ZNALECKÝ POSUDEK číslo 4047/2013 NEMOVITOST: 1/8 rodinného domu č.p. 79 na pozemku p.č. St. 1660 a 1/8 pozemků p.č. St. 1660, 231/5 a 231/6 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Lysá nad Labem, k.ú. Lysá nad Labem Adresa nemovitosti: Čechova 79/28, 289 22 Lysá nad Labem Vlastníci stavby: Alena Ledvinová, Starý Bydžov 112, 503 57, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Jiří Procházka, Husovo náměstí 23/1, 289 22 Lysá nad Labem, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 RNDr. Pavel Procházka, Krumpach 1945/26, 789 01 Zábřeh, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Zdeňka Procházková, Čechova 79/28, 289 22 Lysá nad Labem, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Vlastníci pozemku: Alena Ledvinová, Starý Bydžov 112, 503 57, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Jiří Procházka, Husovo náměstí 23/1, 289 22 Lysá nad Labem, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 RNDr. Pavel Procházka, Krumpach 1945/26, 789 01 Zábřeh, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Zdeňka Procházková, Čechova 79/28, 289 22 Lysá nad Labem, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: 44846762 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 848/10-43 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1/8 508 000 Kč Datum místního šetření: 25.4.2013 Stav ke dni : 25.4.2013 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 20.6.2013 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/8 rodinného domu č.p. 79 na pozemku č. parc. St. 1660 a 1/8 pozemků č. parc. St. 1660, 231/5 a 231/6 v kat. úz. Lysá nad Labem, obec Lysá nad Labem, okres Nymburk, vše zapsáno na LV č. 2152. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 21.3.2013 LV č. 2152 pro kat. úz. Lysá nad Labem, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Nymburk - snímek z katastrální mapy ze dne 22.3.2013 pro kat. úz. Lysá nad Labem, list mapy č. Brandýs nad Labem 4-7/14 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-848/10-43 ze dne 17.12.2012 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-848/10-57 ze dne 21.3.2013 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Město Lysá nad Labem patří územně do okresu Nymburk a náleží pod Středočeský kraj. Lysá nad Labem je také obcí s rozšířenou působností. Obec Lysá nad Labem se rozkládá asi 16 km západně od Nymburku. Lysá nad Labem se dále dělí na čtyři části: Byšičky, Dvorce, Litol a Lysá nad Labem. V obci je základní občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 3623/13 Město Lysá nad Labem Celkový popis Oceňovaná nemovitost - rodinný dům č.p. 79 je situován v širším centru města Lysá nad Labem, v ulici Čechova č.o. 28 na pozemku p.č. St. 1660. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. K domu náleží vedlejší stavby na pozemku p.č. St. 1660, jejichž stav a výměra nebyli zjištěny. K domu dále náleží zahrady p.č. 231/5 a 231/6. Napojení na veškeré IS. Parkování je možné na pozemku. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/8. 2
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Exekuce Komentář: Na listu vlastnictví č. 2152 je uvedeno věcné břemeno zřizování a provozování vedení a umístění distribuční soustavy pro ČEZ Distribuce, a.s. Povinná parcela č. 231/5. Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne 21.9.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 9.12.2010. Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 79 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 1660, 231/5 a 231/6 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 79 3
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 79 Popis Řadový krajní rodinný dům č.p. 79 se nachází na pozemku parc. č. St. 1660, dům je podsklepený, dvoupodlažní s půdou. Dispozice domu ani stav nebylo možné zjistit. Vstup do domu je ze severu ze dvora. Základy domu jsou betonové, svislé konstrukce zděné. Stropy zděné. Krov je dřevěný. Střecha je sedlová s polovalbou krytá taškovou krytinou. Bleskosvod je osazen. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky jsou břízolitové. Dveře dřevěné. Okna plastová, v 1.PP kovová. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Stáří a užitná plocha stanoveny odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 60 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 5 016,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 10,0*10,0 = 100,00 m 2 1.NP: 10,0*10,0 = 100,00 m 2 2.NP: 10,0*10,0 = 100,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 100,00 m 2 1,90 m 1.NP: 100,00 m 2 2,70 m 2.NP: 100,00 m 2 2,70 m Obestavěný prostor 1.PP: (10,0*10,0)*(2,50) = 250,00 m 3 1.NP: (10,0*10,0)*(3,00) = 300,00 m 3 2.NP: (10,0*10,0)*(3,00) = 300,00 m 3 zastřešení: (1/2)*(10,00+2,50)*3,00*10,00 + = 205,00 m 3 (1/6)*(2,50*(4,50-3,00))*(2*10,00+8,00) Obestavěný prostor - celkem: = 1 055,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 100,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 300,00 m 2 4
Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ D 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 60 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,70 = 0,831 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost III 0,05 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,060 i = 1 5
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/8. I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,831 * 1,060 * 0,950 = 0,837 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 5 016,- Kč/m 3 * 0,837 = 4 198,39 Kč/m 3 CP = CU * OP = 4 198,39 Kč/m 3 * 1 055,00 m 3 = 4 429 301,45 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 4 429 301,45 Kč = 4 429 301,45 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 8 Rodinný dům č.p. 79 - zjištěná cena = 553 662,68 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 1660, 231/5 a 231/6 Popis Pozemek tvořený parcelami č. St. 1660, 231/5 a 231/6 je rovinný, nepravidelného tvaru. Na pozemku St. p.č. 1660 se nachází rodinný dům č.p. 79, vedlejší stavby, jejichž stav a výměra nebyli zjištěny, dále zpevněné plochy a příjezdová plocha. Pozemky p.č. 231/5 a 231/6 jsou v KN vedeny jako zahrada, na pozemcích jsou vzrostlé dřeviny a okrasné záhony, skleník a posezení. Pozemky jsou oploceny drátěným pletivem. Oplocení do ulice je drátěné kovové na podezdívce z betonových tvárnic. Vjezdová vrata a vstupní vrátka jsou kovová. Na pozemku jsou zděné pilířky. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 40 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 40 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemky v zastavěné části města Lysá nad Labem. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,9050 6
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 92,84 1,00 2,1460 1,9050 40,00 531,36 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 92,84 0,40 2,1460 1,9050 40,00 212,54 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St. 1660 267,00 531,36 141 873,12 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 231/5 436,00 212,54 92 667,44 28 odstavec 5 zahrada 231/6 270,00 212,54 57 385,80 Stavební pozemky - celkem 291 926,36 = 291 926,36 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 8 Pozemky p.č. St. 1660, 231/5 a 231/6 - zjištěná cena = 36 490,79 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 79 553 662,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 553 662,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. St. 1660, 231/5 a 231/6 36 490,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 36 490,80 Kč Celkem 590 153,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 590 153,50 Kč 7
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 180,00 m 2 Obestavěný prostor: 1 055,00 m 3 Zastavěná plocha: 100,00 m 2 Plocha pozemku: 973,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Nabízíme na prodej RD 3+kk s garáží na pozemku 517m2, východně od Prahy. Jedná se o příjemný rodinný dům v klidné, vyhledávané vilové čtvrti v Lysé nad Labem. Zastavěná plocha přízemního cihlového domu je 145 m2 na pozemku o celkové výměře 517 m2, včetně samostatné garáže a zahradního domku. Orientace domu V-Z. V druhé polovině roku 2012 proběhla v domě celková rekonstrukce: nové rozvody elektroinstalace, voda-plyn-ústřední topení, odpady, omítky, střešní krytina pálená taška Tondach, nová pultová střecha včetně krovů a zateplení, nové klempířské prvky. Zbývá dokončit fasádu do zahrady a provést menší zahradní úpravy. Dispozice domu: dvě místnosti do ulice (parkety), obývací pokoj s kuchyňským a jídelním koutem (po dostavbě komína možnost připojení krbových kamen do otopného systému), chodba, koupelna se sprchovým koutem, umyvadlem a WC, vstupní veranda ze zahrady (možno i jako pracovna), druhý vstup do domu přes nově postavené zádveří u kuchyně, technická místnost (plynový kotel a zásobník na teplou vodu Protherm, druhé WC, pračka). Kvalitní plastová okna se žaluziemi. Kuchyně je vybavena moderní linkou s plynovým sporákem a el. troubou, myčkou a lednicí, příprava na digestoř. Na zahradě jsou ovocné stromy (meruňky, broskvoň, třešeň, švestka) a studna na užitkovou vodu. Prostorná půda s možností půdní vestavby. Obec má veškerou občanskou vybavenost, velmi dobrá dostupnost do Prahy. Doprava: bus, vlak, PID a dálnice D11 (8 km), dojezd autem na Černý most 30 minut. Centrum města pěšky do 5 min., vlakové nádraží do 15 min. Volný dle domluvy. Rodinný dům rodej RD 4+1 v klidné vilové čtvrti nedaleko centra města, Lysá nad Labem okr. Nymburk ul: Za Koncem. Naše společnost si Vám dovoluje nabídnout RD o obytné ploše cca. 130m2 a zastavěné ploše (včetně garáže a technických místností) 255m2, plocha zahrady činí 227m2. Dům se nachází v klidné vilové čtvrti v Lysé nad Labem s výbornou dostupností do centra města. Dům je v dobrém udržovaném stavu, který odpovídá stáří nemovitosti s možností okamžitého užívání. K domu náleží samostatně stojící garáž. RD je napojen na veškeré IS (voda, kanalizace, plyn, elektřina). Vytápění - plynový kotel. Na zalévání zahrady je možné využít studnu, která je umístěna na pozemku. Rodinný dům Exkluzivně nabízíme k prodeji pěkný, částečně podsklepený, patrový RD, který se nachází v Lysé nad Labem, vzdálené 17 km od Nymburka a 29 km od Prahy. Dům prošel celkovou 8
rekonstrukcí /nová zateplená střecha, celkové zateplení domu, nová plastová okna, nové rozvody elektřiny, vody, plynu a topení/. Do domu se prochází venkovní terasou se dvěma samostatnými vstupy do přízemí domu, kde je vstupní chodba, místnost WC, vstup do sklepních prostor a starší přístavby, obývací pokoj, který je propojen s prostornou kuchyní, vybavenou elektrickými spotřebiči a s přípojkou plynu. V patře domu se nachází ložnice, prostorný dětský pokoj, koupelna s keramickými obklady, střešním oknem, hydromasážním sprchovým boxem, umyvadlem a WC. Před schody v patře je zřízen odpočinkový prostor, do kterého jsou přivedeny veškeré vývody potřebné pro zapojení kuchyňské linky, neboť po menších úpravách je možno tuto zde zařídit a dům využívat jako dvougenerační. Středem domu vede komín, který umožňuje napojení krbových kamen. Na pozemku jsou dvě samostatné kopané studny a starší přístavba, kterou je možno dle zpracovaných plánů přebudovat na prostornou koupelnu a další obytné místnosti. Vytápění je zajištěno plynovým kotlem, ohřev teplé vody v elektrickém bojleru. V obci je plná občanská vybavenost a je odtud výborné spojení do Prahy /bus cca 20 min., vlak cca 30 min do centra/. Rodinný dům Nabízíme Vám městský rodinný dům 4+1 v obci Lysá n/l - Litol, okr. Nymburk.Jedná se o rodinný dům městského typu, částečně podsklepený, na pozemku o celkové ploše 134 m2. U domu je odpočinková předzahrádka s venkovnín krbem. V přízemí se nachází prostorná předsíň, která slouží jako zimní zahrada, chodba, dva pokoje, kuchyň, koupelna a toaleta. V prvním patře jsou dva podkrovní pokoje. Zdrojem tepla jsou akumulační kamna na noční proud. Plyn je u domu. Dům je udržovaný, v devadesátých letech prošel rekonstrukcí. Před domem se nachází klidný park. V místě je veškerá občanská vybavenost: školka, škola, pošta, obchody, restaurace. Velice dobré dopravní spojení do Prahy, vlakem každých dvacet minut. Dálnice D 11 vzdálena 8 km. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Za Koncem, Lysá nad Labem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,99 Upravená j. cena Kč/m 2 30 053 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 115,00 m 2 517 m 2 3 490 000 Kč 30 348 Kč/m 2 9
Název: Rodinný dům Lokalita Za Koncem, Lysá nad Labem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,08 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,13 Upravená j. cena Kč/m 2 25 177 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 130,00 m 2 227 m 2 2 900 000 Kč 22 308 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Čechova, Lysá nad Labem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,64 Upravená j. cena Kč/m 2 10 171 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 293,00 m 2 1 048 m 2 4 622 000 Kč 15 775 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Lysá nad Labem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,15 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,20 Upravená j. cena Kč/m 2 24 909 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 110,00 m 2 134 m 2 2 280 000 Kč 20 727 Kč/m 2 10
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 10 171 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 22 578 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 30 053 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 22 578 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 180,00 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny 4 064 040,- Kč spoluvlastnický podíl * 1,00 / 8,00 = 508 005,00 Výsledná porovnávací hodnota 508 005 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 79 553 663,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 1660, 231/5 a 231/6 36 491,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům 508 005,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Obvyklá cena 1/8 Současný stav 508 005 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 590 153 Kč 508 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17 11
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: centrum města, v dosahu občanská vybavenost, dobré dopravní spojení Prahy c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/8 Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/8 nemovitostí ve výši 508 000,- Kč. V Praze 20.6.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4047/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 112/2013. 12
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne 22.3.2013 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2152 ze dne 21.3.2013 3 13
14
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 54045514-28769-131118071307, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 14 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. dne 18.11.2013 54045514-28769-131118071307 Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.