- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 589/60/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 40, na pozemku č. parc. St. 20/5 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 20/5, k.ú. Chanov, obec Obrnice, zapsáno na LV č. 112 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Most Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 147 00 Praha 4 č. j. 132 EX 36130/09-10/Ku Podle stavu ke dni 10.2.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 12 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 21.2.2011
- 2 - Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Chanovská 40 435 21 Obrnice Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Obrnice Katastrální území: Chanov Počet obyvatel: 2 651 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenku, a to dne 10.2.2011 Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 112 ze dne 29.10.2010, k.ú. Chanov 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 10.2.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Chanov 3) Usnesení č. j. 132 EX 36130/09-10/Ku 4) Informace získané při místním šetření dne 10.2.2011 Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 40, na pozemku č. parc. St. 20/5 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 20/5, k.ú. Chanov, obec Obrnice, zapsáno na LV č. 112 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Most Typ stavby Vlastníci staveb: Rodinný dům, stávající dokončený, koncový řadový SJM Tancoš Jan a Tancošová Zdenka, Jaroslava Seiferta 2161/3 Most, 434 01 Vlastníci pozemků: SJM Tancoš Jan a Tancošová Zdenka, Jaroslava Seiferta 2161/3, Most, 434 01 Katastrální úřad: pro Ústecký kraj KP Most LV č. 112 Katastrální úz.: Chanov Kraj: Ústecký Obec: Obrnice část obce: Chanov Ulice: Chanovská počet obyvatel: 2 651 č.p. 40 způsob ochrany: -
- 3 - na pozemku č. parc. St. 20/5, výměra 114 m 2 druh pozemku: další pozemky: - druh pozemku: zastavěná pl. a nádvoří Všeobecný popis Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci Obrnice, místní části Chanov. Obrnice je menší obec, leží mezi Mostem a Teplicemi, cca 10 km jihozápadně od Bíliny. Místní část Chanov je stavebně propojena s obcí Obrnice. V obci je základní občanská vybavenost, např. MŠ, ZŠ. kompletní občanská vybavenost se nachází ve správním centru Most, dobře dostupném po silnici č. Poloha a okolí 13 cca 3 km. Stavba rodinného domu č.p. 40 je situována v západní zastavěné části obce Obrnice, místní část část Chanov, ulice Chanovská, v lokalitě s podobnou zástavbou starších rodinných domů. Ulice Chanovská je klidná ulice pouze s místním provozem. V docházkové vzdálenosti je základní občanská vybavenost vč. zastávek autobusů. Rušivá a obtěžující zařízení Rychlostní komunikace č. 13, vzdálená cca 100 m jižně, působí mírně rušivým dojmem. Dopravní prostředky a dostupnost Zastávka autobusů cca 400 m. Vlakové nádraží Obrnice cca 500 m. Přípojky inženýrských sítí Elektro, plynovod HUP před nemovitostí, ostatní nezjištěno nebyla umožněna prohlídka. Základové poměry Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry, ohledání provedeno pouze zvenku. Druh zástavby Koncový řadový rodinný dům, stávající dokončený. Popis stavby Rok dokončení cca r. 1940 přístavby, nástavby přístavba zděné předsíně. nový nátěr fasády, nová střešní krytina, plastová okna, klempířské modernizace/rekonstrukce prvky, datum rekonstrukce nezjištěno Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) zděná Počet podlaží podzemních 1 rozsah PP nezjištěn nadzemních 1 +1 1. NP + upravenost podkroví k bydlení nezjištěna Počet bytových jednotek 1 nebytových jednotek 0 garážových stání 0 Stavba rodinného domu č.p. 40 je osazena v mírném severním Popis svahu, má částečně zapuštěné PP, 1. NP a půdní prostor jeho upravenost k bydlení nebyla ohledáním zvenku zjištěna. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha je sedlová. Střešní krytina je z asfaltových šindelů, klempířské konstrukce jsou z plechové, pozinkované. Okna jsou nová plastová, vstupní dveře dřevěné. Vybavení a úroveň zařizovacích předmětů nezjištěna, nebyla umožněna prohlídka. Fasáda hladká omítka. Parkování je možné na ulici před domem. Stavebně technický stav: byl zjištěn pouze ohledáním zvenku byla provedena rekonstrukce fasády, nová okna, střešní krytina. venkovním ohledáním se dům jeví udržovaný.
- 4 - Přípojky: elektro, plynovod, ostatní nezjištěno. Pozemky Pozemek č. parc. St. 20/5 leží v mírném severním svahu, je zčásti zastavěn stavbou rodinného domu č. parc. 40 s přístavbou zděné verandy (není zakreslena v katastrální mapě), zbytek tvoří zpevněná betonová plocha na severní a východní straně pozemku. Přístup je u jižní strany z komunikace Chanovská, je nad úrovní přístupové komunikace, odděleno opěrnou zídkou s oplocením, na pozemek není možný vjezd autem. Oplocení zděná podezdívka, betonové sloupky, dřevěné plotovky Zpevněné plochy beton Napojení inž. sítí Elektro ano Vnější zařízení Vodovod nezjištěno Kanalizace nezjištěno Plynovod ano (HUP v oplocení) Telefon nezjištěno Přístup po zpevněné komunikaci ano Vedlejší stavby a příslušenství Popis Nezjištěny. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav stavby Na základě vnějšího ohledání je rodinný dům po rekonstrukci fasády, oken, klempířských prvků a střechy, udržovaný. Celkový stav je dle ohledání zvenku uspokojivý. Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Lokalita dokončených rodinných domů, v docházkové vzdálenosti základní občanská vybavenost. Lokalita Chanov je problematická lokalita s obtížně přizpůsobivými obyvateli, v blízkosti je na západní straně sídliště vybydlených bytových domů. Z těchto důvodů je lokalita k bydlení vhodná pouze průměrně. Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. 1) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 112 2) Zástavní právo soudcovské zapsané v části C LV č. 112 Zahrnuta v tržní ceně 1), 2) Nejsou zohledněny v ceně obvyklé Stav zápisu katastru nemovitostí a skutečnosti V evidenci KN, v katastrální mapě, není zakreslena přístavba verandy navazující v severovýchodním rohu na stavbu domu.
- 5 - Užívání nemovitosti Vyhodnocení Záplavové území Jiná rizika Nebyla zjištěna. Prověření přístupu k nemovitosti Nemovitosti jsou určeny k bydlení, podle ohledání zvenku a sdělení na místním šetření jsou tak i užívány. Podle registru Aquarius je stavba ve 2 (nízké) riziku ohrožení zaplavením a zatopením. Cca 300 m jižně od domu je řeka Bílina je oddělena přístupovou komunikací, stavba domu č.p.40 ja na vyvýšením místě. Ze zpevněné komunikace, ulice Chanovská, č. parc. 9/1, k.ú., ostatní plocha, vlastník obec Obrnice. Bez rizika. CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St. 20/5 114 600-68 400 zastavěná pl. a nádvoří I. CENA POZEMKU 68 400 Kč STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav stavba RD cca 50 let 380 4500 100 1 710 000 48 889 200 Reprodukční cena staveb 1 710 000 - - Užitná plocha: nezjištěno II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) 889 200 Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) 957 600 Kč -
- 6 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. Bílina, RD 4+1 ZP 75m2, UP 150 m2, pozemek 388m2 V r. 2008 částečná rekonstrukce plastová okna, nová koupelna, rozvody el., vody, nová kuchyň. ÚT na plyn. Nabídková cena: 2 199 000 Kč, 11/2010 + větší RD, větší UP + větší pozemek výrazně lepší lokalita Porovnatelný RD č. 2: Most, RD, 3+1 ZP 50 m2, UP 96 m2, pozemek 400 m2 Veškeré IS, podsklepeno, ÚT na plyn. Veškerá občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti. Nabídková cena: 1 900 000 Kč 10/2010 + větší pozemek, větší stavba výrazně lepší lokalita Porovnatelný RD č. 3: Most, RD 5+2, ZP 114 m2, UP 283 m2, pozemek 283 m2 Po celkové rekonstrukci, nová dlažba, plovoucí podlahy, rozvody vody a el., garáž, vlastní studna. Nabídková cena: 2 690 000 Kč, 11/2010 + větší UP, dvě BJ, garáž Lepší lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY 600 000 Kč
- 7 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé RD v oblasti s koncentrací nepřizpůsobivých obyvatel. Malý pozemek, není možnost parkování na vlastním pozemku. Severní orientace pozemku. RD po částečné rekonstrukci, situován v lokalitě s dobrou dostupností občanské vybavenosti a správního centra Most. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání. OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 40, na pozemku č. parc. St. 20/5 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 20/5, k.ú. Chanov, obec Obrnice, zapsáno na LV č. 112 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Most 500 000 Kč - 600 000 Kč V Mníšku pod Brdy, 21.2.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 589/60/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/060/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 10.2.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Chanov 2) Situace, fotodokumentace ze dne 10.2.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 112 ze dne 29.10.2010, k.ú. Chanov
- 8-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 10.2.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Chanov 2) Situace, fotodokumentace ze dne 10.2.2011
- 9 -