ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0761-197/2014 NEMOVITÁ VĚC: Podíl 1/4 rodinného domu Mochov č.p. 202 včetně příslušenství a pozemků Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Praha-východ, obec Mochov, k.ú. Mochov Adresa nemovité věci: Dr. Nejedlého 202, 250 87 Mochov Vlastníci staveb Kolman Zdeněk, Dr. Nejedlého 202, 250 87 Mochov, podíl: 1/4 a pozemků: Kolmanová Zdeňka, Dr. Nejedlého 202, 250 87 Mochov, podíl: 1/2 Matějková Marta, Dr. Nejedlého 202, 250 87 Mochov, podíl: 1/4 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 1, Soudní exekutor JUDr. Ivo Luhan Adresa objednatele: Karlovo nám. 17, 120 00 Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: JUDr. Karel Mošna Hluboká 314/48, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 e-mail: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění hodnoty nemovitostí v exekučním řízení č.j. 099 EX 7351/13 OBVYKLÁ CENA PODÍLU 1/4 340 000 Kč Datum místního šetření: 29.5.2014 Stav ke dni : 29.5.2014 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 10 stran Počet vyhotovení: 2 V Plzni, dne 6.10.2014 JUDr. Karel Mošna
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovit cenu obvyklou podílu 1/4 z celku pozemku parc.č. 326 o výměře 241 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba v části obce Mochov č.p. 202 - rodinný dům, na pozemku parc.č. 326, a podílu 1/4 z celku pozemku parc.č. 327 o výměře 637 m 2 - zahrada, v katastrálním území Mochov, obec Mochov, okres Praha - východ. Součástí pozemku parc.č. 326 je stavba rodinného domu, stavba zděné kolny, dřevěný venkovní záchod, přípojky inženýrských sítí, část plotu ze strojového pletiva, dřevěná vrata a vrátka a zpevněné plochy z monolitického betonu a betonové dlažby, součástí pozemku parc.č. 327 jsou ovocné stromy a keře a část plotu ze strojového pletiva. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 7351/13-22 ze dne 9.5.2014, výpis z katastru nemovitostí LV č. 182 ze dne 11.4.2014 a snímek z katastrální mapy ze dne 11.4.2014. Dne 29.5.2014 bylo za účasti zástupce soudního exekutora a pana Jiřího Matějky provedeno ohledání oceňovaných nemovitých věcí a byla pořízena fotodokumentace. Místopis Oceňovaný objekt se nachází v zastavěném území obce Mochov ve vzdálenosti cca 200 m jihozápadně od centra obce v zástavbě starších rodinných domů. Obec Mochov je menší obcí o cca 1300 obyvatelích ležící na východním okraji okresu Praha - východ, při hranici s okresem Nymburk mezi dálnicí D11 a silnicí II.třídy č. 611 v úseku mezi Prahou a obcí Sadská, ve vzdálenosti 4 km jihovýchodně od Čelákovic, 10 km severozápadně od Českého Brodu a 28 km východně od centra Prahy. V obci se nachází rozšířená občanská vybavenost jako je základní škola nižšího stupně, mateřská škola, pošta, ordinace praktického lékaře, sportoviště a základní síť obchodů a služeb, v obci je vybudován veřejný vodovod, veřejná kanalizace i veřejný plynovod, dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno autobusovými i vlakovými spoji. Obec je velmi dobře dosažitelná z Prahy po dálnici D11 ze sjezdu na 8. nebo 18. km. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o objekt samostatně stojícího částečně podsklepeného staršího rodinného domu o jednom nadzemním podlaží, zastřešeného sedlovou střechou. Objekt je situovaný na poměrně rozlehlém rovinném pozemku bez zjevného sklonu, s přístupem z veřejné komunikace s asfaltovým povrchem. V přízemí se nacházejí pokoj a kuchyň (20,30 m 2 a 17,40 m 2 ), chodba se sprchovým koutem (5,30 m 2 ) a veranda (4,00 m 2 ). Celková užitná plocha obytných prostor je 47 m 2. Základy jsou původní kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti, obvodové stěny původní ze smíšeného zdiva tl. 45 cm, střecha sedlová s dřevěnými krovy a krytinou z pálených tašek, střecha nad verandou plocha s - 2 -
krytinou z vlnitého eternitu, klempířské konstrukce z pozink.plechu, okna dřevěná špaletová, vnitřní omítky vápenné, vnější omítky původní vápenné značně poškozené. Na podlahách obytných místností je položeno PVC, v chodbě a na verandě je na podlahách betonová dlažba. Objekt je plynovým topidlem WAW a kamny na pevná paliva, ohřev TUV je zajištěn el. bojlerem, objekt je zásoben vodou z veřejného vodovodu, záchod pouze suchý venkovní, odpadní voda je svedena do trativodu, objekt je napojen na veřejnou el. síť a veřejný plynovod s možností napojení na veřejnou kanalizaci. Stavba byla postavena kolem roku 1930 a ke dni ocenění je ve špatném stavebně technickém stavu s nutností jeho celkové rekonstrukce. K východní stěně stavby přiléhá stavba zděné kolny s pultovou střechou, na východním okraji stavební parcely je umístěn a stavba dřevěného suchého záchodu. Stavba je postavena na rovinné stavební parcele, s níž je pod společným oplocením, pozemek zahrady osázeny převážně ovocnými stromy. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na objektu vázne nařízená exekuce včetně exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí, zástavní právo smluvní a zástavní právo exekutorské, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena, objekt je užívání vlastníky a jejich rodinnými příslušníky - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 47,00 m 2 Zastavěná plocha: 68,00 m 2 Plocha pozemku: 878,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: RD Mochov Lokalita: Sokolovská ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 0,80 K4 Celkový stav 0,90 K5 Velikost pozemku 1,20 K6 Velikost stavby 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - objekt z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - WC a koupelna v domě, ÚT; Celkový stav - dobrý stav; Velikost pozemku - výrazně menší pozemek; Velikost stavby - srovnatelná užitná plocha; Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/ks 1 652 400 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 371 m 2 2 250 000 Kč 2 250 000 Kč/ks Název: RD Mochov Lokalita: Ruská ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 1,00 K5 Velikost pozemku 1,10 K6 Velikost stavby 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný stav; Velikost pozemku - menší pozemek; Velikost stavby - větší užitná plocha; Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/ks 1 556 775 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 660 m 2 1 850 000 Kč 1 850 000 Kč/ks - 4 -
Název: RD Čelákovice Lokalita: Všechlapská ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 0,90 K3 Provedení a vybavení 0,80 K4 Celkový stav 0,80 K5 Velikost pozemku 1,20 K6 Velikost stavby 0,80 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - WC a koupelna ve stavbě; Celkový stav - lepší stav; Velikost pozemku - výrazně menší pozemek; Velikost stavby - výrazně větší užitná plocha; Celkový koef. K C 0,47 Upravená j. cena Kč/ks 1 405 348 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 240 m 2 2 990 000 Kč 2 990 000 Kč/ks Název: RD Vykáň Lokalita: okr. Nymburk Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 1,00 K5 Velikost pozemku 1,00 K6 Velikost stavby 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Velikost pozemku - srovnatelná; Velikost stavby - větší užitná plocha; Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/ks 1 836 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 770 m 2 2 400 000 Kč 2 400 000 Kč/ks Název: RD Vykáň Lokalita: okr. Nymburk Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 1,00 K5 Velikost pozemku 1,20 K6 Velikost stavby 1,00-5 -
Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Velikost pozemku - menší pozemek; Velikost stavby - srovnatelná užitná plocha; Celkový koef. K C 1,02 Upravená j. cena Kč/ks 1 938 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 465 m 2 1 900 000 Kč 1 900 000 Kč/ks Popisy porovnatelných nemovitých věcí RD Mochov RD 2+1, Mochov. Dům je cihlový ve velmi dobrém stavu a skládá se z kuchyně + obýváku + ložnice + velké chodby + verandy + koupelny + WC + spíž, zastavěná plocha je 108 m2. Dům je z 1 / 4 podsklepený a má velkou půdu. Stojí na vlastním pozemku o velikosti 371 m2. Dům je napojen na elektřinu 230 / 400 V, obecní vodovod a kanalizaci a je vytápěn plynovým ústř. topením. Na podlaze PVC, dlažba a parkety. Dále je zde přípojka na pevnou telefonní linku, příprava na optickou síť. Na pozemku se nachází kůlna 13 x 4 m a vlastní studna. Dům je v centru obce. V obci je k dispozici základní občanská vybavenost - škola, školka, obchody, restaurace, pekárna, pošta a lékař. V místě bus PID směr metro Praha Černý Most, cca 20 minut jízdy s intervalem ve špičce 30 min. RD Mochov Rodinný dům o velikosti 4+1 v Mochově pár kilometrů od Prahy. V obci je veškerá občanská vybavenost a ideální dopravní spojení do Prahy., Dům se nachází na rovinatém pozemku, který umožňuje případné další využití. Dispoziční řešení je: předsíň, ze které vejdete do jednoho pokoje a kuchyně, která je průchozí a dostanete se z ní do dalších třech pokojů. Dům je v původním stavu, došlo zde pouze k částečné úpravě a to topení, které je v mědi a připojeno na plynový kotel. Na pozemku se nachází i původní sklepní prostory. Půdní prostory jsou možné k případnému dalšímu využití. RD Čelákovice Samostatně stojící zděný rodinný dům s menší zahrádkou v malebném městečku Čelákovice. Z verandy se vchází do 1. NP, kde se nachází kuchyně, koupelna s vanou a částečně oddělenou toaletou, tři obytné místnosti a dílna, která může rovněž sloužit jako pokoj. V suterénu je malý sklípek. Příjemně překvapí půdní vestavba, v níž je prostorná místnost a další menší pokojík s veškerým příslušenstvím (umyvadlo, sprchová vanička, toaleta). Z podkroví se vchází na neoplocenou terasu a z ní lze sejít na zahrádku za domem. Zde je příjemné místo k posezení s markýzou a studna s užitkovou vodou. Dále jsou na zahrádce ovocné i okrasné porosty. Pod terasou je dřevěná kůlna s velkorysým úložným prostorem. Veškeré IS zavedeny - elektřina, kanalizace, vodovod, plyn, telefonní přípojka, satelit. Vytápění je plynovým kotlem. Na podlahách je dlažba, koberce a lino. Okna jsou zčásti nová dřevěná, zčásti plastová, v podkroví jsou euroskla se zdvojeným 2. sklem (trojsklo). Orientace domu: východ - západ, orientace místností. jih, kuchyně - východ. Dům má sedlovou střechu. Byl postaven před 119 lety, podkroví, dílna, veranda a kůlna se přistavovaly postupně, jak rostly nároky rodiny. RD Vykáň Samostatně stojící RD na pozemku 770m2 o dispozici 3+1, 92m2 s malým sklípkem. K domu patří stodola a chlév o velikosti 130m2. Vytápění na pevná paliva, žumpa, vlastní studna na pozemku. Dům je v obyvatelném stavu, pří případné rekonstrukci lze využít i půdní prostory. - 6 -
RD Vykáň Rodinný dům 3+1 s garáží, krytým stáním, kůlnou a pozemkem 465m2 v obci Vykáň na hranici okresů Praha východ a Nymburk s výbornou dostupností do Prahy. V domě se nachází předsíň, kuchyň, jídelní kout, koupelna, obývací pokoj a další 2 pokoje. V pokojích původní dřevěné parkety. V rámci domu je i garáž a přístřešek, nad celým prostorem půda s betonovou podlahou vhodná pro budoucí vestavbu. Částečně podsklepeno. Krovy a střešní krytina jsou nové. Další rekonstrukce v domě nutná. Vytápění řešeno elektrokotlem nebo na tuhá paliva. Na pozemku umístěna ještě kůlna. Svým řešením je nemovitost vhodná i pro podnikání (např. jako dílna, opravna apod.). Obec má dobrou občanskou vybavenost, obchody, hřiště. V plánu obce vybudování kanalizace a plynu do 2 let. Zastávka autobusu PID pár metrů od domu. Výborná dostupnost do Prahy, kousek od D11. Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena 1 405 348 Kč/ks Průměrná jednotková porovnávací cena 1 677 705 Kč/ks Maximální jednotková porovnávací cena 1 938 000 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci 1 677 705 Kč/ks Porovnávací hodnota před korekcí ceny Podíl 1/4 z celku * 1,00 / 4,00 = 419 426,25 Prodejnost podílu * 0,80 = 335 541,00 Výsledná porovnávací hodnota 335 541 Kč - 7 -
- 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 Usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 7351/13-22 2 ze dne 9.5.2014 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 182 ze dne 11.4.2014 6 Snímek katastrální mapy ze dne 11.4.2014 1-9 -
Fotodokumentace - 10 -