Po~ct pfi!v!>: DODATEK č. 1. ke maleckému posudku č /2016. Ve Strakonicích dne Ing. Jan Hošek

HTML
DOWNLOAD

Rozměr: px

Začít zobrazení ze stránky:

Download "Po~ct pfi!v!>: DODATEK č. 1. ke maleckému posudku č /2016. Ve Strakonicích dne Ing. Jan Hošek"

Vratislav Beránek
před 8 lety
Počet zobrazení:

1 Po~ct pfi!v!>: DODATEK č. 1 ke maleckému posudku č /2016 Ve Strakonicích dne Ing. Jan Hošek

2 2 1) Úvod Znalec zpracoval pro Exekutorský úřad Písek znalecký posudek č /2016, v kterém stanovil cenu obvyklou nemovitostí - pozemků st.p. č. 38/1, st.p. č. 38/2, st.p. č. 38/3 se stavbami, na nich se nalézajícími, objekty k bydlení č.p. 39, č.p. 17 a č.p. 35 a pozemky ve funkčním celku p. č. 5/10, p.č. 5/11, p. č. 5/12 a p. č. 5/13 včetně příslušenství, v obci Škvořetice, místní část a katastrální území Pacelice, okres Strakonice. Soubor uvedených nemovitostí ocenil obvyklou cenou ,- Kč, slovy : jedenmilionkorunčeských. Objednatel posudku, Exekutorský úřad Písek, požádal dopisem z znalce, aby do jednoho týdne od doručení přípisu specifikoval takovou cenu obvyklou, která připadá na spoluvlastnický podíl povinné. Jak objednatel konstatuje ve svém dopise a znalec jednoznačně a přehledně uvádí v oddíle 1.4. Identifikace nemovitostí dle KN zpracovaného posudku č /2016 jsou nemovitosti zapsány na dvou listech vlastnictví č. 23 a 79 s různými spoluvlastnickými podíly. Na uvedené nemovitosti znalec zpracoval pro Okresní soud Strakonice znalecký posudek č. 141/2012/St., který byl i podkladem pro zpracování posudku č /2016 (viz pol na str. 3). Tímto posudkem byla dle znaleckého úkolu, uloženého soudem, posuzována jednak možnost rozdělení nemovitostí v poměru spoluvlastnických podílů, což bylo znalcem odmítnuto a dále stanovena dle požadavku soudu cena tržní (obecná) nemovitostí, které byly oceňovány i v posudku, zpracovaném pro Exekutorský úřad. V této souvislosti je nutno vysvětlit, že i tržní oceňování prochází určitým vývojem a že dnes se pojem tržní cena používá výhradně pro hodnotu, za kterou byla nemovitost prodána a je uvedena v kupní smlouvě, pojem obecná cena dnes neexistuje a není užíván. Prakticky byla tehdy znalcem stanovena cena obvyklá. Znalecký úkol byl soudem znalci uložen otázkami č. 1-5, z nichž první tři se zabývaly možností rozdělení, otázka č. 4 pak stanovením tržní ceny nemovitostí z LV č. 23 a otázka č. 5 stanovením tržní ceny nemovitostí zl V č. 79. Je tedy zřejmé, že soud na znalci požadoval totéž, co na něm svým dopisem požaduje Exekutorský úřad. Odpověď na otázky č. 4 a 5, obsažená v posudku č /St. byla následující. Otázkač. 4 Aktuální tržní (obecnou) cenu domu č.p. 39 na stavební parcele č. 38/1, stavební parcely č. 38/1, parcely p.č. 5/10 a parcely p.č. 5/11 nelze samostatně stanovil, neboť se nejedná o samostatnou stavbu (objekt), nýbrž část stavby, tvořící jeden funkční celek s objekty č.p. 17 a č.p. 35. Tržní cena stanovena pro celá soubor nemovitostí. Otázkač. 5 Aktuální tržní (obecnou) cenu domu č.p. 17 na stavební parcele č. 38/2 a č.p. 35 na stavební parcele č. 38/3 nelze samostatně stanovit, neboť se nejedná o samostatné stavby (objekty), nýbrž části stavby, tvořící jeden funkční celek s objektem č.p. 39. Tržní cena stanovena pro celý soubor nemovitostí. Takto zpracovaný posudek byl z pohledu znalce velmi nevhodným způsobem napaden právním zástupcem tehdy žalobkyň, dnes oprávněných JUDr. Mrázkem odvoláním ke Krajskému soudu v Českých Budějovicích, který svým usnesením ze dne odvolání zamítl a posudek potvrdil jako správný. Znalec chápe, že částku, která by byla při exekučním prodeji získána, je nutno v určitém poměru rozdělit, je však rovněž nutné pochopit, že znalec při dodržení požadavku zákona

3 3 č. 151/1997 Sb. je dle 2, odst. 1 možno stanovit obvyklou cenu pouze a výhradně porovnáním. Pro tak specifickou nemovitost, jako je oceňovaná, kdy 1 objekt má 3 čísla popisná a je evidován v KN na 2 listech vlastnictví s rozdílnými spoluvlastnickými podíly ovšem potřebný soubor nemovitostí neexistuje. Znalec proto ve zpracovaném posudku byl nucen použít pro porovnání soubor získaný z realitní inzerce, ovšem pro celé objekty, tak: je popsáno v oddíle 1.6. a specifikováno v oddíle 2.2. posudku. Znalec tedy potvrzuje, že není schopen stanovit cenu obvyklou jednotlivých částí a spoluvlastnických podílů, provede však rozdělení ceny obvyklé, stanovené v posudku ve výši ,- Kč způsobem, popsaným v další části tohoto dodatku. 2) Způsob rozdělení ceny Znalec nejprve rozdělí navrženou cenu obvyklou na cenu pozemků a cenu staveb. K tomu použije Naegeliho metodu třídy polohy. Z celkové ceny pozemků stanoví průměrnou cenu za 1 m 2 pozemku, celkovou výměru pozemků rozdělí dle spoluvlastnických podílů a zjištěné podíly pomocí průměrné ceny ocení. Stejným způsobem bude postupovat u budov, kdy použije výpočet obestavěného prostoru jednotlivých částí budov, vypočte cenu za 1 m 3 obestavěného prostoru a následně cenu rozdělí dle spoluvlastnických podílů. Znalec nebude ve svých výpočtech uvažovat stavby vedlejší, neboť je přesvědčen, že jejich cena se limitně blíží nule a jejich vliv na konečný výsledek považuje za bezvýznamný. 3) Rozdělení ceny obvvklé 3.1. Stanovení podílu ceny pozemků Naegeliho metoda třídy polohy - rekreační domek na vesnici Klíč třídy polohy Popis Třída I. Všeobecná situace místa rekreačních oblastí 3 II. Intenzita využití pozemku rodinnédomysprům. vybavením 3 III. Dopravní relace k městu malé obce přiiatelně dosažitelné 2 IV. Obytný sektor venkovské domy s prům.komf. 3 V. Remesla, průmysl, obchod nepoužije se o VI. Povyšující faktory nejsou o VII. Redukující faktory nejsou o Výsledná třída polohy ( ) I 4 = 3 Podíl pozemku z celku dle Naegeliho : 9% Cena pozemků : ,- x 0,09 = ,- Kč 3.1. Cena pozemků celkem ,- Kč

4 Stanovení podílu ceny staveb ,- Kč ,- Kč= ,- Kč 3.2. Cena staveb celkem ,- Kč 3.3. Rozdělení ceny pozemků Výměra pozemků celkem : 3 384m 2 Cena za 1 m 2 : : = 26,60 Kč Výměra pozemků na LV 23 : m 2 Výměra pozemků na LV 79 : m 2 Spoluvlastnické podíly na LV 23 : Povinná: 1 524m 2 x 0,4 = 609,6 m 2 Oprávněné celkem : m 2 x 0,6 = 914,4 m 2 Spoluvlastnické podíly na LV 79 : Povinná: m 2 x 0,7 = 1 302m 2 Oprávněné celkem: 1 860m 2 x 0,3 =558m 2 Spoluvlastnické podíly celkem Povinná: 609,6 m m 2 = 1 911,60 m 2 Oprávněné celkem: 914,4 m m 2 = 1 472,40 m 2 Cena podílů povinné : 1 911,6 x 26,60 =50 848,56 Kč Cena podílů oprávněných: 1 472,40 x 26,60 = ,84 Kč 3.4. Rozdělení ceny staveb Výpočty obestavěného prostoru převzaty z posudku č. 141/2012/St. Obestavěný prostor celkem : m 3 Cena za 1m 3 OP: ,- Kč: 1087 = 827,17 Kč/m 3 OP Obestavěný prostor č.p. 39 na LV 23 : 377,58 m 3 Obestavěný prostor č.p. 17 a 35 na LV 79 : 709,42 m 3 Spoluvlastnické podíly na LV 23 Povinná: 377,58 x 0,4 = 151,03 m 3 Oprávněné celkem: 377,58 x 0,6 = 226,55 m 3 Spoluvlastnické podíly na LV 79 : Povinná: 709,42 x 0,7 = 496,59 m 3 Oprávněné celkem: 709,42 x 0,3 = 212,83 m 3

5 5 Spoluvlastnické podíly celkem : Povinná: 151, ,59 = 647,62 m 3 Oprávněné celkem: 226, ,83 = 439,38 m 3 Cena podílů povinné: 647,62 x 837,17 = ,03 Kč Cena podílů oprávněných: 439,38 x 837,17 = ,75 Kč 3.5. Rekapitulace Pozemky Stavby Celkem Zaokrouhleno Povinná , , , ,-- O_právněné , , , ,-- Celkem , , , ,-- Podíl povinné : 59,3 % Podíl oprávněné : 40,7 % 4) Závěr Cenu obvyklou spoluvlastnického podílu povinné na souboru nemovitostí, oceněných posudkem č /2016 navrhuji ve výši : slovy : pětsetdevadesáttřitisíckorunčeských ,- Kč Ve Strakonicích dne Ing. Jan Hošek

Podobné dokumenty

ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1491/2011 - 1 -

ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1491/2011 - 1 - - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1491/2011 O ceně obvyklé pozemků č.par. 4688/2 ostatní plocha a č.par. 5129/105 orná půda Černošice, okres Praha - západ, kat. území Černošice. v obci Objednatel posudku: Účel