výtokovými armaturami, WC mísa se splachovacím zařízením, kuchyňská linka, sporák a vestavěná skříň. Vytápění bytu a ohřev TUV jsou dálkové. Okna bytu jsou orientována na sever, východ a západ s částečným výhledem. Byt je užíván cca od roku 1975 a ke dni ocenění se jedná o zachovalý byt v původním stavu. - 4 -
Srovnatelné jednotky Název: Byt 3+1 ul. Rimavské Soboty Lokalita: Kolín II Podlaží: 5. NP Dispozice: byt 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 70,00 m 2 1 230 000 Kč 17 571 Kč/m 2 panelový dům se zateplením Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 0,90 K5 Vliv pozemku 0,95 K6 Vliv právních vztahů 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná poloha; Provedení a vybavení - umakartové jádro; Celkový stav - lepší stav bytu; Vliv pozemku - pozemky ve vlastnictví; Název: Byt 3+1 Masarykova ul. Lokalita: Kolín II Podlaží: 2. NP Dispozice: byt 3+1 Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m 2 13 521 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 72,00 m 2 1 145 000 Kč 15 903 Kč/m 2 panelový dům se zateplením Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 0,90 K4 Celkový stav 1,00 K5 Vliv pozemku 0,95 K6 Vliv právních vztahů 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná poloha; Provedení a vybavení - zděné jádro; Celkový stav - srovnatelný stav; Vliv pozemku - pozemky ve vlastnictví; Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m 2 12 237-5 -
Název: Byt 3+1 Masarykova ul. Lokalita: Kolín II Podlaží: 4. NP Dispozice: byt 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 65,00 m 2 1 180 000 Kč 18 154 Kč/m 2 panelový dům se zateplením Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 0,90 K5 Vliv pozemku 0,95 K6 Vliv právních vztahů 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - umakartové jádro; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - pozemky ve vlastnictví; Popis porovnatelných jednotek: Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m 2 13 970 Byt 3+1 ul. Rimavské Soboty Zrekonstruovaný byt 3+1, užitné plochy 70 m2 v ulici Rimavské Soboty v Kolíně. Byt se nachází v 5. patře panelového domu. V kuchyni je nová kuchyňská linka, sporák s plynovou deskou a horkovzdušnou troubou, digestoř, myčka. Podlahová krytina: koberec, dlažba, lino imitace plovoucí podlahy, vestavěná skříň, komora v bytě, sítě proti komárům, plastová okna, rolety, koupelna s vanou, WC odděleno. Dobré parkování před domem. K bytu náleží sklepní koje 2x2m. V okolí veškerá občanská vybavenost škola, školka, supermarket. Dům prošel kompletní rekonstrukcí. Byt 3+1 Masarykova ul. Prostorný byt 3+1 s lodžií v 1. NP o rozloze 69m2 ul.masarykova 845, Kolín V. Pokoje - ložnice jsou neprůchozí, obývací pokoj je průchozí do kuchyně s jídelnou. Velká vstupní předsíň, jádro zděné, WC samostatné, koupelna - ze sprchovým koutem samostatně, komora v bytě, další komora samostatná ve sklepě. Byt prošel celkovou rekonstrukcí, plastová okna. Dům prošel také rekonstrukcí a je zateplený. V domě je kabelová televize - UPC. Příjemné bydlení s veškerou občanskou vybaveností, v pěší dostupnosti, nákupní centrum, MŠ, ZŠ, plavecký areál, zastávka MHD 40m od domu. Byt 3+1 Masarykova ul. Byt 3+1 v osobním vlastnictví ve 4. NP z 8. NP s podlahovou plochou 65 m2 v žádané lokalitě (sídliště). Byt je situován na J/Z stranu (prosvětlené místnosti) v Masarykově ulici ve velmi pěkném prostředí. Jedná se o čistý a udržovaný dům s výtahem. Celková revitalizace proběhla v r. 2009 (zateplení, fasáda, střecha, plastová okna, stoupačky a nový výtah). Součástí bytové jednotky je kuchyňská linka s kombinovaným sporákem a digestoří. Podlahová krytina: dlažba, korek a - 6 -
koberce. Toaleta s koupelnou jsou oddělené v původním stavu (možnost rozšířit koupelnu při rekonstrukci). Výhody nemovitosti: udržovaný byt, nové odpady, dobře rozmístěné pokoje, okolí plné zeleně, dostupnost MHD. Součástí bytu je také sklep. V okolí kompletní občanská vybavenost: základní škola, školka (u domu), hřiště, obchody, nemocnice. Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 12 237 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 13 243 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 13 970 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 13 243 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 67,60 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 895 227 Kč - 7 -
- 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 Usnesení Soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 2478/11-2 73 ze dne 11.10.2013 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 8964 ze dne 24.6.2013 6 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 6663 ze dne 24.6.2013 6 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 6956 ze dne 11.10.2013 6 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 6664 ze dne 24.6.2013 9 Smlouva o převodu vlastnictví jednotky ze dne 27.3.1996 9 Snímek katastrální mapy ze dne 24.6.2013 1-9 -
Fotodokumentace - 10 -