Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 395 / 156 / 2012

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 395 / 156 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží mimo dům v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. dosud nepřiděleno, LV č. 138 na pozemku parc.č. St. 346 pozemek parc.č. St. 346, LV č. 138 pozemek parc.č. St. 221, LV č. 138 pozemek parc.č. 3642/1, LV č. 138 pozemek PK 3642/2, LV č. 138 pozemek PK 3642/4, LV č. 138 pozemek PK 3642/5, LV č. 138 Adresa Kraj Jihočeský kraj Obec Svatý Jan nad Malší Počet obyvatel 507 Kat. území Svatý Jan nad Malší Ulice Svatý Jan nad Malší č.p. dosud nepřiděleno Část obce dle LV Svatý Jan nad Malší Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Radniční č.p Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Tel IČ DIČ Vlastnictví Budova RD č.p. dosud nepřiděleno pozemek parc.č. St. 346 pozemek parc.č. St. 221 pozemek parc.č. 3642/1 pozemek PK 3642/2 pozemek PK 3642/4 pozemek PK 3642/5 Zpracováno pro exekutora Koclíř Ing. Pavel - České Budějovice, Nerudova 987/10, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /1623 Koclíř Ing. Pavel - České Budějovice, Nerudova 987/10, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /1623 Koclíř Ing. Pavel - České Budějovice, Nerudova 987/10, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /1623 Koclíř Ing. Pavel - České Budějovice, Nerudova 987/10, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /1623 Koclíř Ing. Pavel - České Budějovice, Nerudova 987/10, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /1623 Koclíř Ing. Pavel - České Budějovice, Nerudova 987/10, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /1623 Koclíř Ing. Pavel - České Budějovice, Nerudova 987/10, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /1623 Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni Český Krumlov Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: Prohlídka dne

2 Počet stran textu 8 Počet stran příloh 10 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Garáže samostatné 2 x Kč Samostatné pozemky 3383 m 2 50 Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti - nebyl umožněn vstup do nemovitosti Kč Tři miliony Kč Vyhodnocení rizik NE nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) Původní RD č.p. 93 je přestavěn na prostornou garáž a skladovací prostory!!! ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Zástavní práva smluvní. Exekuční řízení. ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům NE stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční Původní stavba je zkolaudovaná a je jí přiděleno č.p. 93, ale již to není RD, ale garáž. Novostavba RD ještě není zkolaudována a nemá přiděleno č.p. Stavebně je již dokončena. ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu NE stavba je dokončena Stavebně je nemovitost dokončena. Chybí pouze venkovní úpravy. ANO zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul. REET: ANO - 2 -

3 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 138, vyhotovil dálkový přístup pro exekutora Snímek kat. mapy pro k.ú. Svatý Jan nad Malší, vyhotovil dálkový přístup do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti, vyhotovil zpracovatel odhadu Informace z realitní kanceláře STING na včetně fotodokumentace. Datum předání kompletních podkladů Nebyl umožněn vstup do nemovitosti. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 138, vyhotovil dálkový přístup pro exekutora Snímek kat. mapy pro k.ú. Svatý Jan nad Malší, vyhotovil dálkový přístup do KN

4 Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Svatý Jan nad Malší patří územě do okresu České Budějovice a náleží pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Trhové Sviny. Obec Svatý Jan nad Malší se rozkládá asi devatenáct kilometrů jižně od Českých Budějovic a jedenáct kilometrů západně od města Trhové Sviny. Na území této menší vesnice žije trvale zhruba 490 obyvatel. Svatý Jan nad Malší se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Chlum, Sedlce a Svatý Jan nad Malší. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci centrální část obce Okolní zástavba zástavba RD Občanská vybavenost : základní škola nižšího stupně a mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště a sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Svatý Jan nad Malší má ordinaci jeden praktický lékař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. Informace o nemovitosti Oceňovanou nemovitostí je rozestavěný rodinný dům. Novostavba, která není zkolaudovaná a dále bývalý rodinný dům č.p. 93, který je nyný přestavěn na prostornou garáž a skladovací protory, které tvoří s novým rodinným domem funkční celek. Dále k oceňovaným nemovitostem patří samostatně stojící garáž ve zhoršeném technickém stavu. Rozestavěný rodinný dům je dle dostupných informací uvnitř stavebně dokončen. Chybí pouze venkovní úpravy včetně vybudování příjezdové komunikace po pozemcích, které jsou součástí oceňovaných nemovitostí. Novostavba rodinného domu, nepodsklepená, s jedním nadzemním podlažím a s využitelným podkrovím.rodinný dům je postaven na půdoryse ve tvaru obdelníku se sedlovou střechou. Rodinný dům je pravděpodobně napojen na rozvod el. energie, na obecní vodovod a na obecní kanalizaci. V přízemí domu se nachází prostorná kuchyně spojená s obývací místností, sociální zařízení, koupelna se sprchovým koutem a jedna ložnice, v patře se nachází tři ložnice, sociální zařízení a koupelna s rohovou vanou. Vytápění domu je zajištěno elektřinou, případně lokálně na tuhá paliva. Základy - z prostého betonu B15, výškově odstupňované podle úrovně původního terénu a úrovně podlah.svislé nosné konstrukce - nadzemní nosné zdivo je z cihelného zdiva v tl. do 45 cm.vodorovné nosné konstrukce - strop nad 1.NP je keramický. Nosnou konstrukci střechy tvoří dřevěný sedlový krov. Střešní krytina betonové tašky. Okna plastová s dvojsklem. Omítky - vnitřní omítky jsou dvouvrstvé štukové. Venkovní omítky - kontaktní zateplovací systém. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 4620/1 Česká republika ostatní plocha Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 0 m 2 Počet koupelen 2 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně sprchový kout, umyvadlo kuchyňská linka, varná deska sklokeramická, trouba, trouba s mikrovlným ohřevem, digestoř, myčka nádobí, lednice s mrazákem vana, WC, umyvadlo Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] garáž zděná garáž s pultovou střechou Technický stav Budova RD Stav výborný Stáří roků odhadem 1 Opotřebení odhadem 1 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Samostatné garáže Garáž je samostatně stojící stavba Počet garážových stání 2 Plocha 69.2 m 2-4 -

5 Garáž je zkolaudována Ne Datum kolaudace Popis provedení garáže Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce Provedení svislé nosné zděné 100 stropy dřevěné trámové s konstrukce podhledem % dokonč 100 krov sedlový 100 střešní krytina betonové tašky 100 vrata chybí 0 podlahy betonová mazanina 100 vytápění chybí 100 elektro světelný rozvod 100 Popis garáže Původní rodinný dům č.p. 93 byl přestavěn na rozlehlou garáž. Přestavba nebyla dokončena. U nemovitosti chybí vrata a vnitřní vybvaení včetně finálního povrchu podlahy. Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra m 2 Cena pozemků 100 Kč/m 2 Cena celkem Kč Samostatné pozemky Výměra m 2 Cena pozemků 50 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn není ČOV Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce základy z prostého betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce Provedení % dokonč 100 s izolací vodorovnou i svislou zděné 100 stropy keramické 100 krov sedlový 100 střešní krytina betonové tašky 100 obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací 100 cm systém vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková 100 schodiště dřevěné 100 okna plastová s dvojsklem 100 dveře hladké dýhované 100 podlahy obytných keramické 100 podlahy nebytových keramická dlažba 100 místn. místn. vytápění ústřední s elektrokotlem 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu není 0 zdroj teplé vody bojler 100 Mimořádná výbava Krb vnitřní 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně s jídel. koutem a obývací pokoj, koupelna m m 2 WC, ložnice m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha koupelna, WC, pokoj, pokoj,pokoj m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-5 -

6 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou V roce 2001 zrekonstruovaný rodinný dům se zastavěnou plochou 150m2 a zahradou 1725m2, na okraji obce Svatý Jan nad Malší vzdálené 5km od Velešína. Z domu, který obklopuje udržovaná zahrada, je nádherný výhled na Kleť a Kraví horu. Římovská přehradní nádrž je vzdálena 2km. Dům s podlahovou plochou 300m2 je částečně podsklepen, má dvě nadzemní podlaží a podkroví. V 1.NP se nachází byt 2+1, v 2.NP a podkroví druhý byt 4+1. V každém podlaží je koupelna s WC a sprchovým koutem. Celý objekt je velmi vkusně zařízen. Vytápění domu je realizováno novým kotlem na uhlí s automatickým zásobníkem, voda a kanalizace obecní. Zahrada i skleník jsou zavlažovány automaticky kombinací trysek a kapénkovou závlahou. Voda do závlahy a bazénu je čerpána z 30m vrtu. V zahradě je umístěn i částečně zapuštěný bazén a zahradní pergola. V obci škola, školka, pošta, obchod, 2x pohostinství a zastávka autobusu. Lokalita umožňuje klidné bydlení s možností denního dojíždějí do Č.Budějovic. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 83.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dvoupodlažní,samostatně stojící rodinný dům o dispozici 5+1 s terasou v přízemí a velkou stavební parcelou pro další dům na krásném slunném místě s pěkným výhledem v obci 20 km od Českých Budějovic. Jedná se o novostavbu rodinného domu z roku 2011 stojícího v místě s maximálním klidem a soukromím. Dům je postaven z kvalitních stavebních materiálů, kompletně je zateplen. Na podlaze v celém domě kvalitní dlažba, vše v nadstandardním provedení. K domu náleží prostorná dvojgaráž a celkem 1900 m2 pozemku. V přízemí domu se nachází prostorná kuchyně spojená s obývací místností, sociální zařízení, koupelna se sprchovým koutem a jedna ložnice, v patře se nachází tři ložnice, sociální zařízení a koupelna s rohovou vanou.ve vstupní části domu nábytek vyhotovený na míru. Dům stojí na klidném slunném místě s krásným výhledem do okolní přírody. Vytápění domu je zajištěno elektřinou, případně lokálně na tuhá paliva

7 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům v Ločenicích 19km od Českých Budějovic. V technickém podlaží je garáž pro dvě za sebou stojicí auta, prádelna, kotelna s kotlem na tuhá paliva nebo elektřinu, sklad. V 1. a 2. patře jsou byty 3+1. Na zahradě o rozměrech 312 m2 je posezení s krbem kryté pergolou. Před domem je studna s užitkovou vodou napojenou do domu (wc, myčka, koupelna). V obci je pošta, restaurace, samoobsluha, školka, lékař 2x týdně. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Obvyklou cenu rozestavěné nemovitosti bez č.p./č.e. postavený na pozemku p.č. St. 346, vše zapsáno na LV č. 138 v katastrálním území Svatý Jan nad Malší včetně pozemků p.č. St. 221, p.č. 3642/1 a (PK) p.č. 3642/2 a pozemku (PK) p.č. 3642/4 a (PK) p.č. 3642/5, vše zapsané na LV č. 138, v katastrálním území Svatý Jan nad Malší a včetně samostatné garáže bez č.p. /č.e. nezapsané v KN a dále včetně bývalého rodinného domu č.p. 93, který je nyní přestavěn na prostornou garáž odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 10-20% na Kč/m2 užitné plochy, tj. ve výši mil. Kč. Nebyl umožněn vstup do nemovitosti. Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní Český Krumlov podpis - 7 -

8 Obvyklá cena jednotlivých práv a závad Seznam oceněných položek (exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesením znalci nesdělil žádné informace dle čl. V. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny a z aktuálního LV také žádná práva a závady nevyplývají. Výslednou hodnotu práv a závad odhaduji na 0 Kč 0,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 395/156/2012 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č V Českém Krumlově dne Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní Český Krumlov - 8 -

9 Fotodokumentace obývací pokoj 2.NP pokoj pokoj koupelna pokoj koupelna - 9 -

10 Fotodokumentace kuchyně ložnice schodiště chodba bývalý RD č.p garáž pozemky

11 Fotodokumentace - mapy Obec Svatý Jan nad Malší Svatý Jan nad Malší č.p. 93 -umístění nemovitosti v obci

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -