ZNALECKÝ POSUDEK č. 704/174/2011_D1 (tento dodatek č. 1 zcela nahrazuje Znalecký posudek č. 704/174/2011 ze dne 9.8.2011) o ceně obvyklé pozemku č. parc. 931/3 k.ú. Holýšov, obec Holýšov, zapsáno na LV č. 800 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Domažlice včetně rozestavěného rodinného domu na pozemku č. parc. 931/3. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4 usnesení č. j. 132 EX 11313/10-25/Ku Podle stavu ke dni 15.2.2012 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 16.2.2012
- 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemek a rozestavěný rodinný dům Adresa nemovitosti: ul. Školní 345 62 Holýšov Kraj: Plzeňský Okres: Domažlice Obec: Holýšov Katastrální území: Holýšov Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 15.2.2012. Bylo provedeno pouze ohledání zvenku, prohlídka interiéru nebyla znalkyni ze strany povinných umožněna, pozvánka na místní šetření byla povinným odeslána poštou doporučeně dne 31.1.2012. Povinný pan Kamil Králík se omluvil z místního šetření a podal telefonicky informaci o stavu rozestavěnosti rodinného domu. Popis dispozice interiéru rozestavěného rodinného domu vychází ze stavební dokumentace domu, předložené na stavebním odboru Městského úřadu Holýšov. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 800 ze dne 25.5.2011, k.ú. Holýšov 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 15.2.2012, Nahlížení do KN, k.ú. Holýšov 3) Usnesení č. j. 132 EX 11313/10-25/Ku 4) Informace získané na Městském úřadu Holýšov, stavební odbor, pan Jaroslav Kubica 5) Informace získané při místním šetření dne 15.2.2012 Obsah posudku Určení obvyklé ceny pozemku č. parc. 931/3 k.ú. Holýšov, obec Holýšov, zapsáno na LV č. 800 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Domažlice včetně rozestavěného rodinného domu na pozemku č. parc. 931/3 Typ stavby: Vlastník staveb: Rodinný dům, samostatně stojící, rozestavěný. Podíl ½: Kamil Králík, Sokolovská 452, Holýšov, 345 62 Podíl ½: Romana Králíková, Sokolovská 452, Holýšov, 345 62
- 3 - Vlastník pozemků: Podíl ½: Kamil Králík, Sokolovská 452, Holýšov, 345 62 Podíl ½: Romana Králíková, Sokolovská 452, Holýšov, 345 62 Katastrální úřad: pro Plzeňský kraj, KP Domažlice LV č. 800 Katastrální úz.: Holýšov Kraj: Plzeňský Obec: Holýšov část obce: - Ulice: Školní počet obyvatel: 4 967 č.p. bez č.p./č.e. způsob ochrany: - na pozemku č. parc. 931/3, výměra: 709 m 2 druh pozemku: zahrada další pozemky: - druh pozemku: - Všeobecný popis Poloha a okolí Rušivá a obtěžující zařízení Dopravní dostupnost Přípojky inženýrských sítí Základové poměry Druh zástavby Oceňované nemovitosti jsou v Holýšově. Holýšov je město, ležící na jihozápadě České Republiky, na silnicí číslo 26, mezi Plzní a Domažlicemi. Ve městě je základní občanská vybavenost mateřská a základní škola, zdravotní středisko, pošta, obchody. Úplná vybavenost je ve krajském městě Plzeň, dobře dostupném po silnici č. 26 do centra cca 29 km. Rozestavěná rodinný dům se nachází ve východní, zastavěné, okrajové části obce Holýšov, v lokalitě rodinných a bytových domů starší i nové zástavby. V lokalitě je pěšky dostupná základní občanská vybavenost. Vzdálenost do centra města je asi 0,7 km.. Na přilehlé komunikaci, ulici Školní, je pouze místní provoz bez rušivého vlivu. Klidné místo, pro bydlení vhodné. Nebyla zjištěna. Zastávka autobusů cca 0,5 km., vlaková stanice Holýšov cca 1 km. Přístup je po zpevněné komunikaci. Elektro, vodovod, kanalizace, plynovod. Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry ohledání pouze zvenku. Rodinný dům, samostatně stojící, rozestavěný. Popis staveb rozestavěný rodinný dům rozestavěný cca 7 let, stavební povolení na výstavbu rodinného domu a garáže pro Rok dokončení Kamila Králíka a Romanu Králíkovou bylo vydáno v říjnu 2004, dokument je ve složce v archivu na Městském úřadu Holýšov, stavebním odboru. přístavby, - nástavby modernizace, - rekonstrukce Druh konstrukce zděná Počet podlaží podzemních 0 stavba není podsklepena nadzemních 1 + 1 1 NP + obytné podkroví Popis interiéru rozestavěného rodinného domu vychází ze stavební Popis dokumentace domu předložené na stavebním odboru Městského úřadu Holýšov a z ústního popisu stavu rozestavěnosti rodinného domu povinným
- 4 - panem Kamilem Králíkem (popis podán telefonicky). Rozestavěný rodinný dům je samostatně stojící budova, není podsklepena, má 1 NP a obytné podkroví. Svislé konstrukce domu jsou zděné z pórobetonových tvárnic, konstrukce stropu dle projektové dokumentace betonové panely. Střecha je valbová se sedlovými vikýři, dřevěný krov, krytina pálené tašky. Klempířské prvky z poplastovaného plechu. Okna jsou plastová. Dům je bez fasády, není zateplený. Stav rozestavěnosti: provedena hrubá stavba včetně kompletního zastřešení, osazena okna, provedeny vnitřní rozvody vody, kanalizace, plynu a elektro, provedeny vnitřní omítky. Přípojky: elektro, vodovod, kanalizace, plynovod. Dispoziční řešení: 1. NP: vstupní hala 16,60 m 2, zimní zahrada 13,40 m 2, schodiště 6,30 m 2, WC 1,80 m 2, koupelna 3,40 m 2, prádelna 6,00 m 2, kuchyně 11,30 m 2, jídelna 13,00 m 2, obývací pokoj 23,10 m 2 PO: schodiště, předsíň 10,00 m 2, ložnice 23,10 m 2, pokoj 19,40 m 2, pokoj 26,70 m 2, pracovna 4,40 m 2, koupelna 13,60 m 2 Užitná plocha celkem: 192,1 m 2 Rekonstrukce a modernizace - Vedlejší stavby a příslušenství Popis povolená stavba garáže (stavební povolení z roku 2004) nebyla zahájena Pozemky Pozemek č. parc. 931/3 je v severní části částečně zastavěn rozestavěným rodinným domem, zbytek je udržovaná zahrada. Pozemek má nepravidelný tvar, protáhlý ve směru sever jih, leží v rovině. Na jihozápadě pozemku je několik vzrostlých stromů a okrasných keřů. Přístup na pozemek je z jihu ze zpevněné komunikace. Vnější zařízení Oplocení Drátěný plot v kovových rámech, betonové sloupky, bez podezdívky. Zpevněné plochy - Napojení inž. sítí elektro ano vodovod ano kanalizace ano plynovod ano telefon nezjištěno přístup po zpevněné komunikaci ano Stav budov, udržování, rekonstrukce Technický stav staveb Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti Rodinný dům je přibližně 7 let rozestavěný, ve fázi dokončené hrubé stavby a započatých dokončovacích prací. Dům je zastřešený, jsou osazeny klempířské konstrukce a osazena okna. Provedeny vnitřní rozvody inženýrských sítí a provedeny vnitřní omítky. Stavba je dle ohledání pouze zvenku v dobrém stavu. Klidná lokalita s dobrou dostupností základní občanské vybavenosti. Vhodná k trvalému bydlení. Rozestavěný rodinný dům není předmětem evidence katastru nemovitostí. Stavba není dokončena, není užívána.
- 5 - Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Zahrnuta v obvyklé ceně Stav zápisu KN a skutečnosti 1) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 800, k.ú. Holýšov 2) Zástavní právo exekutorské zapsané v části C LV č. 800, k.ú. Holýšov 1), 2) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé. Byl zjištěn nesoulad evidence KN a skutečnosti - rozestavěný rodinný dům není předmětem evidence katastru nemovitostí. Vyhodnocení Podle registru Aquarius nejsou oceňované nemovitosti v ohrožení zaplavením a Záplavové území zatopením. Jiná rizika Prověření přístupu k nemovitosti Nebyla zjištěna Ze silnice č. parc. 1503/1 k.ú. Holýšov (silnice, vlastník Město Holýšov). Bez rizika.
- 6 - CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku 931/3 709 700-496 300 zahrada I. CENA POZEMKU 496 300 Kč STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] budovy stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav rozest. RD cca 7 let 680 4 500 70 2 142 000 5 2 034 900 Reprodukční cena celkem 2 142 000 - - RD UP: 192,10 m 2 II. CENA STAVEB (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) 2 034 900 Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) 2 531 200 Kč -
- 7 - POROVNÁVACÍ HODNOTA - pozemek Porovnatelný pozemek č. 1: pozemek Holýšov, 912 m2 Lokalita Nad Výhledy Srovnatelná lokalita, větší plocha pozemku. Nabídková cena: 550 000 Kč, 1/2012; 603 Kč/m2 Porovnatelný pozemek č. 2: pozemek Stod, 1 393 m2 IS na hranici pozemku. Srovnatelná lokalita, větší plocha pozemku. Nabídková cena: 595 000 Kč, 2/2012; 427 Kč/m2 Porovnatelný pozemek č. 3: pozemek Stod, 1 284 m2 Elektro, studna na pozemku, kanalizace a vodovod v přilehlé komunikaci. Srovnatelná lokalita, větší plocha pozemku. Nabídková cena: 475 000 Kč, 2/2012; 370 Kč/m2 VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY 500 000 Kč
- 8 - Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Stavba rodinného domu je rozestavěna 7 let. Klidná lokalita rodinných a bytových domů, přístup po zpevněné komunikaci, kompletní inženýrské sítě. Rozestavěná stavba rodinného domu je dle ohledání zvenku v dobrém stavu. Dobrá dostupnost základní občanské vybavenosti. Cena obvyklá pozemku č. parc. 931/3 je stanovena na základě porovnání s obdobnými pozemky v dané lokalitě s přihlédnutím k umístění, velikosti a charakteru užívání pozemku ke dni ocenění. Cena obvyklá rozestavěného rodinného domu je stanovena na základě věcné hodnoty s ohledem ke stupni rozestavěnosti stavby. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka interiéru rozestavěného domu, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá 70% rozestavěnost za použití standardních stavebních materiálů a standardní kvalitu provedení prací. Oceňované nemovitosti jsou bez věcných břemen nebo jiných věcných práv zapsaných na listu vlastnictví. Omezení vlastnického práva zapsaná v části C LV č. 800 k.ú. Holýšov (zástavní právo exekutorské, exekuční tituly) nejsou zohledněna v ceně obvyklé. OBVYKLÁ CENA pozemku č. parc. 931/3 k.ú. Holýšov, obec Holýšov, zapsáno na LV č. 800 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Domažlice včetně rozestavěného rodinného domu na pozemku č. parc. 931/3 2 300 000 2 500 000 Kč V Mníšku pod Brdy, 16.2.2012 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz
- 9 - Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 704/174/2011_D1 znaleckého deníku. Znalečné a náhrada nákladů není účtováno. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 15.2.2012, Nahlížení do KN, k.ú. Holýšov 2) Situace, fotodokumentace ze dne 15.2.2012 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 800 ze dne 25.5.2011, k.ú. Holýšov
- 10-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 15.2.2012, Nahlížení do KN, k.ú. Holýšov 2) Situace, fotodokumentace ze dne 15.2.2012
- 11 - Jižní pohled Hrubá stavba RD - detail Hrubá stavba RD - detail Hrubá stavba RD - detail Jihozápadní pohled Ulice Školní
- 12 -