ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1041-007/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům včetně příslušenství a pozemků Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Brandýsek, k.ú. Brandýsek Adresa nemovité věci: Na Rozhraní 380, 273 41 Brandýsek Vlastníci stavby: SJM Bretschneider Luboš a Bretschneiderová Petra, Na rozhraní 380, 27341 Brandýsek Vlastníci pozemků: SJM Bretschneider Luboš a Bretschneiderová Petra, Na rozhraní 380, 27341 Brandýsek OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Plzeň-sever, Soudní exekutor JUDr. Vendula Flajšhansová Adresa objednavatele: Divadelní 2728/3a, 301 00 Plzeň ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 e-mail: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění hodnoty nemovitých věcí v exekučním řízení č.j. 121 EX 4968/15-32 OBVYKLÁ CENA 2 900 000 Kč Datum místního šetření: 2.11.2015 Stav ke dni : 2.11.2015 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 17 stran Počet vyhotovení: 2 V Plzni, dne 20.1.2016 JUDr. Karel Mošna
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení ceny obvyklé celku pozemku parc.č. st.1024 o výměře 110 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba Brandýsek č.p. 380 - bydlení, na pozemku parc.č. st.1024, celku pozemku parc.č. 1025/2 o výměře 284 m2 - ostatní plocha-jiná plocha, a celku pozemku parc.č. 1025/3 o výměře 529 m2 - ostatní plocha-jiná plocha, vše zapsáno na LV č. 809 pro katastrální území Brandýsek, obec Brandýsek, okres Kladno. Součástí stavebního pozemku je stavba shora uvedeného rodinného domu, součástí pozemku parc.č. 1025/3 opěrné zdi, oplocení z dřevěných plotovek na ocelových sloupcích a betonové podezdívce včetně vrátek obdobného provedení, část oplocení z drátěného pletiva na ocelových sloupcích včetně ocelových vrat a vrátek, zpevněný příjezd ke garáži, přípojky inženýrských sítí a vzrostlé okrasné porosty, a součástí pozemku parc.č. 1025/2 zbývající část oplocení z drátěného pletiva a vzrostlé okrasné porosty. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové č.j. 121 EX 4968/15-32 ze dne 15.9.2015, výpis z katastru nemovitostí LV č. 809 ze dne 21.9.2015, snímek z katastrální mapy ze dne 21.9.2015 a kolaudační rozhodnutí Městského úřadu v Kladně ze dne 2.1.1997. Dne 2.11.2015 byla provedena prohlídka objektu a byla pořízena fotodokumentace, povinný ani jeho manželka se však k ohledání nedostavili, a proto nebylo možné provedení prohlídky vnitřních prostor stavby. Místopis Oceňovaný objekt je situován na jihovýchodním okraji zastavěného území obce Brandýsek, v zástavbě rodinných domů různého typu a stáří, nedaleko vlakového nádraží. V místě objektu jsou uloženy všechny inženýrské sítě, přístup k oceňovanému objektu je zajištěn ze 2 stran veřejné komunikace s asfaltovým povrchem a z jedné strany z veřejné komunikace se štěrkovým povrchem. Obec Brandýsek je obcí lokálního významu, ležící v jihovýchodní části okresu Kladno, vlevo při dálnici D7 ve směru z Prahy do Chomutova, ve vzdálenosti cca 28 km severozápadně od centra Prahy, 8 km severovýchodně od Kladna a 10 km jihovýchodně od Slaného. V obci se nachází rozšířená občanská vybavenost jako je škola a školka, ordinace lékařů, pošta, obchod, restaurace, knihovna, apod., ostatní občanská vybavenost je dostupná v Kladně, příp. v ostatních uvedených městech. Dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno vlakovými a autobusovými spoji. Obec je velmi dobře dosažitelná z Kladna i z Prahy. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace - 2 -
Celkový popis Oceňovaný objekt sestává ze stavebního pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, a ze dvou pozemků ostatní plochy v jednotném funkčním celku, tvořících oplocenou zahradu. Součástí pozemku parc.č. 1025/3 jsou opěrné zídky, oplocení z dřevěných plotovek na ocelových sloupcích a betonové podezdívce včetně vrátek obdobného provedení, část oplocení z drátěného pletiva na ocelových sloupcích včetně ocelových vrat a vrátek, zpevněný příjezd ke garáži, přípojky inženýrských sítí a část porostů, součástí pozemku parc.č. 1025/2 je zbývající část oplocení z drátěného pletiva na ocelových sloupcích a část porostů. Všechny pozemky mají mírný sklon k severovýchodu, pozemky tvořící zahradu jsou osázeny vzrostlými okrasnými porosty (1x vrba, 2x smrk, 3x cypřiš, 1x jalovec, 2 živé ploty z tújí). Hlavní stavba je svým charakterem volně stojící rodinný dům o jednom podzemním podlaží, jednom nadzemním podlaží a podkroví, zastřešený symetrickou sedlovou střechou. V 1. PP je situována garáž, jeho zbytek slouží zřejmě jako technické podlaží, 1. NP a podkroví je zřejmě využíváno k účelu bydlení. Dispoziční uspořádání, užitnou plochu a stavebně technický stav vnitřních prostor domu není možno přesněji popsat, protože nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor domu. Celková užitná plocha byla ze shora uvedeného důvodu odhadnuta na 160 m 2, zastavěná plocha domu činí dle zápisu v katastru nemovitostí 110 m 2. Základy domu jsou betonové, nosná konstrukce spodní stavby je zděná - stěnový systém, nosná konstrukce vrchní stavby je dřevěná sendvičová - typ OKAL s dodatečným zateplením obvodového pláště. Zastřešení objektu je sedlovou střechou s dřevěným krovem a s krytinou z osinkocementových šablon, klempířské konstrukce jsou úplné z pozink. plechu. Okna v celém objektu jsou dřevěná zdvojená, vstupní dveře dřevěné ze 2/3 prosklené, garážová vrata plechová dvoukřídlá, vnější omítky novodobé tenkostěnné bez povrchové úpravy, štítové stěny jsou obložené dřevěným obkladem. Vytápění objektu je zajištěno patrně ústředním teplovodním systémem s plynovým kotlem, možná v kombinaci s kotlem na pevná paliva, ohřev TUV je zajištěn patrně plynovým kotlem nebo el. boilerem, objekt je patrně zásoben vodou z veřejného vodovodu, je odkanalizován do veřejné kanalizace a je napojen na veřejnou elektrickou síť a na veřejný plynovod. Dle předloženého kolaudačního rozhodnutí byl objekt kolaudován v roce 1997 a ke dni ocenění se jedná o stavbu v poměrně dobrém stavebně technickém stavu, ke dni ocenění však nejsou některé konstrukce zcela dokončeny (povrchová úprava vnějších omítek, veranda, omítky na spodní stavbě apod.). - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na nemovitých věcech vázne zástavní právo smluvní, půjčky od ČSTSP a omezení převodu nemovitosti podle 58 obč. zák. pro zajištění uvedených půjček, nařízená exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena, objekt patně není pronajat a je užíván povinným a členy jeho rodinné domácnosti - 4 -
Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 160,00 m 2 Zastavěná plocha: 110,00 m 2 Plocha pozemku: 923,00 m 2 OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovité věci Název: RD Brandýsek Starší rodinný dům 4+1 s terasou a zahradou (pozemek celkem 635 m2), částečně podsklepený, v klidné ulici ve vyhledávané lokalitě Brandýsek 14 km od letiště a 20 km od metra Praha Veleslavín (nájezd na dálnici je 5 min. autem). Okolí domu je klidné, nedaleko si lidé staví nové RD.Objekt je napojený na veškeré sítě - elektřina 230 a 400 V, plyn, obecní vodovod a kanalizace. Dům je v původním stavu, suchý, zachovalý a plně fungující. Koupelna a WC jsou samostatné. Vytápění kombinovaným plynovým kotlem, radiátory jsou starší plechové, v koupelně nový. V přízemí jsou tři místnosti včetně kuchyně, v patře jsou dva pokoje a další lze zrekonstruovat z půdy. Vnitřní dispozice domu je výborná, pokoje jsou neprůchozí. Vchod je z tiché ulice z boku domu, nad vstupem je terasa s hezkým výhledem. Zahrada je oplocená (zeď). K domu lze zajíždět autem bočními vraty (po úpravě vjezdu). Za domem je léta nepoužívaná menší zděná stavba (chlívky, nářadí). Garáž lze postavit u zadní části domu a propojit ji s domem. Brandýsek je samostatná obec s plnou občanskou vybaveností obchody (Coop, smíšené zboží, potraviny, ZŠ, MŠ, pošta, lékárna, zdravotnické středisko, fotbalové hřiště, tenisové kurty, tělocvična, posilovna, služby, dětské hřiště Za ostatními nákupy lidé jezdí do Slaného (15 min.), Kladna (10 min.) a do Prahy (OC Šestka je 14 minut autem). Lokalita: Dělnická ul. K3 Příslušenství a vedlejší stavby 1,00 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Velikost objektu 1,00 Zdroj: srovnatelné; Provedení a vybavení - zděný dům; Celkový stav - původní stav; Vliv pozemku - menší pozemek; Velikost objektu - srovnatelná; 1,13 2 652 210 Nezjištěn 635 m 2 2 350 000 Kč 2 350 000-5 -
Název: RD Brandýsek Rodinný dům o dispozici 2+1 s možností půdní vestavby na parcele o rozloze 703 m2 v obci Brandýsek. V přízemí tohoto domku se nachází dvě obytné místnosti (každá 20 m2), kuchyně, koupelna s vanou, samostatné WC, chodba. Konstrukce střechy umožňuje půdní vestavbu, část domu je podsklepena. Domek je udržovaný, plynový kotel, nově instalované rozvody topení a radiátory. Obecní vodovod, vlastní studna, jímka s přečerpáváním do obecní kanalizace. Na dvorku je garáž a další zděné přístavky. U domku je dále zahrada, která svou polohou zajišťuje klid a soukromí. Obec se nachází v blízkosti silnice R7,15 km od letiště v Ruzyni, z obce jezdí přímý autobusový spoj do Prahy. Lokalita: okr. Kladno K3 Příslušenství a vedlejší stavby 1,00 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Velikost objektu 1,20 Zdroj: srovnatelné; Provedení a vybavení - zděná stavba; Celkový stav - původní stav; Vliv pozemku - menší pozemek; Velikost objektu - výrazně menší objekt; 1,35 3 087 850 Nezjištěn 703 m 2 2 280 000 Kč 2 280 000 Název: RD Brandýsek Větší 3+kk s jižní orientací na pozemku 614m2 v obci Brandýsek u Kladna, 15km letiště - Ruzyně. Podsklepený dům po kompletní rekonstrukci r. 2010. Nová střešní krytina včetně trámu, plastová okna a vchodové dveře s imitací, zateplená fasáda EPS 100 a 50mm a kvalitní oplechování Lindab. Uvnitř domu nové rozvody vody a odpadu, elektřina a topení v mědi. Nové jsou i obklady, dlažby, štuky a malby, z venku budovy hydroizolační nopová folie. V přízemí domu se nachází prostorná kuchyň s jídelnou spojená s obývacím pokojem a vstupem na terasu, dále ložnice, koupelna s rohovou vanou a sprchovým koutem, samostatná toaleta a technická místnost vhodná k uzpůsobení i jako šatna s oknem. U vstupu zádveří s chodbou kde se nachází schodiště se vstupem do patra a v horní části domu nová vestavba. K dispozici jsou veškeré přípojky, včetně kanalizace. Dům je vytápěn plynovým kotlem + další možností jsou krbová kamna v části jídelny a obývacího pokoje. U domu slunná zahrada s vybudovaným vjezdem a parkovacím stáním pro více aut, V obci je veškerá občanská vybavenost jako škola, školka, pošta, zdravotní středisko a obchody. K vidění okrasný vodní park a provoz záchranné a chovné stanice pro živočichy. V místě dobrá dopravní dostupnost, pravidelný autobusový spoj Praha Slaný, MHD Kladno. V blízkosti nájezd na dálnici směr R7 Praha - Ruzyně 15km. - 6 -
Lokalita: okr. Kladno K3 Příslušenství a vedlejší stavby 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Velikost objektu 1,00 Zdroj: srovnatelné; Provedení a vybavení - zděná stavba; Celkový stav - po celkové rekonstrukci; Vliv pozemku - menší pozemek; Velikost objektu - srovnatelná; - 7-0,85 2 962 575 Nezjištěn 614 m 2 3 500 000 Kč 3 500 000 Název: RD Brandýsek Starší RD s hezkou, velkou zahradou a garáží, Brandýsek, V Angreštovně. Dispozice domu je 4+1, obytná plocha 82 m2, výměra pozemku je 1.328 m2. Na dům i zahradu svítí celý den sluníčko, orientace oken je západ, jih, východ.dům je v původním stavu po starších lidech, ale pečlivě udržován rodinou. V přízemí jsou tři pokoje, kuchyň, koupelna se sprchou a WC, zádveří, chodba a komora. V podkroví je půda, kde je vestavěný jeden pokoj, v suterénu sklep. Vedlejší stavby tvoří garáž, dílna, kůlna, prádelna. Plynové topení (WAW), elektřina, voda a kanalizace obecní, navíc studna. Angreštovna je klidná rezidenční část na okraji obce Brandýsku (1700 obyvatel, škola, školka, lékař, obchody, hřiště), jen 3 km na dálnici do Prahy a 6 km do Kladna, s pravidelným autobusovým i vlakovým spojením do Prahy, Kladna a Kralup. Dům je ihned obyvatelný, pro moderní bydlení však vyžaduje úpravy. Rád vám dům ukážu, adresa je Slánská 55 podle hlavního vchodu v těsné blízkosti centru obce. Lokalita: Slánská ul. K3 Příslušenství a vedlejší stavby 1,00 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Velikost objektu 1,20 Zdroj: 0,98 srovnatelné; Provedení a vybavení - zděná stavba; Celkový stav - původní stav; Vliv pozemku - výrazně 2 945 030
větší pozemek; Velikost objektu - výrazně menší objekt; Nezjištěn 1 328 m 2 2 990 000 Kč 2 990 000 Název: RD Brandýsek Patrový, cihlový, zrekonstruovaný rodinný dům 4+1 s garáží a terasou, na pozemku 182 m2, v klidné části obce Brandýsek u Kladna. Dům má nízké provozní náklady a je velmi dobře dispozičně řešen - v přízemí je vstupní chodba, kuchyně, obývací pokoj s krbem, WC a komora. V patře se nachází ložnice, dva dětské pokoje, prostorná koupelna s rohovou vanou a WC. Z koupelny je také vstup na terasu. Rekonstrukce domu probíhala v letech 2008-2011 (nová fasáda, zateplení, nová plastová okna, podlahy, nové oplocení atd.). Dům je částečně podsklepený a je vytápěn plynovým kotlem v kombinaci s krbem. Je napojen na obecní vodovod a kanalizaci. Na pozemku se nachází terasa s letním posezením a venkovním krbem. Pozemek je také částečně vydlážděn zámkovou dlažbou a v garáži je prostor pro parkování dvou osobních vozů. V obci je veškerá občanská vybavenost (škola, školka, obchody, lékař, služby) s výbornou dopravní obslužností (vlaková a autobusová zastávka v blízkosti). Dostupnost Prahy autem je cca 15 minut. Lokalita: ul. U Michalu K3 Příslušenství a vedlejší stavby 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Velikost objektu 1,00 Zdroj: srovnatelné; Provedení a vybavení - zděná stavba; Celkový stav - po celkové rekonstrukci; Vliv pozemku - výrazně menší pozemek; Velikost objektu - srovnatelná; 0,92 3 047 220 Nezjištěn 182 m 2 3 300 000 Kč 3 300 000 Název: RD Brandýsek Rodinný dům s garáží v obci Brandýsek (okr. Kladno). Na pozemku se nachází dům v původním stavu, ke kterému je přistaven menší dům - novostavba - zkolaudovaná v roce 2005.Oba domy jsou na sobě nezávislé (disponují vlastními plynovými kotli, vlastní přípojkou kanalizace). Původní dům o velikosti 90 m2 má dispozici 3+1. Po schodech se vchází do prostorné chodby, ze které je vstup do kuchyně, do obývacího pokoje a po schodech do podkroví, kde je umístěn menší pokoj. Z průchozího obývacího pokoje se vchází do ložnice. Koupelna je společná s toaletou. Z chodby je přístupná samostatná spíž. Dům v původním stavu je vhodný k rekonstrukci, při které lze vybudovat půdní vestavbu, a tím zvýšit obytnou plochu domu. Nově přistavený dům se samostatným vchodem má velikost 75 m2. Z hlavního vstupu se vchází do chodby, kde je po levé straně koupelna a samostatná toaleta a po pravé straně je kuchyně. Místnosti jsou zde průchozí. Z kuchyně se vchází do obývacího pokoje a dále do ložnice. Celkové náklady obou domů jsou ve výší 6.500,- korun (plyn, elektřina, voda). U domu je několik menších přístavků, kde byla v minulosti - 8 -
ustájena menší hospodářská zvířata. V současnosti jsou zde umístěny dílny a několik sklepů. Součástí prodeje domu je pozemek s jižní orientací o velikosti 830 m2. Na zahradě se nachází několik vzrostlých ovocných stromů. Zahrada disponuje vlastní funkční studnou, která je využívána na zalévání zahrady. V obci je veškerá občanská vybavenost (obchod s potravinami, pošta, zdravotní středisko, lékárna, mateřská školka, základní škola, knihovna, dům s pečovatelskou službou, fotbalové hřiště...). V těsné blízkosti se nachází vodní park Čabárna. Dopravní spojení do Prahy, Kladna, Slaného je řešeno autobusovou a vlakovou dopravou. Autem po komunikaci R7 je spojení do Prahy (Dejvice) je cca 25 minut, do Slaného (centrum) cca 15 minut, do Kladna (centrum) cca 12 minut. Lokalita: Švermovská ul. K3 Příslušenství a vedlejší stavby 0,95 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Velikost objektu 1,00 Zdroj: garáž s dílnou; Provedení a vybavení - zděná stavba; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - srovnatelný; Velikost objektu - srovnatelná; 0,81 2 193 075 Nezjištěn 830 m 2 2 700 000 Kč 2 700 000 Název: RD Brandýsek Rodinný dům 4+1 v Brandýsku, okr. Kladno, na pozemku o celkové rozloze 1028 m2. Jedná se dům v řeckém stylu, tvořený suterénem a jedním nadzemním podlažím.na tomto podlaží se nachází předsíň, prostorná hala, 4 pokoje, kuchyň, koupelna s WC, a samostatné WC. V suterénu se nachází garáž, prádelna, sklepní prostory, technická místnost s plynovým kotlem (vytápění domu ústředním topením) a el. bojlerem na ohřev TV. Tento dům z roku 1989 je napojen na všechny IS. U domu se dále nachází betonový bazén. Prostor před domem je zajímavě rozčleněn okrasnými křovinami. Obec se nachází v blízkosti silnice R7,15 km od letiště v Ruzyni, z obce jezdí přímý autobusový spoj do Prahy. Lokalita: okr. Kladno K3 Příslušenství a vedlejší stavby 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Velikost objektu 1,00-9 -
Zdroj: 0,69 srovnatelné; Provedení a vybavení - zděná stavba; Celkový stav - velmi dobrý stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Velikost objektu - srovnatelná; 3 393 495 Nezjištěn 1 028 m 2 4 900 000 Kč 4 900 000 Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 2 193 075 2 897 351 3 393 495 2 897 351 2 897 351 Kč - 10 -
- 11 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 Usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové č.j. 121 EX 2 4968/15-32 ze dne 15.9.2015 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 809 ze dne 21.9.2015 4 Snímek z katastrální mapy ze dne 21.9.2015 1 Kolaudační rozhodnutí Městského úřadu v Kladně ze dne 2.1.1997 2 Inzertní nabídky z portálu Sreality.cz ze dne 20.1.2016 7-12 -
Fotodokumentace - 13 -