ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /2010

Transkript

1 .SPISU: EX 1932/03 NEMOVITOST : ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /2010 OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD HODONÍN ve smyslu 2, odst. 1 zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku Pozemky k.ú. Šardice LV okr. Hodonín obec: Šardice VLASTNICTVÍ: Jan Vašulka, Šardice 601, Šardice EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu Hodonín, ve v ci oprávn ného Všeobecná zdravotní pojiš ovna R, se sídlem Orlická 4/2020, Praha 3 I : proti povinnému Jan Vašulka, Damaschke str.47,lingen, N mecko na základ usnesení ze dne OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský ú ad Hodonín, Mgr. Kamil Bran ík ing. František Dobiáš tel: Sadová 15, Hodonín Perunská 46, Hodonín Datum místního šet ení: Datum zpracování: Po et stran celkem: 12 Po et vyhotovení: 3 Po et p íloh: 0 Vyhotovení. 3

2 OBSAH POSUDKU: NÁLEZ POSUDEK A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a ocen ní administrativní cenou B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Zjišt ní obvyklé ceny E) Rekapitulace Nález Znalecký úkol Ocen ní nemovitosti: Zem lské a ostatní pozemky LV pro k.ú. Šardice, obec Šardice, okr. Hodonín. parc /48 ostatní plocha o vým e 312m 2 parc orná p da o vým e 2998m 2 parc vinice o vým e 1453m 2 parc ostatní plocha o vým e 390m 2 parc orná p da o vým e 1912m 2 Administrativní cena lesních pozemk není stanovena. Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti vše podle stavu ke dni Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Z lské pozemky Adresa nemovitosti: Šardice Kraj:Jihomoravský, Okres:Hodonín, Obec: Šardice, Katastrální území: Šardice, Po et obyvatel: Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka pozemk byla provedena dne Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, eský ú ad zem ický a katastrální - SCD, pro LV k.ú. Šardice ze dne zjišt ní na míst samém p i prohlídce pozemku dne

3 Vlastnické a eviden ní údaje Doklad: LV. 1832, k.ú. Šardice, obec Šardice, okr. Hodonín Druh vlastnictví: Výlu né Vlastník: Jan Vašulka, Šardice 601, Šardice Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Exeku ní p íkaz k prodeji. Jiná omezení nebyla zjišt na. Celkový popis nemovitosti Pozemky na LV. 1832, k.ú. Šardice, obec Šardice, okr. Hodonín Pozemek parc /48 Pozemek je situován do zastav ného území obce Šardice (intravilán obce) a tvo í úsek zatravn né plochy hlavního fotbalového stadionu - hrací plochy. P ístup na pozemek je p ímo ze zpevn ného okraje h išt z ochoz pro diváky. Na pozemku se nenachází stavby ani porosty trvalého charakteru. Okolní pozemky jsou vesm s vlastnictvím obce Šardice. Pozemek parc Pozemek je situován do extravilánu obce Šardice a je za len n do spole ného honu. Je užíván spole k zem lským ú el m, zem lskou organizací. Nachází se v trati Charvátky cca 1,4km od okraje zastav ného území obce západním sm rem. P ístup na pozemek je z nezpevn né polní cesty. Na pozemku se nenachází stavby (krom zpevn né cesty) ani porosty trvalého charakteru. Pozemek parc a 5936 Pozemek je situován do extravilánu obce Šardice a je využíván jako spole ná vinice. Nachází se v trati Dlouhé kameny cca 2km od okraje zastav ného území obce severním sm rem. Jedná se o um le vytvo ené terasy, p emž parc je rovinný a parc je navazující svah. P ístup na pozemek je z nezpevn né polní cesty. Na pozemku se nenachází stavby. Pozemek parc je osázen vinnou révou na vedení, navazující parc je porostlá náletovými a svahovými d evinami. Pozemek parc Pozemek je situován do extravilánu obce Šardice a je užíván spole k zem lským ú el m, zem lskou organizací, jako orná p da. Nachází se v trati Ba iny, jižn od areálu bývalého ZD ohrani uje z jedné strany Šardický potok a z druhé strany polní, zpevn ná komunikace. P ístup na pozemek je p ímo ze zpevn né polní cesty. Na pozemku se nenachází stavby ani porosty trvalého charakteru. 3

4 Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a ocen ní administrativní cenou Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/2008 Sb. a. 460/2009 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. a) Pozemky a1) Pozemek, parc..1658/ Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 4: Základní cena = cena dle 28 odst. 1 písm. a) až l) 0,5 = 44,07 0,5 = 22,04 K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena Cena [K ] ostatní plocha 1658/48 312,00 22, ,48 Sou et 6 876,48 Úprava ceny - íloha. 21: 2.1. p ístup po nezpevn né komunikaci -10 % 2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou kanalizaci -7 % Úprava ceny celkem -17 % ,- Mezisou et 5 707,48 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití): 0,8310 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl dle hlavní stavby): 2,1730 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 4 - celkem ,36 Pozemek, parc..1658/48 - zjišt ná cena = ,36 K a2) Pozemek, parc Zem lské pozemky ocen né dle 29. Výpo et úpravy základní ceny íloha. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území 40,00 % Celková úprava ceny: 40,00 % Ocen ní: Název Parcelní íslo BPEJ Vým ra [m 2 ] JC Úprava [%] UC Cena [K ] orná p da ,02 40,00 18, , ,79 40,00 12, ,28 Vým ra celkem 2998 Mezisou et ,58 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39): 1,0000 Zem lské pozemky ocen né dle 29 - celkem ,58 Pozemek, parc zjišt ná cena = ,58 K 4

5 a3) Pozemek, parc Zem lský pozemek ocen ný dle 29. Výpo et úpravy základní ceny íloha. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území 40,00 % Vzdálenost od souvisle zastav né ásti obce 2-3 km -3,00 % Celková úprava ceny: 37,00 % Ocen ní: Název Parcelní íslo BPEJ Vým ra [m 2 ] JC Úprava [%] UC Cena [K ] vinice ,67 37,00 11, ,64 Vým ra celkem 1453 Mezisou et ,64 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39): 1,0000 Zem lský pozemek ocen ný dle 29 - celkem ,64 Pozemek, parc zjišt ná cena = ,64 K a4) Pozemek, parc Pozemek ocen ný dle 32 odst. 3. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] JC irážka [%] Srážka [%] Koef. UC Cena [K ] ostatní plocha , ,25 3, ,40 Sou et 1 310,40 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití): 1,0000 Pozemek ocen ný dle 32 odst. 3 - celkem 1 310,40 Pozemek, parc zjišt ná cena = 1 310,40 K a5) Pozemek, parc Zem lské pozemky ocen né dle 29. Výpo et úpravy základní ceny íloha. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území 40,00 % Celková úprava ceny: 40,00 % Ocen ní: Název Parcelní íslo BPEJ Vým ra [m 2 ] JC Úprava [%] UC Cena [K ] orná p da ,03 40,00 18, , ,69 40,00 7, , ,05 40,00 16, ,34 Vým ra celkem 1912 Mezisou et ,52 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39): 1,0000 Zem lské pozemky ocen né dle 29 - celkem ,52 Pozemek, parc zjišt ná cena = ,52 K 5

6 Výsledné ceny: a) Pozemky a1) Pozemek, parc..1658/48 = ,36 K a2) Pozemek, parc = ,58 K a3) Pozemek, parc = ,64 K a4) Pozemek, parc = 1 310,40 K a5) Pozemek, parc = ,52 K Výsledná cena nemovitosti iní celkem ,50 K Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno. 6

7 B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej, získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: ervenec CHARAKTERISTIKA OBCE: Šardice jihomoravská obec nacházející se 11 km jihozápadn od m sta Kyjova. Územní p íslušnost: Kraj - Jihomoravský Mikroregion Hovoransko Vina ská oblast - Mut nická. Vina ství bylo tradi ní obživou ob an Šardic. Na zdejších svazích obrácených k jihovýchodu se rodily hrozny, z nichž bylo velmi jakostní víno.památnou a nejstarší budovou v obci je kostel sv. Michaela, jehož nejstarší ást pochází ze 13. století, kdy se datuje první písemná zmínka o obci. Katastrální vým ra: 1730 ha Po et obyvatel: 2170 Z toho v produkt. v ku: 1332 Pr rný v k: 37 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické za ízení: Ano Policie: Ne Kanalizace ( OV): Ne Vodovod: Ano Plynofikace: Ano V centru obce stavební innost zejména na rozší ení infrastruktury. Tyto zm ny by m ly p ispívat postupn mimo jiné i ke zlepšení rozvoji trhu s nemovitostmi, který prozatím nezaznamenává výrazný vzr st v této lokalit, spíše stagnuje. Lepší je perspektiva v oblasti služeb a rozvoji malých firem. Poptávka po bytech je v posledním období stabilní a mírn p evyšuje nabídku. V oblasti pom rn vysoká nezam stnanost a projevuje se i nedostate rozvinutý trh s byty. Výhodou je blízkost komunikace I t. Hodonín - Brno. EHLED POROVNÁVANÝCH POZEMK : 1. Místo: Šardice, okr. Hodonín Vým ra: 1389 m 2 Druh transakce: nabídka Cena: K Popis: Prodej orné p dy v Šardicích, KU Šardice v okr.hodonín. Pozemek je o rozloze 1389 m 2. Pozemek nelze vyjmout ze zem lského fondu. Druh pozemku zem lská. 2. Místo: ej, okr. Hodonín Vým ra: 2000 m 2 Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Pozemek - orná p da, u ej e, K prodeji 2000 m² pozemek, vedeno jako orná p da. Na pozemku lze vysázet vinohrad nebo sad. 3. Místo: Hovorany Vým ra: m 2 Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Orná p da v katastrálním území Hovorany o vým e m².je rozd lena na r zných místech, není vcelku K K ZJIŠT NÍ CENY POROVNÁNÍM: orná p da: Cena p ed a po redukci na pramen ceny Koef red. Redukce porovnávané ceny ve vztahu k oce ovanému pozemku: K 1 lokalita K 2 dopravní dostupnost K 3 tvar a velikost pozemku K 4 bonita K 4 využitelnost K 5 poloha, orientace, sklon K 6 stavby, porosty (K /m 2 ) Porovnávaný pozemek Zem lský poze- mek v 7,90 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 1,00 1. Šardicích 6,72 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Zem lský poze- mek v 12,50 0,95 0,90 1,00 1,00 1,00 0,70 1,00 1,00 2. ej i 11,88 Lepší Obdobné Obdobné Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Zem lský poze- mek v 11,40 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 0,70 1,00 1,00 3. Hovoranech 9,69 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Maximální porovnávaná cena: 7,50 /m 2 Minimální porovnávaná cena: 5,40 /m 2 Cena nemovitosti, zjišt ná porovnáním: 6,25 /m 2 Cena porovnávaná (K /m 2 ) 5,40 7,50 6,80 Vým ra porovnávaného pozemku: 4910 m 2 Porovnávací cena po zaokrouhlení: K 7

8 ostatní pozemek: Porovnávaný pozemek Zem lský pozemek v 1. Dolních Bojanovicích Zem lský pozemek v Hovoranech Zem lský pozemek ve Starém Poddvorov Cena p ed a po redukci na pramen ceny (K /m 2 ) Redukce porovnávané ceny ve vztahu k oce ovanému pozemku: K 1 lokalita K 2 dopravní dostupnost K 3 tvar pozemku K 4 velikost pozemku K 4 využitelnost K 5 dosrtupnost IS K 6 nezbytnost demolic 7,90 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 6,72 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 12,50 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 11,88 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 11,40 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 9,69 Koef red. Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Maximální porovnávaná cena: 11,90 /m 2 Minimální porovnávaná cena: 6,70 /m 2 Cena nemovitosti, zjišt ná porovnáním: 8,65 /m 2 Vým ra porovnávaného pozemku: 312 m 2 Porovnávací cena po zaokrouhlení: K Cena porovnávaná (K /m 2 ) 6,70 11,90 9,70 Vinice Porovnávaný pozemek Zem lský pozemek v 1. Dolních Bojanovicích Zem lský pozemek v Hovoranech Zem lský pozemek ve Starém Poddvorov Cena p ed a po redukci na pramen ceny (K /m 2 ) Koef red. Redukce porovnávané ceny ve vztahu k oce ovanému pozemku: K 1 lokalita K 2 dopravní dostupnost K 3 tvar a velikost pozemku K 4 bonita K 4 využitelnost K 5 poloha, orientace, sklon K 6 porosty 7,90 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 1,30 6,72 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Lepší Obdobné Horší 12,50 0,95 0,90 1,00 1,00 1,00 0,70 1,00 1,15 11,88 Lepší Obdobné Obdobné Obdobné Lepší Obdobné Horší 11,40 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 0,70 1,00 1,10 9,69 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Lepší Obdobné Horší Maximální porovnávaná cena: 8,60 /m 2 Minimální porovnávaná cena: 7,00 /m 2 Cena nemovitosti, zjišt ná porovnáním: 7,46 /m 2 Vým ra porovnávaného pozemku: 1453 m 2 Porovnávací cena po zaokrouhlení: K Cena porovnávaná (K /m 2 ) 7,00 8,60 7,50 8

9 C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem Pozemky k.ú. Šardice LV I) POZEMKY A POROSTY: ostatní plocha parc /48 o vým e 312 m 2 orná p da parc o vým e 2998 m 2 vinice parc o vým e 1453 m 2 ostatní plocha parc o vým e 390 m 2 orná p da parc o vým e 1912 m 2 Vým ra celkem: 7065 m 2 z toho orná p da: 4910 m 2 ostatní plocha: 312 m 2 ostatní plocha - neplodná 390 m 2 vinice 1453 m 2 II) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: ehled ploch k pronájmu: Druh využití: plochy vhodné k pronájmu plochy podmíne vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu Pr rná výše nájmu /m 2 /rok Snížení v % orná p da ,90 0% zem lský pozemek (PK) ,90 0% ostatní plocha ,20 0% 370 K lesní pozemek ,70 0% 270 K vinice ,50 0% Vým ry celkem: Celkem: Využitelná plocha pozemku celkem : 7065 m 2 Pr rný výnos z 1m 2 využitelné plochy: 1,00 /m 2 /rok Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv polohy negativní 0,90 c) Využitelnost b) Vliv vybavení bez vlivu 1,00 d) Vliv závad a rizik bez vlivu 1,00 Celkový koeficient: 0,77 snižující Pr rná zjišt ná výše nájemného: 0,80 /m 2 /rok VN = 5 652,- K /rok Náklady (odhad): 20% N = 1 130,- K /rok Odhad p edpokládaného výnosu ze staveb a venkovních úprav: 0 K Míra kapitalizace: a) základní: r 1 = 4,9% c) rizika: r 3 = 4,0% b) odhad budoucí inflace: r 2 = 2,5% d) vliv životnosti: r 4 = 0,0% r =r 1 + r 2 + r 3 + r 4 = 11,4% Hodnota pozemk, zjišt ná výnosovým zp sobem: Výnosová hodnota pozemku celkem: K Základní ro ní výše nájmu K K K Index 0,85 0 K K 9

10 D) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA POZEMK : Ceny pozemk v etn sou ástí: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) Pozemky a porosty II) Stavby p íslušenství Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku II) P EHLED ZJIŠT NÝCH HODNOT: Výnosová hodnota: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: Díl í porovnávací ceny: po zaokrouhlení iní: orná p da: ostatní plocha: ostatní plocha - neplodná vinice ,50 K 0,00 K ,50 K K K K K K K 0 K K OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI: C opt. = K III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE NÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti Pozemky jsou vesm s ve spole ném užívání negativní Hodnocení: 0,70 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah bez vlivu Hodnocení: 1,00 3) Jiné vlivy bez vlivu Hodnocení: 1,00 Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 = 0,70 Výsledná cena (C opt. x i s ) : K Obvyklá cena pozemk celkem: K 10

11 E) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI: Pozemky k.ú. Dolní Bojanovice LV. 760 ostatní plocha parc /48 orná p da parc vinice parc ostatní plocha parc orná p da parc Obvyklá cena nemovitosti : K slovy: t icetšesttisícdev tset K Díl í ceny pozemk : ostatní plocha parc /48 orná p da parc vinice parc ostatní plocha parc orná p da parc K K K 0 K K Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap. nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny. ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín :

12 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne , j. ZT 1340/83 pro Znalecký posudek byl zapsán pod po znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. 72/10 ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín :