ZNALECKÝ POSUDEK č. 2440/2015 O ceně obvyklé řadové garáže bez č.p./č.e s pozemkem č.par. 1038 zastavěná plocha a nádvoří v obci Dobřany, okres Plzeň - jih, kat. území Dobřany, kraj Plzeňský. Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Plzeň - sever, pan JUDr. Jaromír Peške Pod Vrchem 51 31200 Plzeň na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu Plzeň - jih 9 EXE 473/2014-9 064 EX- 459/14-17 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 4.6.2015 znalecký posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice telefon: 602 103 274 e-mail: nemecekznal@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednavateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 9.6.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé řadové garáže bez č.p./č.e s pozemkem č.par. 1038 zastavěná plocha a nádvoří v obci Dobřany, okres Plzeň - jih, kat. území Dobřany, kraj Plzeňský. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Řadová garáž Adresa předmětu ocenění: Dobřany 334 41 Dobřany Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-jih Obec: Dobřany Katastrální území: Dobřany Počet obyvatel: 6 113 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 025,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 778,28 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.6.2015 za přítomnosti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 3448 - kopie snímku z katastrální mapy - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Ingrid Langhansová, Stromořadí 780, 334 41 Dobřany, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Ingrid Langhansová, Stromořadí 780, 334 41 Dobřany, vlastnictví: výhradní - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost byla pořízena fotodokumentace znalcem - poloha byla určena dle snímku z katastru nemovitostí 7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost stojí v zástavbě řadových garáží v městě Dobřany v blízkosti bytové zástavby. Jedná se o řadovou garáž střední, která byla stavebně dokončena v roce 1965. Jde o přízemní stavbu bez podsklepení, obvodové zdivo zděné, plochá střecha s lepenkovou krytinou, omítky vápenné, podlahy beton, zavedena elektřina 220V, garážová vrata dřevěná na visací zámek. Nemovitost je s pozemkem, který vlastní stejný vlastník. Nemovitost je horším technickém stavu bez údržby s nutností zednických oprav. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Pozitivní změny - nová výstavba bytových domů v III 0,01 okolí 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00-4 -
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 1,050 11 i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeňský kraj, obec nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 55 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 509,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží obestavěný prostor: = 19,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška obestavěný prostor: 19,00 m 2 2,45 m Obestavěný prostor obestavěný prostor: (19)*(2,45) = 46,55 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 46,55 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 55 let: s = 1-0,005 * 55 = 0,725 5-5 -
Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 6 * 0,725 = 0,598 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 509,- Kč/m 3 * 0,598 = 902,38 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 46,55 m 3 * 902,38 Kč/m 3 * 1,000 * 1,050= 44 106,08 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 44 106,08 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemek Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky - III 0,00 standartní založení 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,050 = 1,050 6 i = 1-6 -
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 778,28 1,050 817,19 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1038 19,00 817,19 15 526,61 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 15 526,61 Pozemek - zjištěná cena = 15 526,61 Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž 44 106,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 44 106,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 15 526,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 15 526,60 Kč Celkem 59 632,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 59 632,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž 44 106,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 44 106,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 15 526,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 15 526,60 Kč Celkem 59 632,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 59 632,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 59 630,- Kč slovy: Padesátdevěttisícšestsettřicet Kč - 8 -
ZÁVĚREČNÉ STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ: Při stanovení ceny obvyklé v místě a čase je nutné podotknout, že na listu vlastnictví ( výpise z katastru nemovitostí) jsou zapsána omezení vlastnických práv. Tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení. Posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou na bydlení s nízkou úrokovou sazbou, kterou při běžném obchodním styku při pořízení nemovitosti určené k vlastnickému bydlení využívá převážná část kupujících. 1. Prodej garáže 17 m2 Hradecká, Stod 150 000 Kč 2.Prodej garáže 17 m2 Horní Bříza, okres Plzeň-sever 105 000 Kč 3.Prodej garáže 18 m2 Na Lazarce, Nýřany 80 000 Kč Věcné břemeno - závada Na nemovitost na LV 3448 z Katastru nemovitostí je zřízeno věcné břemeno užívání. Datum právního účinku vkladu ke dni 23.9.2013 na dobu 12-ti let pro společnost Amazon Invest a.s., Denisova 639/2, Ostrava Hodnotu věcného břemene užívání na dobu 12 let do ( 23.9.2025), lze stanovit na částku. 30 000,-Kč - 9 -
Při porovnání s nabízenými řadovými garážemi je nutné přihlédnout ke stáří a technickému stavu objektu, který vyžaduje investici do oprav. Hodnota věcného břemene není odečtena. Cena vyhlášková...59 630,- Kč Cena obvyklá v místě a čase...75 000,-Kč Ve Vejprnicích 9.6.2015. Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2440/2015 znaleckého deníku. - 10 -