ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4382/2013 NEMOVITOST: 1/5 stavby pro rodinnou rekreaci č.ev. 50 na pozemku jiného vlastníka Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Štítary, k.ú. Štítary na Moravě Adresa nemovitosti: Štítary č.e. 505, 671 02 Štítary Vlastníci stavby: Dagmar Cingelová, Loucká 644/17, 669 02 Znojmo, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5 Jiří Dřevojan, Holandská 2732/8, 669 02 Znojmo, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5 Emilie Krejčová, Pražská Sídl. 2418/7a, 669 02 Znojmo, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5 Bohumila Szewieczková, Lidická 905/5, 669 02 Znojmo, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5 Marie Vincourová, Znojemská 322, 671 82 Dobšice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: telefon: e-mail: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č. 124 Ex 3731/10 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1/5 78 000 Kč Datum místního šetření: 3.10.2013 Stav ke dni : 3.10.2013 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 12.10.2013 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 453, vedené Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kat. úz. Štítary na Moravě, obec Štítary. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí, LV 50, kat. úz. Štítary na Moravě, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, KP Znojmo, vyhotoven dálkovým přístupem - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 3731/10-22 ze dne 16.9.2010 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 3731/10-81 ze dne 13.3.2013 - fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Štítary leží v Jihomoravském kraji, severozápadně od Znojma a jižně od Moravských Budějovic, podél komunikace č. 408. V obci se základní občanskou vybaveností je doprava zajištěna autobusy. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná nemovitost se nachází jihozápadně od Štítar, okres Znojmo, poblíž vodní nádrže Vranov. Chata je vystavěna v zářezu svažitého pozemku ve vlastnictví Lesů ČR, jihovýchodní částí sousedí s chatou jiného vlastníka napojena na elektrorozvod, ostatní IS se nepodařilo zjistit. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou 2
Nemovitost není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou Nemovitost situována v záplavovém území OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rekreační chata Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rekreační chata OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rekreační chata Popis Oceňovaná rekreační chata se nachází jihozápadně od Štítar, okres Znojmo, v blízkosti vodní nádrže Vranov, na svažitém pozemku ve vlastnictví Lesů ČR. Chata jihovýchodní částí sousedí s chatou jiného vlastníka, je podsklepená (technické zázemí), jednopodlažní (obytné), napojena na elektrorozvod (ostatní IS se nepodařilo zjistit). Základy chaty jsou kamenné, svislá konstrukce zděná, stropy dřevěné, krov sedlové konstrukce dřevěný, krytina plech s lepenkou, nad vchodem drátované sklo, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Venkovní povrchy ošetřeny štukem, okna a dveře jsou dřevěné. Vzhledem k tomu, že majitelé nekontaktovali znalce za účelem poskytnutí nutných informací, byly tyto čerpány z dostupných dokumentů a při místním šetření. Stáří stanoveno odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 26 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 40 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20): 3 498,- Kč/m 3 3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 8*8,5+6*,5 = 71,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 71,00 m 2 2,00 m Obestavěný prostor 1.PP: (8*8,5+6*,5)*(2,00) = 142,00 m 3 zastřešení: = 36,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 178,00 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepená - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné III typ B plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - Zděné tl. více jak 30 cm V 0,05 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví I -0,01 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - WC ve stavbě, koupelna nebo sprchový kout IV 0,10 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 III 0,00 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Pouze zastavěný stavbou I -0,05 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu I 1,25 Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 1,090 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vyhledávané rekreační oblasti, IV 0,15 horská střediska 2. Přírodní lokalita - les i vodní plocha je v místě IV 0,05 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty II 0,00 4. Dopravní dostupnost - problematický příjezd k hranici pozemku II -0,01 5. Hromadná doprava - špatná dostupnost I -0,02 6. Parkovací možnosti - dobré II 0,00 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - žádné I -0,05 8. Sportoviště - žádné I 0,00 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,120 4
i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku I -0,05 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - podílové spoluvlastnictví I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,090 * 1,120 * 0,850 = 1,038 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 498,- Kč/m 3 * 1,038 = 3 630,92 Kč/m 3 CP = CU * OP = 3 630,92 Kč/m 3 * 178,00 m 3 = 646 303,76 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 646 303,76 Kč = 646 303,76 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 5 Rekreační chata - zjištěná cena = 129 260,75 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata 129 260,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 129 260,80 Kč Celkem 129 260,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 129 260,80 Kč 5
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rekreační chata Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 63,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Chata Prodej dvojchaty se dvěma velkými terasami 77 m 2 a 88 m 2 ve Štítarském lese, Vranovská pláž. Chata se nachází ve velmi klidném prostředí Štítarských lesů, 60 m od vody, příjezd autem až k chatě. Chata má dva samostatné vchody, možnost dvou majitelů. Kuchyně s jídelnou a pokoj. V každé části 5 lůžek. Zavedena elektřina 220V a 380V. Voda z vlastní studny. CP chaty 120 m 2. Chata Prodej chaty v krásném prostředí Vranovské přehrady, cca 50 m od vodní nádrže s písčitým dnem. V chatě je předsíň, koupelna se splachovacím WC a sprchou, účelně zařízená kuchyň s kuchyňskou linkou a posezením, za kuchyní 1 pokoj a v podkroví, do kterého vedou dřevěné schody, se nachází druhý pokoj. Do chaty je zavedena voda i elektřina. Příjezd je po zpevněné komunikaci až k objektu s možností parkování. Chata Prodej rekreační zděné chaty po rekonstrukci na Vranovské přehradě, v kat. úz. Štítary. Chata je částečně podsklepená, má 2 nadzemní podlaží a je zde elektrika. V přízemí je kuchyň s el. sporákem a lednicí, obývací místnost s krbovými kamny. V patře je ložnice. Odpadní vody svedeny do jímky, voda ze společné studánky pro několik chat nedaleko od chaty. Koupání je na pláži 90 m od chaty. Chata Prodej rekreační chaty v chatové oblasti Štítarský les, vzdálenou 500 m od pláže Vranovské přehrady. Samotná chata se nachází 50 m od vody a příjezdová cesta je až přímo k chatě po asfaltové silnici. Chata má kamennou podezdívku a plechovou střechu jinak je čistě ze dřeva. Chata působí světle a je z ní výhled do okolí ze všech obytných místností i chodby. Vodovod je dálkový z obce a odpad je společný pro více chat. Srovnatelné nemovitosti Název: Chata Lokalita Štítary, okr. Znojmo Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,70 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 6
K5 Celkový stav 1,30 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/m 2 6 370 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m 2 0 m 2 1 050 000 Kč 8 750 Kč/m 2 Název: Chata Lokalita Štítary, okr. Znojmo Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m 2 5 827 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 57,00 m 2 0 m 2 460 000 Kč 8 070 Kč/m 2 Název: Chata Lokalita Štítary, okr. Znojmo Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,55 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,42 Upravená j. cena Kč/m 2 6 831 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 44,00 m 2 0 m 2 719 000 Kč 16 341 Kč/m 2 Název: Chata 7
Lokalita Štítary, okr. Znojmo Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m 2 5 616 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 50,00 m 2 0 m 2 390 000 Kč 7 800 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 5 616 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 6 161 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 6 831 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 6 161 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 63,00 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny 388 143,- Kč spoluvlastnický podíl * 1,00 / 5,00 = 77 628,60 Výsledná porovnávací hodnota 77 629 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rekreační chata 129 260,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rekreační chata 77 630,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 77 629 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 129 261 Kč Obvyklá cena 1/5 78 000 Kč slovy: Sedmdesát osm tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.20 8
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je střední b) parametry povyšující cenu: rekreační oblast v blízkosti vodní nádrže Vranov, výborný stav nemovitosti c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, stavba na pozemku jiného vlastníka Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/5 nemovitostí ve výši 78.000 Kč. V Praze 12.10.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4382/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 341/2013. 9
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 10