ZNALECKÝ POSUDEK. pozemky p.č. 5034, 5036 pozemek p.č. 7041

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2017 pozemky p.č. 5034, 5036 pozemek p.č o obvyklé ceně nemovitých věcí: - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na pozemcích p.č a p.č. 7141, zapsaných na LV č. 1396, obec Ořechov, katastrální území Ořechov, okres Brno-venkov, - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 na pozemcích p.č a p.č zapsaných na LV č. 1396, obec Ořechov, katastrální území Ořechov, okres Brno-venkov. Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Datum místního šetření: JUDr. Hana Stesková, insolvenční správce, Insolvenční správce dlužníků Petra a Andrey Pařilových, sp.zn. KSBR 26 INS 4322/2016 vedená u KS v Brně, IČ , DIČ CZ Vídeňská 228/7, Brno Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro prodej v insolv. řízení Ing. Vladimír Tesař, znalec bytem Lerchova 74/48, Brno tel vtes@atlas.cz Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., a č. 443/2016 Sb. (oceňovací vyhláška) k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů a o změně některých zákonů. Zvláštní požadavky objednatele: V Brně dne Tento znalecký posudek obsahuje 20 stran včetně příloh a předává se ve dvou vyhotoveních

2 OBSAH: A. NÁLEZ 1. Seznam použitých podkladů 2. Použité zkratky 3. Místopis nemovitých věcí 4. Zadání posudku, obsah ocenění 5. Způsob využívání nemovitých věcí, popis, výměry B. POSUDEK 1. Věcná hodnota nemovitých věcí 2. Srovnávací hodnota nemovitých věcí C. ODHAD CENY OBVYKLÉ, SPOLUVLASTNICKÉ PODÍLY A REKAPITULACE CELKOVÁ D. ZNALECKÁ DOLOŽKA A. NÁLEZ 1. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: 1.1 Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 616 ze dne pro okres Brno-venkov, obec Ořechov, katastrální území Ořechov. 1.2 Výpis z katastru nemovitostí, LV č ze dne pro okres Brno-venkov, obec Ořechov, katastrální území Ořechov. 1.3 Kopie katastrálních map ze dne na Ústní informace sdělené objednatelem. 1.5 Výsledky místního šetření dne za účasti znalce. 1.6 Fotodokumentace zhotovená znalcem Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., a č. 443/2016 Sb. (oceňovací vyhláška) k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů a o změně některých zákonů. 1.8 Kniha autorů Doc. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a Doc. JUDr. Josefa Fialy, CSc. - Nemovitých věcí, Oceňování a právní vztahy, 3. vydání, vydaná nakladatelstvím Linde Praha a. s. v roce Školení znalců v roce K měření bylo použito ocelové svinovací pásmo 10,0 m a laserový dálkoměr Leica DISTO TM D

3 2. Použité zkratky LV k.ú. RD p.č. č.p. 1.NP 1.PP TUV = list vlastnictví = katastrální území = rodinný dům = parcelní číslo = číslo popisné = 1. nadzemní podlaží (obdobně 2.NP) = 1. podzemní podlaží = teplá užitková voda oceňovací vyhláška = Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., a č. 443/2016 Sb. (oceňovací vyhláška) k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů a o změně některých zákonů. zákon o oceňování = zákon č. 151/1997 Sb., ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č.237/2004 Sb., zákona č.257/2004 Sb., zákona č.296/2007 Sb., zákona č.188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. o oceňování majetku. 3. Místopis nemovitých věcí Obec Ořechov se nachází v Jihomoravském kraji, v okrese Brno-venkov. Jedná se o menší obec, s dojezdovou vzdáleností cca 9 km jihozápadně pokrajových částí města Brna. Dojezdová vzdálenost do centra města Brna je 16 km. Příjezd do obce Ořechov je po silnici III třídy č. 152, oceňovaná nemovitost se nachází v severní části obce mimo centrum obce, obecní úřad je vzdálen cca 600 m. V okolí jsou převážně rodinné domy a hospodářské stavby. Motorovými dopravními prostředky je obec Ořechov standardně přístupná. Autobusové linky do obce zajíždí ve všední dny více než 4 x denně. Nejbližší vlakové nádraží je v obci Silůvky cca 5 km od oceňovaných nemovitých věcí. Parkování je možné na pozemku p.č. 348/1, ideální spoluvlastnický podíl na pozemku p.č. 348/1 je předmětem ocenění. V obci je obecní úřad, mateřská i základní škola (9. tříd), pošta, zdravotní středisko, sportovní hřiště, 4 x prodejna potravin a smíšeného zboží, 4 x restaurace nebo pohostinství. Obec má vlastní vodovod, kanalizaci veřejné rozvody elektro a je kompletně plynofikována. LV č Pozemky p.č a p.č jsou užívány jako orná půda, nacházejí se v extravilánu, mimo zastavěnou část obce. Jsou umístěny severozápadně od obce a jsou součástí většího lánu, je na nich patrná zemědělská činnost. Pozemky jsou dlouhodobě pronajaty, s pětiletou výpovědní lhůtou, tato skutečnost nemá vliv na obvyklou cenu

4 LV č. 616 Pozemky p.č a p.č jsou užívány jako orná půda, nacházejí se na okraji zastavěného území obce. Jsou umístěny na severním okraji obce, jsou přístupné z ulice Brněnská, pozemky jsou součástí většího lánu, je na nich patrná zemědělská činnost. Nad severní částí pozemku p.č je umístěno vzdušné vedení VVN, s jedním stožárem. Toto omezení je jen malé zemědělská činnost není omezena. Pozemky jsou dlouhodobě pronajaty, s pětiletou výpovědní lhůtou, tato skutečnost nemá vliv na obvyklou cenu. Všechny pozemky jsou k datu ocenění v platném územním plánu vedeny v plochách zemědělských P, a jako zemědělské budou také oceněny. Všechny pozemky jsou užívány v souladu s územním plánem obce Ořechov. Nejsou navrhovány změny v území, které by měly podstatný vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2016, vydaného ČSÚ má Ořechov obyvatel. Jedná se o lokalitu mimo zóny s nebezpečím výskytu povodně. 4. Zadání posudku, obsah ocenění, omezení vlastnického práva Úkolem znalce je provést odhad obvyklé ceny níže uvedených nemovitých věcí včetně příslušenství, zapsaných na jednotlivých listech vlastnictví v obci Ořechov, katastrální území Ořechov, okres Brno-venkov, ke dni Obsahem ocenění je tedy: LV č Pozemky zemědělské p.č a p.č spoluvlastnický podíl 1/2 LV č Pozemky zemědělské p.č a p.č spoluvlastnický podíl 1/4 Jiná práva: Na LV č v části B nejsou zapsána žádná jiná práva. Na LV č. 616 v části B nejsou zapsána žádná jiná práva. Omezení vlastnického práva: Na LV č a č. 616 v části C jsou zapsána omezení vlastnického práva, která se vztahují ke spoluvlastnickému podílu pana Petra Pařila Kamenná 197/23, Brno podílu a to: 3x zahájení exekuce, 1x nařízení exekuce a 1 x rozhodnutí o úpadku. Při stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí, se k těmto omezením nepřihlíží

5 5. Způsob využívání nemovitých věcí, popis, výměry LV č Pozemky Oceňované pozemky jsou zapsány dle výpisu z katastru nemovitostí na LV č pro k.ú. Ořechov, obec Ořechov, okres Brno-venkov takto: Parcelní číslo Druh pozemku Výměra (m 2 ) Způsob využití Způsob ochrany 6817 orná půda 5000 ZPF 7141 orná půda ZPF Výměra pozemků celkem: m 2 Pozemky p.č a p.č jsou užívány jako orná půda, nacházejí se v extravilánu, mimo zastavěnou část obce. Jsou umístěny severozápadně od obce a jsou součástí většího lánu, je na nich patrná zemědělská činnost. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2. LV č Pozemky Oceňované pozemky jsou zapsány dle výpisu z katastru nemovitostí na LV č. 616 pro k.ú. Ořechov, obec Ořechov, okres Brno-venkov takto: Parcelní číslo Druh pozemku Výměra (m 2 ) Způsob využití Způsob ochrany 5034 orná půda ZPF 5036 orná půda 974 ZPF Výměra pozemků celkem: m 2 Pozemky p.č a p.č jsou užívány jako orná půda, nacházejí se na okraji zastavěného území obce. Jsou umístěny na severním okraji obce, jsou přístupné z ulice Brněnská, pozemky jsou součástí většího lánu, je na nich patrná zemědělská činnost. Nad severní částí pozemku p.č je umístěno vzdušné vedení VVN, s jedním stožárem. Toto omezení je jen malé, zemědělská činnost není omezena. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/

6 B. POSUDEK Odhad ceny obvyklé bude proveden na základě výpočtu těchto pomocných hodnot: 1. cena nemovitých věcí stanovená dle oceňovací vyhlášky 2. srovnávací hodnota nemovitých věcí Ocenění všech nemovitých věcí je provedeno k datu Cena nemovitých věcí stanovená dle oceňovací vyhlášky Cena nemovitých věcí stanovená dle oceňovací vyhlášky bude stanovena pro pozemky zemědělské zapsané na LV č a č Srovnávací hodnota nemovitých věcí Srovnávací hodnota pozemků na LV č a č. 616 bude stanovena cenovým porovnáním s prodeji obdobných nemovitých věcí - zemědělských pozemků v této lokalitě či podobných lokalitách. 1. Cena nemovitých věcí dle oceňované vyhlášky LV č a č Pozemky zemědělské Zemědělské pozemky budou oceněny podle 6 odst. 1, který říká, že základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost, není- li územním plánem, nebo regulačním plánem, územním rozhodnutím, územním souhlasem nebo veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí předpokládáno jeho nezemědělské využití, ani není předmětem územního nebo stavebního řízení se určí: a) podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, které jsou uvedeny v příloze č. 4 k oceňovací vyhlášce, je-li pozemek bonitován b) Průměrnou základní cenou Zemědělské pozemky budou oceněny podle 6 odst. 1, písm. a), odst. 2 a 4 Úprava ceny podle přílohy číslo 5 oceňovací vyhlášky: Bez úprav 0,00 % Celkem úprava 0,00 % - 6 -

7 Výpočet ceny zemědělských pozemků: LV č Pozemek p.č. KN druh pozemku celková výměra m 2 výměra dle BPEJ m 2 BPEJ ZC Příloha č. Kč/m 2 5 ZCU Kč/m 2 Cena Kč 6817 část orná půda ,43 1,00 15, , část orná půda ,39 1,00 10, , část orná půda ,82 1,00 15, , část orná půda ,59 1,00 1, ,45 Celkem zemědělské pozemky podle 6 Kč ,45 ZCU min = 1,00 Kč LV č. 616 Pozemek p.č. KN druh pozemku celková výměra m 2 výměra dle BPEJ m 2 BPEJ ZC Příloha č. Kč/m 2 5 ZCU Kč/m 2 Cena Kč 5034 část orná půda ,64 1,00 14, , část orná půda ,94 1,00 5, , část orná půda ,40 1,00 5, , část orná půda ,64 1,00 14, , část orná půda ,94 1,00 5,94 689,04 Celkem zemědělské pozemky podle 6 Kč ,36 ZCU min = 1,00 Kč 1. Rekapitulace ceny zjištěné dle oceňovací vyhlášky LV č pozemky zemědělské 1.1 Pozemky zemědělské ,45 Kč Zjištěná cena celkem ,45 Kč Zaokrouhlení + 387,55 Kč Zjištěná cena nemovitých věcí LV č ,00 Kč LV č. 616 pozemky zemědělské 1.2 Pozemky zemědělské ,36 Kč Zjištěná cena celkem ,36 Kč Zaokrouhlení + 27,66 Kč Zjištěná cena nemovitých věcí LV č ,00 Kč - 7 -

8 2. Srovnávací hodnota nemovitých věcí 2.1 Pozemky zemědělské Podrobný popis pozemků je proveden v Nálezu, kapitola 5. Cena nemovitých věcí zjištěná porovnávacím způsobem vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Pro stanovení obvyklé ceny bude tedy užito srovnání nemovitých věcí - pozemků zemědělských, v územním plánu nenavrhovaných k zastavění. Byly zjišťovány ceny již uskutečněných a nabízených obdobných převodů nemovitostí obdobné velikosti, polohy a možnosti využití, v této lokalitě a okolních obdobných lokalitách. Pro získání potřebných informací byla použita databáze znalce a informace od realitních kanceláří a jejich údaje zveřejňované na internetu, tato data byla ověřena a doplněna informacemi podanými přímo v realitních kancelářích. Srovnávací nemovité věci: 1. Cena Kč datum nabídková cena 03/2017 Popis pozemku Pozemky orné půdy obec: Ledce poloha: Obdobná obec vzdálená jihovýchodně cca 9km napojení na inž. sítě: není celk. výměra pozemků: m 2 jednotková nabídková 35,00 Kč/m 2 cena dle započitat. plochy jednotková redukovaná 31,50 Kč/m 2 nabídková cena dle započit. plochy Poznámka: Poloha orné půdy v obdobné lokalitě, výměra větší, přístup ze zpevněné komunikace (silnice místní). Jedná se o nabídkovou cenu v roce Cena Kč datum nabídková cena 03/2017 Popis pozemku Pozemky orné půdy obec: Pravlov poloha: Obdobná obec vzdálená jižně cca 10km napojení na inž. sítě: není celk. výměra pozemků: m 2 jednotková nabídková 44,00 Kč/m 2 cena dle započitat. plochy jednotková redukovaná 39,80 Kč/m 2 nabídková cena dle započit. plochy Poznámka: Poloha orné půdy v obdobné lokalitě, výměra obdobná, přístup z polní cesty. Jedná se o nabídkovou cenu v roce

9 3. Cena Kč datum nabídková cena 03/2017 Popis pozemku Pozemky orné půdy obec: Moravské Bránice poloha: Obdobná obec vzdálená jihozápadně cca 9 km napojení na inž. sítě: není celk. výměra pozemků: m 2 jednotková nabídková 35,00 Kč/m 2 cena dle započitat. plochy jednotková redukovaná 31,10 Kč/m 2 nabídková cena dle započit. plochy Poznámka: Poloha orné půdy v obdobné lokalitě, výměra obdobná, přístup z polní cesty. Jedná se o nabídkovou cenu v roce V obci Ořechov a okolí se nabídkové ceny pozemků orné půdy pohybují od 35,- Kč/m 2 do 44,- Kč/m 2. Nabídkové ceny jsou obvykle vyšší než realizované kupní ceny, proto redukuji nabídkové ceny o 10 %, tedy ceny redukované se pohybují v intervalu 31,- Kč/m 2 do 40,- Kč/m 2. Zde se jedná po pozemky orné půdy v lokalitách do 10 km od obce Ořechov. Pozemky zapsané na LV č se nacházejí v extravilánu obce, pozemek p.č. 5036, zapsaný na LV č. 616 se nachází v těsné blízkosti zastavěné části obce. Po zvážení všech kladů a záporů srovnávacích nemovitých věcí, i vzhledem k celkovému vývoji v tomto segmentu realitního trhu zemědělských pozemků v těsné blízkosti obce Ořechov, odhaduji jednotkovou současnou srovnávací hodnotu pozemků zapsaných na LV č v rozmezí redukovaných cen, ve výši 35 Kč/m 2, pro pozemek p.č. 5036, zapsaný na LV č. 616 pak nad uvedeným rozmezím cen a to ve výši 50 Kč/m 2. Výpočet ceny: LV č Pozemek p.č. Druh Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Cena Kč 6817 orná půda , , orná půda , ,00 Srovnávací hodnota pozemků Kč ,00 LV č. 616 Pozemek p.č. Druh Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Cena Kč 5034 orná půda , , orná půda , ,00 Srovnávací hodnota pozemků Kč ,00-9 -

10 2. Rekapitulace srovnávací hodnoty LV č Pozemky zemědělské ,00 Kč Srovnávací hodnota celkem ,00 Kč Zaokrouhlení + 65,00 Kč Srovnávací hodnota nemovitých věcí LV č ,00 Kč LV č Pozemky zemědělské ,00 Kč Srovnávací hodnota celkem ,00 Kč Zaokrouhlení + 170,00 Kč Srovnávací hodnota nemovitých věcí LV č ,00 Kč C. ODHAD CENY OBVYKLÉ, REKAPITULACE CELKOVÁ V tomto odhadu byly propočteny a uvedeny tyto výsledky: 1. Cena nemovitých věcí stanovená dle oceňovací vyhlášky 2. Srovnávací hodnota nemovitých věcí Odhad obvyklé ceny nemovit. věcí Všechny tyto pomocné hodnoty jsou stanoveny pro stav k datu ocenění. Jednotlivé hodnoty a ceny jsou tyto: LV č pozemky p.č a p.č Rekapitulace, odhad obvyklé ceny nemovitých věcí Věcná hodnota nemovitých věcí nestanoveno Cena zjištěná dle oceňovací vyhlášky ,00 Kč Srovnávací hodnota nemovitých věcí ,00 Kč Obvyklá cena nemovitých věcí podle odborného odhadu znalce ,00 Kč Spoluvlastnický podíl 1/2 Obvyklá cena spoluvl. podílu na nemovitých věcech - aritmeticky ,00 Kč

11 LV č. 616 pozemky p.č a p.č Rekapitulace, odhad obvyklé ceny nemovitých věcí Věcná hodnota nemovitých věcí nestanoveno Cena zjištěná dle oceňovací vyhlášky ,00 Kč Srovnávací hodnota nemovitých věcí ,00 Kč Obvyklá cena nemovitých věcí podle odborného odhadu znalce ,00 Kč Spoluvlastnický podíl 1/4 Obvyklá cena spoluvl. podílu na nemovitých věcech - aritmeticky ,00 Kč REKAPITULACE CELKOVÁ LV. č Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na nemovitých věcech, a to na pozemcích p.č a p.č. 7141, zapsaných na LV č v k.ú. Ořechov, obec Ořechov, okres Brno-venkov, ke dni odhadu činí: ,00 Kč, slovy: dvěstěšedesátpěttisíc korun českých. LV. č. 616 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na nemovitých věcech, a to na pozemcích p.č a p.č. 5036, zapsaných na LV č. 616 v k.ú. Ořechov, obec Ořechov, okres Brno-venkov, ke dni odhadu činí: ,00 Kč, slovy: dvěstětisíc korun českých. V Brně dne Ing. Vladimír Tesař

12 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně krajského soudu v Brně ze dne , č. j. Spr 368/97 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.... V Brně dne Ing. Vladimír Tesař Přílohy: - fotodokumentace - mapa lokality s polohou nemovitých věcí - kopie LV č. 1396, LV č kopie katastrálních map obr. č. 1,2 LV č p.č a p.č obr. č. 3,4 LV č. 616 p.č a p.č

13 obr. č. 5 Oceňované nemovité věci - poloha v obci Ořechov obr. č. 6 Poloha obce Ořechov v oblasti