Znalecký posudek č. 2010/314

Znalecký posudek č. 2010/314 O ceně nemovitosti: Objekt rodinného domu č.p. 90 na parcele č. St.38/2 s pozemky, parc.č. St. 38/2, 127, v katastrálním území Sádek u Opavy, obec Velké Heraltice, okres Opava, kraj Moravskoslezský. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Dlouhá ulice 3 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni 16. 10. 2010 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 18 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ostrava, 16. 10. 2010

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 Ex 00229/10-N ze dne 3.9.2010 soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15. 10. 2010 za přítomnosti vlastníka a povinného. 3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Dlouhá ul.3, sp.zn. 102 Ex 00229/10-N ze dne 3.9.2010. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 181 pro katastrální území Sádek u Opavy, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Opava. Kopie katastrální mapy. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníkem oceňované nemovitosti je mimo jiné dle LV č. 181 pro katastrální území Sádek u Opavy, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Opava, Václav Štěrba, bytem Sádek 90, 747 75 Velké Heraltice. 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost v katastrálním území Sádek u Opavy obce Velké Heraltice, okres Opava, kraj Moravskoslezský. Nemovitost je tvořena objektem rodinného domu č.p. 90 s navazující hospodářskou částí na parcele č. St.38/2 s příslušenstvím, venkovními úpravami, a s pozemky, parcelami č. St.38/2 a 127. Parcela č. St. 38/2 o výměře 211 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Parcela č. 127 o výměře 174 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí zahrada. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

3 Oceňovaná nemovitost se nachází v okrajové části zastavěného území sídelního útvaru Sádek, který je součástí obce Velké Heraltice. Jedná se ale o samostatný sídelní útvar, který stavebně nenazuje na zastavěné území obce, je od něho vzdálen přibližně 3 km po pozemní komunikaci. Nemovitost není bezprostředně přístupná po veřejně provozované pozemní komunikaci, pouze přes pozemky jiných vlastníků. Je napojená na rozvod elektrické energie a v místě je možnost napojení na rozvod zemního plynu (přípojka zemního plynu není dovedena až do objektu rodinného domu, ale je ukončena na pozemku zahrady). Voda je odebírána ze studny, jenž není příslušenstvím oceňovaného rodinného domu, a je odkanalizována do vlastní žumpy. 6. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 90 na parc.č. St.38/2 v k.ú. Sádek u Opavy 2) Hospodářská část rodinného domu č.p.90 na parc.č. St.38/2 v k.ú. Sádek u Opavy b) Pozemky 1) Pozemky, parc.č. St.38/2, 127, v k.ú. Sádek u Opavy c) Ocenění porovnávací metodou

4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 460/2009 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Opava Obec: Velké Heraltice Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 90 na parc.č. St.38/2 v k.ú. Sádek u Opavy Jedná se o samostatně stojící objekt rodinného domu zděné konstrukce s navazující hospodářskou částí. Hospodářská část je předmětem samostatného ocenění. Objekt je částečně podsklepený, o jednom nadzemním podlaží, se šikmým sedlovým krovem. Prostor obestavěný střešní konstrukcí není využit na podkroví. Dispoziční uspořádání objektu: 1.PP je tvořeno chodbou se schodištěm a dvěma místnostmi určenými ke skladování. V jedné z místností se nachází domácí vodárna. 1.NP je tvořeno předsíní, kuchyní, koupelnou s WC a třemi obytnými místnostmi. Stáří objektu a stavebně technický stav: Objekt je užíván asi 120 let. Přibližně v polovině 80-tých let minulého století byly v rámci provedené rekonstrukce vyměněny okna, dveře, nově bylo provedeno pokrytí konstrukce krovů střešní krytinou a byly provedeny klempířské konstrukce, nově byly provedeny vnitřní i vnější omítky objektu, rozvody elektrické energie a rozvody vody a vnitřní kanalizace. Před dvěma lety bylo nově provedeno sociální zařízení - koupelna s WC. Ke dni ocení jsou kamenné základy i zdivo budovy suché, netrpí vlivem zemní vlhkosti, bez zjevných závad je i střešní krytina. Jedná se o objekt relativně udržovaný, který ke dni ocenění vyžaduje provedení pouze menších stavebních úprav a oprav. Popis jednotlivých konstrukcí objektu: Základy objektu jsou kamenné, svislé nosné konstrukce jsou vyzdívané tloušťky 60 cm a jsou opatřené vnitřními i vnějšími dvouvrstvými vápennými omítkami. Stěny koupelny jsou obloženy keramickým obkladem. Stropy místností jsou z části s rovným podhledem, z části se jedná o stropy klenbové. Podlahy jsou pokryty textilními krytinami, PVC i keramickými dlažbami. Sedlový krov dřevěné konstrukce je pokryt krytinou z osinkocementových vlnitých desek a je opatřen klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Schodiště je dřevěné bez zábradlí. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře jsou dřevěné, hladké plné i prosklené.

5 Objekt je vytápěn lokálně elektrickými přímotopy, je proveden rozvod elektrické energie, studené i teplé vody, zdrojem teplé vody je elektrický bojler, a rozvod vnitřní kanalizace ze všech hygienických zařízení. Kuchyně je vybavena elektrickým sporákem, v koupelně je umývadlo a vana, záchod je standardní splachovací. Venkovní úpravy zahrnuté v ceně objektu: Příslušenstvím objektu jsou venkovní úpravy minimálního rozsahu. Jedná se především o přípojku vodu, domácí vodárnu, žumpu, velmi opotřebené oplocení parcely č. 127 - zahrady, zpevněnou plochu a ocelovou konstrukci dětské houpačky. 2) Hospodářská část rodinného domu č.p.90 na parc.č. St.38/2 v k.ú. Sádek u Opavy Hospodářská část rodinného domu stavebně navazuje na objekt rodinného domu, ale není s ním komunikačně propojena. Jedná se o nepodsklepený objekt o jednom nadzemním podlaží, zděné konstrukce, se šikmým sedlovým krovem pokrytým osinkocementovými zvlněnými deskami a opatřeným klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Objekt je vybudován na kamenných základech. Stropy místností jsou klenbové, podlahy betonové, dveře dřevěné, vrata ocelová. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, jedna z místností má stěny obložené keramickým obkladem. Vnější omítky chybí. 1.NP objektu je tvořeno dvěma skladovacími místnostmi a dále místností vybudovanou za účelem porážení domácího zvířectva. Jedná se o objekt užívaný asi 100 let, který byl přibližně v polovině 80-tých let minulého století částečně zrekonstruován. Jednalo se především o nové pokrytí krovů střešní krytinou a vybavení krovů klempířskými konstrukcemi. Byla rovněž v části objektu vybudována porážková místnost. b) Pozemky 1) Pozemky, parc.č. St.38/2, 127, v k.ú. Sádek u Opavy Parcela č. St.38/2 o výměře 211 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozemek zastavěný objektem rodinného domu č.p.90 a na něj navazující hospodářskou částí. Parcela č. 127 o výměře 174 m 2 je pozemkem zahrady tvořícím jednotný funkční celek se stavbou rodinného domu a jí zastavěným pozemkem za účelem společného využití. Ocenění nemovitosti povinného a) Objekty a.1) Vyhláška 460/2009 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p. 90 na parc.č. St.38/2 v k.ú. Sádek u Opavy 26a Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.PP 2,20 m 8,00 6,30 = 50,40 m 2 1.NP 2,80 m 8,05 14,55 = 117,13 m 2 Součet: 5,00 m 167,53 m 2 Podlažnost: 167,53 / 50,40 = 3,32

6 Obestavěný prostor (OP): 1.PP 2,20 8,00 6,30 = 110,88 m 3 1.NP 2,80 8,05 14,55 = 327,96 m 3 Zastřešení 3,40/2 8,05 14,55 = 199,12 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 637,96 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Velké Heraltice Počet obyvatel: 1 569 Základní cena (ZC): 2 785, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Kritériem negativně ovlivňujícím prodejnost je skutečnost, že nemovitost je z veřejné pozemní komunikace přístupná pouze přes pozemky jiných vlastníků. Zdroj vody, studna není příslušenstvím domu. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka 0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 spoluvlastnictví) I. Negativní 0,05 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti I. Samoty, osady mimo souvisle zast. území 0,01 obce (odlehlá poloha) 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 0,03 6 Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení 0,03 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,930 i=1

7 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn III. více jak 45 cm 0,03 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 0,00 5 Napojení na veřejné sítě I. Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie 0,10 (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby II. Lokální vytápění el. nebo plynem, 0,04 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 0,03 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 13 : 12 0,6 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,439 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,930 0,439 = 0,367 Základní cena upravená (ZCU = ZC I): 2 785, 0,367 = 1 022,10 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP ZCU): 637,96 1 022,10 = 652 058,92 Kč Rodinný dům č.p. 90 na parc.č. St.38/2 v k.ú. Sádek u Opavy zjištěná cena: 652 058,92 Kč a.1.2) Hospodářská část rodinného domu č.p.90 na parc.č. St.38/2 v k.ú. Sádek u Opavy 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,878 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,121 Koeficient prodejnosti: 0,879 (Rodinné domy)

8 Podlaží: 1.NP Výška: 3,60 m Zastavěná plocha: 8,05 9,75 = 78,49 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 3,60 8,05 9,75 = 282,56 m 3 Zastřešení 2,90/2 8,05 9,75 = 113,81 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 396,37 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy kamenné bez izolací 6,20 % Podstandardní 2. Obvodové stěny vyzdívané z plných cihel tloušťky 45 cm 30,40 % Standardní 3. Stropy klenbové 19,30 % Standardní 4. Krov sedlový, dřevěné konstrukce 10,80 % Standardní 5. Krytina osinkocementové vlnité desky 6,90 % Standardní 6. Klempířské práce žlaby a svody z plechu pozinkovaného 1,90 % Standardní 7. Úprava povrchů omítky vnitřní 4,90 % Standardní 25 % omítky vnitřní Standardní 25 % omítky vnější Nevyskytuje se 50 % 8. Schodiště 3,80 % Nevyskytuje se 9. Dveře dřevěné 3,10 % Standardní 10. Okna dřevěná zdvojená 1,00 % Standardní 11. Podlahy beton 6,80 % Standardní 12. Elektroinstalace světelná 4,90 % Podstandardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 6,20 % 0,0335 7. Úprava povrchů 0,54 1,852 4,90 % 50 % 0,0245 8. Schodiště 0,54 1,852 3,80 % 0,0380 12. Elektroinstalace 0,54 4,90 % 0,0265 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8775 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8775 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1210 Koeficient prodejnosti K p : 0,8790 Základní jednotková cena upravená: = 1 738,22 Kč/m 3 Základní cena upravená: 396,37 m 3 1 738,22 Kč/m 3 = 688 978,26 Kč Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy podstandardní

9 100 / (100 + 50) 100 = 66,667 % 66,667 % 6,20 % 0,46 / 0,8775 + 2,167 % 2. Obvodové stěny standardní 100 / (100 + 20) 100 = 83,333 % 83,333 % 30,40 % / 0,8775 + 28,870 % 3. Stropy standardní 100 / (100 + 20) 100 = 83,333 % 83,333 % 19,30 % / 0,8775 + 18,329 % 4. Krov standardní 100 / (100 + 20) 100 = 83,333 % 83,333 % 10,80 % / 0,8775 + 10,256 % 5. Krytina standardní 25 / (25 + 20) 100 = 55,556 % 55,556 % 6,90 % / 0,8775 + 4,369 % 6. Klempířské práce standardní 25 / (25 + 10) 100 = 71,429 % 71,429 % 1,90 % / 0,8775 + 1,547 % 7. Úprava povrchů standardní 25 % 100 / (100 + 0) 100 = 100,000 % 100,000 % 4,90 % 25 % / 0,8775 + 1,396 % 7. Úprava povrchů standardní 25 % 25 / (25 + 20) 100 = 55,556 % 55,556 % 4,90 % 25 % / 0,8775 + 0,776 % 9. Dveře standardní 25 / (25 + 5) 100 = 83,333 % 83,333 % 3,10 % / 0,8775 + 2,944 % 10. Okna standardní 25 / (25 + 20) 100 = 55,556 % 55,556 % 1,00 % / 0,8775 + 0,633 % 11. Podlahy standardní 25 / (25 + 20) 100 = 55,556 % 55,556 % 6,80 % / 0,8775 + 4,305 % 12. Elektroinstalace podstandardní 25 / (25 + 5) 100 = 83,333 % 83,333 % 4,90 % 0,46 / 0,8775 + 2,141 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 77,721 % Odpočet opotřebení: 688 978,26 Kč 77,721 % 535 480,79 Kč Cena po odečtení opotřebení: = 153 497,47 Kč Hospodářská část rodinného domu č.p.90 na parc.č. St.38/2 v k.ú. Sádek u Opavy zjištěná cena: 153 497,47 Kč Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Rodinný dům č.p. 90 na parc.č. St.38/2 v k.ú. Sádek u Opavy 652 058,92 Kč 2) Hospodářská část rodinného domu č.p.90 na parc.č. St.38/2 v k.ú. Sádek u Opavy 688 978,26 Kč Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: 1 341 037,18 Kč

10 Cena po zaokrouhlení: 1 341 040, Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům č.p. 90 na parc.č. St.38/2 v k.ú. Sádek u Opavy 652 058,92 Kč 2) Hospodářská část rodinného domu č.p.90 na parc.č. St.38/2 v k.ú. Sádek u Opavy 153 497,47 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 805 556,39 Kč Cena po zaokrouhlení: 805 560, Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 460/2009 Sb. b.1.1) Pozemky, parc.č. St.38/2, 127, v k.ú. Sádek u Opavy 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 39,22 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (1 569 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 569 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 5 % Není možnost napojení na veřejný vodovod 5 % Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: 7 % 0,930 Koeficient změny cen staveb K i : 2,173 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,879 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] Zastavěná plocha St.38/2 211 39,22 69,6689 14 700,14 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 5 % Není možnost napojení na veřejný vodovod 5 % Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: 7 % 0,930 Koeficient změny cen staveb K i : 2,173 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,879 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] Zahrada 127 174 39,22 27,8676 4 848,96 Součet cen všech typů pozemků: = 19 549,10 Kč

11 Pozemky, parc.č. St.38/2, 127, v k.ú. Sádek u Opavy zjištěná cena: 19 549,10 Kč c) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti jako celku se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pro účely porovnání je možné využit také porovnání s cenami obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Pro srovnání jsou použity nemovitosti srovnatelného charakteru, nemovitosti přibližně srovnatelného stavu, v dané nebo srovnatelné lokalitě, nabízené na trhu s nemovitosti ve 3. čtvrtletí roku 2010. Rozdíly v poloze, technickém stavu, vybavení a v rozsahu a stavu příslušenství, tj. venkovních úprav včetně dostupnosti inženýrských sítí a rozsahu společně užívaných pozemků jsou zohledněny v porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí jsou známé pouze nabídkové ceny a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude i výrazně nižší, jsou tyto nabídkové ceny upraveny, objektivizovány, na pramen ceny koeficientem K pramen. Srovnávací nemovitosti : Nemovitost č.1) Prodej, dům rodinný, 100 m 2 Cena: 780 000 Kč (k jednání) Cena zahrnuje: včetně poplatků Adresa: Tábor Datum vložení: 22.04.2010 ID: 800491100 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Venkovská Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 534 m 2 Plocha užitná: 100 m 2 Plocha podlahová: 200 m 2 Plocha pozemku: 1 820 m 2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: ČOV pro celý objekt Elektřina: 230V Komunikace: Asfaltová Zařízený: Ne Popis: K prodeji rodinný dům 15 km od Opavy v obci Velké Heraltice-Tábor. V přední části domu bytová jednotka 2+1, kterou je možno rozšířit o další 2 navazující místnosti(momentálně dílna). V zadní části prostorná stodola. Dále možno využít půdu. Součástí domu je velká zahrada s ovocnými

12 stromy o celkové ploše 1820 m 2. Klidná lokalita 3 km od hlavního tahu Opava-Krnov. Okolní zástavba rodinné domy. Kontaktovat Signum Reality Hoblíkova 507/34, 74101 Nový Jičín Nemovitost č.2) Prodej, dům rodinný, 2 158 m 2 Cena: 1 080 000 Kč Cena zahrnuje: včetně provize Adresa: Sosnová Datum vložení: 11.10.2010 ID zakázky: 146884 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 230 m 2 Plocha podlahová: 140 m 2 Plocha pozemku: 2 158 m 2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Kanalizace Elektřina: 380V Doprava: Autobus Zařízený: Ano Popis: Prodej RD o dispozici 4+1 vhodného jak k trvalému bydlení tak k rekreaci. Součástí domu garáž a zahrada o výměře 1620 m 2 se vzrostlými ovocnými stromy. Možnost výběru formy vytápění - k dispozici TP, plyn i elektřina. Dům podsklepen, velké půdní prostory. Výhodná poloha obce - cca 20 km do Opavy, Krnova i Bruntálu. Kontaktovat M&M reality holding Krakovská 1675/2, 11000 Praha Nemovitost č.3) Prodej, dům rodinný, 200 m 2 Cena: 1 510 000 Kč Poznámka k ceně: Cena k jednání Adresa: Loděnice Datum vložení: 13.10.2010 ID zakázky: 17321x6069 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 200 m 2 Plocha užitná: 200 m 2 Plocha podlahová: 200 m 2 Plocha pozemku: 516 m 2 Plocha zahrady: 1 500 m 2

13 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Kanalizace Elektřina: 400V Doprava: Autobus Zařízený: Ne Popis: Prostorný RD o velikosti 4+1 s velkou zahradou 1500m 2, možnost jako další stavební parcela. Loděnice. 10 km od Opavy. Pokoje jsou zde velice velké a suché. V domě je nově zaveden plyn a nový plynový kotel i na ohřev vody. K domu náleží další dvě velké kůlny a udržovaná zahrada. Střecha je po opravě. Prostorná půda je vhodná k další realizaci případných pokojů. Kontaktovat NEXT REALITY Kratochvílova 562/1, 70200 Ostrava Seznam porovnávaných objektů: Nemovitost č.1) Výchozí cena (VC): 780 000, Kč Množství (M): 100,00 m 2 K místa : 1,00 K stav : 0,95 K vybav. : 0,95 K příslušenství : 1,04 K pozemky : 1,15 K pramen : 1,05 Jednotková cena (JC): 6 882,19 Kč Váha (V): 1,0 Nemovitost č.2) Výchozí cena (VC): 1 080 000, Kč Množství (M): 140,00 m 2 K místa : 1,00 K stav : 0,95 K vybav. : 1,00 K příslušenství : 1,07 K pozemky : 1,15 K pramen : 1,05 Jednotková cena (JC): 6 284,94 Kč Váha (V): 1,0 Nemovitost č.3) Výchozí cena (VC): 1 510 000, Kč Množství (M): 200,00 m 2 K místa : 1,05 K stav : 1,00 K vybav. : 1,05 K příslušenství : 1,03 K pozemky : 1,15 K pramen : 1,05 Jednotková cena (JC): 5 506,10 Kč Váha (V): 1,0

14 kde JC = (VC / M) / (K místa K stav K vybav. K příslušenství K pozemky K pramen ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 5 506,10 Kč 6 224,41 Kč 6 882,19 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 6 224, Kč Množství: 87,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 541 490, Kč

15 C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem 805 560, Kč 19 550, Kč 825 110, Kč 541 490, Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení. Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 541 000, Kč Cena slovy: pětsetčtyřicetjedentisíc Kč Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Václav Štěrba Sádek 90 747 75 Velké Heraltice Václav Štěrba Sádek 90 747 75 Velké Heraltice Stavba: Sádek č.p.90 Parcela č. St.38/2 Parcela č. 127 Václav Štěrba Sádek 90 747 75 Velké Heraltice Václav Štěrba Sádek 90 747 75 Velké Heraltice Stavba: Sádek č.p.90 Parcela č. St.38/2 Parcela č. 127 Václav Štěrba Sádek 90 747 75 Velké Heraltice Václav Štěrba Sádek 90 747 75 Velké Heraltice Stavba: Sádek č.p.90 Parcela č. St.38/2 Parcela č. 127 Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Opavě o nařízení exekuce 34EXE-277/2010-22 ze dne 16.3.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava 102Ex-229/2010-N ze dne 1.4.2010. Právní moc ke dni 28.4.2010. Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Opavě o nařízení exekuce 34EXE-654/2010-12 ze dne 28.5.2010 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Jeseník 014 EX-1414/2010-6 ze dne 24.6.2010 a opravný exekuční příkaz 014 EX-1414/2010-6a ze dne 24.6.2010. Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Opavě o nařízení exekuce 36EXE-870/2010-13 ze dne 9.7.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Opava 032EX-691/2010-16 ze dne 10.8.2010.

16 Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, 16. 10. 2010 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice

17 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2010/314 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 301/10 podle připojené likvidace.

18 E. Seznam příloh Fotodokumentace. Letecký snímek. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 181 pro katastrální území Sádek u Opavy, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Opava. Kopie katastrální mapy.