ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6802-117/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům čp. 216 Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Frýdek-Místek, k.ú. Chlebovice Adresa nemovité věci: Chlebovice 216, 738 01 Frýdek-Místek OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: IMEX REALITY s.r.o. Havlíčkovo nábřeží 1167/12, 702 00 Ostrava Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ7102135425 fax: Pro účely nedobrovolné dražby OBVYKLÁ CENA 2 500 000 Kč Datum místního šetření: 31.3.2016 Stav ke dni: 31.3.2016 Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce a majitele Počet stran: 15 Počet stran příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne 5.4.2016 Martin Vehovský
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 157 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Frýdek-Místek, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 157 ze dne 31.3.2016. - Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 31.3.2016. - Kolaudační rozhodnutí domu, vydané dne 23.9.1985, Výst. 2530/85. - Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Frýdek-Místek, kú Chlebovice, v obci je úplná občanská vybavenost, je zde autobusová a vlaková doprava, je zde možnost napojení na rozvod elektroinstalace, vodovod, plynovod a veřejnou kanalizaci. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 504/3 Statutární město Frýdek-Místek Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace parc. čís. 504/3 - ostatní plocha (ostatní komunikace), která je ve vlastnictví Statutárního města Frýdek-Místek, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její - 2 -
kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: 1. Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve prospěch OREA - INVEST s.r.o.. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně obvyklé zohledněno. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Jednotková cena pozemků byla převzata z databáze odhadce, stanovena jako průměrná cena z již uskutečněných prodejů obdobných pozemků v dané lokalitě. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 504/5 290 700,00 203 000,00 zahrada 504/4 484 700,00 338 800,00 Celkem 774 541 800,00 Výsledná cena = 541 800, Kč Rodinný dům čp. 216 Výpočet věcné hodnoty stavby Je užívaný od roku 1985, jako částečně podsklepený, o 2.NP, je součásti pozemku parc. čís. 504/5. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Jedná se o mezonetový dům, dispozičně obsahuje ve spodní části chodbu se schodištěm, kotelnu (kotel ÚT na tuhá paliva), 3x sklad, ve zvýšené části je zádveří, prádelna (vana, boiler), WC, garáž, v patře je chodba, koupelna (vana, umývadlo), WC, kuchyně (plynový sporák, dřez v lince), spíž, jídelna, obývací pokoj a 3x pokoj. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy hurdisové do I.nosičů, střecha plochá, krytina živičná, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda břizolítová, sokl z kabřince, vnitřní omítky vápenné, okna plastová a dřevěná zdvojená, dveře plné a prosklené, podlahy obytných místností s jespilkami, ostatní podlahy s dlažbou, bleskosvod není instalován, schody kovové s dřevěnými stupni, vytápění ústřední, ohřev TUV el. ohřívačem. Stavební a technický stav domu je průměrný. - 3 -
Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, přípojka elektro, přípojka plynu, oplocení, zpevněné plochy, plotová vrátka a vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: s plochou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP (6,85 8,71) = 59,66 1.NP (6,85 8,71)+(10,67 7,33) = 137,87 2.NP (10,67 7,33) = 78,21 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 59,66 m 2 2,62 m 1.NP 137,87 m 2 2,80 m 2.NP 78,21 m 2 2,98 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový (59,66 2,62)+(137,87 3,10)+(78,21 2,98)-(26,13 2,62) = 748,31 m 3 Název Typ Obestavěný prostor Celkový NP 748,31 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 748,31 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S 100 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 100 3. Stropy hurdisové do I.nosičů S 100 4. Střecha plochá střecha S 100 5. Krytina živičná, vícevrstvá S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky břízolitové omítky S 100-4 -
9. Vnější obklady kabřinec S 100 10. Vnitřní obklady keramické obklady S 100 11. Schody kovové s dřevěnými stupni S 100 12. Dveře hladké plné a prosklené dveře S 100 13. Okna plastová, dřevěná zdvojená S 100 14. Podlahy obytných místností jespilky S 100 15. Podlahy ostatních místností dlažba S 100 16. Vytápění ústřední topení S 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu rozvod zemního plynu S 100 22. Kanalizace plastové potrubí S 100 23. Vybavení kuchyně plynový sporák, dřez v lince S 100 24. Vnitřní vybavení 2x umyvadlo, 2x vana S 100 25. Záchod 2x splachovací S 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Zdivo S 22,30 100 1,00 22,30 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Střecha S 5,20 100 1,00 5,20 5. Krytina S 3,20 100 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6,20 100 1,00 6,20 8. Fasádní omítky S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnější obklady S 0,40 100 1,00 0,40 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 2,40 100 1,00 2,40 12. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100 1,00 1,10 16. Vytápění S 4,40 100 1,00 4,40 17. Elektroinstalace S 4,10 100 1,00 4,10 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,00 100 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100 1,00 1,80 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 2,80 100 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100 1,00 5,10 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní C 3,60 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 95,80 Koeficient vybavení K 4 : 0,9580-5 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 150, Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): 0,9580 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): 2,1370 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 841,70 Plná cena: 748,31 m 3 4 841,70 Kč/m 3 = 3 623 092,50 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 31 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 69 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 31 / 100 = 31,0 % Koeficient opotřebení: (1-31,0 % / 100) 0,690 Rodinný dům čp. 216 - zjištěná cena = 2 499 933,80 Kč Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 173,50 m 2 Obestavěný prostor: 748,31 m 3 Zastavěná plocha: 137,87 m 2 Plocha pozemku: 774,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací domy jsou situovány ve vzdálenosti do 10 km od oceňovaného domu. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí). Srovnatelné nemovité věci Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 2.NP, užívaný od roku 1975. Dům obsahuje byt o velikosti 5+1, v domě je garáž pro 1 stání, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Lokalita Frýdek-Místek, Skalice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,92 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality - 6 -
Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - shodný; Vliv pozemku - bez vlivu; - 7 - Celkový koef. K C 0,92 Upravená j. cena Kč/m 2 13 469 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 157,10 m 2 760 m 2 2 300 000 Kč 14 640 Kč/m 2 Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 2.NP, užívaný od roku 1970. Dům obsahuje byt o velikosti 3+1, v domě je garáž pro 1 stání, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Lokalita Frýdek-Místek, Nové Dvory Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,92 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - shodný; Vliv pozemku - bez vlivu; Celkový koef. K C 0,92 Upravená j. cena Kč/m 2 16 025 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 155,00 m 2 844 m 2 2 700 000 Kč 17 419 Kč/m 2 Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 1.NP, užívaný od roku 1974. Dům obsahuje byt o velikosti 3+1, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Lokalita Frýdek-Místek, Vršavec 2066 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,92 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový Celkový koef. K C 0,92 Upravená j. cena Kč/m 2 13 902
stav - shodný; Vliv pozemku - bez vlivu; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 157,50 m 2 1 175 m 2 2 380 000 Kč 15 111 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 13 469 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 14 465 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 16 025 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 14 465 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 173,50 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 2 509 678 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 2 509 678 Kč 3 041 734 Kč 541 800 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena 2 500 000 Kč slovy: Dvamilionypětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7 Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu. V Rohově 5.4.2016 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6802-117/2016 znaleckého deníku. - 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 157 ze dne 31.3.2016. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 31.3.2016. 1 Mapa oblasti 1-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -