Odhad tržní hodnoty č. 2117

Transkript

1 1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň Hlavní třída Šumperk IČ: DIČ: Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 14 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitosti: pozemek parcela č. st 8/2 druh zastavěná plocha a nádvoří pozemek parcela č. 380/200 druh orná půda budova (rodinný dům) č.p. 75 na pozemku p.č. st 8/2 vše zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, pro obec Orel, katastrální území Orel na LV č. 374, pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00256/ Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p. 75, zapsaný na LV č. 374 katastrální území Orel, obec Orel. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti vlastníka podílu na nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku USN č.j. 065 Ex 00256/ soudního exekutora JUDr. J. Petruň - soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk - LV 374, k.ú. Orel, obec Orel - KM k LV 374, k.ú. Orel, obec Orel- zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a c. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - fotodokumentace pořízená znalcem-tvoří přílohu ZP - územně identifikační registr - obce ČR - informace z veřejných zdrojů (RK a makléřů v oblasti) - fyzická prohlídka a zaměření za přítomnosti znalce Adolfa Pelára d.t. 5. Vlastnické a evidenční údaje Okres: Chrudim Obec: Orel Katastr. území: Orel (712086) List vlastnictví číslo: 374

3 3 Vlastníci: 1. Lenka Myšková Podíl: 1/6 Husova 1137, Chrudim, Chrudim IV, Antonín Sokol Podíl: 1/3 Bělehradská 270, Pardubice, Polabiny, Marcela Sokolová Podíl: 1/3 Orel 75, Orel, Lubomír Švadlenka Podíl: 1/6 T. G. Masaryka 449, Slatiňany, Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, pro obec Orel, katastrální území Orel na LV č. 374, souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti, informace o obci Informace o obci Orel Kód obce: IČZÚJ: Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Počet obyvatel: 695 Výměra: 644,48 ha Hustota: 107,84 ob./km 2 Adres a: Obecní úřad Orel Orel 67 Slatiňany Finanční úřad: Finanční úřad v Chrudimi Pověřený úřad: Chrudim Stavební úřad: Chrudim Matriční úřad: Chrudim Pověřený úřad s rozšířenou pravomocí: Chrudim Počet částí obcí: 2 Počet katastrálních území: 1 Počet základních sídelních jednotek: 1 Počet městských částí: 0

4 4 Počet obyvatel v produktivním věku: 479 Pošta: NE Škola: Malotřídní Zdravotnické zařízení: NE Policie: NE Kanalizace: ANO Voda: ANO Plyn: ANO Rodinný dům č.p. 75 kú. Orel, obec Orel Konstrukce a vybavení:: Vnější omítka vápenná z větší části zvětralá, zemní izolace jiţ nefunkční. Dům obsahuje jen obytné místnosti a to: kuchyň, předsíň, záchod splachovací, koupelnu a dva pokoje. Pokoje a kuchyň situačně řazeny za sebou. Pokoj od komunikace je nefunkční chybí podlahy, el.instalace, topení,rozvody voda a převáţná část vnitřních omítek.v ostatních místnostech podlahy prkenné, dlaţby cementové hlazené, svislé zdivo smíšené cihla, kámen. Obklady jen částečně v koupelně. V současné době odpojeny přívody elektřiny, vody a plynu. Vchod do domu ze dvora bez závětří. Okna dvojitá dřevěná, dvéře hladké. Údrţba zanedbaná nutná větší oprava, případně rekonstrukce. Pozemek pouze stavební vyuţitý jako dvorek a pozemek pod stavbou. Stáří domu odborným odhadem 80 let. Po levé straně dvora je kůlna s dvojitými dřevěnými vraty kombinované konstrukce, zděné tl.30cm a větší část dřevěná a sádrokarton. Střecha pultová, krytá různorodou pevnou krytinou Výměra 2,80x7,00m,výška 2,70m-stav před demolicí-opotřebení 85%. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 75 b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 374 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno

5 5 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Chrudim Obec: Orel Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 75 Rodinný dům č.p. 75 nepodsklepený, bez podkroví se sedlovým krovem, krytým pálenými taškami na latění situovaný uprostřed zastavěné části obce (intravilán obce) s malým hospodářským a kulturním významem. b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 374 Pozemek parcela č. st 8/2 druh zastavěná plocha a nádvoří výměra 294 m 2 pozemek parcela 380/200 druh orná půda výměra 3451 m 2 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Jiná práva a závady, nebo věcná břemena nebyla zjištěna a jako taková se tedy neoceňují, jejich hodnota je 0,00 Kč. Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p a Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1 NP 3,40 m 6,0 13,50 = 81,00 m 2 krov 1,40 m 6,0 13,50 = 81,00 m 2 Součet: 4,80 m 162,00 m 2 Podlažnost: 162,00 / 81,00 = 2,00

6 6 Obestavěný prostor (OP): 1 NP 3,40 6,0 13,50 = 275,40 m 3 krov 1,40 6,0 13,50 = 113,40 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 388,80 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Pardubický Obec: Orel Počet obyvatel: 715 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 046, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Realitní trh v místech kde leţí oceňovaná nemovitost, nedává příliš šancí na úspěšný prodej. Obec Orel sice leţí v blízkosti většího města (Chruádim) s dobrou příměstskou dopravou, ani se nejedná o velmi preferovanou rekreační oblast. Klidné tiché okolí nemovitosti, rušené blízkostí komunikace je sice trochu kladným znakem nemovitosti avšak absence větší zahrady, nebo moţnosti rozšíření oceňované nemovitosti jsou dle odborného odhadu znalce zápornými znaky oceňované nemovitosti.. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně niţší neţ nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 spoluvlastnictví) II. Bez vlivu 0,00 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 parcela st 8/2 k.ú. Orel, uprostřed zastavěné části obce, urbanizovaná zástavba nízkopodlaţními vesnickými domy bez zvláštního komfortu a vybavení Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce 0,01 3 Okolní zástavba a ţivotní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, sluţby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport II. Základní škola 0,00 6 Zdravotní zařízení I. Ţádné zdravotnické zařízení 0,03 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší neţ je průměr v kraji 0,06 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00

7 7 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,920 i=1 11 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Vnější omítka vápenná z větší části zvětralá, zemní izolace jiţ nefunkční. Dům obsahuje jen obytné místosti a to: kuchaň, předsíň, záchod splachovací, koupelnu a dva pokoje. Pokoje a kuchyň situačně řazeny za sebou. Pokoj od komunikace je nefunkční chybí podlahy, el.instalace, topení,rozvody voda a převáţná část vnitřních omítek.v ostatních místnostech podlahy prkenné, dlaţby cementové hlazené, svislé zdivo smíšené cihla, kámen. Obklady jen částečně v koupelně. V současné době odpojeny přívody elektřiny, vody a plynu. Vchod do domu ze dvora bez závětří. Okna dvojitá dřevěná, dvéře hladké. Údrţba zanedbaná nutná větší oprava, případně rekonstrukce. Pozemek pouze stavební vyuţitý jako dvorek a pozemek pod stavbou. Stáří domu odborným odhadem 80 let. Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlaţnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě I. Ţádné nebo pouze přípojka elektr. energie 0,10 (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etáţové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná 0,40 * rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé ţivotnosti) * Kategorie stavby: E - starší neţ 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 13 0,6 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 14): i=1 0,218 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,920 0,218 = 0,181 Cena upravená (CU = IPC I): 3 046, 0,181 = 551,33 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 388,80 551,33 = ,10 Kč Rodinný dům č.p. 75 zjištěná cena: ,10 Kč

8 8 a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům č.p. 75 Jednotkové množství: = 388,80 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 2 800, Kč/jedn. 388,80 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 80 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: / ( ) = 88,889 % Odpočet opotřebení: , Kč 88,889 % ,21 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,79 Kč Rodinný dům č.p. 75 zjištěná cena: ,79 Kč a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům č.p. 75 Jednotkové množství: = 388,80 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 2 800, Kč/jedn. 388,80 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 80 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: / ( ) = 88,889 % Odpočet opotřebení: , Kč 88,889 % ,21 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,79 Kč Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Cenové koeficienty: C A 1,488 C B 1,783

9 9 C C 2,077 C D 2,372 C E 2,666 Hodnocení objektu: Název znaku Zatřídění vk C i vk Trh s nemovitostmi B 5 8,915 Orientace ke světovým stranám A 5 7,440 Konfigurace terénu E 3 7,998 Poloha vzhledem k centru obce D 5 11,860 Převládající zástavba E 5 13,330 Inţenýrské sítě A 5 7,440 Doprava B 5 8,915 Obchod a sluţby B 5 8,915 Školství B 5 8,915 Zdravotnictví A 5 7,440 Kultura, sport, ubytování B 5 8,915 Úřady B 2 3,566 Pracovní moţnosti A 5 7,440 Ţivotní prostředí D 5 11,860 Přírodní lokalita B 5 8,915 Změna v zástavbě C 5 10,385 Příslušenství nemovitosti C 1 2,077 Typ stavby B 5 8,915 Moţnost dalšího rozšíření A 1 1,488 Obyvatelstvo D 5 11,860 Názor znalce B 5 8,915 Celkem: ,504 Koeficient k = 175,504 / 92 = 1,9077 Korekce ceny: 1,9077 Cena po úpravě cenovými koeficienty: = ,08 Kč Rodinný dům č.p. 75 zjištěná cena: ,08 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 364/2010 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo , 29 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 70, Kč. Cena je určena podle písm. j): ZC = C p 2,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 715 obyvatel v obci.

10 10 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu uţití stavby + 40 % 1,400 Koeficient změny cen staveb K i : 2,169 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,079 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st. 8/ , 229, ,19 nádvoří 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s tisíci obyvateli území sousedních obcí + 60 % Úprava celkem: + 60 % 1,600 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] orná půda 380/ ,64 21, ,25 orná půda 380/ ,43 16, ,71 Součet: ,96 Součet cen všech typů pozemků: = ,15 Kč Pozemky na LV číslo 374 zjištěná cena: ,15 Kč b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemky na LV číslo 374 Pozemek oceněný metodou tříd polohy Název: zastavěná plocha a nádvoří Parcelní číslo: st. 8/2 Výměra: 294,00 m 2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: , Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 81,00 m 2 Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 2 II. Intenzita vyuţití pozemku 1

11 11 III. Dopravní relace k velkoměstu 2 IV. Obytný sektor 2 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: 1,75 Výsledná třída polohy: 1,75 Podíl ceny stavebního pozemku: 6,13 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: ( , 6,13) / (100 6,13) ,77 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: ,77 / (3 81,00) 292,30 Kč/m 2 Cena stavební části pozemku: 292,30 243, ,77 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 292,30 0,15 43,85 Kč/m 2 Cena ostatních pozemků: 43,85 51, ,35 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 249,20 Kč Výsledná cena pozemků: ,12 Kč Pozemky na LV číslo 374 zjištěná cena: ,12 Kč c) Věcné břemeno 18 zákona č. 151/97 Sb. Jiná práva a závady, nebo věcná břemena nebyla zjištěna a jako taková se tedy neoceňují, jejich hodnota je 0,00 Kč. Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 0, Kč Doba trvání věcného břemene: na doţivotí (ocení se desetinásobkem ročního užitku) 0, Kč 10 = 0, Kč Hodnota věcného břemene: = 0, Kč

12 12 C. Rekapitulace Dům je typicky vesnické konstrukce. Vnější prohlídkou nebyly zjištěny nebezpečné trhliny v konstrukci. Pro odhad obvyklé ceny bylo pouţito metody věcné hodnoty podle technicko hospodářských ukazatelů a porovnávací metody. Věcná hodnota nám totiţ ne vţdy ukazuje reálnou hodnotu Nemovitosti v daném místě a čase. Podle prognóz realitních bankéřů, ale i ČNB budou ceny nemovitosti v roce 2011 ještě klesat, poté by měla nastat stagnace cen nemovitostí. Oceňovaný rodinný dům je nutné kompletně rekonstruovat. Jeho poloha ho předurčuje ke klidnému bydlení. Nemovitost není moţno rekonstruovat na provozní objekt, jde o objekt postavený pro bydlení a rekonstrukce na jiný účel by byla velmi nákladná. Dle názoru znalce jde o nemovitost s malými šancemi na uplatnění na trhu s nemovitostmi z důvodu, ţe nutná rekonstrukce bude velmi nákladná.. Jiná práva a závady, nebo věcná břemena nebyla zjištěna a jako taková se tedy neoceňují, jejich hodnota je 0,00 Kč. Hodnota objektů Cena podle cenového předpisu Věcná hodnota podle THU Srovnávací hodnota Odhad obvyklé ceny RD s příslušenstvím Hodnota pozemků Cena podle cenového předpisu Cena podle metody tříd polohy Cena zemědělských pozemků Odhad obvyklé ceny Hodnota věcných břemen Odhad obvyklé ceny celkem Odhad obvyklé ceny podílu 1/ , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč 0, Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem , Kč Cena slovy: dvěstědevadesátpěttisícpětsetčtyřicet Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 1/ , Kč Cena slovy: devadesátosumtisícpětsetdeset Kč

13 13 Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Lenka Myšková ,00 Kč Antonín Sokol ,00 Kč Marcela Sokolová ,00 Kč Lubomír Švadlenka ,00 Kč

14 14 D. Seznam příloh 1. LV 374 k.ú. Orel, obec Orel 2 KM k LV 374 k.ú. Orel, obec Orel 4. mapa místo 5. mapa zeměpisná - poloha obce Orel 6. Fotopříloha pořízená znalcem

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24