Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3675/269/2014 6 NEMOVITOST: Objekt služeb a obč. vybavenosti - budova čp. 12, která je součástí pozemku p.č. st. 17/2 a pozemky p.č. st. 17/2 a p.č. 1069, to vše v k.ú. Hrobice obce Hrobice. Adresa nemovitosti: Hrobice 12 / 12, 53352 Katastrální údaje: Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Hrobice, k.ú. Hrobice, kód k.ú. 648230, LV 291 Pozemky: st. 17/2, 1069 Vlastník stavby: GlobalTech, s.r.o., Veveří 486/57, 60200 Brno, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: GlobalTech, s.r.o., Veveří 486/57, 60200 Brno, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY CZ; č. obj.:č.j:811/2014-a, 25.9.2014 Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 telefon: IČ: 25023217 e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 2 950 000 Kč Datum místního šetření: 6.10.2014 Datum zpracování : 19.10.2014 Počet stran: 22 stran Počet příloh: 16 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.39 V Borohrádku, dne 19.10.2014 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1995 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Počet obyvatel: 216 (růst) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední / etážové - plyn Typ PP RD Obytná/ Nebyt. Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost Typ PP RD Obytná/ Nebyt. Garáž Pozemky výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 179 / 195 2 679 1 560 244 100,00 / 0 679 OP ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 3 109 927 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 5 849 419 Kč Obvyklá cena 2 950 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovité věci se nacházejí v obci s nulovou občanskou vybaveností, avšak s dobrou dosažitelností krajských měst Hradce Králové a Pardubic. Použité konstrukce a vybavení jsou standardní, avšak objekt je delší dobu opuštěn a údržba je zanedbaná. Bez vstupních investic není provozuschopný. Objekt je koncipován jako sídlo firmy s provozními prostory. Z tohoto pohledu se však nachází v méně vhodné lokalitě mimo hlavní komunikační trasy. Z pohledu využití pro bydlení se jedná o hmotově předimenzovaný objekt s nutností větších úprav pro přestavbu 1.NP k bydlení. Vzhledem k charakteru objektu byly při porovnání využity podobné rodinné domy. Nabídka srovnatelných komerčních nemovitostí není pro danou lokalitu k dispozici. Zároveň lze konstatovat, že s ohledem na umístění by byl teoretický dosažitelný výnos relativně nízký. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu mírně pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástav nebyla ve stanovené obvyklé ceně zohledněna. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Hrobice se nachází při státní silnici z Pardubic do Hradce Králové. Je zde zaveden vodovod, plyn a tlaková kanalizace, která je napojena na velkokapacitní čističku Pardubice - Semtín. Dopravní obslužnost je zajištěna autobusy, také lze využít vlakového spojení z blízké železniční stanice Stéblová. Občanská vybavenost v obci je prakticky nulová. Je odsud velmi dobrá dostupnost krajských měst Pardubic a Hradce Králové a dálnice D11. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Základové konstrukce s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo zděné tl. 40 cm. Podkroví je využito. Stropy rovné, střecha sedlová, krov dřevěný vázaný s krytinou betonových tašek, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Schodiště betonové s keramickým obkladem, okna dřevěná EURO s dvojsklem + okenice s mříží, dveře náplňové z masivu. Podlahy z prken na sraz a z keramické dlažby. Hygienické vybavení tvoří vana, 2 x umývadlo, sprchový kout, 2 x WC, bidet. Vytápění ÚT s kotlem na zemní plyn (2x). Vybavení kuchyně tvoří plynový sporák s digestoří. Dispoziční řešení: 1.NP - zádveří, kancelář, provozní místnost, WC, kuchyňka, zázemí pro zaměstnance, prostor manipulace, šatna. Podkroví - obytný prostor, chodba se schodištěm, 2 pokoje, kuchyň, koupelna s WC. 2. podkroví - pokoj. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1995 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost není situována v záplavovém území Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena - 3 -
Věcná břemena a obdobná zatížení Na nemovitosti váznou zástavní práva smluvní, exekutorská, z rozhodnutí správního orgánu, exekuce, exekuční příkazy k prodeji, prohlášení konkursu a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C na LV 291 pro k.ú. Hrobice. RIZIKO NE ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 291 Kraj: CZ053 Pardubický Okres: CZ0532 Pardubice Obec: 575046 Hrobice Katastrální území: 648230 Hrobice Ulice: č.o.: 12 Vlastníci Podíl PO IČO: 25599798 GlobalTech, s.r.o. Veveří 486/57, 60200 Brno 1 / 1 Stavby je součástí část obce Hrobice č.p. 12 na pozemku p.č. st. 17/2 Pozemky st. 17/2 Stavební parcela Parcela KN 298 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 1069 Pozemková parcela Parcela KN 381 m 2 ostatní plochy Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží 1.NP 244,19 m 2 195,20 m 2 podkroví 187,43 m 2 149,94 m 2 2. podkroví 162,54 m 2 29,55 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha 1.NP 195,20 m 2 1,00 195,20m 2 1.NP - celkem 195,20 m 2 195,20 m 2 podkroví 149,94 m 2 1,00 149,94m 2 podkroví - celkem 149,94 m 2 149,94 m 2 2. podkroví 29,55 m 2 1,00 29,55m 2 2. podkroví - celkem 29,55 m 2 29,55 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (12,60*12,90+2,75*9,05)*3,97+12,90*4,40*(2,65+3,97)/2 = 931,96 m 3 zastřešení (12,60*12,90+2,75*9,05)*(1,20+4,30/2) = 627,88 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 559,84 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 244 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 559,84 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 5 000 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 7 799 225 Stáří roků 19 Další životnost roků Opotřebení % 25,00 Věcná hodnota (VH) Kč 5 849 419-4 -
Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou napojené na kompletní inženýrské sítě. Přístup je po veřejné komunikaci se zpevněným povrchem. Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Vlastnický podíl m 2 Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří st. 17/2 298 1 / 1 ostatní plochy 1069 381 1 / 1 Celková výměra pozemků: 679 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Vysoká nad Labem 260,00 564 3 990 000 15 346 0,41 6 292 RD Vysoká nad Labem, Větší rodinný dům o dispozici 6+2 s výměrou cca 260 m2 čisté obytné plochy. Dům se nachází na okraji obce Vysoká nad Labem, odkloněné od hlavní silnice směrem k lesu. V roce 2008 prošel dům rozsáhlou revitalizací - zateplení, obklady, koupelny a WC. Dispozice: v suterénu se nachází garáž, kotelna ( tuhá paliva či plyn), dílna, v 1.NP: 2 pokoje, kuchyňský kout s jídelnou, WC s koupelnou, v podkroví 3 pokoje, technická místnost, kuchyňský kout, koupelna a WC. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,85; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vstupních investic - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vstupních investic; Staré Hradiště 249,00 1 584 6 950 000 27 912 0,37 10 327 RD Staré Hradiště, Rodinný dům 5+kk, s garáží a dílnou ve Starém Hradišti. Dům je po kompletní nadstandardní rekonstrukci s přístavbou: zateplení, plastová okna, elektroinstalace, rozvody vody, podlahové topení, dřevěné podlahy, vestavěné skříně. Na pozemku stojí objekt se samostatnou bytovou jednotkou 2+1 s možností podnikání. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,80; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,80; Vliv pozemku - větší pozemek - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vstupních investic - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vstupních investic; - 5 -
Brozany 314,00 781 5 699 000 18 150 0,39 7 079 RD Brozany, Rodinný dům po nedávné kompletní rekonstrukci s venkovním bazénem a jezírkem se dvěma samostatnými bytovými jednotkami o dispozici 3+1 v přízemí a 2+kk v podkroví, v obci Brozany,Staré Hradiště, na udržovaném pozemku o rozloze 781 m2. Dům se nachází v klidné části na okraji obce v zástavbě rodinných domů. V přízemí je vstupní zádveří, prostorná kuchyně navazující na veliký obývací pokoj s krbem, ložnice, dále toaleta a koupelna s vanou. Do podkroví vede z chodby centrální schodiště. Tato část je oddělena od již zmíněné bytové jednotky samostatným vchodem ze zahrady. V podkroví je pak druhý samostatný byt, kde se nachází obývací pokoj propojený s kuchyní, pokoj,koupelna,toaleta a terasa. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,80; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vstupních investic - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vstupních investic; Staré Hradiště 200,00 1 588 4 300 000 21 500 0,44 9 460 RD Staré Hradiště, Rodinný dům 5+1 se zahradou 1196 m2 ve Starém Hradišti. Dům je po celkové rekonstrukci: nová střecha, plastová okna, nové podlahy, kombinovaný kotel, velký sklep. V přízemí domu je obývací pokoj spojený s kuchyní, pokoj. V 1. patře jsou další 3 pokoje. K domu náleží dílna, garáž a zděný zahradní domek. Dále je na zahradě skleník, bazén a kopaná studna. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,85; Vliv pozemku - větší pozemek - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vstupních investic - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vstupních investic; Stanovená jednotková cena: 8 300 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 3 109 927 Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 5 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 291 ze dne 13.8.2014. 10 Snímek katastrální mapy ze dne 5.10.2014. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -