Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1822/97/2015/4 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka, č. 152/3 Adresa nemovitosti: Zahrádky 152 Katastrální údaje: Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Zahrádky, k.ú. Zahrádky u České Lípy, kód k.ú. 790273, LV 362 Ostatní stavby: Pozemky: st. 609/9 Vlastník stavby: Oldřiška Chladíková, Zahrádky 152, 471 01 Zahrádky, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Oldřiška Chladíková, Zahrádky 152, 471 01 Zahrádky, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 Č.j. 598/2015-A IČ: 25023217 telefon: 800 900 490 e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 400 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 14.7.2015 Datum zpracování : 14.7.2015 Počet stran: 8 stran Počet příloh: 3 České Lípě, dne 14.7.2015 Otisk razítka Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1965 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - bytové domy zděné Počet obyvatel: 706 (růst) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: lokální - tuhá paliva Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem: z toho podzemní: z toho nadzemní: 3 Počet bytů/nebytů 5/ Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Celková Započitatelná Podíl Obvyklá cena Lodžie, Terasa Sklípek stání plocha jednotky plocha jednotky na společných částech domu a pozemku m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 152/3 2.NP 3+1 58,96 0,00 10,02 68,99 63,98 1 / 1 6 252 Kč/m 2 Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 400 259 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 524 042 Kč 0 Kč Obvyklá cena 400 000 Kč - z toho hodnota pozemku 7 467 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 1 033 151 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena nemovitosti byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v obci a okolí. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 362 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Zahrádky jsou obec s 706 obyvateli se základní infrastrukturou cca 5km jižně od okresního města Česká Lípa. Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v okrajové části obce Zahrádky u zpevněné komunikace. Okolní zástavbu tvoří bytové domy a rodinné domy. - 2 -
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Zástavní právo, exekuční příkaz k prodeji. Tato rizika nejsou zahrnuta v ceně, protože dražbou zaniknou. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Jedná se o zděný bytový dům s valbovou střechou, dům byl postaven cca v roce 1965. Dům je připojen na veřejný vodovod, kanalizaci a elektrickou distribuční síť. Byt je v 2.NP. Popis bytové/nebytové jedn. Bytová jednotka 3+1 je v 2.NP bytového domu č.p. 152. Dispoziční řešení 3+1 Popis tech. stavu stavby Objekt je v původním stavu. Základy jsou betonové, svislé konstrukce jsou zděné, vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem, schodiště betonové, střecha valbová s taškovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, vytápění lokální na tuhá paliva pouze v jedné místnosti. Okna jsou dřevěná zdvojená. Omítky jsou vápenné, fasáda je břizolitová, podlahy jsou vlýskové a PVC, v koupelně je vana, umyvadlo, samostatné WC. TUV - elektrický boiler. V několika místnostech je plíseň. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné 3. Stropy rovný podhled 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech tašková 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody betonové 11. Dveře hladké 12. Vrata 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah vlýskové 15. Vytápění lokální 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní sklokeramický sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra instalační šachty - 3 -
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 609/9 o velikosti 167m 2 je evidovaný v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: V současné době se v obci pohybuje cena stavebních pozemků mezi 100-300,- Kč/m 2. Obvyklá cena byla v tomto konkrétním případě s ohledem na polohu stanovena 200,- Kč. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 609/9 167 200 7 024 / 31 420 7 467 Celková výměra pozemků 167 Hodnota pozemků celkem 7 467 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyň byt 6,91 m 2 1,00 6,91 m 2 pokoj byt 18,83 m 2 1,00 18,83 m 2 pokoj byt 14,90 m 2 1,00 14,90 m 2 pokoj byt 8,78 m 2 1,00 8,78 m 2 koupelna byt 2,53 m 2 1,00 2,53 m 2 chodba byt 6,03 m 2 1,00 6,03 m 2 WC byt 0,99 m 2 1,00 0,99 m 2 sklep byt 5,13 m 2 0,50 2,56 m 2 sklep byt 4,89 m 2 0,50 2,45 m 2 Celková podlahová plocha 68,99 m 2 63,98 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 68,99 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 14 976 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 033 151 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 50 Další životnost roků 50 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč 516 576 Budoucí stav Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Zahrádky Bytová jednotka 3+1 je v 2.NP bytového domu č.p. 152 bytový dům 63,98 2.NP 3+1 X X X X Srovnávané jednotky Holany - 4 - X
Byt, 74m 2, v 3.NP zděný bytový dům, velmi dobrý technický stav, rekonstruovaná koupelna. bytový dům 74,00 1.NP 3+1 350 000 4 730 1,32 6 260 Zahrádky 3+kk v OV, 68m 2, 3.NP z 4.NP, zděný bytový dům, po celkové rekonstrukci bytový dům 68,00 1.NP 3+kk 840 000 12 353 0,51 6 271 Holany Byt, OV, 3+1, 92m 2, 1.NP z 3.NP, panelový bytový dům, velmi dobrý technický stav bytový dům 92,00 1.NP 3+1 540 000 5 870 1,06 6 237 Variační koeficient před úpravami: 43,88 % Variační koeficient po úpravách: 0,23 % Průměrná cena 6 256 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 63,98 m 2 Porovnávací hodnota 400 259 Kč Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 400 000 Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Z toho obvyklá cena předzahrádek: 0 Kč Upravená obvyklá cena: 400 000 Kč Započitatelná plocha: 63,98 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 6 252 Kč/m 2 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -