ZNALECKÝ POSUDEK č. 4631 15/2016 o ceně obvyklé nemovitostí pozemků p.č. 80 a p.č. 81 kú Oleksovice, obec Oleksovice, okr. Znojmo Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Vít Novozámský Exekutorský úřad Brno-město Bratislavská 73 602 00 Brno 056 EX 1018/12 ocenění nemovitosti ve věci exekuce Podle stavu ke dni 6.1.2016 posudek vypracoval: Ing. Jaromír Novotný Svatopluka Čecha 13 669 02 Znojmo Posudek obsahuje včetně titulního listu 6 stran textu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Znojmě 26.1.2016
2 NÁLEZ 1. Znalecký úkol 1) stanovit obvyklou ( tržní ) cenu nemovitostí a jejich příslušenství 2) stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemek Adresa nemovitosti: 671 62 Oleksovice Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Oleksovice Katastrální území: Oleksovice Počet obyvatel: 691 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6.1.2016 bez přítomnosti povinného 4. Podklady pro vypracování posudku 4.1 Výpis z KN LV č. 194 kú Těšetice u Znojma z 24.11.2015, 4.2 Kopie katastrální mapy ze dne 24.11.2015 4.3 Exekuční příkaz Čj. 56 EX 1018/12-13 ze dne 5.4.2012 4.4 Usnesení vydané JUDr. Vítem Novozámským, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město ze dne 24.11.2015 č.j. : 56 EX 1018/12-72 4.5 Zákon 151/1997 Sb. a vyhl.č. 345/2015 Sb. 4.6 Údaje a informace zjištěné při místním šetření dne 6.1.2016, vlastní databáze, údaje z real. kanceláří 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti Juráček František, č.p. 58, 671 62 Oleksovice 6. Celkový popis nemovitostí Předmětem ocenění jsou pozemky p.č. 80 orná půda o výměře 1 674 m2 a p.č. 81 ostatní plocha o výměře 505 m2 kú Oleksovice, obec Oleksovice situovaná ve východní části okresu Znojmo. Městys Oleksovice ležící cca 20 km severovýchodně od Znojma je velikostně střední obcí s počtem obyvatel okolo 690, s průměrnou občanskou vybaveností, se všemi sítěmi a dobrou dopravní obslužností. Vlastní pozemky jsou situované za Úřadem městyse v severní okrajové části mimo zastavěné území v lokalitě určené územním plánem k zastavění rod. domy. Jsou přístupné po nezpevněné cestě, nemají možnost napojení na žádné sítě. Lokalita je vedena jako záplavové území II.
Pozemek p.č. 80 Je vedený dle KN a užívaný jako orná půda. Je lichoběžníkového tvaru svažitý k severovýchodu, je bez trvalých porostů. Pozemek p.č. 81 Navazuje na pozemek p.č. 80 na jeho severní straně. Je vedený dle KN jako ostatní plocha a jako takový je užíván. Je lichoběžníkového tvaru, téměř rovinatý, je bez trvalých porostů. 3 7. Obsah posudku a) Obecná cena a 1 ) Porovnávací metoda a 2 ) Stanovení ceny obvyklé b) Cena práv Přílohy : výpis z KN LV č. 194-1 list katastrální mapa 1 list POSUDEK Pro stanovení obecné ceny je použita srovnávací metoda, při níž bylo pro porovnání vzato s ohledem na dostupnost informací několik víceméně obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Uvedené údaje byly získány z kupních smluv, od real. kanceláří a z vlastních informací. a 1 ) Porovnávací metoda Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. Jedná se o porovnání oceňované nemovitosti se stejnými nebo obdobnými srovnatelnými nemovitostmi na trhu a cenami sjednanými při jejich prodejích na základě různých hledisek jako velikosti, umístění s projevy okolí, charakteru, využitelnosti atd. Toto porovnání vychází z důležitých podkladů jako je vlastní průzkum trhu nemovitostí vlastní databáze, informace z odborného a denního tisku, realitních kanceláří, sledování aukcí a dražeb apod. Závěrem šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitosti. K posuzování nemovitostí jsou použita jednotlivá kritéria jako poloha nemovitosti, její dostupnost, možnost napojení na sítě, vybavenost, velikost pozemku, pramen ceny atd. Při rovnosti porovnatelné a oceňované nemovitosti je hodnota dílčího koef. rovna hodnotě 1,00. Jeli oceňovaná nemovitost lepší, hodnota dílčího koef. je nad 1,00, v opačném případě pod hodnotou 1,00. Celkový koeficient KC upravující jednotkovou cenu je potom součinem jednotlivých dílčích koeficientů. Na základě zkušeností, je možno hodnotu koeficientu KC i odhadnout. Protože pozemky jsou téměř totožné poloha, účel užití atd., budou porovnávány obecně jako jeden pozemek s následným stanovením obvyklé ceny v rekapitulaci pro každý pozemek samostatně.
4 Oceňovaná nemovitost Pozemek p.č. 80 kú Oleksovice Plocha pozemku : 1 674 m2 Pozemek p.č. 81 kú Oleksovice Plocha pozemku : 505 m2 Porovnatelné nemovitosti 1. Pozemek p.č. 703/4 kú Oleksovice V roce 2013 byl prodán v téže obci pozemek ostatní plocha p.č. 703/4 o celkové výměře 601 m2 za 316,- Kč/m2. Pozemek se nachází v severozápadní okrajové zastavěné části obce. Tvoří řadovou parcelu. Je obdélníkového tvaru, rovinatý, je určen k zastavění. Přístupný je po zpevněné komunikaci, má možnost napojení na veškeré sítě. Poloha je lepší, přístupný je z nezpevněné silnice, má možnost napojení na veškeré sítě. Pro vysokou kupní cenu, kdy se jednalo o vliv zvláštní obliby kupující pochází z dané lokality, vzhledem k přístupu, dostupnost sítí a pod. stanovuji porovnáním koef. KC = 0,33. Plocha pozemku : 601 m2 Cena kupní: 316,- Kč/m2 2. Pozemek p.č. 9728 kú Oleksovice V roce 2015 byl prodán v téže obci pozemek zastavěná plocha a nádvoří p.č. 9728 o celkové výměře 117 m2 za 200,- Kč/m2. Pozemek je zastavěný rodinným domem č.p. 164 a malým hospod. objektem, je nepravidelného tvaru, téměř rovinatý, nachází se v jihovýchodní okrajové zastavěné části obce. Přístupný je po zpevněné komunikaci, má možnost napojení na veškeré sítě. Poloha je lepší, přístupný je z nezpevněné silnice, má možnost napojení na veškeré sítě. Pro vysokou kupní cenu, kdy se jednalo o vliv zvláštní obliby kupující pochází z dané lokality, vzhledem k přístupu, dostupnost sítí a pod. stanovuji porovnáním koef. KC = 0,51. Plocha pozemku : 117 m2 Cena kupní: 200,- Kč/m2
5 3. Nabídka - pozemek kú Mackovice TANOR realitní společnost Fügnerova 470/46, 61300 Brno - Černá Pole nabízí k prodeji rovinatý pozemek 2297 m2 v obci Mackovice za 399 678 Kč určený pro výstavbu RD. Pozemek se nachází v okrajové části obce. K pozemku vede asfaltová cesta, šíře pozemku je 18 m, délka 115 m. Na hranici pozemku jsou veškeré IS ( voda, odpady, elektřina a plyn) Srovnatelný pozemek je určen k zastavění stavbou rod. domu, poloha je lepší, je rovinatý, přístupný je ze zpevněné silnice, má možnost napojení na veškeré sítě, ty jsou u hranice pozemku. Vzhledem k inzerci, vybavenosti a horší poloze stanovuji koef. KC = 0,55 Plocha pozemku : 2297 m2 Cena kupní: 174,- Kč/m2 Tab. 1 Zjištění ceny porovnáním nemovitosti jako celku č. Lokalita kú Plocha m2 Cena požadovaná, resp. zaplacená K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 KC Cena po redukci Oceň. objekt Olekso - vice Kč/m2 velikost poloha doprav ní dostup nost vyba veno st možno st zasta vění úvah a zpra cova tele 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 pramen ceny Kč 1 Olekso - vice 601 316 1,00 1,10 1,10 1,25 1,00 2,00 1,00 0,33 104 2 Oleksovice 117 200 1,00 1,10 1,10 1,25 1,00 1,30 1,00 0,51 102 3 Mackovice 2297 174 1,00 1,10 1,10 1,20 1,00 1,00 0,80 0,55 96 Celkem průměr 101
6 2.2 Stanovení ceny v čase a místě obvyklé Pozemky se nacházejí za zastavěnou částí městyse Oleksovice v lokalitě určené k zastavění rod. domy. I když v obci jsou veškeré sítě, v daném prostoru se žádné nenachází. Přístup k pozemkům je po nezpevněné cestě. Negativní stránkou dané lokality je situování v záplavovém území. Pro stanovení ceny obvyklé s ohledem na menší obchodovatelnost byly použity prodeje popř. nabídky prodejů obdobných pozemků i v sousedních obcích. Na základě porovnání s ohledem na výše uvedené skutečnosti odhaduji prodejní cenu pozemků na... 100,- Kč/m2 b) Cena práv, závad a nájemních práv Na základě poskytnutých podkladů, místního šetření, ale i jiných informací není znalci známo, že by na daných nemovitostech vázly závady typu věcného břemene či nájemní práva. Cena závad...... 0,00 Kč Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Obvyklá cena Pozemek p.č. 80 : 1 674 * 100 = 167 400,00 Kč Pozemek p.č. 81 : 505 * 100 = 50 500,00 Kč b) Cena práv, závad a nájemních práv celkem....... - 0,00 Kč Cena nemovitostí celkem 217 900,00 Kč Pro účely dražby stanovuji obvyklou cenu nemovitostí pozemků p.č. 80 a p.č. 81 kú Oleksovice, obec Oleksovice, okr. Znojmo na... 217 900,00 Kč slovy: dvěstěsedmnáctisícdevětset Kč Ve Znojmě, 26.1.2016 Ing. Jaromír Novotný Svatopluka Čecha 13 669 02 Znojmo D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 10. 1. 1990, č. j. Spr. 17/90 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4631-15/2016 znaleckého deníku