ZNALECKÝ POSUDEK 131/2016 Ocenění nemovitostí - pozemků parcela 3380 a 3501 ostatní plocha, ppč. 3814 a 3818 orná půda kú. Svéradice, obec Svéradice, okres Klatovy. Objednatel: Exekutorský úřad Litoměřice Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš LL.M. Masarykova 679/33 412 01 Litoměřice. Účel posudku: určení ceny obvyklé Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. Ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb. a č.345/2015 Sb. ze dne 1. 1. 2016, k provedení zákona č. 151/ 1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška). Oceněno ke dni: k aktuálnímu datu : 26.11.2016 Vypracovala: Vladana Vrábelová Vančurova 1079 330 23 Nýřany Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel, 1 vyhotovení je uloženo v archivu znalce. Celkem posudek obsahuje 7 stran A4 textu a 8 stran příloh formátu A4. 1
1. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Oceňované pozemky, se nalézají na k.ú. Svéradice, obec Svéradice, okres Klatovy. Dopravní obslužnost: autobusová. Podklady pro vypracování posudku Výpis z KN ze dne 12.11.2016 LV č. 499 Usnesení 124 10549/13-165, č.opr.:1149580118 ustanovení znalcem k ocenění nemovitostí na LV 499, okres Klatovy, kú. Svéradice, obec Svéradice, pozemky ppč. 3380, ppč. 3501, ppč. 3814, ppč. 3818. Místní šetření odhadce s prohlídkou současného stavu dne 26.11.2016. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 499 pro k.ú. Svéradice 760307, obec Svéradice 557161, okres Klatovy CZ0322 ke dni 12.11.2016: Vlastník: Amentová Jana 885623/0427 Zenklova 1/35, Libeň 180 00 Praha 8 POSUDEK A OCENĚNÍ 1. Pozemky Popis: Počet obyvatel obce Svéradice je 329 (malý lexikon obcí 2015). Výměra dle LV č. 499 - Výpis z KN ze dne 12.11.2016 Parcela: ostatní plocha způsob využití: jiná plocha ppč. 3380 7 352 m 2 ppč. 3501 2 821 m 2 orná půda: ppč. 3814 10 009 m 2 BPEJ 53201 591 m 2 BPEJ 55011 9 418 m 2 ppč. 3818 15 552 m 2 BPEJ 53201 11 557 m 2 BPEJ 55011 3 995 m 2 2
Zemědělský pozemek 6 Příloha č.4 ceny zemědělských pozemků dle BPEJ: BPEJ 53201 591 m 2 + 11 557 m 2 = 12 148 m 2 6,61Kč/m 2 BPEJ 55011 9 418 m 2 + 3 995 m 2 = 13 413 m 2 6,34Kč/m 2 Výpočet ceny pozemků: ZC ( Kč/m 2 ) * výměra jednotlivých BPEJ (m 2 ) BPEJ 53201 BPEJ 55011 Součet ceny parcel 12 148 m 2 * 6,61 Kč/m 2 = 80 298,28 Kč 13 413 m 2 * 6,34 Kč/m 2 = 85 038,42 Kč 165 336,70 Kč Příl. č.5 pol 1. pozemky jsou na katastrálním území a sousedí s katastrálním územím, na nichž jsou obce menší než 2 000 obyvatel. bez přirážek Příl. č.5 pol 2. Pozemky, jejichž vzdálenost od nejbližších míst, souvisle zastavěné části obce, je do 2 km bez srážek Zemědělský pozemek 165 000,00 Kč Ostatní plocha jiná plocha 9 Odst. 5) Pozemek hospodářsky nevyužitelný, porostlý smíšenou kulturou listnatých stromů. Částečně pár dubů a ovocných stromů spíše nálety zplanělých peckovin, různých keřů, šípek obecný. Kdysi byl asi záměr na svažitém pozemku podél potoka zkultivovat sad, který měl navazovat na obhospodařované pole. Výpočet ceny: Cena se určí dle průměrné základní ceny zemědělských pozemků v daném katastrálním území s přirážkou za polohu a koeficientem 0,25 BPEJ v kat území Svéradice cena Kč/m2 dle příloha č.4 52904 3,87 53201 6,61 53214 3,90 53244 3,23 53716 1,64 54713 4,29 55001 7,12 55004 5,36 55011 6,34 3
56401 5,87 56411 5,22 56811 1,38 Průměrná základní cena zemědělského pozemku: 4,57 Kč/m 2 Výměra dle LV č. 499 - Výpis z KN ze dne 12.11.2016 Parcela: ostatní plocha způsob využití: jiná plocha ppč. 3380 7 352 m 2 ppč. 3501 2 821 m 2 Výpočet ceny pozemků: ZC průměrná ( Kč/m 2 ) * koeficient 0,25 * výměra pozemků (m 2 ) 4,57 Kč/m 2 * 0,25 * (7 352 m 2 + 2 821 m 2 ) = 1,143Kč/m 2 * 10 173 m 2 = 11 627,74 Kč Jiná plocha 12 000,00 Kč Nelesní porost 44 Odst 2) Nelesní porost: ovocné a jiné stromy, včetně lesních dřevin v nezastavěném území plní funkci, zejména doprovodná zeleň vodních toků, jako v tomto případě. Trvalé porosty na oceňovaných pozemcích ostatní plocha jiná plocha viz výpis KN, měli nejspíše plnit nejen funkci zpevnění břehu u malého vodního toku, tak aby pole, které navazuje, nebylo postihováno erozí půdy při větších deštích. Podle druhu porostů, kdy převažují ovocné stromy peckoviny, švestka, měl tento pozemek být nejspíše i hospodářsky výnosný, což v současnosti určitě není. Na porostech a jeho stavu je vidět, že není již delší dobu obhospodařován. Nebylo možné se s vlastníkem nemovitostí spojit, a tak je vše posouzeno dle prohlídky na místě oceňovaných pozemků. Ovocné dřeviny 46 Příloha č. 36 tabulka č.13 Položka č. 12 švestka- pološvestka- slivoň značka S-Nk Porosty jsou slabé, hustě rostlé, velké množství keřů šípek, trnka, které jsou planě rostoucí. Vzhledem ke stavu porostů nelze s určitostí určit věk, výnosnos bude podle stavu trvalých porostů je na minimální úrovni asi tak 25 letých porostů. Pol.č. 12, stáří 25 let, značka S-Nk základní cena ZC = 1,00 Kč/m 2 Výpočet ceny trvalých porostů na pozemcích ostatní plocha, způsob využití jiná plocha: ppč. 3380 7 352 m 2 ppč. 3501 2 821 m 2 plocha celkem 10 173 m 2 * ZC = 1,00 Kč/m 2 = 10 173,00 Kč Nelesní porost 10 000,00 Kč 4
Rekapitulace: Zemědělský pozemek 165 000,00 Kč Jiná plocha 12 000,00 Kč Nelesní porost 10 000,00 Kč Pozemky celkem 187 000,00 Kč Hodnota nemovitosti pozemky 187 000,00 Kč Posouzení ceny nemovitosti s realitním trhem v místě, nebo v blízkém okolí oceňované nemovitosti Zdroj : internetový realitní server REALITY.CZ Dle trhu: Oceňovaná nemovitost pozemky- druh pozemku: orná půda způsob ochrany nemovitosti: zemědělský půdní fond, porovnáním s nabízenými nemovitostmi na trhu s realitami by představovala cenu na realitním trhu 670 000 Kč, samozřejmě včetně provize realitním kancelářím, tak jak je tomu u obdobných prodejů realit. Tato cena odpovídá času, místu prodeje na realitním trhu v dané lokalitě podobného objektu. Prodej pole 18 738 m² Pačejov, okres Klatovy,350 000 Kč (19 Kč za m²) Jedná se o tři pozemkové parcely v souvislém celku o úhrnné výměře 18738 m2 v katastrálním území Pačejov, okr. Klatovy, a to poz. p.č. 809 o výměře 1025 m2 (ostatní plocha, neplodná půda), poz. p.č. 810 o výměře 3938 m2 v kultuře orná půda a poz. p.č. 812 o výměře 13775 m2 v kultuře trvalý travní porost. Pozemky jsou situovány v západním směru ve vzdálenosti cca 300-500 m od západního okraje zastavěné části Pačejova, na jižní straně od silnice Pačejov-nádraží Strážovice. Pozemky jsou v převažujícím rozsahu užívány jako louka, každoročně sečeny. K pozemkům nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy. Prodej pole 68 400 m² Rabí, okres Klatovy,1 368 000 Kč (20 Kč za m²) prodej pozemků ve výlučném vlastnictví, které jsou na souboru zemědělských parcel (orná půda, trvalý travní porost), katastrální území Rabí a Bojanovice pod Rabím, kde celková výměra je více než 6,5 hektaru. Dle LPIS je aktuálně půda v užívání. Aktualizace: 11.11.2016 Prodej pole 13 874 m² Svéradice, okres Klatovy, 690 000 Kč (50 Kč za m²) aktualizace : 9.12.2016Nabízíme k prodeji 13874 m2 orné půdy, katastrální území Svéradice, okres Klatovy. Jedná se o jednu parcelu, která je zemědělsky využívána. Přístup po obecní silnici. 5
Prodej pozemku 1 030 m² Horažďovice - Komušín, okres Klatovy,49 000 Kč (48 Kč za m²) Prodej dvou spolu sousedících pozemků o celkové výměře 1030 m2 vedených jako ostatní plocha. Přístup k pozemkům po nezpevněné obecní cestě. Aktualizace 9.12.2016. Určení ceny obvyklé Tržní cena se nejčastěji pohybuje v rozmezí od 15-27 Kč/m2 zemědělské půdy, v opravdu kvalitních lokalitách i více. Na tržní cenu zemědělských pozemků mají vliv zejména následující skutečnosti: podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, jiné), poloha pozemků v krajině a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Cena zjištěná nákladovým způsobem nemovitosti č.345/2015 Sb. Cena nemovitosti na realitním trhu v daném místě a čase 187 000,- Kč 670 000,- Kč OBVYKLÁ CENA k aktuálnímu datu : 26.11.2016 Slovy: čtyři sta devadesát tisíc Korun českých 490 000,-Kč Znalecký posudek vypracovala: Vladana Vrábelová V Nýřanech dne 9.12.2016 6
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11.2005 Č. j. Spr 2296/2004 pro základní obor EKONOMIKA pro odvětví : Ceny a odhady (nemovitostí). Znalecký úkon je zapsán pod poř. číslem 131/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č.: 131/2016 7
8
9