ZNALECKÝ POSUDEK č. 558/032/2011 o ceně obvyklé rekreační chaty č.e. 258 na pozemku jiného vlastníka č. parc. 652/58 (LV č. 10001), vč. příslušenství, k.ú. Štěchovice u Prahy, obec Štěchovice, zapsáno na LV č. 909 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Prahazápad Objednatel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4 Účel posudku: č. j. 132 EX 30729/0917/Fe Podle stavu ke dni 2.2.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel: 739 147 476, 318 590 686, email: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 2.2.2011
2 Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rekreační chata Adresa nemovitosti: 252 07 Štěchovice č.e. 258 Kraj: Středočeský Okres: Prahazápad Obec: Štěchovice Katastrální území: Štěchovice u Prahy Počet obyvatel: 1 645 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2.2.2011. Bylo provedeno pouze ohledání zvenku, prohlídka nebyla znalkyni ze strany povinného umožněna. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 909 ze dne 23.11.2010, k.ú. Štěchovice u Prahy 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 2.2.2011, Nahlížení do KN, k.ú.štěchovice u Prahy 3) Usnesení č. j. 132 EX 30729/0917/Fe 4) Informace získané při místním šetření dne 2.2.2011 Dokumentace a skutečnost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty a zaměřeny. Ohledání bylo provedeno pouze zvenku. Určení obvyklé ceny rekreační chaty č.e. 258 na pozemku jiného vlastníka č. parc. 652/58 (LV č. 10001), vč. příslušenství k.ú. Štěchovice u Prahy, obec Štěchovice, zapsáno na LV č. 909 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Prahazápad Typ stavby Rekreační chata, stávající dokončená, samostatně stojící Vlastníci stavby: Podíl ¼: Procházková Zuzana MUDr., Koněvova 1872/21, Ústí nad Labemcentrum, 400 01 Ústí nad Labem 1 Podíl ¼: Šosvald Jiří, Fügnerova 448/29, 400 04 Trmice Podíl ½ : Zikmundová Milada, Počernická 514/54, Praha 10, Malešice, 108 00
3 Vlastník pozemku: Katastrální úřad: Katastrální úz.: Obec: Ulice: č.e. na pozemku další pozemky: není předmětem ocenění Městys Štěchovice, Hlavní 3, Štěchovice, 252 07 pro Středočeský kraj, KP Praha západ Štěchovice u Prahy Štěchovice 258 jiného vlastníka č. parc. 652/28, LV 10001 LV č. 909 Kraj: část obce: počet obyvatel: způsob ochrany: Středočeský Třebenice 1 645 lesní pozemek, na kterém je budova druh pozemku: druh pozemku: Všeobecný popis Poloha a okolí Rušivá a obtěžující zařízení Dopravní prostředky a dostupnost Přípojky inženýrských sítí Základové poměry Druh zástavby Popis stavby Rok dokončení přístavby, nástavby modernizace, rekonstrukce Druh konstrukce Počet podlaží podzemních nadzemních Počet Popis Stavba rekreační chaty leží v obci Štěchovice, místní část Třebenice. Místní část Třebenice je stavebně oddělena od obce Štěchovice. Štěchovice jsou menší obec, ležící cca 25 km jižně od Prahy. V obci Štěchovice je základní občanská vybavenost obecní úřad, mateřská škola, základní škola, zdrav. střed., obchody. Kompletní vybavenost je ve správním centru Praze, dobře dostupné po silnici č. 102 asi 25 km. Rekreační chata č.e. 258 leží jihovýchodně od centra místní části Třebenice v oblasti rekreačních chat přímo na břehu Vltavy. Stavba je osazena v o jižním až jihovýchodní svahu nad Vltavou. Hezké přírodní místo, bez rušivých vlivů, velmi vhodné pro rekreaci. Nebyla zjištěna Zastávka autobusů cca 800 m. Přístup autem je na nezpevněnou komunikaci pod chatu cca 50 m. Přímo k chatě příjezd není možný. Elektro. Ostatní nebyla umožněna prohlídka. Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry, ohledání provedeno pouze zvenku. Rekreační chata, samostatně stojící, stávající dokončená. cca r. 1970 dřevěné svislé konstrukce, pravděpodobně bez zateplení částečně podsklepeno s nízkým úložným prostorem 1 +1 1. NP + podkroví upravené k bydlení nebytových jednotek k rekreaci 1 0 garážových stání 0 jednotek Stavba rekreační chaty č.e. 258 je osazena v jihovýchodním svahu, má úložný prostor v podezdívce, 1. NP a půdní prostor. Svislé konstrukce jsou dřevěné, střecha má dřevěný krov, je mansardová. Střešní krytina je 1
4plechová s nátěrem, klempířské konstrukce jsou z pozinku.materiál oken nezjištěn, zakryta dřevěnými okenicemi. Dveře jsou dřevěné. Fasáda obloženo dřevem s nátěrem. Vybavení:, nebyla umožněna prohlídka Dispoziční řešení: Nízký úložný prostor v podezdívce, přístupný zvenku z jihovýchodní strany 1.NP: terasa, ostatní PO: Stavebně technický stav: dobrý stav, prováděna údržba. Přípojky: elektro, ostatní Parkování je možné na cestě poblíž chaty. Pozemky Nejsou předmětem ocenění. Oplocení Zpevněné plochy Napojení inž. sítí Vnější zařízení není nejsou. Elektro Vodovod Kanalizace ano Plynovod Telefon Přístup po zpevněné komunikaci Vedlejší stavby a příslušenství ne nejsou Popis Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Rekreační chata je pravděpodobně v původním stavu, prováděna Technický stav stavby údržba. Celkový stav je dobrý. Zjištěno pouze ohledáním zvenku. Vhodná pro rekreaci, klidné místo bez rušivých vlivů, velmi Poloha vzhledem k užívání oblíbené pro rekreaci. Užívání nemovitosti Nemovitosti jsou určeny k rekreaci, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. Vlastnická práva Omezení vlastnických práv 1) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 909 2) Zástavní právo exekutorské zapsané v části C LV č. 909. Zahrnuta v tržní ceně 1, 2) Nejsou zohledněny v ceně obvyklé. Stav zápisu katastru nemovitostí a skutečnosti Nebyly zjištěny rozdíly mezi stavem zapsaným v evidenci KN a stavem zjištěným při místním šetření.
5Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius je stavba ve 2 (nízkém) stupni ohrožení zaplavením a zatopením. Jiná rizika Nebyla zjištěna. Z nezpevněné komunikace, č. parc. 501, LV č. 45, k.ú. Štěchovice u Prahy: Prověření přístupu ostatní plocha, vlastník Česká Republika. přes pozemek č. parc. 652/1, lesní k nemovitosti pozemek, vlastník Městys Štěchovice. Bez rizika. CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2] POZEMKY č. parcelní výměra [m2] současný stav budoucí stav Cena pozemku [Kč] současný stav I. CENA POZEMKU STAVBY stáří 40 let stavba RD užitná plocha Reprodukční cena staveb druh pozemku OP Jednot. cena [m3] [Kč/m3] 148 3000. Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] [%] [Kč] [%] současný stav 100 444 000 25 333 000 333 3330Kč II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) současný stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) 333 333 Kč budoucí stav
6 POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelná RCH č. 1: Štěchovice, RCH 1+1, ZP 50 m2, UP 90 m2, pozemek 400 m2 Rozvod vody, WC, sprchový kout, modřínový obklad. Nabídková cena : 650 000 Kč, 7/2010 + lepší stav nemovitosti, vlastní pozemek, větší OP stejná lokalita Porovnatelná CH č. 2: Hostěradice, RCH, ZP 27m2, UP 40m2. Na cizím pozemku 960 kč/rok, prosklená veranda, suché WC, elekřina. Horší dostupnost.soukromí. Nabídková cena: 669 000 Kč 10/2010 + lepší stav nemovitosti, lepší vybavení srovnatelná lokalita Porovnatelná RCH č. 3: Petrov, RCH 1+1, ZP 20 m2, UP 35 m2, pozemek 576 m2 rok výstavby 1964, není voda ani el, nevyužité podkroví. Nabídková cena: 340 000 Kč, 9/2010 + vlastní pozemek není přivedena elekřina, nevyužité podkroví horší lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY 360 000 Kč
7 URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Chata na cizím pozemku, horší dostupnost po nezpevněné komunikaci. Nelze dojet autem až k chatě, cca 50 m pěší přístup do kopce. Chata je situována v klidné oblasti s bez rušivých vlivů. Oblíbená rekreační lokalita s dobrou dostupností Prahy. Stavba chaty je v dobrém stavu. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání OBVYKLÁ CENA rekreační chaty č.e. 258 na pozemku jiného vlastníka č. parc. 652/58 LV č. 10001, vč. příslušenství, k.ú. Štěchovice u Prahy, obec Štěchovice, zapsáno na LV č. 909 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Prahazápad spoluvlastnický podíl o velikosti ¼ pro Jiří Šosvald 300 000 Kč 360 000 Kč 75 000 Kč 90 000 Kč V Mníšku pod Brdy, 2.2.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 558/032/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/032/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 2.2.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Štěchovice u Prahy, situace 2) Fotodokumentace ze dne 2.2.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 909 ze dne 23.11.2010, k.ú. Štěchovice u Prahy
8 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 2.2.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Štěchovice u Prahy, situace
9 2) Fotodokumentace ze dne 2.2.2011