ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 14113-143/14 o ceně pozemků zapsaných na LV č.930 pro katastrální území Dolany u Stříbra, obec Pňovany, okres Plzeň - sever. Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava Nádražní 477/184 702 00 Ostrava Vlastník nemovité věci: ROYAL ENERGY s.r.o. Pod Stráží 1857/59 Bolevec 323 00 Plzeň Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j.162 EX 1219/13 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.1.2014. Oceněno ke dni: 11.července 2014 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 22 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 11.července 2014
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Plzni, dne 29.května 2014, LV č.930. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Pavlem Enderem dne 29.05.2014 pod č.j.162 EX 1219/13. Kopie katastrální mapy. Usnesení Okresního soudu Plzeň - město k provedení vykonatelného směnečného platebního rozkazu Krajského soudu Plzeň č.j.47 Cm 290/2011-13 ze dne 7.12.2011. Exekuční příkaz k provedení exekuce prodejem nemovitosti vydaný Exekutorským úřadem Ostrava dne 17.10.2013 pod č.j.162 EX 1219/2013. Konzultace na Obecním úřadu Pňovany dne 8.7.2014 k územnímu plánu obce. Přílohy posudku Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Orná půda 2) Ovocný sad 3) Lesní pozemek 4) Jiný pozemek dle 9 odst.4 (hospodářsky nevyuž.) 5) Jiný pozemek dle 9 odst.3, 4 odst.3 (komunik.) - 2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Orná půda Oceněno podle 6 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.195/1 orná půda o výměře 283 m 2 parc.č.195/2 orná půda o výměře 632 m 2 parc.č.228/1 orná půda o výměře 7206 m 2 parc.č.228/2 orná půda o výměře 22 m 2 parc.č.228/5 orná půda o výměře 2327 m 2 parc.č.228/6 orná půda o výměře 4818 m 2 parc.č.228/7 orná půda o výměře 31 m 2 parc.č.228/8 orná půda o výměře 289 m 2 Zemědělský půdní fond, průměrná cena zemědělských pozemků v obci = 4.92 Kč/m 2. Jedná se o neoplocené pozemky, mimo zastavěnou část obce, které dle platného územního plánu obce nejsou určeny k zastavění bytovými domy a jsou vedeny jako výroba, zemědělské - technické zázemí pastevního chovu. Výměra zemědělského pozemku Výměra pozemku 283+632+7206+22+2327+4818+31+289 = 15608.00 m 2 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Prům.zákl.cena za m 2 zem.pozemku (kú=722812) = Kč 4,92 Cena za celou výměru 15608.00 m 2 = Kč 76.791,36 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek = Kč 76.791,36 Orná půda Cena celkem Kč 76.791,- - 3 -
2) Ovocný sad Oceněno podle 6 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.198/1 ovocný sad o výměře 32 527 m 2 parc.č.198/14 ovocný sad o výměře 61 m 2 parc.č.198/15 ovocný sad o výměře 5 m 2 parc.č.198/20 ovocný sad o výměře 7 323 m 2 parc.č.198/21 ovocný sad o výměře 1 205 m 2 parc.č.198/22 ovocný sad o výměře 27 m 2 parc.č.198/23 ovocný sad o výměře 4 814 m 2 parc.č.198/25 ovocný sad o výměře 1 801 m 2 parc.č.198/27 ovocný sad o výměře 13 395 m 2 parc.č.198/29 ovocný sad o výměře 2 229 m 2 parc.č.198/30 ovocný sad o výměře 1 954 m 2 parc.č.198/31 ovocný sad o výměře 12 173 m 2 parc.č.198/32 ovocný sad o výměře 7 737 m 2 parc.č.198/33 ovocný sad o výměře 15 011 m 2 parc.č.198/34 ovocný sad o výměře 2 852 m 2 Zemědělský půdní fond, průměrná cena zemědělských pozemků v obci = 4.92 Kč/m 2. Jedná se o neoplocené pozemky, mimo zastavěnou část obce, které dle platného územního plánu obce nejsou určeny k zastavění bytovými domy a jsou vedeny dle vyjádření starosty obce pro drobnou výrobu - výstavba fotovoltaické elektrárny (jen 6000m 2 ) a jako výroba, zemědělské - technické zázemí pastevního chovu (22000m 2 ). Výměra zemědělského pozemku Výměra pozemku 32527+61+5+7323+1205+27+4814+1801 = 47763.00 m 2 13395+2229+1954+12173+7737+15011+ 2852 = 55351.00 celkem = 103114.00 m 2 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Prům.zákl.cena za m 2 zem.pozemku (kú=722812) = Kč 4,92 Cena za celou výměru 103114.00 m 2 = Kč 507.320,88 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek = Kč 507.320,88 Ovocný sad Cena celkem Kč 507.321,- - 4 -
3) Lesní pozemek Oceněno podle 7, přílohy č.6 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.219/5 lesní pozemek o výměře 151 m 2 parc.č.219/6 lesní pozemek o výměře 13 m 2 Výměra lesního pozemku Výměra pozemku 151+13 = 164.00 m 2 Úprava ceny pozemku Tvar lesních pozemků (protáhlé, malé) (až -20%) -20% Výpočet ceny lesního pozemku ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 2 les.pozemku (SLT=5P) = Kč 5,48 Cena za celou výměru 164.00 m 2 = Kč 898,72 Po započtení -20.00% všech přirážek a srážek = Kč 718,98 Lesní pozemek Cena celkem Kč 719,- 4) Jiný pozemek dle 9 odst.4 (hospodářsky nevyuž.) Oceněno podle 9 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.800 ostatní plocha, neplodná půda o výměře 229 m 2 Výpočet ceny jiného pozemku ( 9 vyhlášky) Základní cena za m 2 jiného pozemku = Kč 4,92 (prům. ZC zeměděl. poz. 4.92 Kč + přirážka 0%) 25% z ceny = Kč 1,23 Cena za celou výměru 229.00 m 2 = Kč 281,67 Jiný pozemek dle 9 odst.4 (hospodářsky nevyuž.) Cena celkem Kč 282,- - 5 -
5) Jiný pozemek dle 9 odst.3, 4 odst.3 (komunik.) Oceněno podle 9 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.410/13 ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 65 m 2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 5 0.50 Do 500 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 3 0.70 Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn 5. Dopravní obslužnost obce 4 0.80 Železniční, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 5 0.85 Minimální vybavenost (obchod nebo služby - základní sortiment) Součin hodnot 0.114 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.114-6 -
Výpočet Ik - úprava ceny komunikace (dle přílohy 3, tab.5) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ki 1. Kategorie a charakter pozemní komunikace 3 0.50 Účelové komunikace 2. Charakter a zastavěnost území 3 0.70 V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území 3. Komerční využití 1 1.00 Bez možnosti komerčního využití 4. Povrch komunikace 2 0.85 S nezpevněným povrchem Součin hodnot 0.298 Ik = SOUČIN(Ki) = 0.298 Výpočet ceny pozemku ( 9 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 87,78 ZC = ZCv x Iu = 770 Kč x 0.114 = 87.78 Kč Koeficient úpravy cen pozemků komunikací x 0.2980 Koeficient pozemku určeného k zastavění x 0.3000 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 7,85 Úprava na minimální cenu = Kč 20,- Cena za celou výměru 65.00 m 2 = Kč 1.300,- Jiný pozemek dle 9 odst.3, 4 odst.3 (komunik.) Cena celkem Kč 1.300,- - 7 -
C. REKAPITULACE 1) Orná půda Kč 76.791,- 2) Ovocný sad Kč 507.321,- 3) Lesní pozemek Kč 719,- 4) Jiný pozemek dle 9 odst.4 (hospodářsky nevyuž.) Kč 282,- 5) Jiný pozemek dle 9 odst.3, 4 odst.3 (komunik.) Kč 1.300,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 586.413,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 586.410,- Slovy: Pětsetosmdesátšesttisícčtyřistadeset Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Oceňované pozemky zapsané na LV č.930 pro katastrální území Dolany u Stříbra, obec Pňovany, jsou převážně zemědělskou půdou situovanou mimo zastavěnou část obce. Pozemky jsou vedeny v platném územním plánu převážně jako výroba, zemědělské a technické zázemí pastevního chovu (22000 m2), v části jako výroba drobná výstavba fotovoltaické elektrárny (6000 m2) a nejsou určeny pro výstavbu objektů pro bydlení. V části C výpisu z katastru nemovitostí č.930 pro katastrální území Dolany u Stříbra vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č.j.162 EX 1219/13 k provedení vykonatelného směnečného platebního rozkazu Krajského soudu Plzeň č.j. 47 Cm 290/2013-13 ze dne 07.12.2011 a další závady na listu vlastnictví uvedené. - 8 -
V okolí obce Pňovany jsou nabízeny následující obdobné zemědělské pozemky: (viz přílohy) - Čerňovice (6 km od obce Pňovany), výměra 14 714 m2, pozemek vedený v katastru nemovitostí orná půda, situovaný na okraji obce bez možnosti zástavby, neoplocený bez možnosti napojit na přípojky inž.sítí 35,- Kč/m2 - Blatnice (14 km od obce Pňovany), výměra 21 330 m2, pozemky jsou vedené dle platného územního plánu jako rezervní plochy pro sklady, překladiště a část podél dálnice D5 je určena pro zemědělskou výrobu a v současnosti není uvažováno s jejich zástavbou, 30,- Kč/m2 - Čerňovice (6 km od obce Pňovany), výměra 10 504 m2, pozemek vedený v katastru nemovitostí orná půda, situovaný na okraji obce bez možnosti zástavby, neoplocený bez možnosti napojit na přípojky inž.sítí 35,- Kč/m2 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že pozemky zapsané na LV č.930 se nachází mimo zastavěnou část obce a dle platného územního plánu není možno tyto pozemky zastavět objekty pro bydlení a v převážné části jsou určeny pro zemědělské účely, odhaduji cenu obvyklou pozemků ve výši 30,- Kč/m2, (119 180 m2 x 30,- Kč/m2), tj. celkem po zaokrouhlení : 3.600.000,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy další právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 11.července 2014-9 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 14113-143/14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 10 -