ZNALECKÝ POSUDEK č. 498/181/2010 o ceně obvyklé 1) budovy č.p. 150, rod.dům, na pozemku č. parc. St. 157 vč.příslušenství a pozemků č. parc. St. 157, č. parc. St. 623, č. parc. St. 624, č. parc. St. 625, č. parc. 78/3, č. parc. 78/4, zapsáno na LV č. 913 2) garáže bez č.p./č.e., na pozemku č. parc. St. 624, jiné stavby bez č.p./č.e., na pozemku č. parc. St. 623, jiné stavby bez č.p./č.e. na pozemku č. parc. St. 625, zapsáno na LV č. 3769 vše k.ú. Litol, obec Lysá nad Labem, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Nymburk. Objednatel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 147 00 Praha 4 Účel posudku: 132 EX 6013/10-22/Zl Podle stavu ke dni 15.11.2010 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739147476, 318590686 e-mail: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 18.12. 2010
-2Informace o nemovitosti: Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Mírová 150 289 22 Lysá nad Labem Kraj: Středočeský Okres: Nymburk Obec: Lysá nad Labem Katastrální území: Litol Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 15.11.2010. Vlastník nemovitosti se na místní šetření nedostavil, nemovitosti byly prohlédnuty pouze zvenku. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady 1) Výpis z KN LV č. 3769 z 26.10.2010; LV č. 913 z 26.10.2010, poskytnuté objednatelem 2) Kopie katastrální mapy, Nahlížení do KN, stav k 15.11.2010 3) Usnesení č.j. 132 EX 6013/10-22/Zl 4) Informace získané při místním šetření dne 15.11. 2010 Obsah posudku Určení obvyklé ceny 1) domu č.p. 150 na pozemku č. parc. St. 157 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 157, č. parc. St. 623, č. parc. St. 624, č. parc. St. 625, č. parc. 78/3, č. parc. 78/4, zapsáno na LV č. 913 2) garáže bez č.p./č.e., na pozemku č. parc. St. 624, jiné stavby bez č.p./č.e., na pozemku č. parc. St. 623, jiné stavby bez č.p./č.e. na pozemku č. parc. St. 625, zapsáno na LV č. 3769 vše k.ú. Litol, obec Lysá nad Labem, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Nymburk. Typ stavby rodinný dům, stávající, dokončený Vlastník pozemků: Rotreklová Vlčková Yveta JUDr., Březinova 485/18, Praha 8, Karlín, 186 00 LV č. 913: Rotreklová Vlčková Yveta JUDr., Březinova 485/18, Praha 8, Karlín, 186 00 Vlastník staveb: LV č. 3769: podíl 1/6: Krawietzová Michelle, adresa neznámá podíl 2/3: Rotreklová Vlčková Yveta JUDr., Březinova 485/18, Praha 8, Karlín, podíl 1/6: Vlčková Helena, Mírová 150/38, Litol, 289 22 Lysá nad Labem
-3pro Středočeský kraj, KP 3769, 913 LV č. Nymburk Litol Středočeský katastrální úz.: kraj: Lysá nad Labem Litol obec: část obce: Mírová 8 450 ulice: počet obyvatel: 150 č.p. způsob ochrany: č. parc. St. 157 na pozemku druh pozemku: č. parc. St. 623 č. parc. St. 624 č. parc. St. 625 další pozemky: druh pozemku: č. parc. 78/3 zahrada č. parc. 78/4 zahrada Všeobecný popis Oceňované nemovitosti se nacházejí v Lysé nad Labem, městská část Litol, na křižovatce ulic Mírová a Dukelská. Lysá nad Labem je menší město ležící severovýchodně od Prahy směrem na Nymburk. Dobře dostupná je dálnice D11, EX 18 leží 10 km jižně. Městská část Litol je situována v jižní okrajové část města Poloha a okolí v lokalitě dokončených rodinných domů. Na západní straně velký skladový areál. V městské části je základní občanská vybavenost, zastávka vlaků a autobusů MD v docházkové vzdálenosti. Oceňované nemovitosti jsou umístěny na křižovatce ulic Mírová a Dukelská, přístup je z ulice Mírová. Přilehlé ulice jsou pouze s místním provozem, klidné místo vhodné pro bydlení. Rušivá a obtěžující zařízení Nebyla zjištěna. Místo je na jižním okraji obce, zastávka vlaku a autobusů Dopravní prostředky a dostupnost vč. místní dopravy je v docházkové vzdálenosti. Autem EX 18 D11 je 10 km, po ní dobře dostupná Praha. Elektro, vodovod, kanalizace. Plynovod na hranici Přípojky inženýrských sítí pozemku. Ohledáním zvenku nebyly zjištěny poruchy stavby Základové poměry způsobené nestandardními základovými poměry. Pozemek č. parc. St. 157 je zčásti zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 150, zbytek tvoří zahrada a zpevněný Povrchová úprava, tvar pozemku dvůr. Pozemky č. parc. St. 623, č. parc. St. 624, č. parc. St. 625 jsou zastavěny stavbami garáží, pozemky č. parc. 78/3 a č. parc. 78/4 jsou upraveny jako zahrada. Druh zástavby samostatně stojící rodinný dům Popis stavby Rok a) dokončení cca 1940 b) přístavby, nástavby nezjištěno c) modernizace/rekonstrukce nezjištěno Druh konstrukce (zděná, betonová, zděná dřevěná apod.) Počet podlaží podzemních 1 nadzemních 1+1 1. NP + obytné podkroví nebytových garážových stání Počet bytových jednotek 1 3 jednotek (v samost. garážích) Stavba rodinného domu je podsklepená, má 1. NP a obytné podkroví. Svislé Popis konstrukce jsou zděné. Konstrukce stropů nezjištěna. Střecha je valbová se střešními vikýři, krytina tašková betonová. Okapové prvky jsou pozinkovaného katastrální úřad:
-4plechu. Okna jsou dřevěná, část opatřena venkovními roletami. Vstupní dveře jsou dřevěné, materiál vnitřních dveří nezjištěn. Vnitřní povrchy nezjištěny. Povrchy podlah nezjištěny. Vybavení a zařizovací předměty nezjištěno. Fasáda je stříkaný břizolit. Topení nezjištěno. TUV nezjištěno. Přípojky: elektro, vodovod, kanalizace. V oplocení nika s HU plynu. Dispoziční řešení: PP: nezjištěno 1.NP: nezjištěno Podkroví: nezjištěno Stavba garáží je na pozemcích č. parc. St. 623, č. parc. St. 624, č. parc. St. 625 k.ú. Litol. Garáže tvoří příslušenství k rodinnému domu č.p. 150, jsou situovány uvnitř oplocených pozemků užívaných ve funkčním celku. Příjezd ke garážím je z východní strany přes zahradu z ulice Mírová. Stavba se skládá ze tří řadových garáží, každá garáž je na vlastním pozemku. Jedná se o zděnou stavbu, přízemní, pravděpodobně nepodsklepenou. Plochá střecha s velmi malým sklonem, krytina plechová s nátěrem. Fasáda je ze stříkaného břizolitu. Vjezdová vrata jsou dřevěná, ručně otevírací. Vnitřní dispozice a vybavení nebylo zjištěno. Podle venkovního ohledání je stavba v uspokojivém stavebně technickém stavu. Oplocení Napojení inž. sítí Vnější zařízení drátěné v rámech, betonová podezdívka, železná vjezdová vrata Elektro ano Vodovod ano Kanalizace ano Plynovod ano, HUP v oplocení Přístup po zpevněné ano komunikaci Vedlejší stavby a příslušenství Popis Nebyly zjištěny. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Podle ohledání zvenku průměrný, mírně zhoršený stav fasády. Technický stav stavby V posledních letech provedena nová střešní krytina (betonová tašková), nové okapové prvky z pozinkovaného plechu. Vhodná pro bydlení, v zastavěné části obce, lokalita dokončených Poloha vzhledem k užívání rodinných domů. Stavba je podle evidence KN určena: způsob využití bydlení, podle Užívání nemovitosti místního šetření je tak i stavebně uzpůsobena. Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 913, LV č. 3769, k.ú. Litol Zahrnuta v tržní ceně Není zohledněno v ceně obvyklé. Stav zápisu katastru nemovitostí a skutečnosti Záplavové území Jiná rizika Nebyl zjištěn nesoulad mezi skutečností a zápisem v evidenci KN. Podle registru Aquarius se nemovitosti nacházejí v možném ohrožení zaplavením a zatopením, stupeň 2 - velmi nízký stupeň ohrožení. Nebyla zjištěna.
-5Z ulice Mírová, č. parc. 318/1 silnice, vlastník Středočeský kraj. Bez rizika. Prověření přístupu k nemovitosti CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2] POZEMKY Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m2] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St. 157 St. 623 St. 624 St. 625 78/3 78/4 183 20 20 20 430 316-274 500 30 000 30 000 30 000 645 000 474 000 zahrada zahrada 1 483 500 Kč I. CENA POZEMKU STAVBY stáří stavba RD cca 70 let garáže Reprodukční cena staveb Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] [Kč/m3] [%] [Kč] [%] současný stav 4 500 100 3 870 000 50 1 935 000 240 000 - OP Jednot. cena [m3] 860-2 175 000 Kč II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) současný stav budoucí stav 3 658 500 Kč -
-6- POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Lysá nad Labem, Litol UP 180 m2, pozemek 695 m2 RD 4+1, podsklepený, je napojen na všechny IS, ÚT plynové. vedlejší stavby garáž, dílna, prádelna. Vhodná modernizace vnitřních prostor. Nabídková cena: 3 750 000 Kč, 10/2010 Velmi podobný RD. Porovnatelný RD č. 2: Lysá nad Labem, ul. Švermova UP 180 m2, pozemek 695 m2 RD 4+1, dvůr s dílnou, situováno na jihozápad, Lysá nad Labem. Kompletně zrekonstruováno (kolaudace podzim 2009). Přízemí: vstupní chodba s vestavěnou skříní, koupelna s vanou,sprchovým koutem a WC, další WC zvlášť, kuchyň s kuch. linkou, komora (spíž), obývací pokoj. Patro: 3 ložnice, komora. Kanalizace, plyn, voda i vlastní studna. Topení podlaha, plyn. Bez venkovních omítek. Nabídková cena: 3 899 900 Kč, 11/2010 Porovnatelný RD č. 3: Lysá nad Labem, Litol UP 100 m2, pozemek 937 m2 RD 2 BJ: 2+1 a 3+kk, podsklepeno. Určený k rekonstrukci s. V přízemí jsou dva pokoje, kuchyně, koupelna a WC. Elektro, vodovod, kanalizace, plynovod. ÚT plynové. Na pozemku velká stodola. Nabídková cena: 2 990 000 Kč, 11/2010 VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY 3 400 000 3 700 000 Kč celek nemovitostí zapsaných na LV č. 913 a LV č. 3769
-7- URČENÍ OBVYKLÉ CENY Vyhodnocení Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Delší docházková vzdálenost do centra města, mírné ohrožení zaplavením a zatopením, stavby garáží jsou v jiném vlastnictví než jimi zastavěné pozemky, rohový dům situovaný na křižovatce ulic. Prostorná vilka s přiměřeně velkým rovinným pozemkem, přípojka vodovod, kanalizace i plynovodu, stavba 3 garáží v uspokojivém stavu. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalci nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. V ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č. 3769 (garáže na pozemku v jiném spoluvlastnictví) je zohledněno umístění garáží na pozemcích v jiném spoluvlastnictví a skutečnost, že stavby garáží slouží jako příslušenství k RD č.p. 150, jsou v oplocené zahradě. OBVYKLÁ CENA 1) budovy č.p. 150, rod.dům, na pozemku č. parc. St. 157 vč.příslušenství a pozemků č. parc. St. 157, č. parc. St. 623, č. parc. St. 624, č. parc. St. 625, č. parc. 78/3, č. parc. 78/4, zapsáno na LV č. 913 k.ú. Litol, obec Lysá nad Labem, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Nymburk. 3 300 000 Kč 3 600 000 Kč 2) garáže bez č.p./č.e., na pozemku č. parc. St. 624, jiné stavby bez č.p./č.e., na pozemku č. parc. St. 623, 30 000 Kč jiné stavby bez č.p./č.e. na pozemku č. parc. St. 625, zapsáno na LV č. 3769 k.ú. Litol, obec Lysá nad Labem, Katastrální úřad spoluvlastnický podíl 2/3: 20 pro Středočeský kraj, KP Nymburk. V Mníšku pod Brdy, 18.12.2010 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739147476, 318590686 e-mail: marcela@rebikova.cz 000 Kč
-8Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 498/181/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z181/2010. Přílohy: 1) Situace, kopie katastrální mapy, fotodokumentace 2) Výpis z KN, LV č. 3769, LV č. 913 z 26.10.2010, k.ú. Litol, poskytnutý objednatelem Situace, kopie katastrální mapy, fotodokumentace
-9-