ZNALECKÝ POSUDEK č. 518/200/2010 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 13, na pozemku č. parc. 1500 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 1500, č. parc. 1501, č. parc. 1607/1, k.ú. Proseč nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, zapsáno na LV č. 117 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Jablonec nad Nisou. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4 č. j. 132 EX 19411/09-15/Ku Podle stavu ke dni 20.7. 2010 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739147476, 318590686 e-mail: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 14 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 13.11.2010
Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Prosečská 13 466 01 Jablonec nad Nisou Kraj: Liberecký Okres: Jablonec nad Nisou Obec: Jablonec nad Nisou Katastrální území: Jablonec nad Nisou Počet obyvatel: 45 254 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 20.7.2010. Ohledání nemovitostí bylo provedeno pouze zvenku, znalkyni nebyla umožněna prohlídka interiéru nemovitostí. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 117 ze dne 29.62010, k.ú. Proseč nad Nisou, poskytnutý objednatelem 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 20.7.2010, Nahlížení do KN, k.ú. Proseč nad Nisou 3) Informace získané při místním šetření dne 20.7.2010 Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 13, na pozemku č. parc. 1500 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 1500, č. parc. 1501, č. parc. 1607/1, k.ú. Proseč nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, zapsáno na LV č. 117 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Jablonec nad Nisou. Typ stavby Vlastníci pozemků: Vlastníci staveb: Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený podíl 1/2: Balcer Josef, Prosečská 13, Proseč nad Nisou, 468 04 Jablonec nad Nisou 7 podíl 1/2: SJM Skal Václav a Skalová Lenka, Prosečská 13, Proseč nad Nisou, 468 04 Jablonec nad Nisou 7 podíl 1/2: Balcer Josef, Prosečská 13, Proseč nad Nisou, 468 04 Jablonec nad Nisou 7 podíl 1/2: SJM Skal Václav a Skalová Lenka, Prosečská 13, Proseč nad Nisou, 468 04 Jablonec nad Nisou 7 2
Katastrální úřad: pro Liberecký kraj, KP Jablonec nad Nisou LV č. 117 Katastrální úz.: Proseč nad Nisou Kraj: Liberecký Obec: Jablonec nad Nisou část obce: Proseč nad Nisou Ulice: Prosečská počet obyvatel: 45 254 č.p. 13 způsob ochrany: - na pozemku č. parc. 1500 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 334 m 2 č. parc. 1501 zahrada, výměra 806 m 2 další pozemky: č. parc. 1607/1 zahrada, výměra 471m 2 Všeobecný popis Poloha a okolí Oceňované nemovitosti jsou v obci Jablonec nad Nisou, v místní části Proseč nad Nisou. Proseč nad Nisou je stavebně oddělená místní část Jablonce nad Nisou, je situována podél komunikace č. 14 směrem na Liberec. V místní části Proseč nad Nisou je pouze základní občanská vybavenost. Kompletní vybavenost je v krajském městě Liberci dobře dostupném po silnici č. 14. Rodinný dům č.p. 13 je ve středu zastavěné části místní části Proseč nad Nisou. V okolí jsou rodinné domy původní zástavby. Za domem je velmi příkrý svah. Dům stojí u silnice č.14 a tramvajové trati jablonec n.n. a Liberec, které mají mírně rušivý vliv. Rušivá a obtěžující zařízení Dopravní prostředky a dostupnost Přípojky inženýrských sítí Silnice č. 14 a tramvajová trať působí mírně rušivým vlivem. Zastávka tramvají MD cca 200 m. Po silnice č. 14 je velmi dobře dostupný Jablonec n. N. i Liberec. Elektro, studna na pozemku, kanalizace žumpa. Základové poměry Při venkovním ohledání nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Pozemek č. parc. 1500 je částečně zastavěn rodinným domem č.p. 13 a zděnou kůlnou. Pozemek má nepravidelný tvar, převáženě leží v rovině, v severní části se zdvihá Povrchová úprava, tvar pozemku příkrý svah. Pozemek č.parc. 1501 má nepravidelný tvar, severní část je v jižním svahu. Pozemek č. parc. 1607/1 má nepravidelný tvar, jeho severozápadní část je svažitá. Druh zástavby Samostatně stojící rodinný dům. Popis stavby Rok a) dokončení cca r.1960 b) přístavby, nástavby nezjištěno c) modernizace/rekonstrukce nezjištěno Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) zděná Počet podlaží podzemních - nezjištěno nadzemních 1+1 1 NP + obytné podkroví 3
Počet bytových jednotek 1 nebytových jednotek 0 garážových stání - venkovní parkovací přístřešek 0 Popis Stavba rodinného domu pravděpodobně není podsklepená. Svislé konstrukce jsou zděné. Konstrukce stropů nezjištěna. Střecha je sedlová se střešními vikýři, krytina plechová s nátěrem. Okapové prvky jsou plechové s nátěrem. Okna jsou dřevěná, chybí venkovní okenní parapety. Vstupní dveře jsou dřevěné, materiál vnitřních dveří nezjištěn. Vnitřní povrchy nezjištěny. Povrchy podlah nezjištěny. Vybavení a zařizovací předměty nezjištěno. Fasáda - je hladká. Topení nezjištěno. TUV nezjištěno. Přípojky: elektro, na pozemku č. parc.1501 je studna. Ostatní nezjištěno. Dispoziční řešení: 1.NP: nezjištěno Podkroví: nezjištěno Rekonstrukce a modernizace Pozemky Dům je převážně v původním stavu, částečně udržovaný nátěr střešní kryziny, výměna některých oken. Pozemek č. parc. 1500 je zastavěn rodinným domem č.p 13 a stavbou zděné kolny, kolna je situována v severozápadním rohu pozemku. Pozemky č. parc. 1501 a č. parc. 1607/1 jsou užívány jako zahrada. V jihozápadním rohu pozemku č. parc. 1607/1 je dřevěný parkovací přístřešek, 1 parkovací místo pro osobní auto. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku. Pozemky jsou oploceny, jejich jižní část je rovinná, severní část je svažitá k jihu. Přístup je ze zpevněné komunikace, ulice Prosečská, z jižní strany. Oplocení drátěné s kovovými sloupky, bez podezdívky Zpevněné plochy - Napojení inž. sítí Elektro ano nezjištěno, Vodovod Vnější zařízení studna na pozemku Kanalizace na pozemku žumpa Plynovod ne Přístup po zpevněné komunikaci ano Vedlejší stavby a příslušenství Popis Zděná kolna je situována v severozápadním rohu pozemku č. parc. 1500, jednoduchá přízemní stavba, zděná, na západní straně na ni navazuje přístřešek s posezením Parkovací přístřešek je situován v jihozápadním rohu pozemku č. parc. 1607/1, dřevěná konstrukce, sedlová střecha s plechovou krytinou Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav stavby Podle venkovního ohledání je stavba v průměrném stavu, bez podstatné rekonstrukce, je prováděna základní údržba. 4
Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Zahrnuta v tržní ceně Stav zápisu katastru nemovitostí a skutečnosti Vyhodnocení Stav je průměrný. Lokalita v zastavěné části místní části s původní zástavbou rodinných domů s mírně rušivými vlivy místní komunikace a tramvajové trati. Nevýhodou je delší docházková vzdálenost do centra obce. Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a zjištěné skutečnosti. 1) Zástavní právo exekutorské zapsané v v části C LV č. 117, k.ú. Proseč nad Nisou 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 117, k.ú. Proseč nad Nisou 1), 2) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé Nebyl zjištěn nesoulad mezi zápisem na LV č. 117, k.ú. Proseč nad Nisou a skutečností zjištěnou při místním šetření. Záplavové území Jiná rizika Prověření přístupu k nemovitosti Podle registru Aquarius je stavba v ohrožení zaplavením, stupeň č. 3 - tj. vysoký stupeň ohrožení zaplavením a zatopením Nebyla zjištěna. Z komunikace č. parc. 14/1, k.ú. Proseč n.n. - silnice, vlastník Česká republika. Bez rizika. 5
CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku 1500 334 700-233 800 zastavěná pl. a nádvoří 1501 806 400-322 400 zahrada 1607/1 471 400-188 400 zahrada I. CENA POZEMKU 744 600 Kč STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav stavba RD cca 50 let 930 4 200 100 3 906 000 45 2 148 300 kolna, přístřešek 120 000 Reprodukční cena staveb 3 906 000 - - II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) 2 268 300 Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) 3 012 900 Kč - 6
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Rádlo u Jablonce nad Nisou, RD, ZP 180 m2 po rekonstrukci, jižní strana, 1/2 podsklepeno, všechny inž. sítě. Nabídková cena: 2 350 000 Kč Porovnatelný RD č. 2: Kokonín, RD, ZP 210 m2, UP 180 m2, pozemek 2520 m2 Garáž, částečně podsklepen, septik, pevná tel. linka, nové rozvody odpadu v plastu. Nabídková cena: 2 500 000 Kč Porovnatelný RD č. 3: Jablonec nad Nisou, RD, UP 180 m2, pozemek 1594 m2 Nové rozvody elektřiny, pozemek 1.594 m2 vl.studna (obecní na hranici pozemku), septik, lokální topení na TP + akumul.kamna, telefon, vhodné na trvalé bydlení i rekreaci Nabídková cena: 1 599 000 Kč VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY 2 200 000 Kč 7
URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé - RD je v původním stavu bez podstatné rekonstrukce - mírně rušivý vliv komunikace a železnice - větší výměra pozemků užívaných ve funkčním celku - dobrá dostupnost správního centra Liberce Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalci nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 13 na pozemku č. parc.1500 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 1500, č. parc. 1501, č. parc. 1607/1, k.ú. Proseč nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, zapsáno na LV č. 117 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Jablonec nad Nisou. 2 000 000 2 200 000Kč Spoluvlastnický podíl Jméno Cena obvyklá 1/2 Balcer Josef 1 000 000 1 100 00Kč V Mníšku pod Brdy, 13.11.2010 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739147476, 318590686 e-mail: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 518/200/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z200/2010. 8
Přílohy: 1) Situace, fotodokumentace ke dni 20.7.2010 2) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 117 ze dne 29.62010, k.ú. Proseč nad Nisou, poskytnutý objednatelem Situace, kopie katastrální mapy, fotodokumentace ke dni 20.7.2010 9
10