ZNALECKÝ POSUDEK č.6643/53 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 47 Na pozemku parc. č.: 330/1 Pozemky parc. č.: 330/1, 331/1 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Jiřina Šimová, Kostomlátecká 47/5, 28802 Nymburk, 1 / 1 Vlastník pozemku: Jiřina Šimová, Kostomlátecká 47/5, 28802 Nymburk, 1 / 1 Katastrální území: Drahelice LV č.: 1981 Kraj: Středočeský Okres: Nymburk Obec: Nymburk Část obce: Drahelice Ulice: Kostomlátecká Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, IČ:25023217 Čimická 780/6 18100 Praha 8 30.3.2015 / 30.3.2015 900 000 Kč O nemovitosti v této cenové relaci je v Nymburce stálý zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703,327 312 689, 327 314 331 Dobrovítov 27 fax.: 327314331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 16.4.2015 Tento odhad obsahuje 20 stran textu včetně 13 stran příloh.... podpis, příp. razítko
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Středočeský Obec, část obce: Nymburk Katastrální území: Drahelice Ulice: Kostomlátecká Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 1 1 počet bytových jednotek / typy 1 2+1 zastavěná plocha 1NP: 75 m 2 obestavěný prostor: 351 m 3 podlahová plocha - obytná část 59 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 500 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: 146 30 opotřebení celkové: 65 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Lokální - elektřina typ konstrukce domu: rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 1985 provedené dílčí rekonstrukce: rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): č.330/1 - zastavěná plocha a nádvoří, č.331/1 - zahrada, Oceňované pozemky jsou rovinné. Jednotkovou cenu pozemků stanovuji ve výši 1.000,00 Kč/m 2 u pozemku zahrady snižuji cenu na polovinu tj.500,00 Kč/m 2, pozemek má nevhodný podlouhlý tvar, v části šíře pouze 5 m. Nemovitosti jsou napojeny pouze na elektro, voda je zavedena ze studny, kanalizace je svedena do trativodu. V ulici vede veřejný vodovod, kanalizace a plyn. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémový z pozemku č.335/2 - ostatní plocha ve vlastnictví Města Nymburk. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází dřevěná kůlna přistavěná k domu, přípojka elektro, přípojka vody ze studny, studna hluboká 10m, vrata a vrátka, pilíř elektro, oplocení drátěné s betonovými sloupky východně u domu a oplocení zahrady východně z vlnitého laminátu a část drátěné s ocelovými sloupky. Dále se zde nachází trativod z koupelny a z kuchyně, domácí vodárna, zpevněné plochy z betonu a neudržované porosty. výměra pozemků celkem: 909 m 2 jednotková cena 659 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Záplavová oblast zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
Okresní město Počet obyvatel: 14 881 Budova: volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Drahelice v klidné lokalitě města Nymburk, na západním okraji města. Do středu města je cca 1 km. Železnice je v městě. Dále jsou ve městě služby, úřady, školy, nemocnice, obchody, možnost zaměstnání. Další možnost zaměstnání je v Kolíně (25 km), Poděbradech (11 km), v Praze (40 km). Rizika: Záplavová oblast Dle databáze Kooperativy - UIR ADR je nemovitost zařazena do povodňového stupně č.3 - střední riziko - bez vlivu na obvyklou cenu. Ostatní finanční / právní omezení Na Lv č.1981 je zapsáno zástavní právo smluvní, exekutorské, exekuční příkaz k prodeji, nařízení exekuce - k uvedeným zápisům při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice: Předmětem ocenění je pozemek č.330/1, součástí je stavba Drahelice č.p. 47 a dále pozemek č.331/1 dle LV č.1981 v k.ú. Drahelice, obec Nymburk, okr. Nymburk. Konstrukce a vybavení Rodinný dům byl vystavěn dle sdělení v r.1869, v 60.letech probíhala rekonstrukce domu - výměna střešní krytiny, výměna oken, dispoziční úpravy. V 90.letech byla zřízena koupelna s WC, rozvody jsou v plastu. Poslední rekonstrukcí bylo zřízení krbových kamen na chodbě. Dům je jednopodlažní v části podsklepený se sedlovým krovem zakrytým pálenou taškou standart. Oplechování chybí, pouze je svod vody do dvora a je oplechovaná veranda. Zdivo je v tl.60 cm. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře plné a prosklené. Na podlahách je v jednom pokoji dřevo s textilní krytinou, v ostatních místnostech jsou betony a volně ložené PVC, na chodbě je PVC a cihelná dlažba. Vytápění je akumulačními kamny v jednom pokoji, ostatní místnosti jsou vytápěny krbovými kamny umístěnými na chodbě. Ohřev teplé vody zajišťuje bojler umístěný v koupelně. V kuchyni je kuchyňská linka, elektrický sporák. V koupelně je vana, umyvadlo, bojler, WC s nádržkou. K domu je přistavěná veranda v tl. zdiva 30 cm, okno je jednoduché, na podlaze je dlažba. Dům je bez zásadní údržby. Zdivo je vlhké, omítky vnitřní jsou v části opadané. Venkovní omítky chybí na západní štítové straně domu, na východním štítu je započato zateplení stěny polystyrenem, nedokončeno. Na domě chybí krajové tašky, do střechy zatéká v místě instalace antény, komíny jsou v dezolátním stavu. K domu je přistavěna dřevěná kůlna s pultovým krovem. Název Popis Název Popis 1. Základy smíšené 2. Zdivo zděné tl. 45-60 cm 3. Stropy dřevěné trámové, plná klenba 4. Střecha sedlový krov ve sklepě 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky, sklepy hrubé omítky 8. Fasádní omítky hladká vápennocementová omítka, v části opadaná 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody cihelné do sklepa, dřevěné na 12. Dveře plné a prosklené půdu 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných PVC, koberce místností 15. Podlahy ostatních místností dlažba, PVC 16. Vytápění akumulační kamna v jedno pokoji, krbová kamna na chodbě 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace odkanalizování do trativodu 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní krbová kamna - 3 -
Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP 9,90 m 2 2,00 m 2 sklep 4,00 m 2 0,50 2,00 m 2 1.NP 75,18 m 2 56,80 m 2 veranda 4,40 m 2 1,00 4,40 m 2 chodba 8,70 m 2 1,00 8,70 m 2 pokoj 23,60 m 2 1,00 23,60 m 2 pokoj 9,20 m 2 1,00 9,20 m 2 kuchyň 6,40 m 2 1,00 6,40 m 2 koupelna s WC 4,50 m 2 1,00 4,50 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 1 577 691 Kč Hlavní stavby: 552 192 Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: 599 000 Kč Věcná hodnota celkem: 1 151 190 Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Nymburk 70,00 188 1 448 000 20 686 0,76 15 639 Nabídka: Prodej rodinného domu 70 m2 Malé Valy, Nymburk 1 448 000 Kč Nabízíme Vám k prodeji zděný RD 2+1 s terasou, 94/188 m2 v obci Nymburk, okr. Nymburk. Dům se nachází v blízkosti centra, vstup z ulice Malé Valy. Dispozice domu: přední síň se vstupem do kuchyně, ložnice a komory s okny a závětřím, dále zadní síň, spíž, WC, koupelna a vstup na terasu JZ a schody na Velké Valy.Střecha plechová, okna špaletová, vytápění lokální kamna, ohřev vody - karma. V domě veškeré inženýrské sítě, elektřina, voda, kanalizace a nová přípojka plynu. Dům je udržovaný, stále obývaný. Celková výměra pozemku 188 m2, zastavěná 94 m2 a užitná 70 m2. K dispozici i projekt na nástavbu, přístavbu a rekonstrukci rodinného domu. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - mírně lepší 0,90 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - průměrný 1,00 K6 Vliv pozemku - menší 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Nymburk 60,00 200 1 090 000 18 167 0,84 15 260 Nabídka: Prodej rodinného domu 60 m2 Nymburk, okres Nymburk 1 090 000 Kč Malý domek v Nymburce. Dům je téměř po dokončené rekonstrukci, vhodný pro malou rodinu nebo např. seniory. Jsou zde ještě nějaké práce nutné k dokončení rekonstrukce. Tyto práce může dodělat současný majitel nebo je připraven prodat domek tak jak je. Domek má svůj vjezd, malou zahrádku. Pro skutečné zájemce je jistě nutná prohlídka. - 4 -
Majitel má zpracovaný projekt na přístavbu se kterým Vás mohu seznámit. Velká výhoda je, že je v klidné uličce Nymburka. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - podobná 1,00 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - průměrné 1,00 K5 Celkový stav - dobrý - započata rekonstrukce 1,00 K6 Vliv pozemku - menší 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Nymburk 70,00 85 1 690 000 24 143 0,68 16 427 Nabídka: Prodej rodinného domu 85 m Malé Valy, Nymburk 1 690 000 Kč Prodej rodinného domu 2+1 Nymburk Malá Vala. CP 85 m2, OP 70 m2. Menší domek v historické části města. Dům po rekonstrukci (nové rozvody vody, plynu, elektřiny a topení). Ihned k bydlení. Možnost rozšíření do podkroví (částečně připraveno). Vlastní plynový kotel. Vstup do domu přes dvorek. Lze financovat hypotečním úvěrem. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - mírně lepší 0,90 K4 Provedení a vybavení - dobré 1,00 K5 Celkový stav - průměrný po částečné rekonstrukci 0,90 K6 Vliv pozemku - menší 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 11,67 % Variační koeficient po úpravách: 3,08 % Průměrná cena 15 775 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 59 m 2 Porovnávací hodnota 927 570 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitního serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. Všechny se nacházejí ve shodném městě - v Nymburce. Mají srovnatelný počet užitných ploch, menší výměru pozemků, domy jsou v průměrném technickém stavu se základní údržbou, třetí nemovitost je po částečné rekonstrukci. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 330/1 289 m 2 1 000 Kč/m 2 zahrada: 331/1 620 m 2 500 Kč/m 2 Celkem: 909 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 900 000 Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 2,00 % 18 000 Kč Obvyklá cena pozemků: 599 000 Kč Upravená obvyklá cena: 283 000 Kč Započitatelná plocha: 59 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 4 813 Kč/m 2-5 -
Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1981 ze dne 23.9.2014. 5 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti. 2 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Objednávka provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby Č.j.945/2014-A 0 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Nabývacím titulem je rozhodnutí o dědictví z r.1986. Jednotková cena započitatelných podlahových ploch : 900.000,00 Kč : 59,00 m 2 = 15.254,00 Kč/m 2 Zaokrouhleno: 15.300,00 Kč/m 2 Výhody: - město s úplnou občanskou vybaveností - klidná lokalita města - dobrá dostupnost do okolních měst Nevýhody: - vybavení domu je morálně zastaralé - špatná zasíťovanost nemovitosti - pouze elektřina - 6 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 30.3.2015 Posudek o ceně byl vypracován 16.4.2015 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6643/53 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 16.4.2015 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 7 -
List vlastnictví č.1981-8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
Snímek katastrální mapy - 13 -
Mapa oblasti - 14 -
Mapa města - 15 -
Příjezdová komunikace Celková situace Pohled ze dvora Pohled ze zahrady Zahrada Pohled severní - 16 -
Pokoj Koupelna s WC Koupelna s WC Kuchyň Chodba s krbovými kamny Sklep - 17 -
Srovnatelné nemovitosti - 18 -
- 19 -
- 20 -