Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: info@posudkyodhady.cz www.posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 2220 65/13 - o obvyklé ceně nemovitostí tj. pozemků parcela č. 1898/3 ostatní plocha, parcela č. 1898/4 ostatní plocha, parcela č. 1900/1 ostatní plocha, parcela č. 1900/2 ostatní plocha, parcela č. 1902/4 ostatní plocha, parcela č. 1902/5 ostatní plocha a parcela č. 1902/7 ostatní plocha zapsaných na LV 561 pro katastrální území a obec Votice vč. příslušenství a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 30.4.2013 Zohlednění stavu ke dni : 30.4.2013 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 30.4.2013 Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Českých Budějovicích dne 10.5.2013 Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank, soudní exekutor Tovární 197, 381 01 Český Krumlov č.j. 125 EX 747/11-40 Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou dražbu v exekutorském řízení Ing. Michal Sirový, znalec bytem Jírovcova 19, 370 01 České Budějovice Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Tento znalecký posudek obsahuje 22 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se v jednom vyhotovení. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka písemná Exekutorský úřad Český Krumlov soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Tovární 197, 381 01 Český Krumlov ze dne 21.3.2013, č.j. 125 EX 747/11-40 s předáním podkladů poštou převzal dne 25.4.2013. 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 31.7.2012, List vlastnictví 561 A : Vlastník : 1. Ratajová Milena, Zapova 1346, 256 01 Benešov B : Nemovitosti : - parcela č. 1898/3 ostatní plocha, využití jako manipulační plocha, výměra 2264 m 2 - parcela č. 1898/4 ostatní plocha, využití jako manipulační plocha, výměra 370 m 2 - parcela č. 1900/1 ostatní plocha, využití jako neplodná půda, výměra 202 m 2 - parcela č. 1900/2 ostatní plocha, využití jako neplodná půda, výměra 410 m 2 - parcela č. 1902/4 ostatní plocha, využití jako jiná plocha, výměra 51 m 2 - parcela č. 1902/5 ostatní plocha, využití jako jiná plocha, výměra 32 m 2 - parcela č. 1902/7 ostatní plocha, využití jako jiná plocha, výměra 5 m 2 vše v k.ú. Votice a obci Votice - viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy - poloha oceňovaných pozemků byla znalcem ověřena na internetovém katastru nemovitostí dne 1.5.2013 1.1.4 Místní šetření - proběhlo dne 30.4.2013 na místě samém za účasti znalce 1.1.5 Územní plán sídelního útvaru obce Votice schválený Městským zastupitelstvem obce Votice 1.1.6 Konzultace - na Městském úřadě ve Voticích, kde byl znalci předložen platný územní plán obce Votice a následně zasláno mailem vyjádření stavebního úřadu s popisem možné zastavěnosti oceňovaných pozemků 1.1.7 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření 1.1.8 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými pozemky v uvedené lokalitě. 1.1.9 Internet zjištění stávajících nabídek pozemků na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Literatura Teorie oceňování nemovitostí V. přepracované vydání vydané Akademickým nakladatelstvím CERM s.r.o. Brno v roce 2001 1.1.11 Vyhláška MF č. 412/2008 Sb. ze dne 18.11.2008 o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků v platném znění 1.1.12 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované pozemky parcela č. 1898/3 ostatní plocha, parcela č. 1898/4 ostatní plocha, parcela č. 1900/1 ostatní plocha, parcela č. 1900/2 ostatní plocha,
3 parcela č. 1902/4 ostatní plocha, parcela č. 1902/5 ostatní plocha a parcela č. 1902/7 ostatní plocha leží v katastrálním území a v obci Votice jihozápadně od centra obce mimo souvisle zastavěnou část obce v místní části Amerika mezi silnicí E 55 a zahrádkářskou kolonií. Pozemky nejsou zastavěny žádnou stavbou, tvoří neudržovanou rokli s množstvím náletové neudržované zeleně resp. prostor před zaplocenou zahrádkářskou kolonií. Příjezd k pozemkům je možný po zpevněné místní komunikaci. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, vybavení s tím, že stav je znalcem zohledněn ke dni provedení místního šetření tj. 30.4.2013. Nemovitosti nebyly ke dni ocenění pravděpodobně pronajaty a znalci nebyly objednatelem sděleny žádné jiné závady či jiná práva váznoucí na oceňovaných nemovitostech. Omezení vlastnického práva je uvedeno v katastru nemovitostí a nemá vliv na obvyklou cenu. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). 1.3 Stavby a územní plán : Na oceňovaných pozemcích parcela č. 1898/3 ostatní plocha, parcela č. 1898/4 ostatní plocha, parcela č. 1900/1 ostatní plocha, parcela č. 1900/2 ostatní plocha, parcela č. 1902/4 ostatní plocha, parcela č. 1902/5 ostatní plocha a parcela č. 1902/7 ostatní plocha se žádné stavby nenacházejí. Dle platného územního plánu obce Votice leží pozemky parcela č. 1900/1 ostatní plocha, parcela č. 1900/2 ostatní plocha, parcela č. 1902/4 ostatní plocha, parcela č. 1902/5 ostatní plocha a parcela č. 1902/7 ostatní plocha v ploše s funkčním využitím pro zahrádkářskou kolonii s možností výstavby zahrádkářské chaty. 2. POSUDEK Výčet oceňovaných staveb, pozemků : 2.1 Administrativní cena 2.1.1 Jiné pozemky ( 32 ) 2.1.1.1 Parcela č. 1898/3 ostatní plocha ( 32 odst. 4 ) 2.1.1.2 Parcela č. 1898/4 ostatní plocha ( 32 odst. 4 ) 2.1.1.3 Parcela č. 1900/1 ostatní plocha ( 32 odst. 1 ) 2.1.1.4 Parcela č. 1900/2 ostatní plocha ( 32 odst. 1 ) 2.1.1.5 Parcela č. 1902/4 ostatní plocha ( 32 odst. 1 ) 2.1.1.6 Parcela č. 1902/5 ostatní plocha ( 32 odst. 1 ) 2.1.1.7 Parcela č. 1902/7 ostatní plocha ( 32 odst. 1 ) 2.2 Obvyklá cena 2.2.1 Metodika výpočtu 2.2.2 Rozbor ceny srovnávaných pozemků 2.2.3 Ocenění obvyklou cenou 2.3 Rekapitulace 2.3.1 Administrativní cena pozemků 2.3.2 Obvyklá cena pozemků
4 2.1 Administrativní cena Pozemky jsou oceněny administrativní cenou tj. cenou zjištěnou dle vyhlášky MF č.3/2008 Sb. ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ). 2.1.1 Jiné pozemky ( 32 ) 2.1.1.1 Parcela č. 1898/3 ostatní plocha ( 32 odst. 4 ) 2.1.1.1.1 Popis Oceňovaný pozemek parcela č. 1898/3 ostatní plocha leží v katastrálním území a v obci Votice jihozápadně od centra obce mimo souvisle zastavěnou část obce v místní části Amerika mezi silnicí E 55 a zahrádkářskou kolonií. Pozemek není zastavěn žádnou stavbou, tvoří neudržovanou rokli s množstvím náletové neudržované zeleně. Příjezd k pozemku je možný po zpevněné místní komunikaci. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie. Parcela je zvlněná, západní okraj parcely tvoří místní potok. V katastru nemovitostí je zapsána v druhu ostatní plocha s využitím jako manipulační plocha, což je v evidentním rozporu se skutečným využitím. Dle stávajícího územního plánu obce Votice není parcela určena k zastavění. Pozemek neleží v žádném ochranném pásmu, je mimo zátopovou oblast a je zatížen běžným hlukem, prachem a exhalacemi převážně od okolní dopravy. Obec Votice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. 2.1.1.1.2 Výměry pro ocenění Parcela č. 1898/3 ostatní plocha o výměře 2264 m 2. 2.1.1.1.3 Zařazení pozemku pro ocenění Pozemek není uveden v 32 odst. 1,2,3 a není prokazatelně stavebním, zemědělským, lesním ani pozemkem vodní plochy, proto se ocenění provede dle 32 odst. 4 vyhl.. 2.1.1.1.4 Ocenění Základní cena stavebního pozemku je v obci Votice / obec se 4596 obyvatel / dle 28 odstavce l) písm. k ) činí : ZC = Cp x 1,00 Cp = 35 + ( a 1000 ) x 0,007414 kde a je počet obyvatel v obci viz výše : Cp = 35 + ( 4596 1000 ) x 0,007414 = 61,66 Kč/m 2 V případě, že hodnota "a" je menší než 1000, je dosazena konstanta 1000 ZC = Cp x 1,00 = 61,66 Kč/m 2 x 1,00 = 61,66 Kč/m 2 Přirážky a srážky dle přílohy 21 : - neuplatněny Parcela číslo č. 1898/3 Druh parcely dle katastru ostatní plocha
Využití parcely dle skutečnosti Využití parcely dle UP obce Votice 5 volná neudržovaná plocha hospodářsky problematicky využitelná plocha nezastavitelná v nezastavěném území Výměra parcely m 2 2264 Základní cena ZC Kč/ m 2 61,66 Koeficient dle odst. 4 b - x 0,06 Koeficient prodejnosti Kp dle 39 - x 1,00 Základní cena po 1. úpravě Kč/ m 2 3,70 Podmínka min ceny dle odst. 5 ZCU Kč/ m 2 10,00 Cena pozemku parcela č. 1898/3 ke dni odhadu Kč 22 640,00 2.1.1.2 Parcela č. 1898/4 ostatní plocha ( 32 odst. 4 ) 2.1.1.2.1 Popis Oceňovaný pozemek parcela č. 1898/4 ostatní plocha leží v katastrálním území a v obci Votice jihozápadně od centra obce mimo souvisle zastavěnou část obce v místní části Amerika mezi silnicí E 55 a zahrádkářskou kolonií. Pozemek není zastavěn žádnou stavbou, tvoří neudržovanou rokli s množstvím náletové neudržované zeleně. Příjezd k pozemku je možný po zpevněné místní komunikaci. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie. Parcela je zvlněná, východní okraj parcely tvoří místní komunikace. V katastru nemovitostí je zapsána v druhu ostatní plocha s využitím jako manipulační plocha, což je v evidentním rozporu se skutečným využitím. Dle stávajícího územního plánu obce Votice není parcela určena k zastavění. Pozemek neleží v žádném ochranném pásmu, je mimo zátopovou oblast a je zatížen běžným hlukem, prachem a exhalacemi převážně od okolní dopravy. Obec Votice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. 2.1.1.1.2 Výměry pro ocenění Parcela č. 1898/4 ostatní plocha o výměře 370 m 2. 2.1.1.1.3 Zařazení pozemku pro ocenění Pozemek není uveden v 32 odst. 1,2,3 a není prokazatelně stavebním, zemědělským, lesním ani pozemkem vodní plochy, proto se ocenění provede dle 32 odst. 4 vyhl.. 2.1.1.1.4 Ocenění Základní cena stavebního pozemku je v obci Votice / obec se 4596 obyvatel / dle 28 odstavce l) písm. k ) činí : ZC = Cp x 1,00 Cp = 35 + ( a 1000 ) x 0,007414 kde a je počet obyvatel v obci viz výše : Cp = 35 + ( 4596 1000 ) x 0,007414 = 61,66 Kč/m 2 V případě, že hodnota "a" je menší než 1000, je dosazena konstanta 1000 ZC = Cp x 1,00 = 61,66 Kč/m 2 x 1,00 = 61,66 Kč/m 2 Přirážky a srážky dle přílohy 21 : - neuplatněny
6 Parcela číslo č. 1898/4 Druh parcely dle katastru Využití parcely dle skutečnosti Využití parcely dle UP obce Votice ostatní plocha volná neudržovaná plocha hospodářsky problematicky využitelná plocha nezastavitelná v nezastavěném území Výměra parcely m 2 370 Základní cena ZC Kč/ m 2 61,66 Koeficient dle odst. 4 b - x 0,06 Koeficient prodejnosti Kp dle 39 - x 1,00 Základní cena po 1. úpravě Kč/ m 2 3,70 Podmínka min ceny dle odst. 5 ZCU Kč/ m 2 10,00 Cena pozemku parcela č. 1898/4 ke dni odhadu Kč 3 700,00 2.1.1.3 Parcela č. 1900/1 ostatní plocha ( 32 odst. 1 ) 2.1.1.3.1 Popis Oceňovaný pozemek parcela č. 1900/1 ostatní plocha leží v katastrálním území a v obci Votice jihozápadně od centra obce mimo souvisle zastavěnou část obce v místní části Amerika na západním okraji místní zahrádkářské kolonie. Pozemek není zastavěn žádnou stavbou, tvoří volnou zatravněnou plochu u místních zahrádek. Příjezd k pozemku je možný po zpevněné místní komunikaci. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie. Parcela je svažitá západní orientace. V katastru nemovitostí je zapsána v druhu ostatní plocha s využitím jako neplodná půda, což je částečně v souladu se skutečným využitím. Dle stávajícího územního plánu obce Votice leží parcela v ploše s funkčním využitím pro zahrádkářské kolonie s možností výstavby zahrádkářské chaty. Pozemek neleží v žádném ochranném pásmu, je mimo zátopovou oblast a je zatížen běžným hlukem, prachem a exhalacemi převážně od okolní dopravy. Obec Votice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. 2.1.1.3.2 Výměry pro ocenění Parcela č. 1900/1 ostatní plocha o výměře 202 m 2. 2.1.1.3.3 Zařazení pozemku pro ocenění Ocenění se provede dle 32 odst. 1 vyhlášky pozemek zahrnutý do platného územního plánu jako pozemek určený k zastavění, se ocení podle dle 28 odst. 1,2 tj. upraví se podle přílohy č.21 tabulky č.1 a č.2 se zdůvodněním a koeficienty Ki dle přílohy č.38 a Kp z přílohy č.39 a násobí se koeficientem 0,3. Tato cena činí nejméně 20,- Kč/m2. 2.1.1.3.4 Ocenění Základní cena stavebního pozemku je v obci Votice / obec se 4596 obyvatel / dle 28 odstavce l) písm. k ) činí : ZC = Cp x 1,00 Cp = 35 + ( a 1000 ) x 0,007414 kde a je počet obyvatel v obci viz výše :
7 Cp = 35 + ( 4596 1000 ) x 0,007414 = 61,66 Kč/m 2 V případě, že hodnota "a" je menší než 1000, je dosazena konstanta 1000 ZC = Cp x 1,00 = 61,66 Kč/m 2 x 1,00 = 61,66 Kč/m 2 Přirážky a srážky dle přílohy 21 : - v místě není možnost napojení na veřejný vodovod ( pol. 2.2 ) - 5 % - v místě není možnost napojení na veřejnou kanalizaci ( pol. 2.3 ) - 7 % Parcela číslo č. 1900/1 Druh parcely Skutečné užití parcely ostatní plocha volná zatravněná plocha Užití parcely dle UP pro zastavění zahrádkářskou chatou Výměra m 2 202 Základní cena ZC Kč/m 2 61,66 Srážky - viz výše % - 0 Základní cena po 1.úpravě ZC 1 Kč/m 2 61,66 Srážky - viz výše % - 12 Základní cena po 2.úpravě ZC 2 Kč/m 2 54,26 Koeficient prodejnosti Kp sloupec č. 12 1,655 Koeficient přepočtu cen Ki SKP 46.21.11.3 2,146 Základní cena po 3.úpravě ZC 3 Kč/ m 2 192,71 Pozemek určen UP k zastavění 32 odst. 1 koeficient x 0,30 Základní cena upravená ZCU Kč/ m 2 57,81 Administrativní cena pozemku parcela č. 1900/1 ke dni odhadu Kč 11 677,62 2.1.1.4 Parcela č. 1900/2 ostatní plocha ( 32 odst. 1 ) 2.1.1.4.1 Popis Oceňovaný pozemek parcela č. 1900/2 ostatní plocha leží v katastrálním území a v obci Votice jihozápadně od centra obce mimo souvisle zastavěnou část obce v místní části Amerika na západním okraji místní zahrádkářské kolonie. Pozemek není zastavěn žádnou stavbou, tvoří volnou zatravněnou plochu u místních zahrádek. Příjezd k pozemku je možný po zpevněné místní komunikaci. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie. Parcela je svažitá západní orientace. V katastru nemovitostí je zapsána v druhu ostatní plocha s využitím jako neplodná půda, což je částečně v souladu se skutečným využitím. Dle stávajícího územního plánu obce Votice leží parcela v ploše s funkčním využitím pro zahrádkářské kolonie s možností výstavby zahrádkářské chaty. Pozemek neleží v žádném ochranném pásmu, je mimo zátopovou oblast a je zatížen běžným hlukem, prachem a exhalacemi převážně od okolní dopravy. Obec Votice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. 2.1.1.4.2 Výměry pro ocenění Parcela č. 1900/2 ostatní plocha o výměře 410 m 2.
8 2.1.1.4.3 Zařazení pozemku pro ocenění Ocenění se provede dle 32 odst. 1 vyhlášky pozemek zahrnutý do platného územního plánu jako pozemek určený k zastavění, se ocení podle dle 28 odst. 1,2 tj. upraví se podle přílohy č.21 tabulky č.1 a č.2 se zdůvodněním a koeficienty Ki dle přílohy č.38 a Kp z přílohy č.39 a násobí se koeficientem 0,3. Tato cena činí nejméně 20,- Kč/m2. 2.1.1.4.4 Ocenění Základní cena stavebního pozemku je v obci Votice / obec se 4596 obyvatel / dle 28 odstavce l) písm. k ) činí : ZC = Cp x 1,00 Cp = 35 + ( a 1000 ) x 0,007414 kde a je počet obyvatel v obci viz výše : Cp = 35 + ( 4596 1000 ) x 0,007414 = 61,66 Kč/m 2 V případě, že hodnota "a" je menší než 1000, je dosazena konstanta 1000 ZC = Cp x 1,00 = 61,66 Kč/m 2 x 1,00 = 61,66 Kč/m 2 Přirážky a srážky dle přílohy 21 : - v místě není možnost napojení na veřejný vodovod ( pol. 2.2 ) - 5 % - v místě není možnost napojení na veřejnou kanalizaci ( pol. 2.3 ) - 7 % Parcela číslo č. 1900/2 Druh parcely Skutečné užití parcely ostatní plocha volná zatravněná plocha Užití parcely dle UP pro zastavění zahrádkářskou chatou Výměra m 2 410 Základní cena ZC Kč/m 2 61,66 Srážky - viz výše % - 0 Základní cena po 1.úpravě ZC 1 Kč/m 2 61,66 Srážky - viz výše % - 12 Základní cena po 2.úpravě ZC 2 Kč/m 2 54,26 Koeficient prodejnosti Kp sloupec č. 12 1,655 Koeficient přepočtu cen Ki SKP 46.21.11.3 2,146 Základní cena po 3.úpravě ZC 3 Kč/ m 2 192,71 Pozemek určen UP k zastavění 32 odst. 1 koeficient x 0,30 Základní cena upravená ZCU Kč/ m 2 57,81 Administrativní cena pozemku parcela č. 1900/2 ke dni odhadu Kč 23 702,10 2.1.1.5 Parcela č. 1902/4 ostatní plocha ( 32 odst. 1 ) 2.1.1.5.1 Popis Oceňovaný pozemek parcela č. 1902/4 ostatní plocha leží v katastrálním území a v obci Votice jihozápadně od centra obce mimo souvisle zastavěnou část obce v místní části Amerika na západním okraji místní zahrádkářské kolonie. Pozemek není zastavěn žádnou stavbou, tvoří volnou zatravněnou plochu u místních zahrádek. Příjezd k pozemku je možný po zpevněné místní komunikaci. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie.
9 Parcela je svažitá západní orientace. V katastru nemovitostí je zapsána v druhu ostatní plocha s využitím jako neplodná půda, což je částečně v souladu se skutečným využitím. Dle stávajícího územního plánu obce Votice leží parcela v ploše s funkčním využitím pro zahrádkářské kolonie s možností výstavby zahrádkářské chaty. Pozemek neleží v žádném ochranném pásmu, je mimo zátopovou oblast a je zatížen běžným hlukem, prachem a exhalacemi převážně od okolní dopravy. Obec Votice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. 2.1.1.5.2 Výměry pro ocenění Parcela č. 1902/4 ostatní plocha o výměře 51 m 2. 2.1.1.5.3 Zařazení pozemku pro ocenění Ocenění se provede dle 32 odst. 1 vyhlášky pozemek zahrnutý do platného územního plánu jako pozemek určený k zastavění, se ocení podle dle 28 odst. 1,2 tj. upraví se podle přílohy č.21 tabulky č.1 a č.2 se zdůvodněním a koeficienty Ki dle přílohy č.38 a Kp z přílohy č.39 a násobí se koeficientem 0,3. Tato cena činí nejméně 20,- Kč/m2. 2.1.1.5.4 Ocenění Základní cena stavebního pozemku je v obci Votice / obec se 4596 obyvatel / dle 28 odstavce l) písm. k ) činí : ZC = Cp x 1,00 Cp = 35 + ( a 1000 ) x 0,007414 kde a je počet obyvatel v obci viz výše : Cp = 35 + ( 4596 1000 ) x 0,007414 = 61,66 Kč/m 2 V případě, že hodnota "a" je menší než 1000, je dosazena konstanta 1000 ZC = Cp x 1,00 = 61,66 Kč/m 2 x 1,00 = 61,66 Kč/m 2 Přirážky a srážky dle přílohy 21 : - v místě není možnost napojení na veřejný vodovod ( pol. 2.2 ) - 5 % - v místě není možnost napojení na veřejnou kanalizaci ( pol. 2.3 ) - 7 % Parcela číslo č. 1902/4 Druh parcely Skutečné užití parcely ostatní plocha volná zatravněná plocha Užití parcely dle UP pro zastavění zahrádkářskou chatou Výměra m 2 51 Základní cena ZC Kč/m 2 61,66 Srážky - viz výše % - 0 Základní cena po 1.úpravě ZC 1 Kč/m 2 61,66 Srážky - viz výše % - 12 Základní cena po 2.úpravě ZC 2 Kč/m 2 54,26 Koeficient prodejnosti Kp sloupec č. 12 1,655 Koeficient přepočtu cen Ki SKP 46.21.11.3 2,146 Základní cena po 3.úpravě ZC 3 Kč/ m 2 192,71 Pozemek určen UP k zastavění 32 odst. 1 koeficient x 0,30
10 Základní cena upravená ZCU Kč/ m 2 57,81 Administrativní cena pozemku parcela č. 1902/4 ke dni odhadu Kč 2 948,31 2.1.1.6 Parcela č. 1902/5 ostatní plocha ( 32 odst. 1 ) 2.1.1.6.1 Popis Oceňovaný pozemek parcela č. 1902/5 ostatní plocha leží v katastrálním území a v obci Votice jihozápadně od centra obce mimo souvisle zastavěnou část obce v místní části Amerika na západním okraji místní zahrádkářské kolonie. Pozemek není zastavěn žádnou stavbou, tvoří volnou zatravněnou plochu u místních zahrádek. Příjezd k pozemku je možný po zpevněné místní komunikaci. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie. Parcela je svažitá západní orientace. V katastru nemovitostí je zapsána v druhu ostatní plocha s využitím jako neplodná půda, což je částečně v souladu se skutečným využitím. Dle stávajícího územního plánu obce Votice leží parcela v ploše s funkčním využitím pro zahrádkářské kolonie s možností výstavby zahrádkářské chaty. Pozemek neleží v žádném ochranném pásmu, je mimo zátopovou oblast a je zatížen běžným hlukem, prachem a exhalacemi převážně od okolní dopravy. Obec Votice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. 2.1.1.6.2 Výměry pro ocenění Parcela č. 1902/5 ostatní plocha o výměře 32 m 2. 2.1.1.6.3 Zařazení pozemku pro ocenění Ocenění se provede dle 32 odst. 1 vyhlášky pozemek zahrnutý do platného územního plánu jako pozemek určený k zastavění, se ocení podle dle 28 odst. 1,2 tj. upraví se podle přílohy č.21 tabulky č.1 a č.2 se zdůvodněním a koeficienty Ki dle přílohy č.38 a Kp z přílohy č.39 a násobí se koeficientem 0,3. Tato cena činí nejméně 20,- Kč/m2. 2.1.1.6.4 Ocenění Základní cena stavebního pozemku je v obci Votice / obec se 4596 obyvatel / dle 28 odstavce l) písm. k ) činí : ZC = Cp x 1,00 Cp = 35 + ( a 1000 ) x 0,007414 kde a je počet obyvatel v obci viz výše : Cp = 35 + ( 4596 1000 ) x 0,007414 = 61,66 Kč/m 2 V případě, že hodnota "a" je menší než 1000, je dosazena konstanta 1000 ZC = Cp x 1,00 = 61,66 Kč/m 2 x 1,00 = 61,66 Kč/m 2 Přirážky a srážky dle přílohy 21 : - v místě není možnost napojení na veřejný vodovod ( pol. 2.2 ) - 5 % - v místě není možnost napojení na veřejnou kanalizaci ( pol. 2.3 ) - 7 % Parcela číslo č. 1902/5 Druh parcely ostatní plocha Skutečné užití parcely volná zatravněná plocha
11 Užití parcely dle UP pro zastavění zahrádkářskou chatou Výměra m 2 32 Základní cena ZC Kč/m 2 61,66 Srážky - viz výše % - 0 Základní cena po 1.úpravě ZC 1 Kč/m 2 61,66 Srážky - viz výše % - 12 Základní cena po 2.úpravě ZC 2 Kč/m 2 54,26 Koeficient prodejnosti Kp sloupec č. 12 1,655 Koeficient přepočtu cen Ki SKP 46.21.11.3 2,146 Základní cena po 3.úpravě ZC 3 Kč/ m 2 192,71 Pozemek určen UP k zastavění 32 odst. 1 koeficient x 0,30 Základní cena upravená ZCU Kč/ m 2 57,81 Administrativní cena pozemku parcela č. 1902/5 ke dni odhadu Kč 1 849,92 2.1.1.7 Parcela č. 1902/7 ostatní plocha ( 32 odst. 1 ) 2.1.1.7.1 Popis Oceňovaný pozemek parcela č. 1902/7 ostatní plocha leží v katastrálním území a v obci Votice jihozápadně od centra obce mimo souvisle zastavěnou část obce v místní části Amerika na západním okraji místní zahrádkářské kolonie. Pozemek není zastavěn žádnou stavbou, tvoří volnou zatravněnou plochu u místních zahrádek. Příjezd k pozemku je možný po zpevněné místní komunikaci. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie. Parcela je svažitá západní orientace. V katastru nemovitostí je zapsána v druhu ostatní plocha s využitím jako neplodná půda, což je částečně v souladu se skutečným využitím. Dle stávajícího územního plánu obce Votice leží parcela v ploše s funkčním využitím pro zahrádkářské kolonie s možností výstavby zahrádkářské chaty. Pozemek neleží v žádném ochranném pásmu, je mimo zátopovou oblast a je zatížen běžným hlukem, prachem a exhalacemi převážně od okolní dopravy. Obec Votice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. 2.1.1.7.2 Výměry pro ocenění Parcela č. 1902/7 ostatní plocha o výměře 5 m 2. 2.1.1.7.3 Zařazení pozemku pro ocenění Ocenění se provede dle 32 odst. 1 vyhlášky pozemek zahrnutý do platného územního plánu jako pozemek určený k zastavění, se ocení podle dle 28 odst. 1,2 tj. upraví se podle přílohy č.21 tabulky č.1 a č.2 se zdůvodněním a koeficienty Ki dle přílohy č.38 a Kp z přílohy č.39 a násobí se koeficientem 0,3. Tato cena činí nejméně 20,- Kč/m2. 2.1.1.7.4 Ocenění Základní cena stavebního pozemku je v obci Votice / obec se 4596 obyvatel / dle 28 odstavce l) písm. k ) činí : ZC = Cp x 1,00
12 Cp = 35 + ( a 1000 ) x 0,007414 kde a je počet obyvatel v obci viz výše : Cp = 35 + ( 4596 1000 ) x 0,007414 = 61,66 Kč/m 2 V případě, že hodnota "a" je menší než 1000, je dosazena konstanta 1000 ZC = Cp x 1,00 = 61,66 Kč/m 2 x 1,00 = 61,66 Kč/m 2 Přirážky a srážky dle přílohy 21 : - v místě není možnost napojení na veřejný vodovod ( pol. 2.2 ) - 5 % - v místě není možnost napojení na veřejnou kanalizaci ( pol. 2.3 ) - 7 % Parcela číslo č. 1902/7 Druh parcely Skutečné užití parcely ostatní plocha volná zatravněná plocha Užití parcely dle UP pro zastavění zahrádkářskou chatou Výměra m 2 5 Základní cena ZC Kč/m 2 61,66 Srážky - viz výše % - 0 Základní cena po 1.úpravě ZC 1 Kč/m 2 61,66 Srážky - viz výše % - 12 Základní cena po 2.úpravě ZC 2 Kč/m 2 54,26 Koeficient prodejnosti Kp sloupec č. 12 1,655 Koeficient přepočtu cen Ki SKP 46.21.11.3 2,146 Základní cena po 3.úpravě ZC 3 Kč/ m 2 192,71 Pozemek určen UP k zastavění 32 odst. 1 koeficient x 0,30 Základní cena upravená ZCU Kč/ m 2 57,81 Administrativní cena pozemku parcela č. 1902/7 ke dni odhadu Kč 289,05 2.2 Obvyklá cena pozemků 2.2.1 Metodika výpočtu Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z vlastní databáze cen nemovitostí, z konzultace u místních realitních kanceláří / např. RE-MAX, realitní kancelář M+M reality /, z konzultace na Městském úřadě ve Voticích a z nabídky nemovitostí realitních kanceláří z internetových realitních serverů. Známé prodejní a nabídkové ceny stavebních a ostatních pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovanými pozemky. 2.2.2 Rozbor ceny srovnávaných pozemků Samostatné stavební pozemky srovnatelných výměr určených k výstavbě obdobných objektů pro individuální rekreaci, jsou v této části obce Votice z důvodu
13 menší nabídky prodávány v omezené míře, což znalci potvrdily i oslovené realitní kanceláře. Pozemky většinou jsou prodávány v souboru s vybudovanou stavbou zahrádkářské chaty např. pozemek o výměře 388 m2 je nabízen z rekreační chatou za cenu 259 000,- Kč. Ceny pozemků v této části obce jsou především odvislé od vlastní polohy pozemku a způsobu využití či možnosti zastavění pozemku. Z pohledu atraktivnosti lokality ( využitelnost pro bydlení, infrastruktura, občanská vybavenost apod. ) kde se oceňované pozemky nachází, jde o lokalitu s průměrným zájmem potenciálních kupců. 2.2.3 Ocenění obvyklou cenou Obec Votice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Pro úplnost lze konstatovat, že základní cena metru čtverečného stavebního pozemku v obci je dle 28 vyhl. MF č. 3/2008 Sb. v platném znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změnách některých zákonů ve znění novel 62,- Kč. Tato cena se upraví příslušnými koeficienty / koeficient prodejnosti a koeficient vlivu cen staveb /, dále dle tabulky přílohy č.21 vyhl. o další vlivy - přirážka za možnost napojení na plynovod 10 % a především přirážka za výhodnou polohu pozemku ve výši až do 125 %. Na druhou stranu, je-li pozemek zatížen negativními vlivy, lze provést snížení ceny systémem srážek. Oceňované pozemky mají omezenou možnost napojení na veřejné inženýrské sítě. Příjezd k pozemkům je možný po zpevněné místní komunikaci, z pohledu využitelnosti a atraktivnosti jsou pozemky situovány mimo zastavěnou část obce. Z hlediska výnosnosti na neatraktivním místě. Podstatnou nevýhodou pozemků je jejich tvar, u části pozemků jejich výměra a lokalizace jako pozemků na okraji zahrádkářské kolonie resp. v místě menší neudržované rokle u místního potoka. Z výše uvedeného je zřejmé, že část oceňovaných pozemků je určena pro využití jako pozemky zahrádkářské kolonie s možností výstavby objektu zahrádkářské chaty. Plnohodnotný stavební pozemek ( např. pro možnost výstavby rodinného domu ) v této lokalitě se dle vyjádření zástupců realitních kanceláří v regionu a dle odborného odhadu znalce může pohybovat v rozmezí 400,- Kč až 500,- Kč/m2. U pozemků, které lze zastavět pouze stavbou zahrádkářské chaty je cena pozemku adekvátně nižší a u pozemků, které nelze zastavět vůbec je cena výrazně nižší. Stanovení obvyklých cen obdobných pozemků, sice s možností výstavby, ale s omezením typu stavby je složité především s důvodu, že dostatečný počet prodejů s takto využívanými pozemky není uskutečňován. Lze konstatovat, že nabídka obdobných pozemků není dostatečná a na druhou stranu ani není o tyto pozemky výraznější zájem. Stejná situace je u pozemků, které nelze přímo zastavět a jejich využití je problematické a neefektivní. Na základě odborného odhadu a s přihlédnutím k faktům, které uvažovanou cenu pozemků objektivně ovlivňují lze konstatovat : - obvyklá cena pozemku parcela č. 1898/3 ostatní plocha je stanovena znalcem na základě výše uvedených skutečností ( nezastavitelný pozemek, hospodářsky problematicky využitelný, neudržovaný, množství bezcenného náletu ) činí : 10,- Kč/m 2 x 2264 m 2 = 22 640,- Kč - obvyklá cena pozemku parcela č. 1898/4 ostatní plocha je stanovena znalcem na základě výše uvedených skutečností ( nezastavitelný pozemek, hospodářsky problematicky využitelný, neudržovaný, množství bezcenného náletu ) činí : 10,- Kč/m 2 x 370 m 2 = 3 700,- Kč
14 - obvyklá cena pozemku parcela č. 1900/1 ostatní plocha je stanovena znalcem na základě výše uvedených skutečností ( zastavitelný pozemek na okraji zahrádkářské kolonie, využitelný pro zahrádku, udržovaný, omezené možnosti napojení na inženýrské sítě, nevhodný tvar ) činí : 50,- Kč/m 2 x 202 m 2 = 10 100,- Kč - obvyklá cena pozemku parcela č. 1900/2 ostatní plocha je stanovena znalcem na základě výše uvedených skutečností ( zastavitelný pozemek na okraji zahrádkářské kolonie, využitelný pro zahrádku, udržovaný, omezené možnosti napojení na inženýrské sítě, nevhodný tvar ) činí : 50,- Kč/m 2 x 410 m 2 = 20 500,- Kč - obvyklá cena pozemku parcela č. 1902/4 ostatní plocha je stanovena znalcem na základě výše uvedených skutečností ( zastavitelný pozemek na okraji zahrádkářské kolonie, využitelný pro zahrádku, udržovaný, omezené možnosti napojení na inženýrské sítě, malá výměra ) činí : 50,- Kč/m 2 x 51 m 2 = 2 550,- Kč - obvyklá cena pozemku parcela č. 1902/5 ostatní plocha je stanovena znalcem na základě výše uvedených skutečností ( zastavitelný pozemek na okraji zahrádkářské kolonie, využitelný pro zahrádku, udržovaný, omezené možnosti napojení na inženýrské sítě, malá výměra ) činí : 50,- Kč/m 2 x 32 m 2 = 1 600,- Kč - obvyklá cena pozemku parcela č. 1902/5 ostatní plocha je stanovena znalcem na základě výše uvedených skutečností ( zastavitelný pozemek na okraji zahrádkářské kolonie, využitelný pro zahrádku, udržovaný, omezené možnosti napojení na inženýrské sítě, malá výměra ) činí : 50,- Kč/m 2 x 5 m 2 = 250,- Kč 2.3 Rekapitulace 2.3.1 Administrativní cena 2.1.1 Jiné pozemky ( 32 ) 2.1.1.1 Parcela č. 1898/3 ostatní plocha ( 32 odst. 4 ) 22 640,00 Kč 2.1.1.2 Parcela č. 1898/4 ostatní plocha ( 32 odst. 4 ) 3 700,00 Kč 2.1.1.3 Parcela č. 1900/1 ostatní plocha ( 32 odst. 1 ) 11 677,62 Kč 2.1.1.4 Parcela č. 1900/2 ostatní plocha ( 32 odst. 1 ) 23 702,10 Kč 2.1.1.5 Parcela č. 1902/4 ostatní plocha ( 32 odst. 1 ) 2 948,31 Kč 2.1.1.6 Parcela č. 1902/5 ostatní plocha ( 32 odst. 1 ) 1 849,92 Kč 2.1.1.7 Parcela č. 1902/7 ostatní plocha ( 32 odst. 1 ) 289,05 Kč Administrativní cena oceňovaných nemovitostí ke dni odhadu celkem 66 807,00 Kč Zaokrouhlení 3,00 Kč Administrativní cena výše oceňovaných nemovitostí ke dni odhadu celkem zaokrouhlená 66 810,- Kč
15 Administrativní cena oceňovaných nemovitostí tj. pozemků parcela č. 1898/3 ostatní plocha, parcela č. 1898/4 ostatní plocha, parcela č. 1900/1 ostatní plocha, parcela č. 1900/2 ostatní plocha, parcela č. 1902/4 ostatní plocha, parcela č. 1902/5 ostatní plocha a parcela č. 1902/7 ostatní plocha zapsaných na LV 561 pro katastrální území a obec Votice vč. příslušenství a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov zjištěná podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. činí ke dni odhadu 66 810,- Kč slovy : šedesátšesttisícosmsetdesetkorunčeských 2.3.2 Obvyklá cena : 2.2.3 Parcela č. 1898/3 ostatní plocha 22 640,00 Kč 2.2.3 Parcela č. 1898/4 ostatní plocha 3 700,00 Kč 2.2.3 Parcela č. 1900/1 ostatní plocha 10 100,00 Kč 2.2.3 Parcela č. 1900/2 ostatní plocha 20 500,00 Kč 2.2.3 Parcela č. 1902/4 ostatní plocha 2 550,00 Kč 2.2.3 Parcela č. 1902/5 ostatní plocha 1 600,00 Kč 2.2.3 Parcela č. 1902/7 ostatní plocha 250,00 Kč Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí ke dni odhadu celkem 61 340,- Kč Zaokrouhlení + 0,00 Kč Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí ke dni odhadu celkem zaokrouhlená 61 340,- Kč Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. pozemků parcela č. 1898/3 ostatní plocha, parcela č. 1898/4 ostatní plocha, parcela č. 1900/1 ostatní plocha, parcela č. 1900/2 ostatní plocha, parcela č. 1902/4 ostatní plocha, parcela č. 1902/5 ostatní plocha a parcela č. 1902/7 ostatní plocha zapsaných na LV 561 pro katastrální území a obec Votice vč. příslušenství a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov podle zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhl. č. 452/2003 Sb. a dle 22 zákona č. 219/2000 Sb. v platném znění činí ke dni odhadu 61 340,- Kč slovy : šedesátjedentisíctřistačtyřicetkorunčeských 2.3.3 Závady či jiná práva : Závady či jiná práva, kromě omezení vlastnického práva uvedeného ve výpisu z KN, nebyly znalci povinným sděleny a dle zjištění znalce se nevyskytují.
16 v Českých Budějovicích dne 10.5.2013 Ing. Michal Sirový Příloha : 1x kopie výpisu z KN, LV 561 1x kopie katastrální mapy
17 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2220-65/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 65/13. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 10. května 2013 Ing. Michal Sirový
18 FOTODOKUMENTACE pohled na pozemky parcela č. 1898/3 a č. 1898/4 pohled na pozemky parcela č. 1900/1 a č. 1900/2