ZNALECKÝ POSUDEK č. 24-349-2014 o ceně pozemků v k.ú. Alžbětín (796077), Město Železná Ruda, okres Klatovy, kraj Plzeňský. Pozemky doposud zapsané v LV č. 338 parc.č. 4/63,52/141,52/142,52/143,52/237. Objednatel posudku: Státní statek Jeneč, s.p. v likvidaci, IČ: 00016918 Karlovarská 7 252 61 Jeneč Účel posudku: Výpočet zjištěné ceny podle současně platného oceňovacího předpisu. Dále je proveden i odhad tržní hodnoty pozemku. Podle stavu ke dni 10.4.2014 posudek vypracoval: zdroj: sumavanet.cz Ing. Ivan Kuchyňka, Dolní Pěna 51 377 01 Jindřichův Hradec, IČ: 490 36 696 tel.: 776 166 083, e-mail: ikuchynka@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a grafických příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Jindřichově Hradci 10.4.2014
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitosti v administrativní ceně podle současně platného oceňovacího předpisu. Dále provést odhad tržní hodnoty pozemku přímým porovnáním s realizovanými obdobnými prodeji. Vyhotoveno pro realizace prodeje oceňovaných nemovitostí. 2. Informace o lokalitě Kraj: Plzeňský Okres: Klatovy Obec: Železná Ruda, 1798 obyvatel Katastrální území: Alžbětín 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne středa 9.4.2014. Identifikace podle ortofota na podkladu katastrální mapy z www.cuzk.cz a www.uhul.cz. 4. Podklady pro vypracování posudku Mapy a data z www.cuzk.cz, www.uhul.cz, prohlídka a zaměření nemovitostí, územně plánovací dokumentace, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí z mé databáze a databází spolupracujících znalců a realitních kanceláří. 5. Celkový popis nemovitosti Pozemek parc.č. 4/63 se nachází převážně pod dlážděným chodníkem umístěným na nízkém tělese zemního násypu. Oceňuje se pouze pozemek, stavební objekty na pozemku nejsou předmětem ocenění. Pozemek se nachází v zastavěném území centrální části osady, podél hlavní silnice. Stav evidovaný v KN je v souladu se stavem skutečným. Jednoznačně umístitelné trvalé porosty nebyly nalezeny. Hranice v terénu neznatelná, lomové body nestabilizovány ani nesignalizovány. Pozemek parc.č. 52/141 je nespecifická plocha ve volné krajině na levém břehu říčky Svarožná, cca. 400 m severozápadně od bývalé celnice. Jednoznačně umístitelné trvalé porosty nebyly nalezeny. Stav evidovaný v KN je v souladu se stavem skutečným. Pozemek leží v ploše regionálního biokoridoru ÚSES. Pozemky parc.č. 52/142 a 52/143 jsou evidovány v KN v druhu pozemku vodní plocha - způsob využití koryto vodního toku. Ve skutečnosti jsou pozemky součástí velkého honu zemědělsky obhospodařovaného travního porostu, dle LPIS aktivní půdní blok. Hranice je v terénu neznatelná. Přes pozemky vede trasa plynovodu, na parc.č. 52/142 jsou umístěny i ovládací armatury plynovodu, ohraničené čtyřmi ocelovými vytyčovacími trubkami. Jednoznačně umístitelné trvalé porosty nebyly nalezeny. Pozemky byly oceněny podle skutečného stavu jako zemědělský pozemek travní porost. Pozemek parc.č. 52/237 se nachází na okraji zastavěného území u hlavní silnice poblíž bývalé celnice, pro svou malou výměru a nepřesný mapový operát je bez geodetického vytýčení v terénu neidentifikovatelný. Nejpravděpodobněji se jedná o část silničního odvodnění otevřenou zemní stokou, případně okolní mokřad. Věcné břemeno chůze a jízdy proto nemá na cenu pozemku téměř žádný vliv. Veškeré oceňované pozemky byly v terénu identifikovány podle ortofota na podkladu katastrální mapy z www.cuzk.cz, mapový operát je zde značně zkreslený a nepřesný, použitá metoda identifikace může být proto zatížena významnými chybami. Bez geodetického vytýčení hranic pozemků však přesnější postup není možný. Veškeré pozemky se nacházejí v ploše Národního parku Šumava, od státní hranice se SRN jsou vzdáleny do 1 km.
- 3-6. Obsah znaleckého posudku Základní údaje oceňovaných pozemků: k.ú. Alžbětín (796077), parc.č. druh dle KN/skutečnost výměra v m 2 4/63 ostatní komunikace/veřejný chodník v zast.území 824 52/141 ostatní plocha/ostatní plocha ve volné krajině 72 52/142 ostatní plocha/trvalý travní porost ve volné krajině 73 52/143 ostatní plocha/trvalý travní porost ve volné krajině 741 52/237 vodní plocha/nespecifická plocha na okraji zast. území zatíženo smluvním věcným břemenem chůze a jízdy 11 CELKEM 1721 B. Posudek B.1 Administrativní cena podle současně platného oceňovacího předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Počet obyvatel: 1 798 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 180,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce v III 0,85 okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 460,38 Kč/m 2 1. Ocenění pozemků 1.1. Parc.č. 4/63 Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací
- 4 - Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace IV Ostatní pěší zóny, cyklostezky 0,45 P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce 0,90 P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 1,00 P4. Povrch komunikace I Se zpevněným povrchem 1,00 Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,405 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 460,38 0,405 1,000 186,45 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - 4/63 824,00 186,45 153 634,80 ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem 153 634,80 Parc.č. 4/63 - zjištěná cena = 153 634,80 Kč 1.2. Parc.č. 52/141 Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 4 1,26 0,25 0,32 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- Typ Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Srážka Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 jiná plocha 52/141 72,00 0,32 72,- -hospodářsky nevyužitelné Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- Jiný pozemek - celkem 72,- Parc.č. 52/141 - zjištěná cena = 72,- Kč 1.3. Parc.č. 52/142 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 52/142 73,00 1,26 1,26 91,98
- 5 - porost Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 73,00 m2 91,98 Parc.č. 52/142 - zjištěná cena = 91,98 Kč 1.4. Parc.č. 52/143 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 52/142 741,00 1,26 1,26 933,66 porost Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 741,00 m2 933,66 Parc.č. 52/1432 - zjištěná cena = 933,66 Kč 1.5. Parc.č. 52/237 Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Úprava ] [Kč/m 2 ] 8 odst. 4 - pozemky vodních nádrží a vodního toku 8 odstavec 4 460,38 0,07 1,00 32,23 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 Srážka % ] [Kč/m 2 ] [Kč] 8 odstavec 4 odvodnění zem stokou 52/237 11,00 - % 32,23 354,53 Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 354,53 Parc.č. 52/237 - zjištěná cena = 354,53 Kč Rekapitulace výsledných cen zjištěných podle oceňovací vyhlášky, zaokrouhleně na desetikoruny podle 50: Ocenění pozemků 1.1. Parc.č. 4/63 pod chodníkem v zastavěném území osady 153 630,- Kč 1.2. Parc.č. 52/141 jiná plocha na břehu řeky, ve volné krajině 70,- Kč 1.3. Parc.č. 52/142 součást honu travního porostu, ve volné krajině 90,- Kč 1.4. Parc.č. 52/143 součást honu travního porostu, ve volné krajině 930,- Kč 1.5. Parc.č. 52/237 otevřená zemní stoka - odvodnění 350,- Kč
- 6 - B.2 Odhad tržní hodnoty pozemku Pozemek parc.č. 4/63 pod veřejným chodníkem není běžně obchodovaným druhem pozemku na volném trhu. Převážná většina obdobných prodejů se uskutečňuje buďto za ceny symbolické, nebo za ceny dle platné oceňovací vyhlášky. Zde tedy odhaduji, že cena obvyklá se rovná ceně zjištěné, zaokrouhlené na celé tisíce dolů. Hospodářsky nevyužitelný pozemek parc.č. 52/141 porovnáním s obdobnými realizovanými prodeji na volném trhu odhaduji v ceně obvyklé na jednotkovou cenu 7 Kč/m 2, celkem tedy 72*7=504 Kč, zaokrouhleně na desetikoruny tedy 500 Kč. Je zde potenciál získání dotací na údržbu krajiny, i scelení okolního vlastnictví. Pozemky parc.č. 52/142 a 52/143 charakteru hospodářského travního porostu jsou pozemky malé výměry a jsou částečně znehodnoceny umístěním plynovodu, parc.č. 52/142 prakticky celá. Přesto mají význam pro scelení vlastnictví honu a uživatel má nárok na získání zemědělských dotací. Jejich cenu odhaduji ve spodní části mně známého cenového rozmezí zemědělských pozemků obchodovaných na volném trhu na jednotkovou cenu 9 Kč/m 2 a 11 Kč/m 2, zaokrouhleně na desetikoruny. Parc. č. 52/142 tedy 73*9=657 Kč, zaokrouhleně 660 Kč; parc. č. 52/143 tedy 741*11 = 8 151 Kč, zaokrouhleně 8 150 Kč. Pozemek drobné vodoteče na parc. č. 52/237, vedle silničního tělesa, není běžně obchodovaným druhem pozemku na volném trhu. Převážná většina obdobných prodejů se uskutečňuje buďto za ceny symbolické, nebo za ceny dle platné oceňovací vyhlášky. Zde tedy odhaduji, že cena obvyklá se rovná ceně zjištěné, zaokrouhlené na celé desetikoruny. Rekapitulace odhadů ceny obvyklé: Ocenění pozemků 1.1. Parc.č. 4/63 pod chodníkem v zastavěném území osady 153 000,- Kč 1.2. Parc.č. 52/141 jiná plocha na břehu řeky, ve volné krajině 500,- Kč 1.3. Parc.č. 52/142 součást honu travního porostu, ve volné krajině 660,- Kč 1.4. Parc.č. 52/143 součást honu travního porostu, ve volné krajině 8 150,- Kč 1.5. Parc.č. 52/237 otevřená zemní stoka - odvodnění 350,- Kč V Jindřichově Hradci, 10.4.2014 Ing. Ivan Kuchyňka, Dolní Pěna 51, 377 01 Jindřichův Hradec, IČ: 490 36 696 tel.: 776 166 083, e-mail: ikuchynka@seznam.cz
- 7 - D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 22. května 2008 pod zn. Spr 1183/2007 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 24-349-2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 121-2014. E. Přílohy: str. 7,8 fotodokumentace, parc.č. 4/63
- 8 - parc. č. 52/141 parc. č. 52/142,52/143 parc. č. 52/142 detail plynovod. zařízení parc. č. 52/237
- 9 - FAKTURA č. 124/2014 Dodavatel: Ing. Ivan Kuchyňka znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Dolní Pěna 51, 377 01 Jindřichův Hradec, IČ: 490 36 696 mobil: 776 166 083 e-mail: ikuchynka@seznam.cz Bankovní spojení: : Waldviertler Sparkasse, pobočka J. Hradec Číslo účtu/ kód banky : 6000034099/7940 Odběratel: Státní statek Jeneč, s.p. v likvidaci, IČ: 00016918, Karlovarská 7, doručovací adresa Třanovského 622/11, 163 00 Praha 6 252 61 Jeneč, Označení dodávky: Posudek č. 24-349-2014: k.ú. Alžbětín, město Železná Ruda, okres Klatovy, kraj Plzeňský. Pozemky doposud zapsané v LV č. 338 parc.č. 4/63,52/141,52/142,52/143,52/237. Výpočet ceny administrativní a odhad tržní hodnoty pozemků. Práce celkem : sedm hodin práce po 500 Kč/hod., celkem 3 500 Kč. Náklady cestovné: neúčtováno, obsaženo v hodinové sazbě Ostatní náklady: neúčtováno, obsaženo v hodinové sazbě Nejsem plátcem DPH! Celkem k úhradě Fakturovanou částku prosím zašlete na výše uvedený Jako variabilní symbol použijte čísla této faktury. bankovní účet. 3 500, Kč (třitisícepětsetkorunčeských) V Jindřichově Hradci dne: 10.4.2014 Fakturu vystavil: Ing. Ivan Kuchyňka