Znalecký posudek č. 3685/2012 o ceně obvyklé - 1/3 pozemku parcelní číslo 584, zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, okres Prostějov, obec Ludmírov, katastrální území Ludmírov; ve vlastnictví Lišky Pavla. Objednatel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská 20 412 01 Litoměřice Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 18940/11-20 prodejem nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 13.9.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 Košíře MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 29.10.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 49, vedené Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Prostějov, kat. úz. Ludmírov, obec Ludmírov. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemek 798 55 Ludmírov Region: Olomoucký Okres: Prostějov Katastrální území: Ludmírov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13.9.2012 bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 20.8.2012, LV 49, kat. úz. Ludmírov, Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, KP Prostějov, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 21.8.2012, mapový list č. Litovel 9-6/43, měřítko 1:1000, kat. úz. Ludmírov - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 18940/11-20 ze dne 29.11.2011 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 18940/11-78 ze dne 20.8.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 49, kat. úz. Ludmírov, obec Ludmírov, okres Prostějov, ze dne 20.8.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Jarošová Anna, Záhumenní 388, 747 22 Dolní Benešov 1/3 Liška Pavel, Sady Pětatřicátníků 20/7, 301 00 Plzeň 1 1/3 Výmola Jan, Beneše Třebízského 133/26, Bělidla, 772 00 Olomouc 2 1/3 2
oddíl B - nemovitosti: pozemek parc. č. 584 - zahrada o výměře 6195 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Plzeň-město, 73 EXE 2311/2011-21 ze dne 07.11.2011.; uloženo na prac. Plzeň-město - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Litoměřice č.j.:124 EX 20802/11-18, JUDr. Ondřej Mareš, ze dne 30.11.2011. - Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí Exekutorského úřadu Litoměřice č.j.124 EX 20802/11-18 ze dne 30.11.2011. Právní moc ke dni 27.12.2011. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Plzeň-město, 80 EXE-930/2011-21 ze dne 25.10.2011.; uloženo na prac. Plzeň-město - Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Plzeň-město, 73 EXE 2396/2011-21 ze dne 22.11.2011.; uloženo na prac. Plzeň-město - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Litoměřice č.j.:124 EX 22734/11-24, JUDr. Ondřej Mareš, ze dne 02.01.2012. - Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí Exekutorského úřadu Litoměřice č.j.124 EX 22734/11-24 ze dne 02.01.2012. Právní moc ke dni 02.02.2012. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Litoměřice č.j.124 EX 20802/11-17, JUDr. Ondřej Mareš, LL.M., ze dne 30.11.2011. Právní moc ke dni 27.12.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Litoměřice, č.j. 124 EX 18940/11-19, JUDr. Ondřej Mareš, ze dne 29.11.2011. Právní moc ke dni 27.12.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Litoměřice, č.j. 124 EX 18940/11-20, JUDr. Mareš Ondřej, LL. M., ze dne 29.11.2011. - Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí Exekutorského úřadu Litoměřice, č.j. 124 EX 18940/11-20 ze dne 29.11.2011. Právní moc ke dni 27.12.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Litoměřice č.j.:124 EX 22734/11-23, JUDr. Ondřej Mareš, ze dne 02.01.2012. Právní moc ke dni 02.02.2012. oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Rozhodnutí o dědictví D 951/1968 státního notářství ze dne 3.1.1969,právní moc dne 3.1.1969. - Rozhodnutí o dědictví D 1512/1990 státního notářství v Olomouci ze dne 20.11.1990, právní moc dne 20.11.1990. - Usnesení soudu o potvrzení nabytí dědictví Okresního soudu Plzeň-město, 29 D-1382/2004 ze dne 08.11.2004. Právní moc ke dni 07.12.2004. 6. Dokumentace a skutečnost: Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl v usnesení vyzván. 3
Dle sdělení zástupce obce je oceňovaný pozemek v územním plánu veden mimo zastavěné území obce jako zahrada, sad. U oceňovaného pozemku se ani výhledově nepočítá s možností jeho zastavění. 7. Celkový popis nemovitosti: Ludmírov leží v Olomouckém kraji, severozápadně od okresního města Prostějova, severovýchodně od Boskovic, jihovýchodně od Moravské Třebové a jižně od Mohelnice. V obci s minimální občanskou vybaveností je doprava zajišťována autobusy. Oceňovaný pozemek se nachází v jihovýchodní okrajové části zastavěného území Ludmírova. Pozemek je svažitý, se zhoršeným přístupem, nad úrovní vozovky, s neudržovaným smíšeným sadem. 8. Obsah posudku: a 1 ) Pozemek 9. Popis objektů a pozemků: a 1 ) Pozemek Oceňovaný pozemek leží v jihovýchodní okrajové části zastavěného území Ludmírova, okres Prostějov. Pozemek je nepravidelného tvaru, bez vyznačených hranic v terénu, svažitý západním směrem, se ztíženým přístupem po nezpevněné cestě, nad úrovní vozovky, na části s neudržovaným smíšeným sadem, remízkem, využíván jako louka. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a 1 ) Pozemek - 27-32 Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 584 74168 2973 1,09 1,09 3 240,57 zahrada 584 71844 2233 1,96 1,96 4 376,68 zahrada 584 74189 989 1,07 1,07 1 058,23 Výměra celkem 6195 Mezisoučet 8 675,48 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 4
Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 8 675,48 8 675,48 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 3 Pozemek - zjištěná cena = 2 891,83 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = 2 890,- Kč Cena pozemků činí celkem 2 890,- Kč Porovnávací hodnota a 1 ) Pozemek Popis porovnávaných pozemků: První srovnávaný pozemek - trvalý travní porost o výměře 2.275 m 2 u Smržice, okres Prostějov. Pozemek je vhodný pro výstavbu chaty či zahradního domku, s příjezdovou cestou, vodou v dosahu a nachází se v pěkném prostředí lesoparku. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhý srovnávaný pozemek - trvalý travní porost o výměře 1.159 m 2 u Lipové, okres Prostějov. Pozemek leží v rekreační chatové oblasti s možností výstavby rekreační chaty. Na pozemku se nachází starší betonová základová deska. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaný pozemek - trvalý travní porost o výměře 3.155 m 2 u Rozstání, okres Prostějov. Pozemek je rovinný, s možností výstavby celoročně obyvatelné chaty. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Čtvrtá srovnávaná nemovitost - trvalý travní porost o výměře 3.539 m 2 u Vidnavy, okres Jeseník. Pozemek je s rozmanitým terénem, oplocený, v sousedství lesa a přírodního koupaliště, vhodný k soukromé rekreaci. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Pátá srovnávaná nemovitost - pozemek o výměře 8.466 m 2 u Jindřichova, okres Šumperk. Parcely trvalého travního porostu se nachází v klidné části obce a na části parcel je vzrostlý smrkový les. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] TTP Smržice 180 000,- 2275 79,12 0,20 1,00 15,82 TTP Lipová 114 741,- 1159 99,00 0,15 1,00 14,85 TTP Rozstání 104 900,- 3155 33,25 0,45 1,00 14,96 TTP Vidnava 70 780,- 3539 20,00 0,70 1,00 14,00 TTP Jindřichov 150 000,- 8466 17,72 0,70 1,00 12,40 72,04 / 5,000 Průměrná jednotková cena: 14,41 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 12,40 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 15,82 Kč/m 2 5
Oceňovaný pozemek: zahrada p.č. 584 6195 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 6195 m 2 6 195,00 m 2 á 14,41 Kč/m 2 = 89 269,95 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = 89 269,95 Kč Pozemek - výsledná cena = 89 269,95 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = 89 270,- Kč Cena pozemků činí celkem 89 270,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 2 890,- Kč 2 890,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 89 270,- Kč 89 270,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je nízká b) parametry povyšující cenu: - v sousedství zastavěného území c) parametry ponižující cenu: - podílové spoluvlastnictví - svažitý pozemek - dle ÚP nemožnost zastavět - na části neudržovaný smíšený sad 6
Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/3 nemovitosti ve výši 30.000 Kč Obvyklá cena 1/3 nemovitosti: 30 000,- Kč slovy: třicet tisíc Kč V Praze dne 29.10.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3685/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 361/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 7