Znalecký posudek. 3659/2012 o cen obvyklé - lesního pozemku parcelní íslo 387, zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním ú adem pro St edo eský kraj, okres Benešov, obec Trhový Št pánov, katastrální území Dub jovice; ve vlastnictví Mikušové Kate iny. Objednatel posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad v Litom icích Novobranská 20 412 01 Litom ice Ú el posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 7182/12-24 prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášky. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 6.9.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Hole kova 657 150 00 Praha 5 Koší e MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 7 stran textu v etn titulního listu a 5 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 20.9.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV. 11, vedené Katastrálním úadem pro Stedoeský kraj, Katastrální pracovišt Benešov, kat. úz. Dubjovice, obec Trhový Štpánov. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: lesní pozemek 257 63 Trhový Štpánov Region: Stedoeský Okres: Benešov Katastrální území: Dubjovice 3. Prohlídka a zamení nemovitosti: Prohlídka a zamení nemovitosti bylo provedeno dne 6.9.2012 bez pítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 24.8.2012, LV 11, kat. úz. Dubjovice, Katastrální úad pro Stedoeský kraj, KP Benešov, vyhotoven dálkovým pístupem - kopie mapy katastrální ze dne 3.9.2012, mapový list. IX-21-15, mítko 1:2880, kat. úz. Dubjovice - exekuní píkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 7182/12-24 ze dne 20.3.2012 - usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 7182/12-78 ze dne 24.8.2012 - LHO s platností od 1.1.2011 do 31.12.2020 - fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. obana - informace z realitního trhu - skutenosti a výmry zjištné na míst samém 5. Vlastnické a evidenní údaje: Vlastnictví k oceovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenn vyznaeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví. 11, kat. úz. Dubjovice, obec Trhový Štpánov, okres Benešov, ze dne 24.8.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem pedmtu ocenní je: Mikušová Kateina, Kvílice 20, 273 75 Tebíz 2
oddíl B - nemovitosti: pozemek parc.. 387 - lesní pozemek o výme 611 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Rozhodnutí správce dan o zízení zástavního práva ( 72 zák..337/1992 Sb.) Finanní úad ve Vlašimi -8987/2012 022970200611 ze dne 15.02.2012. - Usnesení soudu o naízení exekuce OS Kladno, 57 EXE 258/2012-14 ze dne 08.03.2012.; uloženo na prac. Kladno - Exekuní píkaz k prodeji nemovitých vcí JUDr. Ondej Mareš, soudní exekutor, 124 EX- 7182/2012-24 (k 57 EXE 258/2012-14) ze dne 20.03.2012. - Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí 124 EX-7182/2012-24. Právní moc ke dni 13.06.2012. - Usnesení soudu o naízení exekuce.j. 51 EXE 579/2012-20 ze dne 17.05.2012.; uloženo na prac. Kladno - Exekuní píkaz k prodeji nemovitých vcí Suchánek Milan JUDr., soudní exekutor 085 EX- 6091/2012-16 (k 51 EXE 579/2012-20 ) ze dne 31.05.2012. - Exekuní píkaz o zízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Milan Suchánek, soudní exekutor, 085 EX-6091/2012-17 (k 51 EXE 579/2012-20) ze dne 31.05.2012. Právní moc ke dni 29.06.2012. - Exekuní píkaz o zízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Mareš Ondej JUDr., LL.M., soudní exekutor, 124 EX-7182/2012-23 (k 57 EXE 258/2012-14) ze dne 20.03.2012. Právní moc ke dni 13.06.2012. oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Usnesení soudu o potvrzení nabytí ddictví Obvodní soud pro Prahu 2, 32 D-739/2007-56 ze dne 23.04.2008. Právní moc ke dni 03.05.2008. 6. Dokumentace a skutenost: Majitelka oceovaných nemovitostí nekontaktovala znalce ani za úelem poskytnutí nutných informací, akoli k tomu byla v usnesení vyzvána. Informace o lesním pozemku byly erpány z dostupné dokumentace a pi místním šetení. 7. Celkový popis nemovitosti: Dubjovice leží ve Stedoeském kraji, jihovýchodn od okresního msta Benešov a spádové obce Trhový Štpánov a jihozápadn od Zrue nad Sázavou, poblíž exitu 56 D1. Základní obanská vybavenost je v Trhové Štpánov (cca 3 km) a kompletní obanská vybavenost v Benešov (cca 32 km). Oceovaný pozemek leží jihozápadn od Dubjovic, poblíž Javornického potoka, je tém obdélníkového tvaru, svažitý, se vzrostlým lesním porostem. 3
8. Obsah posudku: a) Porosty a 1 ) Lesní porost b) Pozemky b 1 ) Pozemek 9. Popis objekt a pozemk: a) Porosty a 1 ) Lesní porost Na oceovaném lesním pozemku je dle LHO pevážn smrk ztepilý a v menší míe borovice lesní. b) Pozemky b 1 ) Pozemek Oceovaný pozemek leží ve Stedoeském kraji, okrese Benešov, jihovýchodn od Trhového Štpánova - Dubjovic, poblíž Javornického potoka. Pozemek je tém obdélníkového tvaru, svažitý, bez vyznaených hranic v terénu, pístupný pes pozemky jiných vlastník, se vzrostlým lesním porostem. B. Posudek Výmry, hodnocení a ocenní objekt: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porosty a 1 ) Lesní porost Lesní porosty: 35-38. Název Stáí [rok] Bonita Zakm. B a Obmýtí [rok] Výmra V [m 2 ] Zast. Z [%] Cena mýtní výtže A u [K/m 2 ] Náklady na zajištnou kulturu c [K/m 2 ] Vkový hodnot. faktor f a Opravný faktor f uv Jednotková cena: H a = [(A u c) * f a (eventueln * 1 / f uv )+ c] * B a * Z Cena smrk ztepilý 112 3 0,900 110 611 90 69,42 12,46 0,965 H a = [(69,42-12,46) * 0,965 + 12,46] * 0,90 * 90 % = 56,2302 K/m 2 34 356,65 Koeficient prodejnosti (dle píl.. 39): * 1,000 smrk ztepilý - celkem 34 356,65 borovice lesní 112 4 0,900 110 611 10 30,29 16,94 0,986 H a = [(30,29-16,94) * 0,986 + 16,94] * 0,90 * 10 % = 2,7261 K/m 2 1 665,65 Koeficient prodejnosti (dle píl.. 39): * 1,000 borovice lesní - celkem 1 665,65 Celkem - lesní porosty = 36 022,30 K 4
Lesní porost - zjištná cena = 36 022,30 K Rekapitulace ocenní objekt vetn opotebení a) Lesní porost = 36 020,- K Cena objektiní celkem 36 020,- K Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek - 27-32 Lesní pozemek ocenný dle 30. Ocenní: Název Parcelní íslo SLT Výmra [m 2 ] JC [K/m 2 ] Úprava [%] UC [K/m 2 ] Cena [K] lesní pozemek 387 3K6 611,00 2,32 2,32 1 417,52 Mezisouet 1 417,52 Koeficient prodejnosti K p (píl.. 39): * 1,0000 Lesní pozemek ocenný dle 30 - celkem 1 417,52 Pozemek - zjištná cena = 1 417,52 K Rekapitulace ocenní pozemk a) Pozemek = 1 420,- K Cena pozemkiní celkem 1 420,- K Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemek Popis porovnávaných pozemk: První srovnávaný pozemek - lesní pozemek o výme 5.749 m 2, u obce Jeníkov, okres Benešov. Lesní pozemek s porostem starým 50-70 let je dobe pístupný ze silnice. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. Druhý srovnávaný pozemek - lesní pozemek o výme 3.514 m 2, u obce tykoly, okres Benešov. Pozemek leží u Zajeického potoka, v ÚP jsou pozemky vedeny jako les a louky. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. Tetí srovnávaný pozemek - lesní pozemek o výme 5.081 m 2, u eran, okres Benešov. Pozemek leží v Posázaví, ásti zvané Jericho a sousedí se zástavbou rodinných dom a chat. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. 5
tvrtý srovnávaný pozemek - lesní pozemky o výme 4.053 m 2, u Chotýšan, okres Benešov. Les tvoí ti celky rzného stáí porostu. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. Seznam porovnávaných pozemk: Název Realiz. cena [K] Výmra [m 2 ] Jedn.cena [K/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [K/m 2 ] lesní pozemek 320 000,- 5749 55,66 0,80 1,00 44,53 lesní pozemek 109 000,- 3514 31,02 1,00 1,00 31,02 lesní pozemek 236 000,- 5081 46,45 0,95 1,00 44,13 lesní pozemek 170 000,- 4053 41,94 1,00 1,00 41,94 161,62 / 4,000 Prmrná jednotková cena: 40,40 K/m 2 Minimální jednotková cena: 31,02 K/m 2 Maximální jednotková cena: 44,53 K/m 2 Oceovaný pozemek: lesní pozemek p.. 387 611 m 2 Výmra oceovaných pozemk: 611 m 2 611,00 m 2 á 40,40 K/m 2 = 24 684,40 K Pozemek ocenný porovnávací metodou - celkem = 24 684,40 K Pozemek - výsledná cena = 24 684,40 K Rekapitulace ocenní pozemk a) Pozemek = 24 680,- K Cena pozemkiní celkem 24 680,- K C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objekt: Administrativní cena pozemk: Administrativní cena celkem: Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemk: Porovnávací cena celkem: 36 020,- K 1 420,- K 37 440,- K 24 680,- K 24 680,- K Stanovisko znalce: Pi stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno pihlédnout nejenom k výsledkm jednotlivých oceovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektm, vztaženým k oceovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáská situace. Pi stanovení obvyklé ceny oceované nemovitosti, bylo teba vzít v úvahu tyto základní skutenosti a ovlivující aspekty: 6
a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalit je nízká b) parametry povyšující cenu: nezjištny c) parametry ponižující cenu: pístup pes pozemky jiných vlastník Na základ zjištných hodnot výše uvedených skuteností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 24.600 K. Obvyklá cena: 24 600,- K slovy: dvacet tyi tisíc šest set K V Praze dne 20.9.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleností s ruením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pi Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumonících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve znní pozdjších pedpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnní pro oceování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vcí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro úetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poadovým íslem 3659/2012 znaleckého deníku. Odpovdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spolenosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spoleností B plus B, spol. s r.o., Holekova 657,150 00 Praha 5 - Košíe, IO: 61056049, pedmt podnikání: Oceování majetku pro vci movité, vci nemovité, nehmotný majetek, finanní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úadu mstské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která souasn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 337/2012. E. Seznam píloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 7