Nález. Znalecký úkol. Ocen ní nemovitosti: 1. LV pro k.ú. Žeravice u Kyjova, obec Žeravice. Zastav ný pozemek,. parc. St.506

Transkript

1 .SPISU: EX 173/3 ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /21 OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V HODONÍN ve smyslu 2, odst. 1 zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku m.p. 41 k.ú. Žeravice u Kyjova LV. 18 a 892 okr. Hodonín na pozemku, parc.. St.52 zastav ná plocha a nádvo í obec: Žeravice parc.. St.56 zastav ná plocha a nádvo í VLASTNICTVÍ: LV. 18 parc.. 247/2 orná p da Josef Hudec,.p.41, Žeravice Miroslava Hudecová,.p.41, Žeravice SJM SJM LV. 892 Josef Hudec,.p.41, Žeravice Podíl: 1/2 Miroslava Hudecová,.p.41, Žeravice Podíl: 1/2 Hlavní pr elí Dvorní pr elí EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu v Hodonín, ve v ci oprávn ného: Josef Šrámek, podnikatel, se sídlem Malinovského 941, Uherské Hradišt I : proti povinnému: Josef Hudec,.p.41, Žeravice na základ usnesení ze dne OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský ú ad v Hodonín Mgr. Kamil Bran ík ing. František Dobiáš tel: Sadová 15, Hodonín Perunská 46, Hodonín Datum místního šet ení: Datum zpracování: Po et stran celkem: 17 Po et vyhotovení: 3 Po et p íloh: 1 3 Vyhotovení.

2 OBSAH POSUDKU: NÁLEZ POSUDEK A) Výpo et administrativní ceny B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné hodnoty E) Zjišt ní obvyklé ceny F) Rekapitulace Nález Znalecký úkol Ocen ní nemovitosti: 1. LV. 18 pro k.ú. Žeravice u Kyjova, obec Žeravice. m.p. 41, v etn p íslušenství: Zastav ný pozemek,. parc. St.52 Související pozemky:.parc. St.52 zastav ná plocha a nádvo í o vým e 8m 2 2. LV. 892 pro k.ú. Žeravice u Kyjova, obec Žeravice. m bez.p., v etn p íslušenství: Zastav ný pozemek,. parc. St.56 Související pozemky:.parc. St.56 zastav ná plocha a nádvo í o vým e 487m 2.parc. 247/2 orná p da o vým e 534m 2 Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni , v cenách, platných v dob podání znaleckého posudku. Informace o nemovitosti LV.18 k.ú. Žeravice u Kyjova, RD.p.41 v.p íslušenství: Adresa nemovitosti: Žeravice Kraj:Jihomoravský, Okres:Hodonín, Obec:Žeravice, Katastrální území:žeravice u Kyjova, Po et obyvatel:1 59 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1) x,7414 = 35,4374 K /m 2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1; použije se a = 1) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,44 K /m 2 2

3 LV.892 k.ú. Žeravice u Kyjova, pozemky: Adresa nemovitosti: Žeravice Kraj:Jihomoravský, Okres:Hodonín, Obec:Žeravice, Katastrální území:žeravice u Kyjova, Po et obyvatel:1 59 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1) x,7414 = 35,4374 K /m 2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1; použije se a = 1) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,44 K /m 2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti p. Hudcem. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, Katastrální ú ad v Hodonín, detaš.prac.kyjov pro LV.18 a 892, k.ú. Žeravice u Kyjova ze dne zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne Vlastnické a eviden ní údaje Doklad: LV. 18, k.ú.žeravice u Kyjova, obec Žeravice, okr. Hodonín Druh vlastnictví: SJM Vlastníci: Josef Hudec,.p.41, Žeravice Miroslava Hudecová,.p.41, Žeravice Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Exeku ní p íkaz k prodeji. Doklad: LV. 892, k.ú.žeravice u Kyjova, obec Žeravice, okr. Hodonín Druh vlastnictví: podílové Vlastnívi: Josef Hudec,.p.41, Žeravice Podíl:1/2 Miroslava Hudecová,.p.41, Žeravice Podíl:1/2 Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Exeku ní p íkaz k prodeji. Celkový popis nemovitosti m.p. 41 na pozemku, parc.. St.52 na LV. 18 a parc.. St.56 na LV. 892 k.ú. Žeravice u Kyjova, obec Žeravice, okr. Hodonín m.p. 41 je situován do b žné, uli ní zástavby v centrální ásti obce Žeravice. P ístup k domu je od zpevn né, pr jezdní komunikaci, silnici II.t., po zpevn ném, panelovém p íjezdu. V okolí je p evážn zástavba rodinných dom. V míst je možnost napojení na ve ejný vodovod, plynovod a zemní rozvody elektro. Vstup do domu je z ulice, vstupními dve mi v uli ním pr elí nebo p es vrata vestav né garáže. m je patrový, obdélníkového p dorysu, z ásti podsklepený, má sedlovou st echu a krytinu z pálených tašek. Podst ešní prostory sedlové st echy nejsou uzp sobeny pro trvalé bydlení a jsou využívány jako da. Dispozice obsahuje celkem ty i obytné pokoje, kuchy s jídelnou, dále komoru, prádelnu, p edsí, chodbu, koupelnu a v obou podlažích WC a vestav nou garáž s možnosti pr jezdu do dvora. Vstup do suterénu je z interiéru domu. V suterénu jsou nevyužívané sklepní místnosti. Všechny prostory domu jsou využívány výlu k bytovým ú el m, Nebytovým prostorem je pouze vestav ná garáž v úrovni p ízemí. Celkov obytná plocha p evažuje nad nebytovými prostorami a z toho d vodu je d m charakterizován jako rodinný. 3

4 m byl postaven a uveden do trvalého užívání ú ední kolaudací v roce 199. Na dom nebyly provedeny úpravy mimo b žnou údržbu. V sou asnosti je d m dokon en, je trvale užíván, jeho obytná ást je v pom rn dobrém technickém stavu a jeho údržba je standardní. Pozemek je tvo en celkem t emi parcelami ozna enými v katastru nemovitostí jako zastav ná plocha a nádvo í a orná p da. Všechny parcely na sebe navazují a tvo í spolu jednotný, funk ní celek (parc.. St. 56 a parc.. 247/2 jsou zapsány na LV. 892, zastav ná parcela. St. 52 a vlastní d m jsou zapsány na LV. 18 v k.ú. Žeravice). P íslušenstvím k domu jsou pouze venkovní úpravy, zejména sesvahování a zpevn ní terénu dvora a zpevn ný nájezd ze dvora do garáže, p ípojky IS a pozemek. parc. St. 52, St. 56 a 247/2 bez trvalých porost. Posudek A) Výpo et administrativní ceny Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/28 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/28 Sb. a. 46/29 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. LV.18 k.ú. Žeravice u Kyjova RD.p.41 v.p íslušenství a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný d m.p a m byl vybudován a osazen do uli ní zástavby jako adový vnit ní. Je patrový, áste podsklepený, má sedlovou st echu s taškovou krytinou. Byl postaven na základ stavebního povolení v letech 1987 až 199 a byl po dokon ení uveden do trvalého užívání. Zp sob výstavby domu je obvyklý pro danou výstavbu v míst a ase. Stavební technologie je zvolena tradi ní, vybavení je standardní. Základové konstrukce jsou plošné, betonové s vodorovnou i svislou hydroizolací. St ny jsou z cihelného zdiva (v suterénu) a z plynobetonových tvárnic (v obou nadzemních podlažích). Stropy jsou z prefabrikovaných železobetonových desek s vodorovným omítaným podhledem. Krov je klasický, sedlový, ev ný, st ešní krytina je z pálených tašek. Dispozi je d m len n rovn ž obvyklým zp sobem. V suterénu je pouze kotelna s uhelnou. ízemí je provedeno jako tzv. technické. Je zde vestav ná garáž, sušárna a prádelna. Místnost za vstupem vlevo - p vodn dílna - je v sou asné dob využívána jako pokoj. V pat e je obytná ást, kterou tvo í t i pokoje a dále kuchyn s jídelnou. Sociální prostory jsou tvo eny koupelnou a samostatným záchodem. Vstup do domu je z ulice hlavním vstupem do zádve í a chodby, kde je schodišt, spojující všechny podlaží. Po pravé stran vypl uje celý pravý trakt vestav ná garáž, která je pr jezdná do dvorní ásti. Vjezd do garáže je v uli ním pr elí vpravo. Vybavení obytných prostor je b žné. Okna jsou zdvojená, d ev ná, dve e hladké nebo prosklené. Podlahy obytných místností tvo í vesm s vlysy, n které místnosti v pat e jsou opat eny nov plovoucí lamelovou podlahou, ostatní místnosti mají na podlaze dlažbu. Schodišt je železobetonové, v nadzemní ásti s teracovým povrchem. Koupelna je obložená keramickými obklady. V kuchyni je el. sporák. Vnit ní omítky jsou hladké, štukové, vn jší jsou b izolitové, dopln né obkladem soklu a ost ní vstupních dve í. Vytáp ní je centrální teplovodní na tuhá paliva. Oh ev teplé užitkové vody je z centrálního zdroje. D m je v dobrém technickém stavu, udržovaný. 4

5 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Jihomoravský kraj - do 2 obyvatel Stá í stavby: 2 rok Základní cena ZC (p íloha. 2a): 3 164,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.PP: (4,9 3,75)+(7,75 2,7) = 39,3 m 2 1.NP: 1,5 11,52 = 12,96 m 2 2.NP: 1,5 11,52 = 12,96 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.PP: 39,3 m 2 2,3 m 1.NP: 12,96 m 2 2,6 m 2.NP: 12,96 m 2 2,6 m Obestav ný prostor: SPODNÍ STAVBA: ((4,9 3,75)+(7,55 2,7)) (1,72) = 66,67 m 3 VRCHNÍ STAVBA: (1,5 11,48) (6,28)+(1,8 5,2+,51 3,5) 1, = 767,91 m 3 ZAST EŠENÍ: (1,5 11,48) (4,16,5) = 25,72 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 1 85,3 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 12,96 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 281,22 m 2 Podlažnost ZP : ZP1 = 2,32 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. Vi 1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový II -,1 2. Provedení obvodových st n - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III, 3. Tlouš ka obvod. st n - mén jak 45 cm I -,2 4. Podlažnost - Hodnota v tší než 2 I, 5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - ípojka elektro, voda, napoj. na ve ej. kanal. nebo IV,4 domovní istírna 6. Zp sob vytáp ní stavby - Úst ední, etážové, dálkové III, 7. Zákl. p íslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III, 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I, 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -,3 1. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové II, zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Nad 8 m2 celkem III,1 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III, 13. Stavebn - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,5 Koeficient pro stá í 2 let: 1, 12 Index vybavení IV = (1 + Vi ) V13 1, = 1,4 i = 1 5

6 Index polohy: Název znaku. Pi 1. Význam obce - bez v tšího významu I, 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce III,1 3. Okolní zástavba a životní prost edí - objekty pro bydlení II, 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II, 5. Školství a sport v obci - základní škola II, 6. Zdravotní za ízení v obci - pouze ordinace praktického léka e II, 7. Ve ejná doprava - omezené dopravní spojení II, 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II, 9. Nezam stnanost v obci a okolí - vyšší než je pr r v kraji I -,6 1. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III, 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II, 11 Index polohy IP = (1 + Pi ) =,95 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. Ti 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazn nižší než I -,1 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II, 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II, 3 Index trhu IT = (1 + Ti ) =,9 i = 1 Celkový index I = IV * IP * IT = 1,4,95,9 =,889 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC I = 3 164,- K /m 3,889 = 2 812,8 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU OP = 2 812,8 K /m ,3 m 3 = ,84 K Rodinný d m.p zjišt ná cena = ,84 K b) Pozemky b1) Pozemky, náležející k domu.p Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] Zastav ná plocha a nádvo í St.52 8, 35,44 283,52 Sou et 283,52 Úprava ceny íloha. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby -2 % Úprava ceny celkem -2 % - 56,7 Mezisou et 226, pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 1 % Úprava ceny celkem 1 % + 22,68 Mezisou et 249,5 6

7 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití):,817 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl dle hlavní stavby): 2,173 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 442,95 Pozemky, náležející k domu.p.41 - zjišt ná cena = 442,95 K LV.892 k.ú. Žeravice u Kyjova pozemky a) Pozemky a1) Pozemky, náležející k domu Pozemek sestává ze t í parcel, zastav né plochy a nádvo í a orné p dy, která je využívána jako ídomní zahrada. Je ohrani en zástavbou a plotem a parcely tvo í spolu jednotný, funk ní celek. Pozemek je situován do centrální ásti zástavby obce, podél místní komunikace, která navazuje na pr jezdní komunikaci asi po 3ti m. Správní centrum obce je odtud vzdáleno asi 1m. Pozemek je svažitý. Plocha mimo zástavbu je využívána jako dv r a zahrada. V míst je možnost napojení na inž. sít, v etn splaškové kanalizace a plynovodu. Na pozemku nejsou porosty trvalého charakteru. P ístup na pozemek je z místní, ve ejné panelové komunikace po zpevn né, nájezdní ploše p ed domem. Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] Zastav ná plocha a nádvo í St , 35, ,28 Sou et ,28 Úprava ceny íloha. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby -2 % Úprava ceny celkem -2 % ,86 Mezisou et 13 87, pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 1 % Úprava ceny celkem 1 % ,74 Mezisou et ,16 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití):,817 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl dle hlavní stavby): 2,173 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,16 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocen ný dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,44 K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] orná p da 247/2 534, 35, ,96 Sou et ,96 Úprava ceny - íloha. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby -2 % Úprava ceny celkem -2 % ,99 Mezisou et , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 1 % Úprava ceny celkem 1 % ,- Mezisou et ,97 7

8 Úprava ceny dle 28 odst. 5:,4 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití):,817 Koeficient zm ny cen staveb Ki ( íl dle hlavní stavby): 2,173 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 5 - celkem ,59 Pozemky, náležející k domu - zjišt ná cena = 38 79,75 K Výsledné ceny: LV.18 k.ú. Žeravice u Kyjova RD.p.41 v.p íslušenství: a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a1) Rodinný d m.p. 41 = ,84 K b) Pozemky b1) Pozemky, náležející k domu.p.41 = 442,95 K LV.18 k.ú. Žeravice u Kyjova RD.p.41 v.p íslušenství - celkem: ,79 K LV.892 k.ú. Žeravice u Kyjova pozemky: a) Pozemky a1) Pozemky, náležející k domu = 38 79,75 K LV.892 k.ú. Žeravice u Kyjova pozemky - celkem: 38 79,75 K Použit program NEM 3, verze 2.85, distributor PLUTO OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno. 8

9 B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej, získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: duben 21. CHARAKTERISTIKA OBCE: Vina ská obec Žeravice leží asi 9 km východn od Kyjova, v nejjižn jší ásti Jihomoravského kraje v Hodonínském okrese - v regionu zvaném Moravské Slovácko. Od Brna je vzdáleno asi 65 km. První zmínka o obci pochází z roku 1235, v roce 153 byly Žeravice povýšeny králem Vladislavem II. na m ste ko. Kolem roku 1538 zde sídlili eští a moravští brat i, v obci se konaly bratrské synody - konsilia sedmi starších. Na synod konané 26. dubna 1616 byl ordinován na kn ze Jan Amos Komenský. V domku, kde byl ordinován, je nyní památník a expozice lidového um ní a emesel. K dominantám obce pat í barokní kostel z roku 1722 zasv cený St tí sv. Jana. Uprost ed kostela se nachází hrobka Marie Crestencie z Petrswaldu. Barokní h bitovní kaple sv.barbory, vysoký sloup se sousoším bi ovaného Spasitele a vy ezávaný d ev ný k íž z roku Obec leží na silnici II. t. mezi Bzencem a Kyjovem. Obtížn jší dopravní návaznost na hlavní tahy k Brnu a Hodonínu. Klidná lokalita s minimální frekvencí dopravy, hezké okolí, blízkost rekrea ního území V esovice, Osv timany atd. Po et ástí: 1 Katastrální vým ra: 7 ha Po et obyvatel: 146 Z toho v produkt. v ku: 647 Pr rný v k: 36,7 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické za ízení: Ano Policie: Ne Kanalizace ( OV): Ne Vodovod: Ano Plynofikace: Ano POROVNÁVANÉ NEMOVITOSTI - P EHLED: 1. Samostatn stojící rodinný d m 5+1 v Žeravicích,okres Hodonín,kde je možnost dvou samostatných jednotek.vytáp ní kombinované-plyn a tuhá paliva.k domu náleží HS a okolo je zahrada. Plocha zastav ná: 11 m2 Plocha pozemku: 465 m2. 2. Rodinný d m s velkou zahradou s vinicí a sadem ovocných strom, který je situován na konci p kné klidné obce Žeravice v mírném svahu nedaleko Ch ib. V p ízemí RD je garáž, kotelna, prádelna, skladovací prostory. V 1. pat e je kuchy, obývací pokoje, ložnice komora, WC, balkon, schodišt. 2. patro 3 pokoje a koupelna, balkon. Za domem je dv r a velká zahrada. Plocha zastav ná: 263 m2 Plocha pozemku: m2. Stránka 9

10 3. Prodej samostatn stojícího cihlového RD 4+2 v Ježov u Kyjova. D m byl postaven v roce 1965 a v roce byl kompletn rekonstruován: nová st echa, nová plastová okna, vchodové a balkonové dve e, nové plynové topení, rozvody topení (m ), radiátory, 2x nová koupelna + 2x wc, nové dlažby a rozvody vody a elekt iny. m je napojen na tyto IS: elekt ina 22/38 V, plyn, vodovod, kanalizace, telefon. m je áste podsklepený, zahrada za domem, cleková vým ra pozemku je 131 m2, garáž, klidná ulice, nová p íjezdová cesta k domu, slunná poloha. Plocha parcely 1 31 m2 Typ objektu patrový Typ budovy cihlová Stav budovy po rekonstrukci. 4. Dvoupodlažní, áste podsklepený rodinný d m v obci Žeravice. Dispozi ní ešení: 1. PP - malý sklep, 1. NP - 2 obytné pokoje, kuchy, komora, koupelna, WC. 2. NP - 2 obytné pokoje, p da s možností p dní vestavby ješt 1 pokoje. Inženýrské sít : el. 22/38V, plyn, úst ední topení, obecní vodovod, kabel TV, telefonní p ípojka, septik, vl. studna. Za domem je terasa se zahradou o vým e 1288 m2. Využití objektu: bydlení Stav nemovitosti: dobrý Konstrukce: zd ná Po et místností: 5 Podlaží: 2 Doprava: autobusová, vlastní Po et byt : Rok výstavby: Rok rekonstrukce: Pozemky celkem (m2): 166 Zastav ná plocha (m2): 372 Podlahová plocha (m2): Garáž (m2): Nebytové prostory (m2): Sklepní prostory (m2): Obytná plocha (m2): Nájemníci: ne Elekt ina: 22/38V Voda: obecní vodovod Plyn: ano Telefon: telefonní p ípojka St ešní krytina: sedlová Odpady: septik Vytáp ní: úst ední plynové topení ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: Cena p ed a po redukci na pramen ceny Koef redukce K 1 poloha K 2 funk ní využitelnost K 3 velikost K 4 velikost pozemku K 5 vybavení domu K 6 stavebn technický stav Porovnávaná nemovitost 1. Rodinný d m v Žeravicích 85 K,8 1, 1, 1, 1, 1,1 1,1 1,21 68 K Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Horší Horší Horší K 2. Rodinný d m v Žeravicích 3. Rodinný d m v Ježov 1 85 K,7 1,,95,9 1,,85,9, K Obdobné Lepší Lepší Obdobné Lepší Lepší Lepší K 1,,8,8,8 1, 1, 1,, K Lepší Lepší Lepší Obdobné Obdobné Obdobné Lepší K K 4. Rodinný d m v Žeravicích 731 K 1, 1, 1, 1, 1, 1,5 1,5 1,1 731 K Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Horší Horší Horší K Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena: K K Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej. Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: Odchylka od pr ru:,15 Porovnávací hodnota celkem: Index odlišnosti K Cena porovnávaná Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní: 81 K Stránka 1

11 B) Výpo et ceny výnosovým zp sobem m.p. 41 k.ú. Žeravice u Kyjova LV. 18 a 892 I) STAVBY Hlavní stavby: Rodinný d m.p. 41 Zastav ná plocha: 121 m 2 Obestav ný prostor: 185 m 3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy : m 2 m 3 Zastav ná plocha staveb celkem: 121 m m 3 II) POZEMKY A POROSTY: zastav ná plocha a nádvo í parc.. St.52 o vým e 8 m 2 zastav ná plocha a nádvo í parc.. St.56 o vým e 487 m 2 orná p da parc.. 247/2 o vým e 534 m 2 Vým ra pozemku celkem: 129 m 2 III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: (ur eno pom rem ze zastav né plochy) Prostory ú eln využitelné pro bydlení 242 m 2 x,7 = 169 m 2 pro skladování m 2 x 1, = m 2 jako provozovna m 2 x 1, = m 2 jako garážování m 2 x,8 = m 2 pro jiné ú ely m 2 x 1, = m 2 IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Užitné plochy celkem: 169 m 2 Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit. bydlení skladování provozovna garážování 1. Realitní kancelá Hustope e Realitní kancelá B eclav Realitní kancelá Poho elice 4. Zjišt né nájemné v míst nebo 15 okolí (dle údaj v míst ): 5. Nájemné dle názoru znalce (dle nezjišt no vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): jiné ú ely Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: plochy Pr rná Snížení Druh využití: vhodné k pronájmu plochy podm. vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu výše nájmu /m 2 /rok v % Základní ro ní výše nájmu bydlení % K skladování % K provozovna % K garážování % K jiné ú ely % K Užitná plocha celkem: 169 Celkem: K Využitelná plocha staveb celkem : 169 m 2 Pr rné nájemné na 1m 2 využitelné plochy: 1 54 /m 2 /rok z toho na bydlení: 1 78 /m 2 /rok Stránka 11

12 Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv opot ebení bez vlivu 1, d) Vliv polohy negativní b) Vliv vybavení bez vlivu 1, e) Využitelnost c) Vliv závad a rizik bez vlivu 1, f) Vliv zvláštních podmínek bez vlivu Celkový index:,48 snižující Dosažitelná výše nájemného : 74 /m 2 /rok Údaje asové a opot ebení: Stá í stavby: 2 rok Doba dalšího trvání: 8 rok edpokládaná životnost: 1 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,% edpokládaná ekonomická životnost: 3 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: 13,4% Opot ebení: 2,% Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C: Výdaje (ro ní): edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : K ano - výpo et v nou rentou Da z nemovitosti: (odhad) Pojišt ní: Oprava a údržba: Správa nemovitosti: Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: Nájemné z pozemku: A = (C x i A ) / ((1+ i A ) T -1) = 6 K K K 2 25 K K Výdaje celkem: K tj. 73% Ro ní nájemné celkem: VN = ,- K /rok Míra kapitalizace: a) základní: r 1 = 4,9% K b) odhad budoucí inflace: r 2 = 3,% c) rizika: r 3 = 5,5% d) vliv životnosti: r 4 =,% r =r 1 + r 2 + r 3 + r 4 = 13,4% Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: K V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit. zastav ná plocha manipulace, dv r zahrada, sad, rekrea ní plochy parkování, pr chody, p íjezdy jiné využití (orná) 1. Realitní kancelá Hustope e Realitní kancelá B eclav 3 2,5 3. Realitní kancelá Poho elice 4. Zjišt né nájemné v míst nebo 3 2,5 okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 25 vlastní databáze nájm ): 2 Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): 3, 2,3,, Index,6,8 1, Stránka 12

13 Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: ehled ploch k pronájmu: Druh využití: plochy vhodné k pronájmu plochy podmíne vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu Pr rná výše nájmu /m 2 /rok Snížení v % Základní ro ní výše nájmu zastav ná plocha 495,, 3, % K manipulace, dv r,,, % K parkování, p ejezdy,,, % K zahrada, sad, (rekreace) 534,, 2,3 % 1 23 K jiné využití,,, % K Vým ry celkem: 129,, Celkem: 16 8 K Využitelná plocha pozemku celkem : 129 m 2 Pr rný výnos z 1m 2 využitelné plochy: 15,6 /m 2 /rok Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv polohy negativní,7 c) Využitelnost b) Vliv vybavení bez vlivu 1, d) Vliv závad a rizik bez vlivu 1, Celkový koeficient:,56 snižující Pr rná zjišt ná výše nájemného: 8,7 /m 2 /rok VN = 8 952,- K /rok Náklady (odhad): 25% N = 2 238,- K /rok r = 13,4% Hodnota pozemk, zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: 5 16 K K Výnosová hodnota nemovitosti celkem: K Index,8 C) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. Rodinný d m.p m 3 x 38 /m 3 = K opot ebení: 2,% Výše náklad na opravy: K cná hodnota: Vedlejší stavby a venkovní úpravy : K pr rné opot ebení: 8,% cná hodnota: Pozemek a porosty : 129 m 2 x 5 /m 2 = Sou et: cná hodnota nemovitosti celkem: K K K K K Stránka 13

14 D) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) m II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku po zaokrouhlení iní: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu ,84 K ,7 K, K ,54 K K K K II) VÝPO ET VÁŽENÉHO PR RU: Pom r v cné a výnosové hodnoty: C N / C v = 11,192 Váha výnosové hodnoty: n = 5, Vážený pr r: (Cn + n x Cv) / (n + 1) = po zaokrouhlení: 87 7 K K Hodnota, zjišt ná dle Neegeliho metody váženého pr ru: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI: C opt. = 81 K 87 7 K K 81 K III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE NÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti bez vlivu Hodnocení: 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah bez vlivu Hodnocení: 3) Jiné vlivy bez vlivu Hodnocení: Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 = Výsledná cena (C opt. x i s ) : 1, 1, 1, 1, 81 K Stránka 14

15 E) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI: LV. 18 a 892 k.ú. Žeravice u Kyjova obec Žeravice, okr. Hodonín m.p. 41 etn p íslušenství a pozemku parc.. St.52 zastav ná plocha a nádvo í parc.. St.56 zastav ná plocha a nádvo í parc.. 247/2 orná p da Obvyklá cena: 81 K slovy: osmsetdesettisíc K z toho nemovitosti na LV. 892 k.ú. Žeravice u Kyjova obec Žeravice, okr. Hodonín Pozemky parc.. parc.. St.56 zastav ná plocha a nádvo í parc.. 247/2 orná p da Obvyklá cena: 1 K slovy: desettisíc K Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm m ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap. nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny. ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : Stránka 15

16 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne , j. ZT 134/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. 35/1 ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : ílohy: íloha. 1 - Fotodokumentace 1 strana Stránka 16

17 FOTODOKUMENTACE: íloha. 1 ke znaleckému posudku /1 Snímek. 1: Interiér - obývací pokoj Snímek. 2: Kuchy Snímek. 3: Koupelna Stránka 1