ZNALECKÝ POSUDEK č. 749/219/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 2033 na pozemku č. parc. 4457 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 4457, č. parc. 4458, k. ú. Tábor, obec Tábor, zapsáno na LV č. 5203 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Tábor. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4 Usnesení č. j. 132 EX 2108/10-9/Ku Podle stavu ke dni 26.9.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 11 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 29.9.2011
- 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Vožická 2033 390 01 Tábor Kraj: Jihočeský Okres: Tábor Obec: Tábor Katastrální území: Tábor Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 26.9.2011. Prohlídka a zaměření interiéru rodinného domu nebylo znalkyni umožněno prohlídka byla provedena pouze zvenku. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5203 ze dne 29.10.2010, k.ú. Tábor 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 26.9.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Tábor 3) Usnesení č. j. 132 EX 2108/10-9/Ku 4) Informace získané při místním šetření dne 26.9.2011 5) Informace získané na Stavebním úřadě Tábor dne 26.9.2011 Obsah posudku Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 2033 na pozemku č. parc. 4457 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 4457, č. parc. 4458, k. ú. Tábor, obec Tábor, zapsáno na LV č. 5203 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Tábor. Typ stavby Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený Vlastník staveb: Vlastník pozemků: Podíl 1/12: Hradilová Jana, Ortenovo náměstí 1148/24, Praha 7, 170 00 Praha 7 Podíl 3/12: Skala Josef, Evropská 676/152, Praha 6, 160 00 Praha 6 Podíl 2/6: Vondráková Marie, Sládkovičova 1268/5, Praha 4, 142 00 Praha 411 Podíl 2/6: Voves Pavel, Mírová 2556, Tábor, 390 02 Tábor 2 Podíl 1/12: Hradilová Jana, Ortenovo náměstí 1148/24, Praha 7, 170 00 Praha 7 Podíl 3/12: Skala Josef, Evropská 676/152, Praha 6, 160 00 Praha 6 Podíl 2/6: Vondráková Marie, Sládkovičova 1268/5, Praha 4, 142 00 Praha 411 Podíl 2/6: Voves Pavel, Mírová 2556, Tábor, 390 02 Tábor 2 Katastrální úřad: pro Jihočeský kraj LV č. 5203
- 3 - KP Tábor Katastrální úz.: Tábor Kraj: Jihočeský Obec: Tábor část obce: Tábor Ulice: Vožická počet obyvatel: 35 484 č.p. 2033 způsob ochrany: - na pozemku č. parc. 4457, výměra 237 m 2 druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří další pozemky: č. parc. 4458, výměra 267 m 2 druh pozemku: zahrada Všeobecný popis Oceňované nemovitosti jsou v Táboře. Tábor je okresní město ležící v jižních Čechách, asi 60 km severovýchodně od Českých Budějovic. Ve městě je úplná občanská vybavenost. Městem protéká řeka Lužnice. Střed města se nachází v blízkosti rybníka Jordán, který má plochu 50 ha. Poloha a okolí Stavba domu č.p. 2033 se nachází ve východní části města, v lokalitě se zástavbou starších rodinných domů, nedaleko vlakového nádraží Tábor. Východně od domu navazuje na obytnou zónu rozsáhlá průmyslová čtvrť. Na přilehlé komunikaci je místní provoz mírně rušivý vliv. Vzdálenost do centra města je asi 1,5 km. Rušivá a obtěžující Přilehlá komunikace, ulice Vožická mírně rušivý vliv. zařízení Dopravní Zastávka autobusů MHD cca 100 m, autobusové nádraží cca 500 m, vlakové nádraží prostředky a Tábor cca 400 m. dostupnost Přípojky Elektro, vodovod, kanalizace, plyn. inženýrských sítí Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry Základové poměry ohledání pouze zvenku. Druh zástavby Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený. Popis staveb budova č.p. 2033 Rok dokončení cca 1941 (dle dokumentace ve složce domu na Stavebním úřadě Tábor) přístavby, nástavby - modernizace/rekonstrukce nebyly zjištěny Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) zděná Počet podlaží podzemních 1 podsklepeno 100 % ZP nadzemních 2 + 0 2 NP + půdní prostor k bydlení neupravený Dům č.p. 2033 je zcela podsklepený, má 2 NP a půdní prostor k bydlení Popis neupravený. Svislé konstrukce jsou zděné. Strop nad PP je z železobetonových desek. Strop nad 1. a 2. NP je dřevěný, omítaný, s rovným podhledem. Střecha je sedlová s polovalbou na západní straně, krytina pálené tašky. Klempířské prvky jsou plechové s nátěrem. Okna jsou dřevěná klasická. Vstupní dveře jsou dřevěné, částečné prosklené. Vnitřní povrchy podlah nezjištěno. Vnitřní povrchy stěn nezjištěno. Fasáda - stříkaný břizolit. Vybavení a zařizovací předměty nezjištěno. Topení nezjištěno. Přípojky: elektro, vodovod, kanalizace, plyn.
- 4 - Rekonstrukce a modernizace Dispoziční řešení (dle stavební dokumentace ve složce domu č.p. 2033 na Stavebním úřadě Tábor): Dům má dvě bytové jednotky jednotka 2 + 1 v 1. NP, jednotka 2 + 1 v 2. NP. PP: schodiště, sklep 12,1 m 2, sklep 17,6 m 2, sklep 23,2 m 2, prádelna 18,7 m 2 1.NP: schodiště do sklepa a do 2. NP 11,5 m 2, předsíň 5,9 m 2, spíž, 1,2 m 2, komora 1,2 m 2, koupelna s WC 4,1 m 2, pokoj 19,2 m 2, pokoj 25,0 m 2, kuchyň 20,0 m 2 2.NP: schodiště na půdu a do 1. NP, předsíň 5,9 m 2, spíž, 1,2 m 2, komora 1,2 m 2, koupelna s WC 4,1 m 2, pokoj 19,2 m 2, pokoj 25,0 m 2, kuchyň 20,0 m 2 Celkem UP: 236 m 2 Stav je průměrný, při ohledání zvenku je prováděna pouze základní údržba. Popis Vedlejší stavby a příslušenství V jižní části pozemku č. parc. 4457 je umístěna zděná garáž, ZP 28 m 2. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha je pultová, vrata jsou dřevěná, dvojkřídlá, s nátěrem. Fasáda hladká omítka. Při ohledání zvenku v dobrém stavu, prováděna údržba. Pozemky Pozemek č. parc. St. 4457 je částečně zastavěn stavbou rodinného domu a zděné garáže, zbytek tvoří zpevněný dvůr. Pozemek č. parc. St. 4458 je udržovaná zahrada se vzrostlými stromy. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, mají dohromady nepravidelný, tvar, protáhlý ve směru sever jih, je rovinný. Přístup je ze severní strany po zpevněné komunikaci s chodníkem. Vnější zařízení Drátěné pletivo v kovových rámech, ocelové sloupky, Oplocení s betonovou podezdívkou. Vrata jsou kovová s dřevěnými plotovkami. V dobrém stavu. Zpevněné plochy betonová zámková dlažba Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod ano Kanalizace ano Plynovod ano Telefon nezjištěno Přístup po zpevněné komunikaci ano Stav budov, udržování, rekonstrukce Technický stav staveb Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Zahrnuta v obvyklé ceně Stav zápisu KNí a skutečnosti Dle ohledání zvenku bez podstatné rekonstrukce. Stav je průměrný, při ohledání zvenku je prováděna základní údržba. Lokalita s dobrou dostupností občanské vybavenosti. Mírně rušivý vliv přilehlé komunikace. Vhodná k trvalému bydlení. Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. 1) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 5203 k.ú. Tábor 1) Nejsou zohledněny v ceně obvyklé. Nebyl zjištěn nesoulad evidence KN a skutečnosti.
- 5 - Vyhodnocení Záplavové území Jiná rizika Prověření přístupu k nemovitosti Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Nebyla zjištěna Z komunikace č. parc. 5755/1 (ostatní komunikace, vlastník Město Tábor). Bez rizika. CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St. 4457 237 1 500-355 500 zastavěná pl. a nádvoří St. 4458 267 1 500-400 500 zahrada I. CENA POZEMKU 756 000 STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] budovy stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav č.p. 2033 70 let 1080 4 500 100 4 860 000 60 1 944 000 vedlejší stavby: garáž cca 70 let 70 2 500 100 175 000 60 70 000 Reprodukční cena staveb 5 035 000 - - RD celková UP: 236,3 m 2 Z toho: PP 71,6 m 2 1. NP 88,1 m 2 2. NP 76,6 m 2 II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) 2 014 000 Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) 2 770 000 Kč -
- 6 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Tábor, ul. Komenského, RD, BJ 2 + 1 a 1 + 1 UP 175 m 2, pozemek 326 m 2 Nabídková cena: 3 000 000 Kč, 9/2011 Řadový RD z r. 1933, dva samostatné byty. Celý podsklepený. Vytápění elektrické přímotopy. Okna plastová. - menší dispozice a UP - menší pozemek stejná lokalita Porovnatelný RD č. 2: Tábor, ul. Poříční, RD, 2 x BJ 3 + 1 UP 295 m 2, pozemek 778 m 2 Nabídková cena: 2 995 000 Kč, 9/2011 Dva samostatné byty. Byt v 1. NP po celkové rekonstrukci, plastová okna. V 2. NP byt v původním stavu. Vytápění - tuhá paliva, plyn na hranici pozemku. Dílna, garáž. + větší pozemek + větší dispozice a UP stejná lokalita Porovnatelný RD č. 3: Tábor, ul. Sedláčkova, RD, BJ 2 + 1 a 4 + 1 UP 240 m 2, pozemek 350 m 2 Nabídková cena: 3 500 000 Kč, 9/2011 Dvě bytové jednotky, garáž, sklepy. Po částečné rekonstrukci. Plastová okna.vytápění ústřední - dva plynové kotle. + větší dispozice - menší pozemek stejná lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY 2 700 000 2 900 000 Kč
- 7 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Mírně rušivý vliv přilehlé komunikace, stavba domu je osazena na uliční čáře. Stavebnětechnický stav RD je průměrný, prováděna základní údržba. V domě jsou 2 bytové jednotky. Dobrá dostupnost občanské vybavenosti. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka interiéru nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání. OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 2033 na pozemku č. parc. 4457 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 4457, č. parc. 4458, k. ú. Tábor, obec Tábor, zapsáno na LV č. 5203 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Tábor. 2 700 000 2 900 000 Kč Podíl 1/12 Jana Hradilová 225 000 242 000 Kč V Mníšku pod Brdy, 29.9.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 749/219/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/219/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 26.9.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Tábor 2) Situace, fotodokumentace ze dne 26.9.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5203 ze dne 29.10.2010, k.ú. Tábor
- 8-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 26.9.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Tábor 2) Situace, fotodokumentace ze dne 26.9.2011
- 9 - Severovýchodní pohled Garáž severní pohled Přístupová komunikace ul. Vožická Plán 1. NP rodinného domu