ZNALECKÝ POSUDEK. OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V HODONÍN. ve smyslu 2, odst. 1 zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku

Transkript

1 .SPISU: 007EX 2005/08 ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /11 OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V HODONÍN ve smyslu 2, odst. 1 zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku D m bez.p. etn p íslušenství a pozemku v k.ú. Rakvice okr. B eclav obec: Rakvice LV ední pr elí Zadní pr elí EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení ve v ci oprávn ného Kamila Jordánová, bytem Horní 187, Rakvice proti povinnému Kv toslav St ítecký, bytem Nám stí 22, Rakvice OBJEDNATEL: Exekutorský ú ad v Hodonín Mgr. Kamil Bran ík, na základ usnesení ze dne Adresa objednatele: Velkomoravská Hodonín ZHOTOVITEL: ing. František Dobiáš rassta@centrum.cz Adresa zhotovitele: Hodonín, Perunská 46 PS Tel Datum místního šet ení: Termín zpracování: Po et stran celkem: 10 Po et vyhotovení: 3 Po et p íloh: 0 Vyhotovení. 3

2 OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení, administrativní ocen ní B) Zjišt ní obvyklé ceny C) Rekapitulace Nález Znalecký úkol edm tem ocen ní je nemovitost: m bez.p. v etn p íslušenství LV pro k.ú. Rakvice Související pozemek:.parc.st.198 zastav ná plocha a nádvo í o vým e 136m 2.parc.210 ostatní plocha o vým e 136m 2 Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m bez.p., v etn p íslušenství Adresa nemovitosti: Uli ka I, Rakvice Kraj:Jihomoravský, Okres:B eclav, Obec:Rakvice, Katastrální území:rakvice, Po et obyvatel:2 206 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 43,9413 K /m 2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 43,94 K /m 2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne Povinný ani spoluvlastník nemovitosti se udání d vodu prohlídky nemovitosti nezú astnil. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, eský ú ad zem ický a katastrální - SCD pro LV.1248 k.ú. Rakvice ze dne stavební povolení - nezjišt no - kolauda ní rozhodnutí nebylo k dispozici - zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne Vlastnické a eviden ní údaje Podklad: LV k.ú.rakvice Druh vlastnictví: podílové 2

3 Vlastnické právo: Kv toslav St ítecký, Nám stí 22, Rakvice Podíl: 1/2 Libor St ítecký, Václavská Rakvice Podíl: 1/2 Jiná práva: nejsou Omezení vlastnického práva: Zástavní právo soudcovské. Na ízení exekuce. Exeku ní p íkaz k prodeji. Jiná omezení nezjišt na. Celkový popis nemovitosti m bez.p. s p íslušenstvím - je situován do lokality v okrajové ást obce Rakvice, v obytné, uli ní zástavb v soub hu se zpevn nou komunikací místního významu (ul. Uli ka I). Je v uli ní zástavb voln stojící ve vzdálenosti asi 25m od uli ní hranice pozemku. D m je v dezolátním stavu a není možné ho trvale užívat. Více než polovina objektu je otev ená bez pr elní st ny a stropu, zbytek tvo í pravd podobn jedna nebo dv místnosti. Všechny prostory nejsou uzp sobeny k bydlení a mohou sloužit pouze jako sklad. Nemovitost je p ízemní, nepodsklepený, zd ný objekt p evážn bez omítek. St echa je d ev ná, sedlová s pálenou taškou. Základy jsou pravd podobn m lké bez hydroizolací. Na objektu chybí klempí ské konstrukce. Podlahy jsou betonové, strop je pravd podobn d ev ný, okna jsou dvojitá, dve e d ev né, plné. Pozemek sestává ze dvou parcel ozna ených v KN jako zastav ná plocha a nádvo í a ostatní plocha. Ohrani ení pozemku je z ásti oplocením a z ásti okolní zástavbou. P ístup na pozemek je možný z ulice nebo es d m.p. 75. Na pozemku se nachází venkovní úpravy. Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení, administrativní ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/2008 Sb.,. 460/2009 Sb. a. 364/2010 Sb. kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. a) Porovnávací hodnota a1) D m bez.p. - 26a m je p ízemní, nepodsklepený, umíst ný v adové zástavb jako voln stojící vzdálený asi 25m od uli ní hranice. Vstup i vjezd na pozemek je z místní komunikace p es bránu v oplocení. Objekt je z více než poloviny otev ený a slouží jako sklad, ást tvo í pravd podobn jedna nebo dv místnosti bez vybavení. íslušenství (koupelna a WC) v dom chybí. m byl postaven a uveden do trvalého užívání p ed více než 80 lety. Od té doby, krom b žné údržby, nebyla realizována žádná v tší stavební úprava. Stavba byla postavena tradi ní stavební technologií v dob výstavby obvyklou. St ny jsou vesm s z páleného zdiva, stropy jsou pravd podobn d ev né trámové, v otev ené ásti nejsou v bec. Základy jsou pravd podobn m lké bez vodorovné hydorizolace. Krov je d ev ný hambálkový jednoduchý, st ešní krytina je z pálených tašek na d ev ném la ování. Klempí ské konstrukce chybí. Vn jší fasáda i vnit ní st ny otev ené ásti jsou z v tšiny bez omítek. Prostory v objektu nejsou evidentn užívány ani udržovaný. Celý d m p sobí zchátralým dojmem a jeho rekonstrukce je již na hranici hospodárnosti. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Jihomoravský kraj - nad do obyvatel Stá í stavby: 80 rok Indexovaná pr rná cena IPC (p íloha. 20a): 3 270,- K /m 3 3

4 Zastav né plochy a výšky podlaží: I.NP: 9,7*4,92 = 47,72 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška I.NP: 47,72 m 2 3,05 m Obestav ný prostor: VRCHNÍ STAVBA: (9,7*4,92)*(3,05) = 145,56 m 3 ZAST EŠENÍ: (9,7*4,92)*(2,00) = 95,45 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 241,01 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 47,72 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 47,72 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. Vi 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastav né plochy 1.NP - se I typ A šikmou nebo strmou st echou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný d m III 0,00 2. Provedení obvodových st n - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tlouš ka obvod. st n - mén jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sít (p ípojky) - Žádné nebo pouze p ípojka elektr. energie I -0,10 6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. p íslušenství v RD - Bez základního p íslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické I -0,10 WC 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové II 0,00 zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo I -0,01 do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Významn snižující cenu - Podstatná ást objektu je využitelná I -0,10 pouze jako sklad. 13. Stavebn - technický stav - Stavba ve špatném stavu (nutná rekonstrukce i konstrukcí V 0,40 dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stá í 80 let: 0,70 12 Index vybavení IV = (1 + Vi ) * V13 * 0,70 = 0,157 i = 1 Index polohy: Název znaku. Pi 1. Význam obce - bez v tšího významu I 0,00 2. Ú ady v obci - obecní ú ad I 0,00 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prost edí - evažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní sí obchod a služeb, pohostinské a II 0,00 pop ípad kulturní za ízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní za ízení, p írodní II 0,00 sportovišt 4

5 7. Zdravotnické za ízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické pé e II 0,00 8. Ve ejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak ty mi III 0,00 pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezam stnanost v obci a okolí - vyšší než je pr r v kraji I -0, Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - výrazn negativní zm ny trvalého charakteru - I -0,10 Pozemek se stavbou je mimo obvyklou zástavbu. Omezená možnost rozší ení. P ístup prolukou. 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 12 Index polohy IP = (1 + Pi ) = 0,850 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. Ti 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka II -0,05 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu IT = (1 + Ti ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,157 * 0,850 * 0,950 = 0,127 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 3 270,- K /m 3 * 0,127 = 415,29 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = CU * OP = 415,29 K /m 3 * 241,01 m 3 = ,04 K m bez.p. - zjišt ná cena = ,04 K b) Pozemky b1) Pozemek, náležející k domu bez.p Pozemek sestává ze dvou parcel, zastav né plochy a nádvo í a ostatní plochy, která tvo í prostor p ed hlavním pr elím domu (dv r). Zastav ná plocha a ostatní plocha jsou ohrani ené zástavbou a plotem a tvo í spolu jednotný, funk ní celek. Pozemek je situován mimo centrální ást zástavby obce, podél místní komunikace, která navazuje na pr jezdní komunikaci asi po 150m. Správní centrum obce je odtud vzdáleno asi 700m. Pozemek je vcelku rovinný. Plocha mimo zástavbu je využívána jako dvorek. V míst je možnost napojení na inž. sít, v etn splaškové kanalizace a plynovodu. Na pozemku nejsou porosty trvalého charakteru. P ístup na pozemek je z ve ejného pozemku, kde probíhá místní, zpevn ná komunikace. Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] Zastav ná plocha a nádvo í St ,00 43, ,84 Sou et 5 975,84 Úprava ceny íloha. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 597,58 Mezisou et 6 573,42 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití): * 0,9700 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,02 5

6 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocen ný dle 28 odst. 5. Základní cena = 43,94 K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] Ostatní plocha ,00 43, ,48 Sou et 4 042,48 Úprava ceny - íloha. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 404,25 Mezisou et 4 446,73 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití): * 0,9700 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 5 - celkem 3 742,24 Pozemek, náležející k domu bez.p. - zjišt ná cena = ,26 K Výsledné ceny: a) D m bez.p. = ,04 K b) Pozemek, náležející k domu bez.p. = ,26 K Výsledná cena nemovitosti iní celkem ,30 K Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno. 6

7 PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej, získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: leden 2011 CHARAKTERISTIKA OBCE: Vina ská obec Rakvice leží v rovinaté zem lsky využívané krajin asi 18 km severovýchodn od Mikulova a 15 km severozápadn od eclavi. Dominantou obce je kostel sv. Jana K titele postavený kolem r na míst kaple sv. Ond eje. Památkov chrán ny jsou i socha sv. Jana Nepomuckého (dílo socha e Tomáše Schweigla z roku 1775) a barokní k íž (misijní k íž z r s kryptogramem p ed vchodovými dve mi na kostelní v ž). Ob památky stojí p ed kostelem. Na katastru obce se nachází zajímavá p írodní památka Jezírko Kutnar a n kolik drobných lokalit slanomilné flóry. V obci dochází postupn ke zkvalit ování trhu s nemovitostmi. Výhodná je poloha u dopravního dálni ního i železni ního tahu ve sm ru na Brno a B eclav a SR. Výhodou je dále blízkost vodních nádrží Nové Mlýny. Nejbližší m sto Hustope e je vzdáleno asi 10km s návazností na dálnici D1. Je tu b žný sezonní cestovní ruch. V obci jsou pr rn upravené komunikace a rozvíjí se nabídka služeb. V okolí i ve vlastní obci je malá nabídka pracovních míst. Trh s nemovitostmi prozatím nezaznamenává výrazný vzr st v této lokalit. V oblasti je pr rná nezam stnanost. Katastrální vým ra: 2178 ha Po et obyvatel: 2111 Z toho v produkt. v ku: 1314 Pr rný v k: 36,9 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické za ízení: Ano Policie: Ne Kanalizace ( OV): Ano Vodovod: Ano Plynofikace: Ano Porovnávané nemovitosti - p ehled: 1. V adové zástavb samostatn stojící rodinný d m 2+1 s malým dvorem a menší hospodá skou budovou, v blízkosti centra m sta Podivín, je nepodsklepený, má sedlovou st echu s možností vybudování p dní vestavby, okna domu jsou nová plastová, orientovaná východním sm rem. Vchod do domu je ze dvora, v dom jsou dv chodby 4,5 m2 a 4 m2, kuchyn 15 m2, dva pokoje 25 m2 a 12 m2 se samostatnými vstupy, koupelna a WC. D m je ur en ke kompletní rekonstrukci. Do domu je p ivedena elekt ina 220 V, obecní vodovod, plyn a telefon, odpady jsou napojeny na kanalizaci, vytáp ní domu je lokální plynové (WAF). D m je od cesty odd len obecní p edzahrádkou, za domem je menší dvorek se zd nou hospodá skou budovou, jejíž demolicí se dá prostor dvoru rozší it. Do dvora není možný vjezd autem. Celková plocha pozemku je 116 m2, z toho d m cca 70 m2, hospodá ská budova cca 20 m2, dv r cca 26 m2. 2. RD 3+1 Rakvice okres B eclav.nabízíme k prodeji p ízemní rodinný d m o velikosti 3+1 v adové zástavb.d m je v p vodním stavu, ur ený k celkové rekonstrukci.p i vstupu do domu Vás osloví prosv tlená veranda, ze které se vchází do obývacího pokoje a následn do ložnice.dále se z verandy vstupuje do kuchyn, za kterou se nachází další pokoj.d m je dob e dispozi ešen.k domu pat í zahrada, kterou lze využít jako další stavební místo, studna, komora, sklep, hospodá ské budovy a edzahrádka.možnost využití k bydlení i rekreaci.parkování p ed domem. Stránka 7

8 3. ízemní nepodsklepený rodinný d m 3+1. Sou ástí je rozestav ná podkrovní vestavba v rozsahu dvou místností a zahrada. Budova je po áste né rekonstrukci nová st ešní krytina v etn zateplení a plastová okna. Do objektu je zavedna voda a elekt ina, odpad do jímky. Parkování u domu. Poznámky: Nemovitost se nachází v osad Trkmanice cca 3 km od obce Rakvice, p i hlavní silnici Velké Pavlovice Velké Bílovice. Využití: Bydlení. Plocha zastav ná: 80 m2 Plocha pozemku: 220 m2. 4. RD- s novou p íst. ve dvo e, Rakvice, okr. B eclav V centru obce Rakvice na ulici Nádražní je na prodej RD - zbor s novou p ístavbou z roku 2000 ve dvo e. Sklep, zahrada, studna, veškeré IS p ed domem. Celkem 400 m². ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: Cena p ed a po redukci na pramen ceny Koef redukce K 1 poloha Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: K 2 funk ní využitelnost K 3 velikost K 4 velikost pozemku K 5 vybavení domu K 6 stavebn technický stav Porovnávaná nemovitost 1. Rodinný d m v Podivín 2. Rodinný d m v Rakvicích 3. Rodinný d m v Rakvicích 4. Rodinný d m v Rakvicích K 0,90 1,00 0,80 1,00 1,00 0,50 0,50 0, K Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Lepší Lepší Lepší K 0,90 1,00 0,80 1,00 1,00 0,50 0,50 0, K Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Lepší Lepší Lepší K 0,95 1,00 0,90 1,00 1,00 0,50 0,30 0, K Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Lepší Lepší Lepší K 1,00 1,00 0,80 1,00 1,00 0,40 0,50 0, K Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Lepší Lepší Lepší K K K K Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej. Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena: Odchylka od pr ru: K K 0,15 Porovnávací hodnota celkem: Index odlišnosti K Cena porovnávaná Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní: K Stránka 8

9 C) Zjišt ní obvyklé ceny m bez.p. k.ú. Rakvice LV. I) STAVBY Hlavní stavby: Zastav ná plocha: Obestav ný prostor: Rodinný d m.p. není 48 m m 3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy : 0 m 2 0 m 3 II) POZEMKY A POROSTY: Zastav ná plocha staveb celkem: 48 m m 3 zastav ná plocha a nádvo í parc.. St.198 o vým e 136 m 2 ostatní plocha parc o vým e 92 m 2 Vým ra pozemku celkem: 228 m III) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Cena nemovitosti, v etn p íslušenství a pozemku: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) Stavby II) Pozemek Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku po zaokrouhlení iní: ,04 K ,26 K ,30 K K IV) P EHLED OCEN NÍ: Výnosová hodnota: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: nezjišt no K K Odhad obvyklé ceny C opt. : K V) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE NÍ PRODEJE: Demolice 1) Vlivy užívání nemovitosti bez vlivu Hodnocení: 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah Spoluvlastnictví negativní Hodnocení: 3) Jiné vlivy bez vlivu Hodnocení: Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 = Výsledná cena (C opt. x i s ) : K 1,00 0,75 1,00 0,75 Stránka 9

10 F) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI: LV k.ú. Rakvice m.p. není etn p íslušenství a pozemku parc.. St.198 zastav ná plocha a nádvo í parc ostatní plocha Obvyklá cena: K Spoluvlastnický podíl povinného: 1/2 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu: slovy: t icettisíc K K Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm m ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap. nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny. ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne , j. ZT 1340/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. -04/11 ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : Stránka 10