Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1306/166/2012/5 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný, č.p. 1916 Adresa nemovitosti: Nebeského 1916, 276 01 Mělník Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Mělník, k.ú. Mělník, kód ČSÚ: 692 816, LV: 2167 Ostatní stavby: Garáž Pozemky: 5100 Vlastník stavby: Pavla Plzáková, Nebeského 1916, 276 01 Mělník, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Pavla Plzáková, Nebeského 1916, 276 01 Mělník, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 21.11.2012 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800 900 490 e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462 telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 700 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 26.11.2012 Datum zpracování : 26.11.2012 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 4 České Lípě, dne 26.11.2012 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1930 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 4+1 0 / 1 304 500 107 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 1 700 000 Kč Výnosová hodnota Věcná hodnota 1 210 000 Kč Obvyklá cena 1 700 000 Kč - z toho hodnota pozemku 270 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 2 200 000 Kč - z toho hlavní budova 2 070 000 Kč - ostatní objekty 130 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena nemovitosti byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v obci a okolí. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 2167-2 -
Charakteristika obce Poloha nemovitosti Kopie katastrální mapy Mělník je okresní město s rozvinutou infrastrukturou. Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Mělník u zpevněné komunikace v Nebeského ulici na severním okraji města. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek v celkové výši 1.917.100,- Kč a budoucích pohledávek do výše 1.917.100,- Kč ve prospěch České spořitelny a.s. Praha. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky v celkové výši 630.000,- Kč a budoucích pohledávek do výše 630.000,- Kč ve prospěch České spořitelny a.s. Praha. Zástavní práva nejsou zohledněna v ceně, protože dražbou zaniknou. Evidence v KN Kolna a přístřešek nezanesené do katastrální mapy. Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o zděný rodinný dům s polovalbovou střechou, dům byl postaven cca v roce 1930. Dům je připojen na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod a elektrickou distribuční síť. Druh stavby - účel využití Rodinný dům Dispoziční řešení 4+1 Popis tech. stavu stavby Objekt je v původním stavu. Základy jsou betonové, svislé konstrukce jsou zděné, vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem, schodiště je dřevěné, střecha polovalbová s částečně taškovou krytinou a částečně s plechovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, vytápění ústřední s plynovým kotlem, který však v současnosti chybí. Okna jsou plastová částečně dřevěná špaletová. Omítky jsou vápenné, fasáda je břizolitová, v koupelně je vana, sprcha, umyvadlo, samostatné WC. TUV elektrický boiler. Vybavení kuchyně - linka i sporák - chybí. Příslušenství stavby garáž zakreslená v KM a dále kolna a přístřešek nezakreslené v katastrální mapě. Patrně černé stavby a proto nebyly do ocenění zahrnuty. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné 3. Stropy s rovným podhledem 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech plechová 5. Krytiny střech tašková 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody dřevěné 11. Dveře hladké 12. Vrata 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní chybí - 3 -
23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadlo, vana, sprcha 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 5100 o velikosti 304m 2 je evidovaný v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: V současné době se v obci pohybuje cena stavebních pozemků mezi 800-1500,- Kč/m 2. Obvyklá cena byla v tomto konkrétním případě s ohledem na polohu stanovena 900,- Kč. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 5100 304 900 273 600 Hodnota pozemků celkem 273 600 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor Spodní stavba (6,35*1,77+1,9*4,67+0,66*1,67)/0,7*2,00 = 60,61 m 3 Vrchní stavba 8,60*4,60*4,40+8,60*5,52*2,95+5,35*3,75*2,30 = 360,25 m 3 Zastřešení 8,60*4,60*1,9/2+8,60*5,52*1,45/2+5,35*3,75*0,70/ = 79,02 m 3 2 Obestavěný prostor - celkem: = 499,88 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 107 Obestavěný prostor [m 3 ] 499,88 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 150 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 074 521 0 Stáří roků 82 Další životnost roků 58 Opotřebení % 58,57 Věcná hodnota (VH) Kč 859 450 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Garáž Zděná garáž s pultovou 5100 67,00 m3 2 000 Kč/m3 134 000 Kč 40 % 80 400 Kč střechou Věcná hodnota ostatních staveb celkem 80 400 Kč - 4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Mělník, Kokořínská 736,00 1 853 3 500 000 4 755 0,673 3 201 RD, sedlová střecha, 1.PP, 1.NP a podkroví, 2x 3+1, stáří cca 40 let, 2x garáž, dobrý technický stav, pozemek 1853m 2. Mělník, Mladoboleslavská 310,00 586 1 590 000 5 129 0,739 3 793 RD řadový koncový, zděný, sedlová střecha, 2+1, 1.NP, před rekonstrukcí, pozemek 586m 2. Mělník, Chloumecká 487,00 1 332 2 100 000 4 312 0,748 3 225 Zděný samostatně stojící rodinný dům se sedlovou taškovou střechou, 1.NP dobrý stav po částečné rekonstrukci - střecha, vodoinstalace, kanalizace, elektroinstalace, pozemek 1332m 2, Průměrná cena 3 407 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 499,88 m 3 Porovnávací hodnota 1 702 881 Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -