ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /2010

Transkript

1 .SPISU: 12E 3/29-38 ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /21 OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro OKRESNÍ SOUD V HODONÍN ve smyslu 2, odst. 1 zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku m.p. 4 k.ú. Archlebov okr. Hodonín obec: Archlebov LV. 423 pozemek parc.. St.1 zastav ná plocha a nádvo í parc.. 87 zahrada parc.. St.11 zastav ná plocha a nádvo í parc orná p da VLASTNICTVÍ: Lumír Ku era, Husova 165/5, Brno-st ed-staré Brno, 62 Brno 2 r /1147 Hlavní pr elí Dvorní pr elí EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Okresního soudu v Hodonín, ve v ci oprávn ného Zdravotní pojiš ovna ministerstva vnitra R, se sídlem Na Mí ánkách 2,Praha 1, I : proti povinnému: Lumír Ku era, bytem Husova 165/5, 62 Brno 2 r /1147 na základ usnesení ze dne OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Okresní soud v Hodonín ing. František Dobiáš tel: Velkomoravská 4, Hodonín Perunská 46, Hodonín Datum místního šet ení: Datum zpracování: Po et stran celkem: 2 Po et vyhotovení: 3 Po et p íloh: 1 Vyhotovení. 3

2 OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné ceny E) Zjišt ní obvyklé ceny F) Rekapitulace Nález Znalecký úkol edm tem ocen ní je nemovitost: Rodinný d m.p.4, na parc..st.1, v etn p íslušenství LV. 423 pro k.ú. Archlebov Související pozemky:.parc.st.1 zastav ná plocha a nádvo í o vým e 889m 2.parc.St.11 zastav ná plocha a nádvo í o vým e 625m 2.parc.87 zahrada o vým e 61m 2.parc.4643 orná p da o vým e 888m 2 Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: Archlebov 4 Kraj:Jihomoravský, Okres: Hodonín, Obec:Archlebov, Katastrální území:archlebov, Po et obyvatel: 875 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1) x,7414 = 35, K /m 2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1; použije se a = 1) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- K /m 2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti pí. Ku erové. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracovišt Kyjov pro LV. 423 k.ú. Archlebov ze dne informace sd lené pí. Ku erovou - zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne

3 Vlastnické a eviden ní údaje Doklad: LV. 423, k.ú. Archlebov, obec Archlebov, okr. Hodonín Druh vlastnictví: výhradní Vlastníci: Lumír Ku era, Husova 165/5, Brno-st ed-staré Brno, 62 Brno 2 r /1147 Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Na ízení exekuce. Celkový popis nemovitosti m.p. 4 na parc..1 je situován do b žné uli ní zástavby v soub hu s hlavní pr jezdní komunikací v centrální ásti obce Archlebov, v blízkosti obecního ú adu. Zástavba je bezprost edn u pr jezdní komunikace a je p ístupná po nezpevn ném nájezdu. m je p ízemní se sedlovou st echou, nepodsklepený a je bez vybaveného obytného podkroví. Na pravé stran hlavního pr elí je vjezd do krytého pr jezdu, který je ze dvora otev ený. Zbylá ást domu je tvo ena prostory pro bydlení. Na hlavní ást domu navazuje v zadním pr elí jednoduchá p ístavba. Ve dvo e domu jsou bývalé hospodá ské budovy, které jsou vesm s z ícené, bez možnosti dalšího využití. Vstup do domu je jednak p es vjezdová vrata do krytého pr jezdu a odtud do dvorní ásti domu a jednak vstupními dve mi do obytné ásti. Za vstupem je vstupní chodba a odtud po levé stran je vstup do kuchyn a navazující obytné místnosti. Po levé stran je vstup do nevybavené místnosti bez okna (komora) s áste propadlým stropem. Chodba kon í v kryté verand, ze které je, ve vlastní p ístavb, ješt vstup do prostor s p evážn hospodá ským využitím (sklad, p ípravna). Prostory v dom, krom krytého vjezdu jsou využívány p evážn k bytovým ú el m, z toho d vodu je d m, dle 2 písm. a), bod 2 vyhlášky 51/26 Sb., charakterizován jako rodinný. Obytná ást obsahuje jednu obytnou místnost, kuchy, chodbu, komoru a sklady. Koupelnu ani WC v dom nejsou. Nebylo zjišt no, zda je d m napojen na ve ejný vodovod nebo na ostatní IS, pouze bylo zjišt no napojení na nadzemní vedení elektro. Stá í domu je p ibližn 1 let, d m byl postaven tradi ní stavební technologií v té dob obvyklou. St ny jsou vesm s z nepáleného materiálu. Celkov je d m ve velmi špatném, nepoužitelném stavu a projevují se zde i statické poruchy. Vnit ní vybavení je na podstandartní úrovni. D m není obydlen ani pr žn udržován. K domu náleží dv r, který je p ístupný pouze p es d m. Na zastav nou plochu navazuje zahrada a jiná zastav ná plocha s p vodní hospodá skou, zem lskou stavbou, která je v sou asné dob již neexistuje. Pozemek je ohrani ený ploty nebo zástavbou a je ozna en v katastru nemovitostí jako zastav ná plocha a nádvo í, parc.. St.1 a St. 11, a navazující zahrada, parc.. 87 s trvalými porosty. P íslušenstvím k domu jsou nevyužitelné vedlejší stavby a uvedený pozemek, který je jednotným, funk ním celkem. Zem lský pozemek parc..4643, ozna ený v katastru nemovitostí jako orná p da je vzdálený asi 1km, vzdušnou arou severn od okraje zástavby obce Archlebov, v trati Hadinky. Je to pozemek, využívaný jako pole, pravd podobn spole se sousedními t emi parcelami. P ístup je po nezpevn né, polní komunikaci. V okolí jsou soukromé zahrady a vinohrady. Na pozemku nejsou žádné stavby, porosty trvalého charakteru ani stavební, venkovní úpravy. 3

4 Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/28 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/28 Sb. a. 46/29 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. LV.423 v k.ú. Archlebov - d m.p.4 a p íslušenství. a) Porovnávací hodnota a1) D m.p. 4-26a Rodinný d m.p. 4 je situován do uli ní zástavby jako vnit ní. Je napojen pouze na nadzemní elektro. m je p ízemní, nepodsklepený a je bez vybaveného obytného podkroví. Podle vybavení se lení na obytnou ást a krytý pr jezd. Ob ásti na sebe konstruk navazují, ale dispozi jsou odd lené. P dní prostor je ístupný z krytého pr jezdu po p enosném žeb íku. V hlavním pr elí jsou vstupní vrata do pr jezdu, který je do dvora otev ený. Do obytné ásti je vstup vchodovými dve mi do chodby, na kterou navazuje kuchy a sv tnice nebo komora bez oken. V dom není vy len n prostor k mytí ani záchod. D m je starý více než 1 let. Základy domu jsou kamenné bez hydroizolací, stropy jsou d ev né trámové s vodorovným omítaným povrchem nebo viditelnými trámy, st ny jsou vesm s z nepáleného materiálu oboustrann omítnuté. St echu tvo í klasický d ev ný, sedlový krov, krytina je z eternitových šablon, ást st echy na dvorní stran tvo í pálená krytina. Klempí ské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, pouze z ulice. Okna jsou dvojitá, d ev ná, dve e jsou nápl ové. Vytáp ní je možné pouze lokální, topidly nebo kamny na tuhá paliva. Jiné vybavení bv dom není. Podlahy všech místností jsou vesm s prkenné, v chodb je cementová dlažba. Fasáda je v uli ním pr elí je tvo ená hladkou omítkou, bez obkládaného soklu, ve dvorním pr elí je omítka vápenná hladká nebo chybí. Krytý pr jezd má vjezd p es d ev ná nápl ová vrata z hlavního pr elí, ze dvora je otev ený. Podlaha je zde tvo ena zdusanou hlínou, stropy zde nejsou. Vybavení domu je podstandartní, d m je podpr rn udržován a projevují se zde statické poruchy. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Jihomoravský kraj - do 2 obyvatel Stá í stavby: 1 rok Základní cena ZC (p íloha. 2a): 3 164,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 5,46 (18,86+19,32),5 = 14,23 m 2 : 2,8 12,36 = 34,61 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 14,23 m 2 3,54 m : 34,61 m 2 2,35 m 4

5 Obestav ný prostor: VRCHNÍ STAVBA: (3,54+2,7),5 5,46 (18,86+19,32),5+2,35 12,3= 46,53 m 3 6 2,8 ZAST EŠENÍ: 2,38,5 5,46 (18,86+19,32),5+1,5,5 12,36 = 142,2 m 3 2,8 Obestav ný prostor celkem: = 548,73 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 138,84 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 138,84 m 2 Podlažnost ZP : ZP1 = 1, Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. Vi 1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový II -,1 2. Provedení obvodových st n - Typ 1 - Na bázi d evní hmoty nezateplené nebo zdivo I -,8 smíšeného kamenné 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II, 4. Podlažnost - Hodnota 1 III,2 5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - Žádné nebo pouze p ípojka elektr. energie I -,1 6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální na tuhá paliva I -,8 7. Zákl. íslušenství v RD - Bez základního p íslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické I -,1 WC 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I, 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I -,5 1. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Snižující hodnotu RD - Všechny vedlejší stavby, I -,3 náležející k domu jsou nevyužívané, bez údržby a vesm s je ani nelze bez závad užívat. 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Nad 8 m2 celkem III,1 12. Kriterium jinde neuvedené - Významn snižující cenu - áste né poškození stropu. Vadná a I -,1 hyg. závadná krytina 13. Stavebn - technický stav - Stavba ve špatném stavu (nutná rekonstrukce i konstrukcí V,4 dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stá í 1 let:,6 12 Index vybavení IV = (1 + Vi ) V13,6 =,115 i = 1 Index polohy: Název znaku. Pi 1. Význam obce - bez v tšího významu I, 2. Poloha nemovitosti - uvnit souvisle zastav ného území obce III,1 3. Okolní zástavba a životní prost edí - s negativními vlivy na okolí (nap. výrobní objekty, I -,5 sousedství dálnic, železnic, skládek, lom, objekt zem l. výroby) - V zástavb podél pom rn frekventované komunikace. 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II, 5. Školství a sport - základní škola II, 6. Zdravotní za ízení - pouze ordinace praktického léka e II, 7. Ve ejná doprava - omezené dopravní spojení II, 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II, 9. Nezam stnanost v obci a okolí - pr rná nezam stnanost II, 1. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III, 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II, 11 Index polohy IP = (1 + Pi ) =,96 i = 1 5

6 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. Ti 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazn nižší než nabídka I -,1 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II, 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II, 3 Index trhu IT = (1 + Ti ) =,9 i = 1 Celkový index I = IV * IP * IT =,115,96,9 =,99 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC I = 3 164,- K /m 3,99 = 313,24 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU OP = 313,24 K /m 3 548,73 m 3 = ,19 K m.p. 4 - zjišt ná cena = ,19 K b) Porosty b1) Trvalé porosty na parc.. 87 Ovocné stromy nejsou udržované, z ásti poškozené, pr rn plodící. Ovocné d eviny a ostatní vinná réva ocen né zjednodušeným zp sobem: 42 Celková cena pozemku [K ]: 16 92,1 Celková vým ra pozemku [m 2 ]: 61 Celková pokryvná plocha porost [m 2 ]: 4 Cena pokryvné plochy porost [K ]: 11 83,34 Cena ovocných d evin je ve výši 3,5 % z ceny pokryvné plochy porost :,45 Cena ovocných d evin a ostatní vinné révy: = 498,75 Trvalé porosty na parc zjišt ná cena = 498,75 K c) Pozemky c1) Pozemek náležející k domu.p Pozemek sestává z více parcel, zastav né plochy a nádvo í a zahrady. Zastav ná plocha a zahrada jsou ohrani ené zástavbou a plotem a tvo í spolu jednotný, funk ní celek. Pozemek je situován do centrální ásti zástavby obce, poblíž pr jezdní komunikace. Pozemek je mírn svažitý. Plocha mimo zástavbu je využívána jako dv r a zahrada. V míst je možnost napojení na inž. sít, v etn splaškové kanalizace a plynovodu. Na pozemku (zahrada) jsou porosty trvalého charakteru, vesm s ovocné stromy. P ístup na pozemek je z pr jezdní komunikace po nezpevn né, nájezdní ploše p ed domem. Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í st.1 889, 35, ,- zastav ná plocha a nádvo í st , 35, ,- Sou et 52 99,- 6

7 Úprava ceny íloha. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 1 % Úprava ceny celkem 1 % ,- Mezisou et ,- Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití):,828 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl dle hlavní stavby): 2,173 Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,13 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocen ný dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zahrada 87 61, 35, 21 35,- Sou et 21 35,- Úprava ceny - íloha. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 1 % Úprava ceny celkem 1 % ,- Mezisou et ,- Úprava ceny dle 28 odst. 5:,4 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití):,828 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl dle hlavní stavby): 2,173 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 5 - celkem 16 92,1 Pozemek náležející k domu.p.4 - zjišt ná cena = ,23 K LV. v k.ú. Archlebov - zem lský pozemek a) Pozemky a1) Zem lský pozemek parc Zem lský pozemek ocen ný dle 29. Výpo et úpravy základní ceny íloha. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú. 2, % Celková úprava ceny: 2, % Ocen ní: Název Parcelní íslo BPEJ Vým ra [m 2 ] JC [K /m 2 ] Úprava [%] UC [K /m 2 ] Cena [K ] orná p da ,1 2, 1, ,16 Vým ra celkem 888 Mezisou et 1 172,16 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39): 1, Zem lský pozemek ocen ný dle 29 - celkem 1 172,16 Zem lský pozemek parc zjišt ná cena = 1 172,16 K 7

8 Výsledné ceny: LV.423 v k.ú. Archlebov - d m.p.4 a p íslušenství.: a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a1) D m.p. 4 = ,19 K b) Porosty b1) Trvalé porosty na parc.. 87 = 498,75 K c) Pozemky c1) Pozemek náležející k domu.p.4 = ,23 K LV.423 v k.ú. Archlebov - d m.p.4 a p íslušenství. - celkem: ,17 K LV. v k.ú. Archlebov - zem lský pozemek: a) Pozemky a1) Zem lský pozemek parc = 1 172,16 K LV. v k.ú. Archlebov - zem lský pozemek - celkem: 1 172,16 K Použit program NEM 3, verze 2.85, distributor PLUTO OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno. 8

9 B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej, získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: b ezen 21. CHARAKTERISTIKA OBCE: Obec Archlebov leží na úpatí Ždánického lesa asi 4 km jihozápadn od Ždánic a 1 km na severozápad od Kyjova. První zmínka o obci Archlebov pochází z r. 1349, od r byla obec m ste kem, v 16. století v držení ždánického panství. V okolí obce byly objeveny etné archeologické nálezy z období prehistorického osídlení. Postupn se obnovují tradice a zvyky. V obci je uchováno a p íležitostn používáno p es 2 kroj. Obec je známá rýsováním kraslic. Proslulé je také vysp lé vina ství s výrobou kvalitních vín. Katastrální vým ra: 1332 ha Po et obyvatel: 896 Z toho v produkt. v ku: 474 Pr rný v k: 38,4 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické za ízení: Ano Policie: Ne Kanalizace ( OV): Ano Vodovod: Ano Plynofikace: Ano. Obec Jihomoravského kraje se adí mezi menší obce regionu. Probíhá zde hlavní dopravní trasa (silnice I.t.) od Kyjova ve sm ru na Brno. V obci dochází postupn ke zkvalit ování infrastruktury a trh s nemovitostmi je na obvyklé úrovni. Výhodou je pom rn dobrá poloha na trase mezi Kyjovem a Slavkovem, kde je hlavní silni ní tah ve sm ru na Brno. V obci jsou upravené komunikace, nabídka služeb nep evyšuje standard. V okolí i ve vlastní obci je malá nabídka pracovních míst. V oblasti pr rná nezam stnanost. POROVNÁVANÉ NEMOVITOSTI - P EHLED: 1. Prodej adového RD 3+1 s vjezdem a velkou zahradou v obci Násedlovice, možnost i dalšího stavebního místa v této zahrad, p íjezd z obou stran. Vjezd (lze užívat jako garáž), velká zahrada, n kolik suchých sklep s klenbou, sklepy umíst ny ve svahu v zadní ásti dvoru, sklepy ideální také pro vina e. Samotný d m je nepodsklepen. m má sedlovou st echu, krovy v dobrém stavu (materiál: lipové d evo), krytina: pálená taška. Zastav ná plocha 338 m2 Užitná plocha 1 2 m2 Po et podlaží objektu 1 Stav budovy ur ený k demolici Sklep Ano Po et byt 1 Zahrada Ano Voda Voda - zdroj pro celý objekt Odpad Kanalizace Topení Lokální - tuhá paliva Elekt ina Elektro - 23 V, Elektro - 38 V. 2. adový RD v obci Archlebov, v klidné ulici, ne na hlavní silnici. D m je z pálených cihel, ást domu 2+1 je postaveno p ed 4ti lety, p vodní ást 1+1 je ze smíšeného zdiva, stá í 8 let. Za domem zahrada, hospodá ské p ístavky, udírna, prostorná stodola s možností parkování a vjezdu ze zadní strany. Na zahrad ovocné stromy, 2x sklep, jeden pod obytnou ástí, kde je el. boiler na oh ev vody, druhý sklep je kamenný klenutý, výborné klima. IS: el. 22/38 V, obecní voda, odpady svedeny do kanalizace, plyn ( forma vytáp ní 2x plynová kamna). D m je v dobrém technickém stavu, po menších úpravách, spíše modernizaci, je ihned obyvatelný. Zastav ná plocha 5 m2 Sklep Ano Zahrada Ano Nebytové prostory Garáž Voda Voda - zdroj pro celý objekt Odpad Kanalizace Plyn Plynovod Topení Úst ední - plynové Elekt ina Elektro - 23 V. Stránka 9

10 3. adový,nepodsklepený d m v obci Draž vky.d m je nov pod ezán a z venkovní strany jsou plast.okna.nemovitost je p ed rekonstrukcí nebo použít pozemek na stavební místo.pozemek je cca 12m2.Voda obecní p ed domem,plyn na pozemku,elekt ina 22V. Stav nemovitosti: P ed rekonstrukcícelková plocha: 1.2 m2zastav ná plocha: 14 m2obytná plocha: 8 m2. 4. adový, p ízemní d m ze smíšeného zdiva s vjezdem do dvora a zahradou 48 m2. ZP 966 m2. Objekt nyní využíván jako dílna a skladišt. Dobrý, klenutý sklep. Podlahy ev né. Typ objektu adový Zastav ná plocha 996 m2 Užitná plocha 48 m2 Po et podlaží objektu 1 Plocha parcely m2 Typ objektu p ízemní Typ budovy cihlová Stav budovy dobrý Na dvo e chlívek a stáje vhodné i pro kon. IS: plyn, voda, kanalizace p ed domem, ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: Cena p ed a po redukci na pramen ceny Koef redukce K 1 poloha Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: K 2 funk ní využitelnost K 3 velikost K 4 velikost pozemku K 5 vybavení domu K 6 stavebn technický stav Porovnávaná nemovitost 1. Rodinný d m v Násedlovicích 2. Rodinný d m v Archlebov 3. Rodinný d m v Draž vkách 4. Rodinný d m v Archlebov 499 K,8 1,,7 1, 1,,9,9, K Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Lepší Lepší Lepší 99 K,8 1,,7 1, 1,,7,8, K Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Lepší Lepší Lepší 44 K,8 1,,7 1, 1,,9,9, K Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Lepší Lepší Lepší 56 K 1, 1,,8 1, 1,,8,8,51 56 K Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Lepší Lepší Lepší Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej. Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena: Odchylka od pr ru: K K,15 Porovnávací hodnota celkem: Index odlišnosti K Cena porovnávaná K K K K Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní: 24 K Stránka 1

11 m.p. 4 k.ú. Archlebov LV. C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem I) STAVBY Hlavní stavby: Zastav ná plocha: Obestav ný prostor: m.p m m 3 m 2 m 3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy : m 2 m 3 Zastav ná plocha staveb celkem: 139 m m 3 II) POZEMKY A POROSTY: 423 zastav ná plocha a nádvo í parc.. St.1 o vým e 889 m 2 zastav ná plocha a nádvo í parc.. St.11 o vým e 625 m 2 zahrada parc.. 87 o vým e 61 m 2 Vým ra pozemku celkem: 2124 m 2 III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: (ur eno pom rem ze zastav né plochy) Prostory ú eln využitelné pro bydlení 139 m 2 x,6 = 83 m 2 pro skladování m 2 x 1, = m 2 jako provozovna m 2 x 1, = m 2 jako garážování m 2 x 1, = m 2 pro jiné ú ely m 2 x 1, = m 2 IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Užitné plochy celkem: 83m 2 Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit. bydlení skladování provozovna garážování jiné ú ely 1. Realitní kancelá Hodonín Realitní kancelá Kyjov Realitní kancelá Veselí n.m. 4. Zjišt né nájemné v míst nebo 145 okolí (dle údaj v míst ): 5. Nájemné dle názoru znalce 145 (dle vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): nezjišt no 1 49 Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: plochy Pr rná Snížení Druh využití: vhodné k pronájmu plochy podm. vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu výše nájmu /m 2 /rok v % Základní ro ní výše nájmu bydlení % K skladování % K provozovna % K garážování % K jiné ú ely % K Užitná plocha celkem: Celkem: K Využitelná plocha staveb celkem : 83 m 2 Pr rné nájemné na 1m 2 využitelné plochy: 1 27 /m 2 /rok z toho na bydlení: 76 /m 2 /rok Stránka 11

12 Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv opot ebení negativní,6 d) Vliv polohy negativní b) Vliv vybavení negativní,6 e) Využitelnost c) Vliv závad a rizik bez vlivu 1, f) Vliv zvláštních podmínek bez vlivu Celkový index:,21 snižující Dosažitelná výše nájemného : 27 /m 2 /rok Údaje asové a opot ebení: Stá í stavby: 1 rok Doba dalšího trvání: 2 rok edpokládaná životnost: 12 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,% edpokládaná ekonomická životnost: 1 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: 12,4% Opot ebení: 83,3% Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C: Výdaje (ro ní): edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : 366 K ano - výpo et v nou rentou Da z nemovitosti: (odhad) Pojišt ní: Oprava a údržba: Správa nemovitosti: Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: Nájemné z pozemku: A = (C x i A ) / ((1+ i A ) T -1) = 3 K K 3 66 K 75 K K Výdaje celkem: K tj. 163% Ro ní nájemné celkem: VN = ,- K /rok Míra kapitalizace: a) základní: r 1 = 4,9% K b) odhad budoucí inflace: r 2 = 3,% c) rizika: r 3 = 4,5% d) vliv životnosti: r 4 =,% r =r 1 + r 2 + r 3 + r 4 = 12,4% Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: K V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit. zastav ná plocha manipulace, dv r zahrada, sad, rekrea ní plochy parkování, pr chody, p íjezdy jiné využití (orná) 1. Realitní kancelá Hodonín Realitní kancelá Kyjov 3 1,5 3. Realitní kancelá Veselí n.m Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce 25 (dle vlastní databáze nájm ): 1,5 Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): 3, 1,8,, Index,85,7 1, Stránka 12

13 Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: ehled ploch k pronájmu: Druh využití: plochy vhodné k pronájmu plochy podmíne vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu Pr rná výše nájmu /m 2 /rok Snížení v % Základní ro ní výše nájmu zastav ná plocha 1514,, 3, % K manipulace, dv r,,, % K parkování, p ejezdy,,, % K zahrada, sad, (rekreace) 61,, 1,8 % 1 1 K jiné využití,,, % K Vým ry celkem: 2124,, Celkem: K Využitelná plocha pozemku celkem : 2124 m 2 Pr rný výnos z 1m 2 využitelné plochy: 21,9 /m 2 /rok Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv polohy negativní,9 c) Využitelnost b) Vliv vybavení bez vlivu 1, d) Vliv závad a rizik negativní,9 Celkový koeficient:,57 snižující Pr rná zjišt ná výše nájemného: 12,4 /m 2 /rok VN = ,- K /rok Náklady (odhad): 3% N = 7 91,- K /rok r = 12,4% Hodnota pozemk, zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: K K Výnosová hodnota nemovitosti celkem: K Index,7 D) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. m.p m 3 x 4 /m 3 = K opot ebení: 83,33% Výše náklad na opravy: K cná hodnota: Vedlejší stavby a venkovní úpravy : K pr rné opot ebení: 85,% cná hodnota: Pozemek a porosty : 2124 m 2 x 7 /m 2 = Sou et: cná hodnota nemovitosti celkem: K 366 K K K K Stránka 13

14 E) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) m II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku po zaokrouhlení iní: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu ,19 K ,98 K, K ,17 K K K K Hodnota, zjišt ná výnosovým zp sobem: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI: C opt. = 24 K K K 24 K III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE NÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti m nelze bez závad užívat ani hospodárn opravit. negativní Hodnocení: 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah bez vlivu Hodnocení: 3) Jiné vlivy bez vlivu Hodnocení: Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 = Výsledná cena (C opt. x i s ) :,6 1, 1,,6 144 K Obvyklá cena: 14 K Stránka 14

15 ZEM LSKÝ POZEMEK B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem EHLED POROVNÁVANÝCH POZEMK : EHLED POROVNÁVANÝCH POZEMK : 1. Místo: Hovorany, okr. Hodonín Vým ra: 597 m 2 Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Zem lský pozemek o vým e 597 m2, kvalitní orná p da, nyní v pronájmu ZD. Druh pozemku zem lská Umíst ní nemovitosti okraj obce. 2. Místo: Mist ín, okr Hodonín Vým ra: 2691 m 2 Druh transakce: nabídka Cena: K Popis: Prodej pozemku v obci Mist ín o celkové vým e m2. Parcela zjednodušené evidence, orná p da. Detailní informace Druh pozemku zem lská. 3. Místo: Násedlovice, okr. Hodonín Vým ra: 992 m 2 Druh transakce: nabídka Cena: 29 K Popis: Zem.pozemek o vým e 992 m2 (orná p da) na mírném východním svahu.vn 22kV nedaleko. Celková plocha 9 92 m2 Druh pozemku zem lská Umíst ní nemovitosti okraj obce. ZJIŠT NÍ CENY POROVNÁNÍM: 9 K Porovnávaný pozemek Zem lský pozemek v Hovoranech Zem lský pozemek v Mist ín Zem lský pozemek v Násedlovicích Cena p ed a po redukci na pramen ceny (K /m 2 ) Koef red. Redukce porovnávané ceny ve vztahu k oce ovanému pozemku: K 1 lokalita K 2 dopravní dostupnost K 3 tvar pozemku K 4 K 4 bonita K 5 využitelnost velikost pozemku K 6 nezbytnost demolic 15,9 1, 1, 1, 1,,4,7 1, 13,57 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Lepší Lepší Obdobné 18,9,9 1, 1, 1,,4,7 1, 16,2 Lepší Obdobné Obdobné Obdobné Lepší Lepší Obdobné 29,85,8 1, 1, 1,,4,5 1, 24,89 Lepší Obdobné Obdobné Obdobné Lepší Lepší Obdobné Maximální porovnávaná cena: 4,1 /m 2 Minimální porovnávaná cena: 3,8 /m 2 Jednotková cena nemovitosti, zjišt ná porovnáním: 3,92 /m 2 Vým ra porovnávaného pozemku: 888 m 2 Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní: 3 4 K Cena porovnávaná (K /m 2 ) 3,8 4,1 4, Stránka 15

16 Zem lský pozemek k.ú. Archlebov LV. C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem I) POZEMKY A POROSTY: 423 orná p da parc o vým e 888 m 2 Vým ra pozemku celkem: 888 m 2 II) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: ehled ploch k pronájmu: Druh využití: plochy vhodné k pronájmu plochy podmíne vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu Pr rná výše nájmu /m 2 /rok Snížení v % ostatní pozemek,, 4, % K zem lský pozemek 888,, 1, % Základní ro ní výše nájmu 89 K Vým ry celkem: 888,, Celkem: 89 K Využitelná plocha pozemku celkem : 888 m 2 Pr rný výnos z 1m 2 využitelné plochy: 1, /m 2 /rok Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv polohy negativní,8 c) Využitelnost b) Vliv vybavení negativní,8 d) Vliv závad a rizik bez vlivu 1, Celkový koeficient:,45 snižující Pr rná zjišt ná výše nájemného:,4 /m 2 /rok VN = 355,- K /rok Náklady (odhad): 1% N = 36,- K /rok Odhad p edpokládaného výnosu ze staveb, venkovních úprav nebo porost : K Míra kapitalizace: a) základní: r 1 = 4,9% c) rizika: r 3 = 4,% b) odhad budoucí inflace: r 2 = 3,% d) vliv životnosti: r 4 =,% r =r 1 + r 2 + r 3 + r 4 = 11,9% Index,7 Hodnota pozemk, zjišt ná výnosovým zp sobem: Výnosová hodnota pozemku celkem: 2 7 K K Stránka 16

17 E) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA POZEMKU: Ceny pozemk v etn sou ástí: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) Pozemky a porosty II) Stavby p íslušenství Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku Výnosová hodnota: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: po zaokrouhlení iní: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI: C opt. = 1 172,16 K, K 1 172,16 K 1 17 K 3 4 K 2 7 K 1 17 K 3 4 K III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE NÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti bez vlivu Hodnocení: 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah bez vlivu Hodnocení: 3) Jiné vlivy bez vlivu Hodnocení: Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 = Obvyklá cena: Výsledná cena (C opt. x i s ) : 3 4 K 1, 1, 1, 1, 3 4 K Stránka 17

18 F) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI: LV. 423 k.ú. Archlebov okr. Hodonín obec: Archlebov m.p. 4 pozemek, parc.. st. 1 pozemek, parc.. st. 11 pozemek, parc.. 87 Obvyklá cena nemovitosti : slovy: jednosto ty icettisíc K 14 K LV. 423 k.ú. Archlebov okr. Hodonín obec: Archlebov Zem lský pozemek parc orná p da Obvyklá cena nemovitosti : slovy: t itisíce ty ista K 3 4 K Stránka 18

19 Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm m ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap. nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny. ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne , j. ZT 134/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. 18/1 ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : ílohy: íloha. 1 - Fotodokumentace 1 strana Stránka 19

20 FOTODOKUMENTACE: íloha. 1 ke znaleckému posudku /1 Snímek. 1: Sv tnice Snímek. 2: Interiér dvorní p ístavby Snímek. 3: ícené hospodá ské objekty ve dvo e Stránka 1