ZNALECKÝ POSUDEK č. 391/37/2012 O ceně nemovitosti objekt bez č.p./č.e. na pozemku p.č. 465 včetně součástí a příslušenství zapsaný na LV 94, katastrální území Ploužnice pod Ralskem, obec Ralsko, okres Česká Lípa. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Beroun, Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/2 26601 Beroun Stanovení návrhu ceny obvyklé Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 12.11.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice 219 549 06 Bohuslavice telefon: 605463447 e-mail: kvirenc@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Bohuslavicích 10.1.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění nemovitosti dle platného cenového předpisu ke dni ocenění nemovitosti a návrhu ceny obvyklé 2. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Ralsko 471 24 Ralsko Kraj: Liberecký Okres: Česká Lípa Obec: Ralsko Katastrální území: Ploužnice pod Ralskem Počet obyvatel: 2 157 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 43,5780 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 43,58 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.11.2012. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 94 ze dne 19. 9. 2012 - snímek katastrální mapy - rozhodnutí o odstranění stavby ze dne 5.3.1996 a nabytím právní moci dne 22.3.1996 - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - skutečnosti a výměry zjištěné znalcem při místním šetření dne 12. 11. 2012 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Šárka Flegrová, Jasenná 1213/7, 19300 Praha, vlastnictví: výhradní Šárka Flegrová, Jasenná 1213/7, 19300 Praha, vlastnictví: výhradní 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o samostatný objekt v zástavbě rodinných domů. Nemovitost je umístěna cca 2 km východně od zastavěné části Ploužnice a křižovatky silnice č.268 (Ralsko - Momoň) v místní části Hvězdov II. Přístup do nemovitosti je přímo z místní asfaltové komunikace (pozemek p.č. 475/1 LV 1) přes pozemek p.č. 464/1 (LV 1). Obec Ralsko leží 10 km JV od Mimoně při silnici č.268 (Mimoň - Mnichovo Hradiště). V obci je základní občanská vybavenost. Pracovní příležitosti včetně kompletní sítě služeb a obchodů jsou zajištěny v okolních městech (Mnichovo Hradiště, Mladá Boleslav, Česká Lípa). Ve správním středisku je zajištěno veškeré kulturní, společenské a sportovní vyžití obyvatel obce. Správní středisko je dostupné běžnou hromadnou dopravou. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby - 2 -
1.1.1. Objekt na pozemku p.č.465 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 94-3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Objekt na pozemku p.č.465 Popis: Jedná se o samostatný objekt obdélníkového tvaru v bývalém vojenském prostoru, který byl využíván jako armádní ubytovna. Objekt není podsklepen a má jedno nadzemní podlaží. Objekt je v desolátním stavu s dožitými nebo chybějícími prvky dlouhodobé i krátkodobé životnosti. Střední část objektu chybí. Dále chybí vnitřní vybavení a prvky krátkodobé životnosti. Objekt byl (dle informací vlastníků okolních nemovitostí) naposledy užíván na začátku 90.let minulého století. Ze stavebních konstrukcí jsou dochovány pouze betonové základy bez izolace, dřevěné obvodové konstrukce, stropní dřevěné konstrukce, zastřešení objektu sedlovou střechou s plechovou krytinou. I tyto stavební konstrukce jsou ve špatném stavebně technickém stavu. Objekt není napojen na inženýrské sítě. K datu místního šetření nelze objekt využívat a na objekt bylo vydáno rozhodnutí o odstranění stavby. Zůstatková hodnota použitelného materiálu je nulová (z důvodu nátěru nelze ani použít dřevěné konstrukce umístěné na stavbě).náklady na odstranění stavby převyšují hodnotu použitelného materiálu. Z výše uvedených důvodů je hodnota stavby nulová. Zatřídění pro potřeby ocenění: Stavba určená k odstranění 16 Ocenění: Cena zjištěná podle 16 = 0,- Kč Objekt na pozemku p.č.465 - zjištěná cena = 0,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 94 Popis: Jedná se o pozemek zastavěný stavbou hlavní. Pozemek má obdélníkový tvar. Inženýrské sítě snadno dosažitelné. - 4 -
Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 125 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 125 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.5. Nepříznivé docházkové vzdálenosti do zastávky veřejné dopravy - -5 % více než 1,5 km (neuvažuje se, je-li v místě městská doprava): Úprava cen: -5 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 125% + -5% * (100 % + 125%) 113,75 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Klidná lokalita. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0800 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 43,58 1,00 2,1550 1,0800 113,75 216,80 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 465 474,00 216,80 102 763,20 nádvoří Stavební pozemek - celkem 102 763,20 Pozemky LV 94 - zjištěná cena = 102 763,20 Kč - 5 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Objekt na pozemku p.č.465 0,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 0,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 94 102 763,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 102 763,20 Kč Celkem 102 763,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 102 763,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Objekt na pozemku p.č.465 0,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 0,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 94 102 763,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 102 763,20 Kč Celkem 102 763,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 102 763,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 102 760,- Kč slovy: Jednostodvatisícsedmsetšedesát Kč - 6 -
V dané lokalitě jsou ceny stavebních pozemků v cenovém rozpětí od 250,-Kč/m 2 do 380-,Kč/m 2. Uvedené cenové rozpětí je dáno především umístěním pozemku v rámci lokality a druhem budoucí zástavby. Ve spodní hranici cenového rozpětí jsou nemovitosti v odlehlejších lokalitách a v horní hranici cenového rozpětí jsou nemovitosti umístěné v okrajových částech správního střediska. Vzhledem k umístění nemovitosti v rámci lokalitě a vzhledem k zastavěnosti pozemku je stanovena cena stavebního pozemku pod spodní hranicí cenového rozpětí. Vzhledem ke stavebně technickému stavu objektu, kdy je technicky nemožné využívat nemovitost, a vzhledem k investičním nákladů spojených s odstraněním stavby je stanoven návrh ceny obvyklé nemovitosti v cenové relaci, za kterou je realizován prodej stavebních pozemků v dané lokalitě. Náklady spojené s odstraněním stavby, převyšují hodnotu použitelného materiálu, získaného odstraněním stavby. Na základě výše uvedených skutečností a na základě porovnání s cenami realizovanými nebo nabízenými realitními kancelářemi při prodeji obdobných typů nemovitostí v dané lokalitě je stanoven návrh ceny obvyklé nemovitosti ve spodní hranici cenového rozpětí srovnatelných nemovitostí tj. 250,-Kč/m 2. Návrh ceny obvyklé je stanoven bez omezení uvedených v oddíle C listu vlastnictví č.94 pro k.ú.ploužnice pod Ralskem. Návrh ceny obvyklé nemovitosti stanovuji ve výši 120 000,- Kč. V Bohuslavicích 10.1.2013 Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice 219 549 06 Bohuslavice telefon: 605463447 e-mail: kvirenc@tiscali.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 20. 6. 2006, č. Spr 3477/2005 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 391/37/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace. - 7 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 94 ze dne 19.9.2012 2 Snímek katastrální mapy. 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-8 -