ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2855-05/2017 o ceně nemovitých věcí - pozemků uvedených na LV č.700 (p.č.: 502/57, 1092/69, 1092/173, 1092/174, 1092/187, 1092/296, 4041/18, 5344/110, 5344/111) s příslušenstvím, vše v obci a k.ú. Bojkovice. Objednavatel posudku: JUDr. Karel Urban exekutorský úřad Brno, Minská 54 Účel posudku: Stanovení vyvolávací ceny pro veřejnou dražbu Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb., č.345/2015 Sb., č.53/2016 Sb. a č.443/2016 Sb. s účinností od 1.1.2017. Oceněno ke dni: 31.července 2017 Posudek vypracoval: Ing. Pavel Stržínek Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 12stran textu a 9str. Příloh
Ve Zlíně, dne 31.července 2017-2 -
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňované nemovité věci - pozemky se nalézají v extravilánu obce Bojkovice - jde o zem. pozemky (8ks, z toho 2 malé poz. jako polní cesta) s poměrně malou výměrou + malý pruh lesního pozemku o vým.1189m 2 - vše ve vzdálenosti cca 200-400m od obce Bojkovice a jde o pozemky v tzv. "honu" 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. a obec Bojkovice, list vlastnictví č. 700, vyhotovený Katastrálním úřadem pro ZK, Katastrální pracoviště Uherský Brod dne 14.6.2017 Kopie katastrálních map pro k.ú. Bojkovice, prostřednictvím nahlížení do KN. CUZK Místní šetření znalce s prohlídkou pozemků dne 27.7.2017. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č.700 pro k.ú. a obec Bojkovice zapsán: Gahura Aleš, Sušilova 952, 687 71 Bojkovice 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.3 (komunikace polní cesta) 2) Orná půda 3) Orná půda 4) Orná půda 5) Orná půda 6) Trvalý travní porost 7) Trvalý travní porost 8) Lesní pozemek 9) Lesní porosty - zjednodušený způsob - 3 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ - 4 -
A. Věcná hodnota a hodnota podle oceň. předpisu Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 443/2016Sb. s účinností od 1.1.2017, kterou se provádějí některá ustanovení zák. č. 151/1997 Sb. 2.1 Stavební pozemek dle 4 odst.3 (komunikace drobné úseky pol. cesty) Oceněno podle 3 vyhlášky. 2.1.1 Popis Jde o poz. p.č.5344/110 a 5344/111 o celk. vým.121m 2, vedené jako ostatní pl. - ostatní komunikace, nacházející se však v honu zem. pozemků. 2.1.2 Výměra pozemku Výměra pozemku 63+58 = 121.00 m 2 2.1.3 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 2 0.80 2001-5000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 6 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 2 0.95 Železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot 0.3648 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.3648 2.1.4 Výpočet Ik - úprava ceny komunikace (dle přílohy 3, tab.5) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ki 1. Kategorie a charakter pozemních komunikací 4-0.10 Ostatní a veřejná prostranství (veřejná zeleň, veřejné parky a jiné veřejné prostranství) 2. Charakter a zastavěnost území 3-0.30 V nezastavěném území 3. Povrchy 2-0.03 Komunikace s nezpevněným povrchem 4. Vlivy ostatní neuvedené 3-0.30 Vlivy snižující cenu 5. Komerční využití 1 0.30-5 -
Bez možnosti komerčního využití Celkem * -0.73 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává Ik = (1 + SUMA(Ki)) x K5 = (1 + -0.73) x 0.3 = 0.081 2.1.5 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 443,- ZC = ZCv x Iu = 1215 Kč x 0.3648 = 443 Kč Koeficient úpravy cen pozemků komunikací x 0.0810 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 35,88 Cena za celou výměru 121.00 m 2 = Kč 4.341,84 Stavební pozemek dle 4 odst.3 (komunikace) Cena celkem Kč 4.342,- 2.2 Orná půda Oceněno podle 6 vyhlášky. 2.2.1 Popis Jde o pozemky část pozemku p.č. 552/57 o vým.372m 2. 2.2.2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 2-5 tis. obyvatel - území obce (40%) 40% 2.2.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=62411) = Kč 7,16 Cena za celou výměru 372.00 m 2 = Kč 2.663,52 Po započtení 40.00% všech přirážek a srážek = Kč 3.728,93 Orná půda Cena celkem Kč 3.729,- 2.3 Orná půda Oceněno podle 6 vyhlášky. 2.3.1 Popis Jde o část poz. p.č.502/57 o vým. 427m 2 2.3.2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti - 6 -
od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 2-5 tis. obyvatel - území obce (40%) 40% 2.3.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=66100) = Kč 10,54 Cena za celou výměru 427.00 m 2 = Kč 4.500,58 Po započtení 40.00% všech přirážek a srážek = Kč 6.300,81 Orná půda Cena celkem Kč 6.301,- 2.4 Orná půda Oceněno podle 6 vyhlášky. 2.4.1 Popis Jde o část poz. p.č.4041/18 o vým. 3409m 2 2.4.2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 2-5 tis. obyvatel - území obce (40%) 40% 2.4.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=62021) = Kč 6,19 Cena za celou výměru 3409.00 m 2 = Kč 21.101,71 Po započtení 40.00% všech přirážek a srážek = Kč 29.542,39 Orná půda Cena celkem Kč 29.542,- 2.5 Orná půda Oceněno podle 6 vyhlášky. 2.5.1 Popis jde o část poz. p.č.4041/18 o vým.1101m 2 2.5.2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 2-5 tis. obyvatel - území obce (40%) 40% - 7 -
2.5.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=62044) = Kč 2,97 Cena za celou výměru 1101.00 m 2 = Kč 3.269,97 Po započtení 40.00% všech přirážek a srážek = Kč 4.577,96 Orná půda Cena celkem Kč 4.578,- 2.6 Trvalý travní porost Oceněno podle 6 vyhlášky. 2.6.1 Popis Jde o pozemky p.č.1092/69; /173; část poz.p.č.1092/174 o vým.304m 2 p.č.62021 o vým.599m 2 a část poz. 2.6.2 Výměra zemědělského pozemku Výměra pozemku 619+203+304+599 = 1725.00 m 2 2.6.3 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 2-5 tis. obyvatel - území obce (40%) 40% 2.6.4 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=62021) = Kč 6,19 Cena za celou výměru 1725.00 m 2 = Kč 10.677,75 Po započtení 40.00% všech přirážek a srážek = Kč 14.948,85 Trvalý travní porost Cena celkem Kč 14.949,- 2.7 Trvalý travní porost Oceněno podle 6 vyhlášky. 2.7.1 Popis Jde o část poz. p.č. 1092/174 o vým.397m 2 a část poz. p.č.1092/187 o vým.1233m 2. 2.7.2 Výměra zemědělského pozemku Výměra pozemku 397+1233 = 1630.00 m 2 2.7.3 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 2-5 tis. obyvatel - 8 -
- území obce (40%) 40% 2.7.4 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=62024) = Kč 4,05 Cena za celou výměru 1630.00 m 2 = Kč 6.601,50 Po započtení 40.00% všech přirážek a srážek = Kč 9.242,10 Trvalý travní porost Cena celkem Kč 9.242,- 2.8 Lesní pozemek Oceněno podle 7, přílohy č.6 vyhlášky. 2.8.1 Popis jde o proužek les. pozemku o vým. 1189m 2, tedy malého rozsahu. 2.8.2 Výpočet ceny lesního pozemku ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 2 les.pozemku (SLT=8S) = Kč 2,81 Cena za celou výměru 1189.00 m 2 = Kč 3.341,09 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek = Kč 3.341,09 Lesní pozemek Cena celkem Kč 3.341,- 2.9 Lesní porosty - zjednodušený způsob Oceněno podle 45, přílohy č.35 vyhlášky. 2.9.1 Popis Jde o proužek smíšeného lesa o výměře malého rozsahu. 2.9.2 Výpočet ceny lesního porostu zjedn.způsobem ( 45 vyhlášky) Habr (skup. 5, bonita 1, cena 9.64, zast. 100%, zakm. 1.00) 65 let, 1189.00 m 2 x 9,64 Kč = Kč 11.461,96 Lesní porosty - zjednodušený způsob Cena celkem Kč 11.462,- - 9 -
3. REKAPITULACE CENY ZJIŠTĚNÉ 1) Stavební pozemek dle 4 odst.3 (komunikace) Kč 4.342,- 2) Orná půda Kč 3.729,- 3) Orná půda Kč 6.301,- 4) Orná půda Kč 29.542,- 5) Orná půda Kč 4.578,- 6) Trvalý travní porost Kč 14.949,- 7) Trvalý travní porost Kč 9.242,- 8) Lesní pozemek Kč 3.341,- 9) Lesní porosty - zjednodušený způsob Kč 11.462,- Zjištěná výsledná cena Kč 87.486,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 87.490,- Slovy: Osmdesátsedmtisícčtyřistadevadesát Kč - 10 -
B. Hodnota stanovená komparativní metodou Stanovení hodnoty srovnatelné (komparativní) je provedeno komparací s obdobnými pozemky v obcích okolo Uherského Brodu a to metodou porovnání prodávaných pozemků v jednotkových cenách v Kč za 1m2. Porovnávané pozemky analýza trhu: 1. obdobný zemědělský pozemek v obci Suchá Loz 18,-Kč/m2 2. obdobný zemědělský pozemek v obci Slavičín 20,-Kč/m2 3. obdobný zemědělský pozemek v obci Strání.. 16,-Kč/m2 Celková výměra všech oceňovaných pozemků: 9.974m2 Při průměrné ceně 18,- Kč/m2 a celkové výměře pozemků 9.974m2 tedy činí takto stanovená cena po zaokrouhlení:. 180.000,- Kč Slovy: jednostoosmdesáttisíc korun českých C. Výnosová hodnota Pro předmětný případ ocenění se tato metoda nepoužije pozemky jsou pro komerci minimálně využitelné. 4. ZÁVĚR STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ TRŽNÍ Obvyklá cena, ve smyslu ceny, kterou by bylo možno dosáhnout při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obcodním styku k datu ocenění, který stanovil zadavatel, mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, bez vlivu zvláštní obliby, je stanovena jako hodnota stanovená komparací porovnáním. Jako podklad pro porovnání byly použity archivy realitních kanceláří v okr. Zlín. Závěrečné stanovení ceny obvyklé vychází z analýzy trhu s upřednostněním metody porovnávací, což činí cca dvojnásobek ceny zjištěné ( vyhláškové ). Tedy: 180.000,- Kč, slovy: jednostoosmdesáttisíc korun českých Cena jednotlivých práv a závad dle LV: viz. příslušný aktuální výpis z KN Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou: --- - 11 -
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1988, č.j. 3794, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2855-05/2017. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Pavel Stržínek - 12 -