EURODRAŽBY, CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 2/2014 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 569 Na pozemku parc. č.: 591/25 Pozemky parc. č.: 591/7, 591/25, 591/39 Ostatní stavby: Vlastník stavby: SJM Havránek Petr a Havránková Irena, U Cukrovaru 569, 66452 Sokolnice, 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Havránek Petr a Havránková Irena, U Cukrovaru 569, 66452 Sokolnice, 1 / 1 Katastrální území: Sokolnice LV č.: 1597 Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Sokolnice Část obce: Sokolnice Ulice: U Cukrovaru Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) pan Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY, CZ a.s., IČ:25023217 Čimická 780/61 18100 Praha 8 - Čimice tel.: 800900490 7.1.2013 / 7.1.2013 2 500 000 Kč Poznámka: Objednávka č.j. 705/2013-N ze dne 18.12.2013 od fy.eurodražby.cz a.s. Uvedena rizika s možným vlivem na OC! Vypracoval: Ing. František Hás tel.: +420604529836 Měrovice nad Hanou 137 fax.: 751 42 Měrovice nad Hanou e-mail.: frhas@email.cz Datum: 9.1.2014... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 10 stran textu včetně 5 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Jihomoravský Obec, část obce: Sokolnice Katastrální území: Sokolnice Ulice: U Cukrovaru Hlavní stavba stávající stav počet podlaží PP/NP 0 1 počet bytových jednotek / typy 1 7+1 zastavěná plocha 1NP: 221 m 2 obestavěný prostor: 1 115 m 3 podlahová plocha - obytná část 125 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 300 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano 2 stáří původní / další životnost: 2 98 opotřebení celkové: 2 % technický stav stavby: Novostavba (do 5 let stáří) vytápění: Ústřední / etážové - plyn typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Pozemky., Pozemky tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupny z ulice U Cukrovaru, která není průjezdná. Pozemky jsou oploceny, ale plot z přední strany není dokončen. Přípojky od IS jsou provedeny v rozsahu: elektřina, kanalizace, zemní plyn, vodovod. Jedná se o lokalitu vzdálenou max.15km od Brna. Jednotkovou cenu stavebního pozemku stanovuji dle stavu nabídky a poptávky ve výši 1000Kčm -2. výměra pozemků celkem: 1 306 m 2 jednotková cena 1 000 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Záplavová oblast zahrnuto v obvyklé ceně Věcná břemena zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné - 2 -
Obec Počet obyvatel: 2 220 Budova:volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Sokolnice je součástí okresu Brno venkov a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Šlapanice. Obec Sokolnice se rozkládá asi čtrnáct kilometrů jihovýchodně od centra Brna a šest kilometrů jižně od města Šlapanice. Trvalý pobyt na území této středně velké obce má dle platného MLO hlášeno 2220 obyvatel. Protéká zde potok Říčka. V obci je k dispozici mateřská škola a základní škola vyššího stupně. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště. V obci je vedle obecního úřadu i stavební úřad, ordinace praktického lékaře a zubaře, pošta, domov důchodců, základní obchodní síť a služeb, drobné provozovny. V obci jsou IS v rozsahu - elektřina, vodovod, kanalizace s ČOV, zemní plyn. Dopravní spojení - po železnici a veřejnou autobusovou dopravou. Nejblížší nájezdy na dálnici D2 (Chrlice) a na dálnici D1 (motorest Rohlenka) je do 10-ti km. Oceňovaná nemovitost se nachází v západní části obce v novodobé zástavbě rodinných domů na slepé ulici U Cukrovaru, která navazuje na ulici Kobylnická. Lokalita je v záplavové oblasti s kódem záplavy 3. Rizika: Záplavová oblast Jedná se o povodí Litavy a obcí protéká její přítok zvaný Říčka. Kód záplavy 3. Věcná břemena Na LV č.1597 pro kat. území Sokolnice ze dne 17.12.2013 zapsáno omezení vlastnického práva - věcné břemeno zřizování a provozování vedení veř. osvětlení a vodovodního řadu. Uvedené VB nemá negativní vliv obvyklou cenu nemovitosti. Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.1597 pro kat. území Sokolnice ze dne 17.12.2013 zapsáno omezení vlastnického práva - zástavní právo smluvní. Popis / dispozice: Samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený s obytným přízemím a podkrovím a s vestavěnou garáží pro 2 osobní automobily. RD byl kolaudován dne 22.11.2011 na základě kolaudačního rozhodnutí č.j.1995/11 vydaného stavebním úřadem při OÚ Sokolnice. K domu jsou provedeny přípojky el. energie, vody, zemního plynu, dešťové a splaškové kanalizace. V 1.NP vzniklo - zádveří, chodba, schodiště, kuchyň s jídelnou a obývacím pokojem, koupelna, samostatné WC, 2xpokoj, garáž pro 2 os. automobily. V podkroví vznikla - chodba, koupelna + WC, ložnice, 3 x pokoj, technická místnost. Konstrukce a vybavení Pozemek kolem rod. domu je oplocen a udržován. Poznámka: Z kolaudačního řízení bylo vyjmuto obytné podkroví, které má být předmětem samostatného řízení. Rod. dům nemá dokončenou fasádu a nemá dokončeno oplocení z uliční strany. Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo betonové do ztraceného bednění-systém VELOX. 3. Stropy keramické MIAKO s 4. Střecha krov dřevěný, vázaný betonovou mazaninou 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky nástřiky na bázi umělých hmot+10cm PPS 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody železobetonové monolitické s 12. Dveře hladké plné dveře běžným povrchem 13. Okna plastová s izolačním 14. Podlahy obytných keramická dlažba - 3 -
dvojsklem místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC, sprchový kout 25. Záchod splachovací 26. Ostatní krb Závady: Z kolaudačního řízení bylo vyjmuto obytné podkroví, které má být předmětem samostatného řízení. Rod. dům nemá dokončenou fasádu a oplocení pozemků. Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha Nadzemní část 220,87 m 2 125,28 m 2 místnosti pro bydlení v přízemí. 125,28 m 2 1,00 125,28 m 2 garáž 32,32 m 2 0,00 0,00 m 2 místnosti pro bydlení v podkroví 102,19 m 2 0,00 0,00 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Sokolnice 148,00 502 3 890 000 26 284 0,77 20 107 K prodeji samostatně stojící podsklepený RD 5+1 s garáží v klidné části obce Sokolnice, v okr. Brno-venkov. Dům je ve výborném technickém stavu s dobrou údržbou a je k okamžitému nastěhování. V domě jsou částečně vyměněna plastová okna a dveře, nová střecha a částečně vyměněny rozvody elektrické energie do mědi. Orientace domu : uliční část domu - východ, zahradní část domu - západ. Obytné místnosti jsou slunné a prostorné s možností jednoduchého přizpůsobení dispozice novému majiteli. V dome se nachází řada úložných prostor. Dispozice: 1.PP - částečné podsklepení o výměře 26,5 m2, 1.NP - vstupní hala 10,1 m2, schodišťový prostor 10 m2, pokoj 22,3 m2, kuchyně 10,5 m2, technická místnost 2 m2, kotelna 12,3 m2, garáž 18,8 m2, obytná zimní terasa 20 m2, WC, 2.NP - chodba 12 m2, obývací pokoj 30,4 m2, ložnice 2,3 m2. Z obývacího pokoje a ložnice je vstup na balkon, ložnice 13,4 m2, kuchyně 10,1 m2, spíž, koupelna s vanou a WC. Podlahy kryty koberci, PVC, keramickou dlažbou a mramorovou dlažbou. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě. Vytápění elektrickým kotlem, ohřev teplé vody elektrickým bojlerem. Sokolnice jsou s výbornou dostupností do Brna prostřednictvím IDS, vlakem cca 20 minut, autem na hranici Brna cca 5 minut. V obci je veškerá občanská vybavenost - mateřská školka, základní škola, obchody, obecní úřad, pošta, restaurace, veterinární ordinace. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - Lepší - hotová a udržovaná stavba. 0,90 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00-4 -
Prace 115,00 162 3 300 000 28 696 0,80 23 050 Novostavba (2012) RD 4+1 v Praci, Brno venkov (4 km Šlapanice), výborná dostupnost do Brna Zvonařka 29 min (BUS č. 48). Dům je řadový s menší zahrádkou za domem a vlastním pozemkem před domem min. 3 parkovací místa, v klidné boční ulici. Krásné okolí nedaleko Mohyla míru. V přízemí jsou z chodby samostatné vstupy do kuchyně (15 m2) a obývacího pokoje (16,5 m2). Dále je zde prostorná koupelna(7,5 m2) s vanou i sprchovým koutem (sušička, pračka..), samost. WC. Z chodby je vstup na dvůr (12 m2), kde se nachází dvě samostatné vytápěné místnosti (10 + 6,7 m2), nyní využívané jako posilovna a sklad. Ze dvora je po schodech přístup na zahrádku. V 1. patře jsou 3 pokoje (16 + 9 + 9 m2), samost. WC s umývadlem a hala, ze které je vstup na velikou terasu 28,5m2. CP pozemku je 162 m2, užitná plocha domu s terasou a dvorem je 159 m2. Dům je napojen na veškeré IS,topení a TUV - plynový kotel BAXI. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - Lepší - dokončená novostavba. 0,90 K6 Vliv pozemku - Horší - menší pozemek. 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 ul.hliníky, Telnice 133,00 400 3 675 000 27 632 0,85 23 428 K prodeji novostavba řadového RD s garáží, na ulici Hliníky, s dobrou dostupností do Brna cca 15km. Dispozičně je dům řešen jako 4+kk - v přízemí se nachází vstupní hala, koupelna se sprchovým koutem a prostorem pro pračku, WC zvlášť, předsíň se schodištěm do patra, prostorný obývací pokoj s francouzskými okny situovaný do zahrady a se vstupem přímo na terasu, kuchyňský a jídelní kout. V patře je 1 pokoj situovaný do klidné ulice a 2 pokoje s výhledem do zahrady, koupelna s vanou a WC dohromady. Užitná plocha RD je 133 m2. Dostupnost do centra v rámci integrované městské dopravy, zastávka autobusu 5 min. chůze. Dobrá občanská vybavenost. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - Horší - bez vybavení. 1,05 K5 Celkový stav - Lepší - Dokončený RD. 0,95 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 3,58 % Variační koeficient po úpravách: 6,69 % Průměrná cena 22 195 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena 20 107 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 125 m 2 Porovnávací hodnota 2 500 000 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Rodinný dům nemá dokončenou fasádu, není dokončené oplocení v uliční části, není doposud zkolaudovaná obytná část v podkroví. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra orná půda: 591/7 1 058 m 2 zastavěná plocha a nádvoří: 591/25 199 m 2 orná půda: 591/39 49 m 2 Celkem: 1 306 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 2 500 000Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 100 000Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 5,00 % 125 000Kč Obvyklá cena pozemků: 650 000Kč - 5 -
Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1597 ze dne 17.12.2013 str.1 a str.2. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 9.1.2014. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Kolaudační rozhodnutí. 2 Objednávka č.j. 705/2013-N ze dne 18.12.2013 od fy.eurodražby.cz a.s. 1 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Klady nemovitosti: - klidná lokalita v obci Sokolnice, která má základní občanské vybavení a je vzdálena od krajského města Brna do 15-ti km - novodobý rodinný dům je napojen na dostupné inženýrské sítě v obci, tj.elektřinu, vodovod, kanalizace a zemní plyn - rodinný dům je o 1b.j. (7+1) a má dostatečné zázemí spočívající v zahradě a ve dvojgaráží Zápory nemovitosti: - rodinný dům nemá dokončenou fasádu, není dokončené oplocení v uliční části, není doposud zkolaudovaná obytná část v podkroví - jedná se o vesnickou lokalitu, kde se musí dojíždět za pracovními příležitostmi, kulturou i vyšším vzděláním - komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva zapsaného na LV č.1597 pro k.ú.sokolnice - lokalita se nachází v záplavové oblasti s kódem záplavy 3 (nutno pojistit nemovitost proti záplavě) Komentář ke kupní ceně: Kupní cena oceňované nemovitosti není známa. Stanovení obvyklé ceny: Obvyklou cenu oceňované nemovitostí stanovuji s ohledem na porovnávací hodnotu, na její klady a zápory ve výši 2 500 000,-Kč. Poznámka: Současný vlastník se prohlídky nemovitosti nezúčastnil, znalci nebyl umožněn vstup do domu a provedl tak prohlídku nemovitosti pouze z ulice. Technické údaje získal z archivu místně příslušného stavebního úřadu. Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne 6.6.2012, platnost certifikátu do 6.6.2017. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 2/2014. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 6 -
Pohled z ulice U Cukrovaru. Pohled do dvorní části. Pohled z chodníku pro pěší. - 7 -
- 8 -
EURODRAŽBY, CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 2/2014 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 569 Na pozemku parc. č.: 591/25 Pozemky parc. č.: 591/7, 591/25, 591/39 Ostatní stavby: Vlastník stavby: SJM Havránek Petr a Havránková Irena, U Cukrovaru 569, 66452 Sokolnice, 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Havránek Petr a Havránková Irena, U Cukrovaru 569, 66452 Sokolnice, 1 / 1 Katastrální území: Sokolnice LV č.: 1597 Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Sokolnice Část obce: Sokolnice Ulice: U Cukrovaru Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) pan Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY, CZ a.s., IČ:25023217 Čimická 780/61 18100 Praha 8 - Čimice tel.: 800900490 7.1.2013 / 7.1.2013 2 500 000 Kč Poznámka: Objednávka č.j. 705/2013-N ze dne 18.12.2013 od fy.eurodražby.cz a.s. Uvedena rizika s možným vlivem na OC! Vypracoval: Ing. František Hás tel.: +420604529836 Měrovice nad Hanou 137 fax.: 751 42 Měrovice nad Hanou e-mail.: frhas@email.cz Datum: 9.1.2014... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 10 stran textu včetně 5 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Jihomoravský Obec, část obce: Sokolnice Katastrální území: Sokolnice Ulice: U Cukrovaru Hlavní stavba stávající stav počet podlaží PP/NP 0 1 počet bytových jednotek / typy 1 7+1 zastavěná plocha 1NP: 221 m 2 obestavěný prostor: 1 115 m 3 podlahová plocha - obytná část 125 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 300 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano 2 stáří původní / další životnost: 2 98 opotřebení celkové: 2 % technický stav stavby: Novostavba (do 5 let stáří) vytápění: Ústřední / etážové - plyn typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Pozemky., Pozemky tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupny z ulice U Cukrovaru, která není průjezdná. Pozemky jsou oploceny, ale plot z přední strany není dokončen. Přípojky od IS jsou provedeny v rozsahu: elektřina, kanalizace, zemní plyn, vodovod. Jedná se o lokalitu vzdálenou max.15km od Brna. Jednotkovou cenu stavebního pozemku stanovuji dle stavu nabídky a poptávky ve výši 1000Kčm -2. výměra pozemků celkem: 1 306 m 2 jednotková cena 1 000 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Záplavová oblast zahrnuto v obvyklé ceně Věcná břemena zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné - 2 -
Obec Počet obyvatel: 2 220 Budova:volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Sokolnice je součástí okresu Brno venkov a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Šlapanice. Obec Sokolnice se rozkládá asi čtrnáct kilometrů jihovýchodně od centra Brna a šest kilometrů jižně od města Šlapanice. Trvalý pobyt na území této středně velké obce má dle platného MLO hlášeno 2220 obyvatel. Protéká zde potok Říčka. V obci je k dispozici mateřská škola a základní škola vyššího stupně. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště. V obci je vedle obecního úřadu i stavební úřad, ordinace praktického lékaře a zubaře, pošta, domov důchodců, základní obchodní síť a služeb, drobné provozovny. V obci jsou IS v rozsahu - elektřina, vodovod, kanalizace s ČOV, zemní plyn. Dopravní spojení - po železnici a veřejnou autobusovou dopravou. Nejblížší nájezdy na dálnici D2 (Chrlice) a na dálnici D1 (motorest Rohlenka) je do 10-ti km. Oceňovaná nemovitost se nachází v západní části obce v novodobé zástavbě rodinných domů na slepé ulici U Cukrovaru, která navazuje na ulici Kobylnická. Lokalita je v záplavové oblasti s kódem záplavy 3. Rizika: Záplavová oblast Jedná se o povodí Litavy a obcí protéká její přítok zvaný Říčka. Kód záplavy 3. Věcná břemena Na LV č.1597 pro kat. území Sokolnice ze dne 17.12.2013 zapsáno omezení vlastnického práva - věcné břemeno zřizování a provozování vedení veř. osvětlení a vodovodního řadu. Uvedené VB nemá negativní vliv obvyklou cenu nemovitosti. Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.1597 pro kat. území Sokolnice ze dne 17.12.2013 zapsáno omezení vlastnického práva - zástavní právo smluvní. Popis / dispozice: Samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený s obytným přízemím a podkrovím a s vestavěnou garáží pro 2 osobní automobily. RD byl kolaudován dne 22.11.2011 na základě kolaudačního rozhodnutí č.j.1995/11 vydaného stavebním úřadem při OÚ Sokolnice. K domu jsou provedeny přípojky el. energie, vody, zemního plynu, dešťové a splaškové kanalizace. V 1.NP vzniklo - zádveří, chodba, schodiště, kuchyň s jídelnou a obývacím pokojem, koupelna, samostatné WC, 2xpokoj, garáž pro 2 os. automobily. V podkroví vznikla - chodba, koupelna + WC, ložnice, 3 x pokoj, technická místnost. Konstrukce a vybavení Pozemek kolem rod. domu je oplocen a udržován. Poznámka: Z kolaudačního řízení bylo vyjmuto obytné podkroví, které má být předmětem samostatného řízení. Rod. dům nemá dokončenou fasádu a nemá dokončeno oplocení z uliční strany. Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo betonové do ztraceného bednění-systém VELOX. 3. Stropy keramické MIAKO s 4. Střecha krov dřevěný, vázaný betonovou mazaninou 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky nástřiky na bázi umělých hmot+10cm PPS 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody železobetonové monolitické s 12. Dveře hladké plné dveře běžným povrchem 13. Okna plastová s izolačním 14. Podlahy obytných keramická dlažba - 3 -
dvojsklem místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC, sprchový kout 25. Záchod splachovací 26. Ostatní krb Závady: Z kolaudačního řízení bylo vyjmuto obytné podkroví, které má být předmětem samostatného řízení. Rod. dům nemá dokončenou fasádu a oplocení pozemků. Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha Nadzemní část 220,87 m 2 125,28 m 2 místnosti pro bydlení v přízemí. 125,28 m 2 1,00 125,28 m 2 garáž 32,32 m 2 0,00 0,00 m 2 místnosti pro bydlení v podkroví 102,19 m 2 0,00 0,00 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Sokolnice 148,00 502 3 890 000 26 284 0,77 20 107 K prodeji samostatně stojící podsklepený RD 5+1 s garáží v klidné části obce Sokolnice, v okr. Brno-venkov. Dům je ve výborném technickém stavu s dobrou údržbou a je k okamžitému nastěhování. V domě jsou částečně vyměněna plastová okna a dveře, nová střecha a částečně vyměněny rozvody elektrické energie do mědi. Orientace domu : uliční část domu - východ, zahradní část domu - západ. Obytné místnosti jsou slunné a prostorné s možností jednoduchého přizpůsobení dispozice novému majiteli. V dome se nachází řada úložných prostor. Dispozice: 1.PP - částečné podsklepení o výměře 26,5 m2, 1.NP - vstupní hala 10,1 m2, schodišťový prostor 10 m2, pokoj 22,3 m2, kuchyně 10,5 m2, technická místnost 2 m2, kotelna 12,3 m2, garáž 18,8 m2, obytná zimní terasa 20 m2, WC, 2.NP - chodba 12 m2, obývací pokoj 30,4 m2, ložnice 2,3 m2. Z obývacího pokoje a ložnice je vstup na balkon, ložnice 13,4 m2, kuchyně 10,1 m2, spíž, koupelna s vanou a WC. Podlahy kryty koberci, PVC, keramickou dlažbou a mramorovou dlažbou. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě. Vytápění elektrickým kotlem, ohřev teplé vody elektrickým bojlerem. Sokolnice jsou s výbornou dostupností do Brna prostřednictvím IDS, vlakem cca 20 minut, autem na hranici Brna cca 5 minut. V obci je veškerá občanská vybavenost - mateřská školka, základní škola, obchody, obecní úřad, pošta, restaurace, veterinární ordinace. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - Lepší - hotová a udržovaná stavba. 0,90 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00-4 -
Prace 115,00 162 3 300 000 28 696 0,80 23 050 Novostavba (2012) RD 4+1 v Praci, Brno venkov (4 km Šlapanice), výborná dostupnost do Brna Zvonařka 29 min (BUS č. 48). Dům je řadový s menší zahrádkou za domem a vlastním pozemkem před domem min. 3 parkovací místa, v klidné boční ulici. Krásné okolí nedaleko Mohyla míru. V přízemí jsou z chodby samostatné vstupy do kuchyně (15 m2) a obývacího pokoje (16,5 m2). Dále je zde prostorná koupelna(7,5 m2) s vanou i sprchovým koutem (sušička, pračka..), samost. WC. Z chodby je vstup na dvůr (12 m2), kde se nachází dvě samostatné vytápěné místnosti (10 + 6,7 m2), nyní využívané jako posilovna a sklad. Ze dvora je po schodech přístup na zahrádku. V 1. patře jsou 3 pokoje (16 + 9 + 9 m2), samost. WC s umývadlem a hala, ze které je vstup na velikou terasu 28,5m2. CP pozemku je 162 m2, užitná plocha domu s terasou a dvorem je 159 m2. Dům je napojen na veškeré IS,topení a TUV - plynový kotel BAXI. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - Lepší - dokončená novostavba. 0,90 K6 Vliv pozemku - Horší - menší pozemek. 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 ul.hliníky, Telnice 133,00 400 3 675 000 27 632 0,85 23 428 K prodeji novostavba řadového RD s garáží, na ulici Hliníky, s dobrou dostupností do Brna cca 15km. Dispozičně je dům řešen jako 4+kk - v přízemí se nachází vstupní hala, koupelna se sprchovým koutem a prostorem pro pračku, WC zvlášť, předsíň se schodištěm do patra, prostorný obývací pokoj s francouzskými okny situovaný do zahrady a se vstupem přímo na terasu, kuchyňský a jídelní kout. V patře je 1 pokoj situovaný do klidné ulice a 2 pokoje s výhledem do zahrady, koupelna s vanou a WC dohromady. Užitná plocha RD je 133 m2. Dostupnost do centra v rámci integrované městské dopravy, zastávka autobusu 5 min. chůze. Dobrá občanská vybavenost. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - Horší - bez vybavení. 1,05 K5 Celkový stav - Lepší - Dokončený RD. 0,95 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 3,58 % Variační koeficient po úpravách: 6,69 % Průměrná cena 22 195 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena 20 107 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 125 m 2 Porovnávací hodnota 2 500 000 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Rodinný dům nemá dokončenou fasádu, není dokončené oplocení v uliční části, není doposud zkolaudovaná obytná část v podkroví. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra orná půda: 591/7 1 058 m 2 zastavěná plocha a nádvoří: 591/25 199 m 2 orná půda: 591/39 49 m 2 Celkem: 1 306 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 2 500 000Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 100 000Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 5,00 % 125 000Kč Obvyklá cena pozemků: 650 000Kč - 5 -
Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1597 ze dne 17.12.2013 str.1 a str.2. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 9.1.2014. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Kolaudační rozhodnutí. 2 Objednávka č.j. 705/2013-N ze dne 18.12.2013 od fy.eurodražby.cz a.s. 1 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Klady nemovitosti: - klidná lokalita v obci Sokolnice, která má základní občanské vybavení a je vzdálena od krajského města Brna do 15-ti km - novodobý rodinný dům je napojen na dostupné inženýrské sítě v obci, tj.elektřinu, vodovod, kanalizace a zemní plyn - rodinný dům je o 1b.j. (7+1) a má dostatečné zázemí spočívající v zahradě a ve dvojgaráží Zápory nemovitosti: - rodinný dům nemá dokončenou fasádu, není dokončené oplocení v uliční části, není doposud zkolaudovaná obytná část v podkroví - jedná se o vesnickou lokalitu, kde se musí dojíždět za pracovními příležitostmi, kulturou i vyšším vzděláním - komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva zapsaného na LV č.1597 pro k.ú.sokolnice - lokalita se nachází v záplavové oblasti s kódem záplavy 3 (nutno pojistit nemovitost proti záplavě) Komentář ke kupní ceně: Kupní cena oceňované nemovitosti není známa. Stanovení obvyklé ceny: Obvyklou cenu oceňované nemovitostí stanovuji s ohledem na porovnávací hodnotu, na její klady a zápory ve výši 2 500 000,-Kč. Poznámka: Současný vlastník se prohlídky nemovitosti nezúčastnil, znalci nebyl umožněn vstup do domu a provedl tak prohlídku nemovitosti pouze z ulice. Technické údaje získal z archivu místně příslušného stavebního úřadu. Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne 6.6.2012, platnost certifikátu do 6.6.2017. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 2/2014. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 6 -
Pohled z ulice U Cukrovaru. Pohled do dvorní části. Pohled z chodníku pro pěší. - 7 -
- 8 -