ZNALECKÝ POSUDEK č. 705/175/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 52 na pozemku č. parc. St. 92 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 92, č. parc. 106/2, č. parc. 1403/15, k.ú. Žihle, obec Žihle, zapsáno na LV č. 76 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Kralovice. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4 č. j. 132 EX 13342/09-17/Ku Podle stavu ke dni 27.7.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 9.8.2011
- 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: 331 65 Žihle 52 Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-sever Obec: Žihle Katastrální území: Žihle Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 27.7.2011 za přítomnosti Jozefa Balázse, manžela povinné. Prohlídka interiéru rodinného domu nebyla znalci umožněna, panem Balázsem byl pouze podán jeho slovní popis. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 76 ze dne 3.6.2011, k.ú. Žihle 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 27.7.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Žihle 3) Usnesení č. j. 132 EX 13342/09-17/Ku 4) Informace získané při místním šetření dne 27.7.2011 Obsah posudku Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 52 na pozemku č. parc. St. 92 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 92, č. parc. 106/2, č. parc. 1403/15, k.ú. Žihle, obec Žihle, zapsáno na LV č. 76 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Kralovice Typ stavby Vlastníci pozemků: Vlastníci staveb: Rodinný dům, samostatně stojící, dokončený. SJM Jozef Balázs a Jaroslava Balázsová, oba bytem Žihle 52, Žihle, 331 65 SJM Jozef Balázs a Jaroslava Balázsová, oba bytem Žihle 52, Žihle, 331 65 Katastrální úřad: pro Plzeňský kraj, KP Kralovice LV č. 76 Katastrální úz.: Žihle Kraj: Plzeňský Obec: Žihle část obce: Žihle Ulice: - počet obyvatel: 1 473
- 3 - nemovitá č.p. 52 způsob ochrany: kulturní památka na pozemku č. parc. St. 92, výměra 240 m 2 zast. plocha a nádvoří č. parc. 106/2, výměra 110 m 2 zahrada další pozemky: č. parc. 1403/15, výměra 25 m 2 ostatní plocha Všeobecný popis Oceňované nemovitosti jsou v Žihli. Žihle je obec ležící na západě České Republiky, asi 30 km západně od Rakovníka. V obci je základní občanská vybavenost obecní úřad, mateřská a základní škola, pošta, autobusová a železniční zastávka. Úplná občanská vybavenost je ve správním centru Poloha a okolí Rakovník, dostupném po silnicích č. 206 a č. 228 - cca 33 km. Oceňované nemovitosti se nachází ve východní zastavěné části obce, v okolí jsou dokončené rodinné domy původní zástavby. Kolem oceňovaných nemovitostí vede silnice č. 206, není příliš frekventovaná, její rušivý vliv je malý. Celkově je místo pro bydlení vhodné. Rušivá a obtěžující Silnice č. 206 mírně rušivý vliv. zařízení Dopravní prostředky a Zastávka autobusů cca 200 m, železniční zastávka cca 600 m. dostupnost Přípojky Elektro, odkanalizování do žumpy. inženýrských sítí Základové poměry Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Druh zástavby Samostatně stojící rodinný dům. Popis stavby dokončení stáří více než 100 let Rok přístavby, nástavby, rekonstrukce, modernizace v letech 2000 až 2010: - zateplení fasády v 1 NP polystyrenem vč. hladké omítky s nátěrem - výměna střešní krytiny na polovině střechy jihovýchodní část - výměna oken Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná dřevěná apod.) Počet podlaží podzemních 0 nadzemních 1 + 0 1 NP + podkroví k bydlení neupravené Počet bytových jednotek 1 Popis nebytových jednotek 0 garážových stání 0 Stavba rodinného domu není podsklepena, má 1 NP a podkroví k bydlení neupravené (dle sdělení při místním šetření, prohlídka nebyla umožněna). Svislé konstrukce jsou dřevěné roubené, na kamenné podezdívce. Stropy jsou dřevěné, trámové. Střecha je sedlová, asymetrická, střešní krytina na severozápadní straně eternitové šablony, na jihozápadní straně pálené tašky. Klempířské prvky jsou z pozinku s nátěrem, na jihovýchodní straně není osazen okap. Není osazen hromosvod. Okna jsou dřevěná špaletová. Vchod do domu má kamenné ostění, vstupní dveře jsou dřevěné, s menší skleněnou výplní. Na jihovýchodní straně RD je po celé délce podkroví umístěna dřevěná, na konzolách vysazená pavlač, v jižní části je opatřená plným prkenným zábradlím, v severní části je kryta prkny. Vnitřní povrchy a povrchy podlah nezjištěny.
- 4 - Stavebně technický stav Pozemky: Vnější omítka hladká s nátěrem. Vybavení a zařizovací předměty bez koupelny, suché WC, ostatní nezjištěno. Topení lokální na tuhá paliva. Přípojky: elektro, odkanalizování do žumpy. Dispoziční řešení: 1.NP: chodba, kuchyň, 2 pokoje, WC Podkroví: k bydlení neupraveno Stavba oceňovaného rodinného domu je převážně v původním stavu bez podstatné rekonstrukce byla provedena pouze výměna části střešní krytiny, výměna oken a provedeno zateplení fasády 1 NP polystyrenem. Stav je dle ohledání zvnějšku podprůměrný, bez zásadní rekonstrukce a modernizace. Pozemek č. parc. St. 92 je částečně zastavěn stavbou oceňovaného rodinného domu, zbytek tvoří nezpevněný dvůr. Pozemek č. parc. 106/2 má protáhlý tvar ve směru severozápad jihovýchod, leží v rovině. Je užíván jako zahrada rodinného domu. Pozemek je částečně oplocen kamennou zídkou. Pozemky č. parc. St. 92 a č. parc. 106/2 jsou užívány ve funkčním celku. Přístup je z jihozápadní strany po zpevněné komunikaci. Pozemek č. parc. 1403/15 není užíván ve funkčním celku, je užíván jako součást veřejné pěší komunikace. Pozemek č. parc. 1403/15 ostatní plocha, má protáhlý tvar ve směru severozápad jihovýchod, je rovinný. Oplocení dřevěný plaňkový plot s betonovými sloupky, bez podezdívky. Částečně kamenná zídka. Zpevněné plochy - Napojení inž. sítí Elektro ano Vnější zařízení Vodovod ne, vodovodní řad je v přilehlé ulici Kanalizace do žumpy, kanalizace je v přilehlé ulici Plynovod ne Přístup po zpevněné komunikaci ano Vedlejší stavby a příslušenství Popis Nebyly zjištěny. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Stavba RD převážně v původním stavu, bez podstatných rekonstrukcí. Technický stav stavby Stav je podprůměrný. Poloha vzhledem k užívání Vhodná pro bydlení, v zastavěné části obce, dobrá dostupnost základní občanské vybavenosti. Mírně rušivý vliv přilehlé silnice č 206. Užívání nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Podle KN je stavba určena k bydlení; je k bydlení užívána. 1) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 76, k.ú. Žihle
- 5 - Zahrnuta v tržní ceně 1) Není zohledněno v ceně obvyklé Stav zápisu katastru Nebyl zjištěn nesoulad mezi zápisem na LV č. 76, k.ú. Žihle a nemovitostí a skutečnosti skutečností zjištěnou při místním šetření. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Oceňovaný rodinný dům je nemovitou kulturní památkou ztížené podmínky Jiná rizika pro provádění údržby, oprav a rekonstrukcí nemovitosti. Přístup k oceňovaným nemovitostem je z komunikace č. parc. 1445/4 (silnice, Prověření přístupu vlastník Plzeňský kraj), přes pozemek č. parc. 1403/8 (ostatní komunikace, k nemovitosti vlastník obec Žihle). Bez rizika.
- 6 - CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St. 92 240 400-96 000 zast. plocha a nádvoří 106/2 110 400-44 000 zahrada 1403/15 25 200-5 000 ostatní plocha I. CENA POZEMKU 145 000 Kč STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav stavba RD více než 100 let 460 4 200 100 1 932 000 80 386 400 Reprodukční cena staveb 1 932 000 - - II. CENA STAVEB (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) 386 400 Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) 531 400 Kč -
- 7 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Dražeň, RD, 3 + 1 UP 85 m2, pozemek 2 587 m2 RD z poloviny 19. století, před rekonstrukcí. Koupelna, WC. Elektro, vodovod, vlastní studna. Nabídková cena: 750 000 Kč, 8/2011 srovnatelná lokalita + větší pozemek + větší dispozice + vodovod + koupelna Porovnatelný RD č. 2: Poustky Nový Dvůr, RD UP 200 m2, pozemek 1 898 m2 Elektro, odkanalizování do žumpy, bez pitné vody. Nejstarší část domu stáří cca 150 let. Dokončena první fáze rekonstrukce. Nabídková cena: 900 000 Kč, 8/2011 Porovnatelný RD č. 3: horší lokalita + větší pozemek + větší UP Nečtiny - Plachtín, RD 3 + 1 ZP 130 m2, UP 160 m2, pozemek 540 m2 Před rekonstrukcí. Střešní krytina betonové tašky. Okna původní dřevěná. Topení lokální na tuhá paliva. Elektro. Vodovod je nedaleko pozemku. Z jedné třetiny podsklepený. Garáž a dílna. Nabídková cena: 499 000 Kč, 8/2011 horší lokalita + větší dispozice + větší UP + garáž, dílna VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY 350 000 450 000 Kč
- 8 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé RD převážně v původním stavu bez podstatné rekonstrukce. Stav je podprůměrný, bez pravidelné údržby. Stavba rodinného domu je nemovitou kulturní památkou ztížené podmínky pro provádění údržby, oprav a rekonstrukcí nemovitosti. Malý pozemek, stavba je situována uliční čáře - mírně rušivý vliv přilehlé silnice č 206. Dobrá dostupnost základní občanské vybavenosti. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání. OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 52 na pozemku č. parc. St. 92 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 92, č. parc. 106/2, č. parc. 1403/15, k.ú. Žihle, obec Žihle, zapsáno na LV č. 76 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Kralovice 350 000 450 000 Kč V Mníšku pod Brdy, 9.8.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 705/175/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/175/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 27.7.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Žihle 2) Situace, fotodokumentace ze dne 27.7.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 76 ze dne 3.6.2011, k.ú. Žihle
- 9-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 27.7.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Žihle 2) Situace, fotodokumentace ze dne 27.7.2011
- 10 - Jihovýchodní pohled Jihozápadní pohled Nemovitá kulturní památka