EURODRAŽBY, CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 44/2012 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 125 Na pozemku parc. č.: st.137 Pozemky parc. č.: st.137, 1989/2, 1989/5 Ostatní stavby: Venkovní bazén, sklad Vlastník stavby: Oldřich Poláček, Dlouhá 125/51, 66491 Ivančice, 1 / 1 Vlastník pozemku: Oldřich Poláček, Dlouhá 125/51, 66491 Ivančice, 1 / 1 Katastrální území: Letkovice LV č.: 1955 Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Ivančice Část obce: Letkovice Ulice: Dlouhá Číslo orientační: 51 Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY, CZ a.s., IČ:25023217 U Pískovny 890 18200 Praha 8 - Kobylisy tel.: 800 900 490 11.9.2012 / 11.9.2012 1 300 000 Kč Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. František Hás tel.: +420604529836 Měrovice nad Hanou 137 fax.: 751 42 Měrovice nad Hanou e-mail.: frhas@email.cz Datum: 19.9.2012... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 8 stran textu včetně 4 stran příloh. Hypoteční banka 2011 verze 1.5.53.1
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Jihomoravský Obec, část obce: Ivančice Katastrální území: Letkovice Ulice: Dlouhá Hlavní stavba stávající stav počet podlaží PP/NP 1 1 počet bytových jednotek / typy 1 4+1 zastavěná plocha 1NP: 137 m 2 obestavěný prostor: 727 m 3 podlahová plocha - obytná část 117 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 935 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: 91 40 opotřebení celkové: 55 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Ústřední / etážové - plyn typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2011 provedené dílčí rekonstrukce: okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Stavební pozemek se zahradou, Jedná se o rovinné pozemky, které jsou přístupné z veřejné komunikace nacházející se na ulici Dlouhá. Pozemky tvoří jednotný funkční celek, jsou oploceny a jsou napojeny na IS v rozsahu - elektřina, vodovod, kanalizace, zemní plyn. Nabídková cena v lokalitě značně převyšuje hranici 1000Kčm -2. Jednotkovou obvyklou cenu v lokalitě stanovuji u stavebního pozemku na 800Kčm -2. Jednotkovou cenu u ostatních pozemků stanovuji na 400Kčm -2. výměra pozemků celkem: 1 024 m 2 jednotková cena 503 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné - 2 -
ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku parc. č. popis poznámka bazén 137 betonový venkovní bazén šopa 137 jednoduchá zděná stavba Město Počet obyvatel: 9 376 Budova:řadová vnitřní Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Město Ivančice patří do dřívějšího okresu Brno venkov a náleží pod Jihomoravský kraj. Ivančice je také obcí s rozšířenou působností. Obec Ivančice se rozkládá asi dvacettři kilometrů jihozápadně od centra Brna. Stálý počet občanů tohoto menšího města je dle platného MLO 9376 obyvatel. Protéká zde řeka Jihlava. Ivančice se dále dělí na sedm části, konkrétně to jsou: Alexovice, Budkovice, Hrubšice, Ivančice, Letkovice, Němčice a Řeznovice. Pro školní děti zde obec zřídila dvě základní školy vyššího stupně, dvě základní školy nižšího stupně a menší děti mají k dispozci mateřskou školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Ivančice se nachází nemocnice, má zde ordinaci několik praktických lékařů a několik stomatologů. Kromě toho je v zde umístěn i domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Letkovice je vesnice, část města Ivančice. Nachází se asi 1,5 km na jihozápad od Ivančic. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.1955 ze dne 22.8.2012 pro kat. území Letkovice je zapsáno omezení vlastnického práva v rozsahu: - zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny a.s. - zástavní právo soudcovské ve prospěch VZP ČR Popis / dispozice: Řadový, částečně podsklepený rodinný dům s obytným přízemím a se sedlovou střechou byl postaven ve 20-tých letech min. století klasickou technologií, tj. zděním. Střešní krytina je z tašky pálené. V RD je byt o velikosti 4+1 a koupelna s WC. Vytápění domu je ústřední teplovodní s plynovým kotlem. Ohřev teplé vody je v el. boileru. Sporák v kuchyni je plynový. RD je napojen na IS v rozsahu: elektřina, vodovod, kanalizace a zemní plyn. Údržba a modernizace domu je prováděna průběžně: - v roce 1995 byla provedena plynofikace - v roce 2000 byla provedena jeho modernizace v rozsahu: nové vnitřní instalace kanalizace, vodovodu a elektřiny; nové betonové podlahy; nové vnitřní omítky; nové keramické obklady, nové keramické dlažby; nová koupelna s WC; rozšíření obytného prostoru do dvora z původních hospodářských prostor - v roce 2010 byly provedeny nové plovoucí podlahy v obytných místnostech - v roce 2011 bylo provedeno nové ústřední vytápění s deskovými otopnými tělesy a s novým plynovým kotlem - 3 -
Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody chybí 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná dvojitá a plastová 14. Podlahy obytných plovoucí podlaha místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba 16. Vytápění plynový kotel místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní krb Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha suterén 39,05 m 2 13,90 m 2 sklep 27,79 m 2 0,50 13,90 m 2 přízemí 137,41 m 2 103,03 m 2 obývací pokoj 22,62 m 2 1,00 22,62 m 2 chodba 13,30 m 2 1,00 13,30 m 2 kuchyň 15,91 m 2 1,00 15,91 m 2 koupelna 10,39 m 2 1,00 10,39 m 2 pokoj 12,15 m 2 1,00 12,15 m 2 pokoj 16,88 m 2 1,00 16,88 m 2 ložnice 8,51 m 2 1,00 8,51 m 2 WC 3,28 m 2 1,00 3,28 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí: 1 300 000 Kč 1. Nabízíme k prodeji rodinný dům o velikosti 4+1 v Ivančicích. Dům se nachází na parcele o výměře 463 m2, z toho cca 200 m2 je zahrada, zbytek je zastavěná plocha se dvorkem a hospodářskou budovou. Na zahradě je postavena pergola k posezení a je zde bazén. V přízemí domku jsou obývací pokoj, kuchyně, ložnice, dětský pokoj, koupelna a WC samostatně. V podkroví se potom nachází dětský pokoj. Vytápění objektu je řešeno el. přímotopy a krbovými kamny. Jsou zde nová plastová okna. 2. Prodej RD 2+1, 3+1 se zahradou, Ivančice - Němčice, Brno 26km. Dům je udržovaný, plynové topení, podlahy beton, dlažba, lino, PP 150m 2, zastavěná plocha je 180m2, zahrada udržovaná, venkovní posezení, orientace jih a východ. 3. K prodeji rodinný dům v Ivančicích, část Němčice. Jedná se o polořadový, přízemní rodinný dům v dobrém stavu. Dům i s vedlejšími stavbami má celkovou zastavěnou plochu 160 m2, PP 100m 2 a celková výměra pozemku je 270 m2. Dizpozice domu je 3+1 a k obytné části domu patří samostatné WC, koupelna, veranda a prostorná technická místnost. Topení je řešeno přes plynový kotel, voda obecní, kanalizace právě ve výstavbě. K domu patří dále menší domek využívan jako letní kuchyň a další domek, který je využíván jako dílna a kůlna. Možnost vestavby prostorných půdních prostrorů.na střeše je nová krytina. Za domem je hezká zahrádka. Bydlení v lokalitě Ivančic část Němčice nabízí klidné bydlení a výbornou občanskou vybavenost. - 4 -
Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka RD 4+1 Letkovice - Ivančice 1 890 000 Kč Nabídka RK/snížení ceny o 15%. RD 2+1, 3+1 Němčice - Ivančice 1 490 000 Kč Nabídka RK/snížení ceny o 15%. RD 3+1 Němčice - Ivančice 1 699 000 Kč Nabídka RK/snížení ceny o 15%. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 137 263 m 2 800 Kč/m 2 orná půda: 1989/2 622 m 2 400 Kč/m 2 zahrada: 1989/5 139 m 2 400 Kč/m 2 Celkem: 1 024 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 300 000Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 5,00 % 65 000Kč Obvyklá cena pozemků: 514 800Kč Upravená obvyklá cena: 720 200Kč Započitatelná plocha: 117m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 6 159Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1955 ze dne 22.8.2012. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 10.9.2012. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Klady nemovitosti: - klidná lokalita vzdálena ca 1,5km jihozápadně od středu města Ivančice - rodinný dům je napojený na zemní plyn, na elektřinu, na veřejný vodovod a na veřejnou kanalizaci s ČOV - rodinný dům je o 1b.j. (4+1) a má dostatečné zázemí spočívající ve dvoře s bazénem a se zahradou Zápory nemovitosti: - původní stavba RD z počátku 20-tých let min. století negativně ovlivňuje jeho současnou dispozici - RD není zateplen dle současných technických požadavků na úsporu tepla u obytných budov - RD má komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva zapsaného na LV - u RD není možnost parkování motorového vozidla na vlastním pozemku z příjezdu ze zpevněné komunikace Komentář ke kupní ceně: Kupní cena oceňované nemovitosti není známa. Stanovení obvyklé ceny: Na základě porovnávací hodnoty, zjištěných kladných a záporných stránek oceňované nemovitosti, stanovuji obvyklou cenu nemovitosti na 1 300 000,-Kč. - 5 -
Znalecká doložka: Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem... znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís..... Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. Elektronicky odesláno: e-mail: Počet souborů: 9 Hypoteční banka 2009-6 -
Fotodokumentace ze dne 11.9.2012. Zařízení kuchyně. Koupelna. WC. Ložnice. Obývací pokoj. Pohled ze dvora. - 7 -