ZNALECKÝ POSUDEK č. 729/199/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 79 na pozemku č. parc. St. 105 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 105, č. parc. 323/15, k.ú. Blažim, obec Blažim, zapsáno na LV č. 42 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Žatec. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4 Usnesení č. j. 132 EX 3603/10-11/Zl Podle stavu ke dni 3.8.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 30.8.2011
- 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: 440 01 Blažim 79 Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Blažim Katastrální území: Blažim Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3.8.2011 za přítomnosti p. Arnošta Hrubeše, spolumajitele nemovitosti. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 42 ze dne 4.5.2011, k.ú. Blažim 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 3.8.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Blažim 3) Usnesení č. j. 132 EX 3603/10-11/Zl 4) Informace získané při místním šetření dne 3.8.2011 Dokumentace a skutečnost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavba byla prohlédnuta a zaměřena. Obsah posudku Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 79 na pozemku č. parc. St. 105 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 105, č. parc. 323/15, k.ú. Blažim, obec Blažim, zapsáno na LV č. 42 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Žatec. Typ stavby Vlastník pozemku: Vlastník stavby: Katastrální úřad: Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený SJM Arnošt Hrubeš a Eva Hrubešová, oba bytem Blažim 79, Louny 1, 440 01 SJM Arnošt Hrubeš a Eva Hrubešová, oba bytem Blažim 79, Louny 1, 440 01 pro Ústecký kraj, KP Žatec LV č. 42
- 3 - Katastrální úz.: Blažim Kraj: Ústecký Obec: Blažim část obce: Blažim Ulice: - počet obyvatel: 259 č.p. 79 způsob ochrany: - na pozemku č. parc. St. 105 výměra 426 m 2, zast. plocha a nádvoří další pozemky: č. parc. 323/15 výměra 476 m 2, ostatní plocha Všeobecný popis Oceňované nemovitosti jsou v obci Blažim. Blažim je velmi malá obec, ležící vzdušnou čarou asi 10 km jižně od Mostu a asi 15 km severovýchodně od Žatce. V obci není občanská vybavenost, pouze obecní úřad a zastávka autobusu. Základní občanská vybavenost je v obci Havraň dobře dostupné po silnici č. 251 asi 6 km. Úplná občanská vybavenost je ve správním centru Most, dobře dostupném po silnicích č. 251 a č. 27 asi 14 km. Poloha a okolí Obec Blažim leží nedaleko tepelné elektrárny Počerady vzdušnou čarou je elektrárna asi 3 km severovýchodně. Mezi elektrárnou a obcí Blažim je umístěno odkaliště elektrárenského popela. Na odkališti probíhá dlouhodobá rekultivace. Rodinný dům č.p. 79 je ve východní, okrajové části obce Blažim, v lokalitě s řídkou zástavbou starších rodinných domů. Přilehlá komunikace č. 251 není frekventovaná a má pouze mírně rušivý vliv. Celkově je místo vhodné pro bydlení. Rušivá a obtěžující Komunikace č. 251 - mírně rušivý vliv. Odkaliště elektrárny Počerady cca 1,5 zařízení km severovýchodně možnost zvýšené prašnosti. Dopravní Zastávka autobusů cca 100 m. dostupnost Přípojky Elektro, kanalizace, vodovod. Studna s užitkovou vodou. inženýrských sítí Základové poměry Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Druh zástavby Samostatně stojící rodinný dům, stávající dokončený Popis stavby Rok dokončení stáří cca 100 let rekonstrukce Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) - v nezjištěném roce provedena přístavba kuchyně a koupelny na západní straně RD - v nezjištěném roce provedena výměna oken smíšená Počet podlaží podzemních 0 nadzemních 1+0 1 NP + půdní prostor k bydlení neupravený Počet bytových jednotek 1 nebytových jednotek 0 garážových stání 0
- 4 - Popis Stavebně technický stav Pozemky: Stavba rodinného domu není podsklepena, má 1 NP a půdní prostor k bydlení neupravený. Svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva, stropy jsou částečně dřevěné, částečně betonové, všechny omítané, s rovným podhledem. Schody k půdnímu prostoru jsou dřevěné. Střecha je sedlová krytina pálené tašky. Přístavek s kuchyní a koupelnou na západní straně RD má střechu pultovou krytina vlnitý eternit. Klempířské prvky jsou plechové s nátěrem. Okna jsou dřevěná zdvojená. Vstupní dveře jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou dřevěné do kovových zárubní. Vnitřní povrchy keramické obklady v koupelně a v kuchyni. Ostatní hladké omítky. Povrchy podlah keramická dlažba, PVC. Fasáda břizolit; na západní straně provedeno zateplení polystyrenem bez vrchní omítky. Vybavení a zařizovací předměty - je proveden rozvod teplé a studené vody, koupelna s umyvadlem a vanou, samostatné WC. Kuchyňský sporák plynový na propan-butan. Topení lokální na tuhá paliva. TUV - elektrický bojler. Přípojky: elektro, kanalizace, vodovod. Dispoziční řešení: 1.NP: zádveří 2,8 m 2, chodba 4,0 m 2, kuchyň 10,5 m 2, koupelna 5,2 m 2, pokoj 17,4 m 2, pokoj 22,2 m 2 Půdní prostor k bydlení neupravený. Celkem: UP: 64,5 m 2 Celkový stavebně technický stav je průměrný, prováděna základní údržba. Pozemek č. parc. St. 105 je částečně zastavěn stavbou domu č.p. 79 a stavbou výminku. Zbytek tvoří nezpevněný dvůr a zahrada převážně travní porost. Pozemek č. parc. 323/15 je situován západně od domu, na severní straně pozemku jsou umístěny dvě kolny zděná a dřevěná; zbytek pozemku je zahrada převážně travní porost. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, dohromady mají nepravidelný tvar protáhlý ve směru východ západ, jsou oploceny. Přístup je ze západu, ze zpevněné komunikace. Vnější zařízení Popis Západní strana částečně dřevěný plaňkový plot s kovovými sloupky a betonovou podezdívkou. Částečně drátěné pletivo v kovových rámech s kovovými sloupky, s betonovou Oplocení podezdívkou. Vstupní vrata a vrátka jsou kovová. Zbytek oplocení drátěné pletivo s kovovými sloupky, bez podezdívky. Zpevněné plochy - Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod ano Kanalizace ano Plynovod ne Přístup po zpevněné komunikaci Vedlejší stavby a příslušenství Na východní straně pozemku č. parc. St. 105 na oceňovaný RD navazuje stavba výminku. Výminek má 1 NP, není podsklepen. Svislé konstrukce jsou zděné, ano
- 5 - střecha je plochá, krytina asfaltové pásy. Vstupní veranda má střechu pultovou krytina vlnitý eternit. Klempířské prvky nejsou osazeny. Vstupní dveře jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou dřevěné do kovových zárubní. Okna jsou dřevěná klasická. Povrchy podlah keramická dlažba v koupelně; beton, PVC Dispoziční řešení: 1.NP: veranda 4,6 m 2, chodba, spíž, koupelna s WC 4 m 2, pokoj 8,3 m 2, pokoj 11,6 m 2 Celkový stavebně technický stav je podprůměrný, bez údržby. Na severní straně pozemku č. parc. 323/15 jsou umístěny dvě kolny, které spolu tvoří jeden celek. Jedna kolna je zděná, jedna je celodřevěná. Obě kolny mají pultovou střechu krytina vlnitý eternit. Klempířské prvky nejsou osazeny. Dohromady mají kolny plochu cca 50 m 2. Celkový stavebně technický stav je průměrný, prováděna základní držba. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav stavby Celkový stavebně technický stav je průměrný. RD je převážně v původním stavu, bez podstatné rekonstrukce. Prováděna základní údržba. Poloha vzhledem k Vhodná pro bydlení, v zastavěné okrajové části obce. užívání Užívání Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Zahrnuta v ceně obvyklé 1) Zástavní právo smluvní, zapsané v části C LV č. 42, k.ú. Blažim 2) Zástavní právo exekutorské, zapsané v části C LV č. 42, k.ú. Blažim 3) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 42, k.ú. Blažim 1), 2), 3) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé Stav zápisu KN a skutečnost Byl zjištěn nesoulad mezi zápisem na LV č. 42, k.ú. Blažim a skutečností zjištěnou při místním šetření stavba výminku na pozemku č. parc. St. 105 není předmětem evidence katastru nemovitostí. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Jiná rizika Nebyla zjištěna. Prověření přístupu Přístup k domu č.p. 79 je z komunikace č. parc. 868/11 k.ú. Blažim (ostatní k nemovitosti komunikace, vlastník obec Blažim). Bez rizika.
- 6 - CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St. 105 426 200-85 500 zast. plocha a nádvoří 323/15 476 200-95 200 ostatní plocha I. CENA POZEMKU 180 700 Kč STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav stavba RD cca 100 let 375 4 200 100 1 575 000 65 551 250 výminek cca 50 let 138 3 800 100 524 400 70 157 320 kolny - 130 - - - - 50 000 Reprodukční cena staveb 2 099 400 - - Užitná plocha: 89,6 m 2 II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) 758 570 Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) 939 270 Kč -
- 7 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Bitozeves, RD 3+1 UP 75 m2, pozemek 266 m2 Započatá rekonstrukce. Kůlny. Elektro, vodovod, kanalizace. Vytápění lokální na tuhá paliva. TUV el. bojler. Nabídková cena: 695 000 Kč, 8/2011 srovnatelná lokalita - menší pozemek Porovnatelný RD č. 2: Bitozeves, RD 3 + 1 UP 132 m2, pozemek 290 m2 Nová plastová okna. Vytápění ústřední, kotel na tuhá paliva + elektrokotel. Nabídková cena: 997 000 Kč, 8/2011 srovnatelná lokalita - menší pozemek + ústřední topení + větší UP Porovnatelný RD č. 3: Tatinná, RD, 2 + 1 UP 80 m2, pozemek 3 740 m2 Z 1/2 podsklepeno. Nová střecha. Hospodářské přístavky. Samostatná garáž. Nabídková cena: 820 000 Kč, 8/2011 srovnatelná lokalita + větší pozemek + garáž + nová střecha VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY 750 000 Kč
- 8 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Celkový stavebně technický stav je průměrný. RD je převážně v původním stavu, bez podstatné rekonstrukce. Přilehlá silnice č. 251 mírně rušivý vliv. V obci není občanská vybavenost. Nedaleko od odkaliště elektrárny Počerady (cca 1,5 km). Prováděna základní údržba. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 79 na pozemku č. parc. St. 105 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 105, č. parc. 323/15, k.ú. Blažim, obec Blažim, zapsáno na LV č. 42 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Žatec. 750 000 Kč V Mníšku pod Brdy, 30.8.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 729/199/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/199/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 3.8.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Blažim 2) Situace, fotodokumentace ze dne 3.8.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 42 ze dne 4.5.2011, k.ú. Blažim
- 9-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 3.8.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Blažim 2) Situace, fotodokumentace ze dne 3.8.2011
- 10 - RD - jižní pohled RD - kuchyň RD - koupelna Výminek - jihozápadní pohled Výminek - koupelna s WC Kolny - jihovýchodní pohled RD - severovýchodní pohled Příjezdová komunikace silnice č. 251