Ing. Jaroslav Bejšovec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti, jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 22.4.1991, č.j. Spr. 1325/91 Luční 19, 616 00 Brno +420 602 763 415 Znalecký posudek č. 2489 082/2014 o ceně obvyklé nemovitých věcí pozemků parcel č. 2760, č. 2762, č. 2763 a č. 2764 zapsaných na listu vlastnictví č. 1087 pro katastrální území Hodonice, obec Hodonice, okres Znojmo, Jihomoravský kraj. Zadavatel posudku : JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město usnesením č.j. 97EX 8196/13-40 ze dne 16.9.2014 Účel posudku : podklad k vymožení povinnosti zaplacení pohledávky a nákladů spojených s exekucí Posudek podal : Ing. Jaroslav Bejšovec Luční 19, 616 00 Brno tel. 602 763 415, bejsovec.areas@seznam.cz Oceňovací předpis : odhad ceny obvyklé ve smyslu zák. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v úplném znění, s využitím vyhl. č. 441/2013 ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. a obecně platných postupů pro odhad ceny obvyklé Posudek vyhotoven : k datu místního šetření, resp. vyhotovení znaleckého posudku Datum místního šetření : 21.10.2013 Místo a datum vyhotovení : Brno, 22.10.2013 Počet stran: 12 Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 3 Vyhotovení č.: 1
Úvod Znalecký posudek o ceně obvyklé nemovitých věcí pozemků parcel č. 2760, č. 2762, č. 2763 a č. 2764 zapsaných na listu vlastnictví č. 1087 pro katastrální území Hodonice, obec Hodonice, okres Znojmo, Jihomoravský kraj uložil vyhotovit JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město usnesením č.j. 97EX 8196/13-40 ze dne 16.9.2014. Usnesením č.j. 97EX 8196/13-40 ze dne 16.9.2014 je uloženo:...stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství, tak jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97EX 8196/13-22 ze dne 17.2.2014... - stanovit cenu obvyklou - uvést všechna příslušenství nemovitostí - uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, - stanovit výslednou cenu nemovitostí a jejich příslušenství Ocenění je provedeno na základě prohlídky, která se uskutečnila dne 21.10.2014. Odhad ceny obvyklé je proveden v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v úplném znění, ust. 336 občanského soudního řádu a obecně platných postupů pro odhad ceny obvyklé. Nález 1. Podklady pro zpracování posudku: 1.1 Podklady postoupené zadavatelem znaleckého posudku: - usnesení č.j. 97EX 8196/13-40 ze dne 16.9.2014; - exekuční příkaz č.j. 97EX 8196/13-22 ze dne 17.2.2014; - výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. 1087 pro k.ú. a obec Hodonice ze dne 15.9.2014; - neověřená kopie katastrální mapy. 1.2 Podklady opatřené znalcem: - záznam z prohlídky; - pořízení fotodokumentace; - údaje územního plánu obce Hodonice: 2
- údaje změny č. 1 územního plánu obce Hodonice: - údaje vlastní databáze realizovaných prodejů; - údaje o realizovaných prodejích Asociace znalců a odhadců o.s.; - nabídky realitních kanceláří; 3
- informace z KN publikované na serveru ČÚZK; - katastrální mapa ze serveru ČÚZK: 1.3 Oceňovací předpisy a použitá literatura: - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v úplném znění, dále jen zák. ; - vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb., dále jen vyhl. ; 4
- skripta Teorie oceňování nemovitostí, díl I a II, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., CERM Brno, 2001. 1.4 Údaje o pozemcích: Pozemek sestávající z parcel č. 2760, č. 2762, č. 2763 a č. 2764 se nachází na východním okraji obce Hodonice, v sousedství areálu, ve kterém se nachází solární elektrárna. Pozemek je oplocený a příjezd k němu je po zpevněné panelové komunikaci. Na pozemku se mimo náletových keřů vzrostlé porosty nenacházejí. Pozemek p.č. výměra (m 2 ) druh pozemku popis pozemek má téměř obdélníkový tvar s podélnou osou orientovanou jihozápadním směrem. Na pozemku se v jižním rohu pozemku nachází rozestavěná nedokončená nepodsklepená přízemní stavba, která zasahuje i na sousední pozemek p.č. 2764: V severní části pozemku se nachází další rozestavěná neudržovaná stavba se sedlovou střechou. Stavba obsahuje jednu místnost: 2760 1772 ostatní plocha manipulační plocha 2762 641 orná půda pozemek přimyká k východní hranici pozemku p.č. 2760. Z východní strany pozemek sousedí s polní cestou, od které je oddělen oplocením. Na pozemku se nachází vedlejší stavba, která je, ač se jedná o nedokončený objekt, ve špatném stavebně technickém stavu: 5
Přibližně v polovině délky pozemku je postaven kotec pro psy: 2763 56 orná půda 2734 319 orná půda Celkem: 2 788 jedná se o menší pozemek navazující na pozemek p.č. 2762 z jižní strany. Pozemek je zatravněn v prodloužení pozemku p.č. 2762, resp. 2763 je situován pozemek p.č. 2764. Na pozemek zasahuje rozestavěná nedokončená stavba postavená na pozemku p.č. 2760 2. Celkový popis nemovitosti 2.1 Porovnání skutečnosti s dokumentací Pozemky byly identifikovány na základě leteckých fotografií kombinovaných s katastrálními mapami, publikovanými na serveru ČÚZK a dle platného územního plánu obce. 2.2 Popis nemovitosti 2.2.1 Popis nemovitostí Předmětem ocenění je oplocený pozemek sestávající z parcel č. 2760, č. 2762, č. 2763 a č. 2764. Plot je z drátěného pletiva na ocelových sloupcích. V polovině délky je pozemek předělen vnitřním plotem s brankou. Ze severní stran je v plotě zřízena vjezdová brána. Na pozemku se nachází rozestavěná, nezastřešená stavba založená na betonových základových pasech. Stavba má vyzděné obvodové konstrukce, které jsou provedeny z bloků Porotherm. Strop chybí. Stavba je dlouhodobě rozestavěná a je poškozená povětrnostními vlivy. V polovině délky pozemku se nachází kotec pro psy. Kotec je tvořen oploceným výběhem, ve kterém je zbudován přístřešek z kovových trubek, zastřešený pultovou střechou. Vedle přístřešku, při východní hranici pozemku, se nachází nepodsklepená zděná přízemní vedlejší stavba s pultovou střechou krytou plechem. Obvodové konstrukce jsou z vyzděny z bloku Porotherm. Vnější omítky nejsou provedeny. Okno je plastové, dřevěné dveře v ocelových zárubních jsou vyvrácené. V severní části pozemku je postavena přízemní zděná nepodsklepená stavba se sedlovou střechou krytou poškozenou pálenou střešní taškou. Vnitřní omítky jsou vápenné, vnější jsou 6
vápenné hrubé. Podlaha je betonová. Okna jsou zdvojená v dřevěném rámu, dveře chybí. Další stavby na pozemku nebyly zjištěny. 2.2.2 Infrastruktura obce Infrastruktura obce je dobrá, v obci je praktický lékař, dětský lékař, zubař, mateřská školka, dům s pečovatelskou službou, základní síť obchodů a služeb, kulturní dům, knihovna, sportovní areál, pošta, atd. 2.2.3 Dopravní dostupnost Obec je dostupná jak vlakem a autobusem. Leží na hlavní silnici vedoucí ze Znojma na hraniční přechod Hevlín. Příjezd k pozemku je po ulici Polní, dále podél zemědělského družstva Hodonice a po navazující panelové komunikaci podél areálu solární elektrárny. 2.2.4 Údaje územního plánu Obec Hodonice má zpracován územní plán, podle kterého se pozemek nachází v plochách výroby a skladování. Podle územního plánu jsou pozemky parcely č. 2762, č. 2763 a č. 2764 dotčeny trasou koridoru vysokého napětí. V této souvislosti je v katastru nemovitostí zapsáno předkupní právo podle 101 zák. č. 183/2006 Sb. pro Obec Hodonice. Projednána je však změna č. 1 územního plánu, ve které je již koridor vedení vysokého napětí, který zasahoval do uvedených parcel, zrušen, a to z důvodu, že vysoké napětí je již realizováno a zkolaudováno. Proto je cena pozemku sestávajícího z parcel č. 2760, č. 2762, č. 2763 a č. 2764 určena pro celou výměru pozemku stejná. Podle územního plánu, resp. změny č. 1 územního plánu je celý pozemek zahrnut do zastavěného území obce. Východním směrem na pozemek navazuje v územním plánu určené zastavitelné území pro výrobu a skladování. 2.3 Metodika Pro odhad ceny obvyklé je použita porovnávací metoda na základě cenového porovnání nemovitostí nabízených prostřednictvím realitní inzerce k prodeji s tím, že takto zjištěné požadované ceny jsou upraveny koeficientem, který vyjadřuje skutečnost, že jen zcela výjimečně jsou nemovitosti prodávány za ceny požadované v inzerci. Takto odhadnutá porovnávací hodnota je porovnána s cenou určenou přiměřeně (není určována cena rozestavěných staveb a cena přístřešku, neboť nemají podstatný vliv na cenu obvyklou pozemků; pozemky jsou oceněny jako pozemky nezastavěné) podle cenového předpisu. Na pozemky je pohlíženo jako na pozemku, na kterých je možná komerční výstavba (dle platného územního plánu se pozemky nacházejí v plochách výroby a skladování stávajících). Následně je proveden odhad ceny se zohledněním všech relevantních skutečností. Posudek 3. Cena s přiměřeným využitím cenového předpisu Adresa předmětu ocenění: Hodonice 671 25 Hodonice Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Hodonice Katastrální území: Hodonice Počet obyvatel: 1 831 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 625,00 Kč/m 2 7
Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně IV 1,01 O4. Technická infrastruktura v obci - Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) - viz popis vybavenosti v textu IV 0,90 Základní cena staveb. pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 631,47 Kč/m 2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 0,00 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek V 0,00 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - předkupní právo obce I -0,01 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,990 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Sklady, doprava a spoje Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,45 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo bez okolní zástavby I 0,00 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci I 0,00 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace I 0,00 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Poloha bez vlivu na komerční využití I 0,00 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,450 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0,446 7 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost do 15% vč. ostatní orientace IV 0,00 8
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Ochranné pásmo vliv vysokého napětí II -0,01 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,990 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 0,450 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 0,990 * 0,450 = 0,441 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) 631,47 0,441 0,300 83,54 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) ostatní plocha 2760 1 772,00 83,54 148 032,88 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) orná půda 2762 641,00 83,54 53 549,14 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) orná půda 2763 56,00 83,54 4 678,24 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) orná půda 2764 319,00 83,54 26 649,26 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 232 909,52 Pozemky - zjištěná cena = 232 909,52 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 232 910,00 Kč 4. Odhad ceny porovnávacím způsobem požadována je cena 450,00 Kč/m 2 za pozemek určený ke komerčním účelům. Na pozemku nejsou pravděpodobně k dispozici přípojky (v inzerátu je uvedena dostupnost ve vzdálenosti 100 m). Jako reálná se jeví cena okolo 400,00 Kč/m 2. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku, s přihlédnutím k jeho menší výměře a horší až výrazně horší lokalizaci a dostupnosti v rámci obce na: 250,00 Kč/m 2 9
požadována je cena 390,00 Kč/m 2 za zasíťovaný pozemek s příjezdem. Jako reálná se jeví cena okolo 350,00 Kč/m 2. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného menšího pozemku, s přihlédnutím k jeho horší využitelnosti, horší až výrazně horší zainvestovanosti a dostupnosti, na: 250,00 Kč/m 2 požadována je cena 200,00 Kč/m 2. Jako reálná se jeví cena okolo 180,00 Kč/m 2. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného podobně velkého pozemku, s přihlédnutím k jeho mírně horší využitelnosti (nabízený pozemek je využitelný i pro výstavbu RD), na: 170,00 Kč/m 2 10
požadována je cena 500,00 Kč/m 2 za zasíťovaný pozemek s příjezdem. Jako reálná se jeví cena okolo 450,00 Kč/m 2. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného mírně menšího pozemku, s přihlédnutím k jeho pravděpodobně podobné využitelnosti, horší až výrazně horší zainvestovanosti a dostupnosti a mírně lepší lokalizaci (lepší ve vztahu k větším městům, horší v rámci obce), na: 350,00 Kč/m 2 požadována je cena 323,00 Kč/m 2 za zasíťovaný pozemek s příjezdem. Jako reálná se jeví cena okolo 290,00 Kč/m 2. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného mírně menšího pozemku, s přihlédnutím k jeho pravděpodobně podobné využitelnosti, horší až výrazně horší zainvestovanosti a dostupnosti a mírně lepší lokalizaci, na: 250,00 Kč/m 2 Na základě uvedeného porovnání odhaduji porovnávací hodnotu pozemků parcel č. 2760, č. 2762, č. 2763 a č. 2764 na: 250,00 Kč/m 2 Závěr Úkolem uloženým usnesením č.j. 97EX 8196/13-40 ze dne 16.9.2014 je:...stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství, tak jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97EX 8196/13-22 ze dne 17.2.2014... - stanovit cenu obvyklou - uvést všechna příslušenství nemovitostí - uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, - stanovit výslednou cenu nemovitostí a jejich příslušenství. NV souladu s výše uvedeným usnesením jsem provedl prohlídku nemovitostí a na základě prohlídky, dostupných podkladů a zjištění určuji: - cenu obvyklou pozemku sestávajícího z parcel č. 2760, č. 2762, č. 2763 a č. 2764 zapsaných na listu vlastnictví č. 1087 pro katastrální území Hodonice, obec Hodonice, okres Znojmo, Jihomoravský kraj na: 697 000,00 Kč Slovy: Šestsetdevadesátsedmtisíc korun českých neboť se jedná o pozemky, které se nacházejí v území definované územním plánem jako plochy výroby. Pozemky lze zastavět a pozemky se nacházejí na rozhraní mezi plochami stávající zástavba a ploch zahrnutých do zastavitelného území obce. Cena určená podle cenového předpisu vychází z předpokladu, že skutečně zastavěná výměra pozemku určeného k zastavění uzemním plánem bude činit cca 30 %. Proto je cena určená s přiměřeným využitím oceňovacího předpisu nižší pro odhad ceny obvyklé je využita porovnávací hodnota. 11
- na pozemku je plot z drátěného pletiva na ocelových sloupcích vč vjezdové brány, rozestavěná nezastřešená stavba, kotec pro psy, nepodsklepená zděná přízemní vedlejší stavba s pultovou střechou a přízemní zděná nepodsklepená stavba se sedlovou střechou. Další stavby na pozemku nebyly zjištěny. Stavby, které nejsou zapsány v katastru nemovitostí a nejsou zakresleny v katastrální mapě, jsou ve špatném stavebně technickém stavu a nemají vliv na cenu obvyklo pozemku, resp. pozemek nezhodnocují. - na listu vlastnictví nejsou zapsána věcná břemena, výměnky a služebnosti. Z dostupných podkladů se nepodařilo zjisti, zda jsou pozemky pronajímány, proto se má zato, že pronajímány nejsou (čemuž nasvědčuje i jejich aktuální stav). Na listu vlastnictví je zapsáno předkupní právo podle 101 zák. č. 183/2006 Sb. pro Obec Hodonice. Uvedené předkupní právo však nemá vliv na odhadovanou cenu, neboť lze předpokládat, že bylo-li by uplatněno, potom by byly předkupním právem dotčené pozemky vykoupeny za cenu obvyklou. - na základě výše uvedených skutečností proto odhaduji cenu pozemku sestávajícího z parcel č. 2760, č. 2762, č. 2763 a č. 2764 zapsaných na listu vlastnictví č. 1087 pro katastrální území Hodonice, obec Hodonice, okres Znojmo, Jihomoravský kraj na: 697 000,00 Kč Slovy: Šestsetdevadesátsedmtisíc korun českých V Brně 22. října 2014 Ing. Jaroslav Bejšovec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 22.4.1991, č.j. Spr. 1325/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2489 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 7014. Ing. Jaroslav Bejšovec 12
příloha č. 1 13
14
Příloha č. 2 15
16
Příloha č. 3 17
18