ZNALECKÝ POSUDEK č. 5567 odhad obvyklé ceny nemovitosti Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 257 Na pozemku parc. č.: st.320/2 Pozemky parc. č.: st.320/2, 741/1 Ostatní stavby: vedl.stavba skladu a garáž na parc.č. st.320/2 Vlastník stavby: Ludmila Farkašová, Hroznová Lhota 257, 69663 Hroznová Lhota, 1 / 1 Vlastník pozemku: Ludmila Farkašová, Hroznová Lhota 257, 69663 Hroznová Lhota, 1 / 1 Katastrální území: Hroznová Lhota LV č.: 759 Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Hroznová Lhota Část obce: Hroznová Lhota Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: EURODRAŽBY.CZ, a.s., IČ:25023217 U Pískovny 890/1 18200 Praha 8 tel.: 800 900 490 7.12.2010 / 7.12.2010 Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) 750 000 Kč SedmsetpadesáttisícKč Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Obec je v regionu oblíbená, s nemovitostmi určenými k bydlení se v obci obchoduje zcela běžně, cenová hladina je v podstatě již ustálená při neustálém a mírném nárůstu. Vypracoval: Ing. Bronislav Bubílek tel.: 602 501 556 Výstavní 1589 / 11 fax.: 518 344 139 69501 Hodonín e-mail.: odhad@bubilek.cz Datum: 17.12.2010 Tento odhad obsahuje 10 stran textu včetně 5 stran příloh.... podpis, příp. razítko
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Jihomoravský Obec, část obce: Hroznová Lhota Katastrální území: Hroznová Lhota Ulice: parametr stávající stav budoucí stav hlavní stavba 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor počet podlaží PP/NP 1 počet bytových jednotek / typy 1 4+1 zastavěná plocha 1NP: asi 202 m 2 obestavěný prostor: asi 950 m 3 podlahová plocha - obytná část asi 161 m 2 podlahová plocha - nebytová část asi 0 m 2 jednotková cena: 2 650 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano ano stáří původní / další životnost: asi 80 asi 40 opotřebení celkové: odhadem 45 % technický stav stavby: dobře udržovaná vytápění: asi ústřední / etážové - plyn typ konstrukce domu: zděná (cihlová) rozestavěnost / popis: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: asi 1990 / asi 2008 / provedené dílčí rekonstrukce: střecha, fasáda, okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Parc.č. st.320/2 (zast.pl.a nádv. hlavní stavbou) a 741/1 (orná půda), pozemky jsou rovinné, přímo na sebe navazují, orientace stavebního pozemku je v ose východ - západ, má přímou návaznost na místní komunikaci, plně vybaveno všemi inž.sítěmi. Problematika přístupu do dvorní části je popsán v odd.rizika. výměra pozemků celkem: 2 607 m 2 jednotková cena průměrná 125 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika raiting rizika: bez vlivu na OC Rizika: Nedořešený přístup zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní omezení zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku parc. č. popis poznámka vedlejší stavby ve st.320/2 jednoduchá zděná stavba se přístup viz odd.rizika dvoře základním vybavením garáž ve dvoře st.320/2 jednoduchá zděná stavba garáže přístup viz odd.rizika - 2 -
Obec Počet obyvatel: 1 240 Budova: řadová krajní Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Hroznová Lhota leží při silnici III.tř.č.4994 (Veselí n/mor. - Velká n/vel.), železnice není, autobusové spojení je vyhovující a proto dopravní obslužnost je na celkem dobré úrovni. Obchodní síť je pouze částečná - základní, služby také základní, škola, pošta, Obecní úřad i zdrav.středisko v obci je. Dům je v okrajové části obce, s přímou návaznosti na sousední obce Lipov, se kterou je obec Hroznová Lhota stavebně srostlá. Okolní zástavbu tvoří výlučně RD v nízkopodlažní zástavbě. Dům je koncový v řadové zástavbě, nepodsklepený, přízemní bez podkroví. Pozemky jsou plně zasíťovány, přístup je dobrý po zpevněné komunikaci. Návrh územního plánu z roku 1992 ponechává lokalitu stejnému využití, t.j. k rodinnému bydlení. Rizika: Nedořešený přístup Ke vstupu do oploceného nádvoří je používána i parc.č. 742/1. Tato parcela není předmětem ocenění, dle Nahlížení do KN e ve vlastnictví SJM Farkaš Pavel a Jana, Hroznová Lhota 257. V případě přechodu oceňované nemovitosti na jiného vlastníka, by přístup do nádvoří nebyl po právní stránce zajištěn. Ostatní omezení Znalec se dostavil k místnímu šetření vyvolaném objednatelem ocenění dne 7.12.2010 ve 14.00 hod. Vlastník nemovitosti, paní Farkašová, mi s překvapením oznámila, že důvody ocenění pominuly, neboť plní stanovené podmínky. Po telefonním rozhovoru se zástupcem objednatele ocenění však bylo rozhodnuto, že v ocenění mám pokračovat. Paní Farkašová i její společník mi však slušnou formou ale naprosto rozhodným způsobem oznámili, že mě do nemovitosti nepustí. Proto jsem ocenění provedl jen z náhledu, stejně tak i fotodokumentaci. Ostatní finanční / právní omezení V odd.c výše uvedeného LV je uvedeno Zástavní právo smluvní ve prospěch ACM Money Česká republika, a.s. Všechna tato nařízení jsou znalcem považována pouze za riziko, v žádném případě ne za práva či závady, a proto je jen věcí uživatele znaleckého posudku jakým způsobem budou řešena. Proto nijak neovlivňují stanovenou obecnou cenu nemovitosti. Při případném prodeji nemovitosti budou pouze z výtěžku přednostně uspokojeny oprávněné osoby. Znalci není známo, že by s nemovitostí byly spojeny nějaké práva či závady, které by měly vliv na stanovení ceny obecné a nebyly by zahrnuty do tohoto posudku. Popis / dispozice: Dle náhledu a přiložené fotodokumentace od objednatele je dům nepodsklepený přízemní bez podkroví. Je situován jako koncový v uliční zástavbě, má sedlovou střechu s taškovou krytinou. Ve dvorní části je garáž a navazující vedlejší stavby skladu. Dispoziční řešení domu je zřejmě asi o velikosti 4+1 s úplným sociálním zázemím vč. koupelny a WC. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis Bourací práce ne Základy monolitické pasy z prostého i železového betonu Svislé nosné konstrukce zděné Vodorovné nosné konstrukce asi dřevěné trámové polospalné s podhledem Schodiště vnitřní asi není Střešní konstrukce sedlový krov, ve dvorní části i plochá Střešní krytina tašková krytina, vlnitý plech Kanalizace asi provedena Rozvod vody asi studená i teplá Rozvod elektro asi 220/380 V Rozvod plynu asi zemní plyn Ústřední topení asi ústřední topení plynový kotel Okna v části zdvojená plastová, i Dveře a vrata asi dřevěná lakovaná dřevěná zdvojená Vnitřní omítky a obklady asi štukové omítky, keramické Dlažby a podlahy asi koberec na betoně, obklady keramické dlažby Vybavení hygienických zařízení asi vana, umývadlo, mísa WC Vybavení kuchyní asi kuchyňská linka, sporák - 3 -
Ostatní vnitř. vybav. asi není Venkovní omítky a obklady omítka s barevnou úpravou Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 2 517 500 Kč Hlavní stavby: 1 384 625 Kč Ostatní stavby: 165 000 Kč Ostatní stavby: 85 000 Kč Pozemky: 325 470 Kč Věcná hodnota celkem: 1 795 100 Kč Porovnávací hodnota 750 000,- Kč Popis porovnatelných Dům je umístěn v zóně rodinných domů vzdálené od centra obce asi 1,1 km, je situován jako nemovitostí: koncový v uliční zástavbě u hlavní průjezdní komunikace. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu dobrou. Pro obec byl schválen návrh územního plánu v roce 1992, situování domu je z tohoto hlediska bezproblémové. Obec má v regionu velmi dobrou pověst, v obci probíhá v současnosti i výstavba nových RD, obchod s nemovitostmi je poměrně četný. Lokalita, do které je oceňovaný dům situován, je vhodná k bydlení, i když je rušena dopravním ruchem či exhalacemi z přilehlé st.komunikace II.tř., pozemek je plně vybavený s dobrou dopravní přístupností, není daleko od centra obce. RD jak svým vybavením, tak i dispozičním řešením odpovídá současným požadavkům na bydlení v regionu. V obci se s obdobnými nemovitostmi běžně obchoduje. Několik příkladů: 08/2007 - přízemní dům, převážně podsklepený s podkrovím, plně vybavené pozemky, postaveno v roce 1971, pravidelná a kvalitní údržba, technický i morální stav velmi dobrý, malá zahrádka. Obchodováno za 1,45 mil Kč 04/2008 - přízemní částečně podsklepený dům, částečné podkroví vestavěno v roce 1992, dům postaven v roce 1953, rozlehlé vedlejší stavby v nádvoří, velká zahrada s navazujícím "humnem", zemní sklep. Obchodováno za 1,23 mil Kč 11/2009 - sousední obec Tasov - částečně podsklepený dům s patrem, postaveno 1975, v roce 2001 provedena celková modernizace, přistavěná garáž, drobná vedlejší stavba v nádvoří, dobrá údržba. Obchodováno za 1,1 mil Kč Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka ad 1.) Hroznová Lhota 1 450 000 Kč kupní smlouva ad 2.) Hroznová Lhota 1 230 000 Kč kupní smlouva ad 3.) Hroznová Lhota 1 100 000 Kč kupní smlouva Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 320/2 433 m 2 350 Kč/m 2 orná půda: 741/1 2 174 m 2 80 Kč/m 2 Celkem: 2 607 m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 759 ze dne 21.11.2010 2 Snímek katastrální mapy ze dne 7.12.2010 1 Mapa oblasti. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Dle zápisů v LV nebyla nemovitost dlouhodobě obchodována, jen v roce 1988 přešla na stávajícího vlastníka darovací smlouvou, proto není možno nijak hodnotit nabývací cenu. RD je umístěn v zóně rodinných domů, na okraji zastavěné části obce přičemž do absolutního centra je cca 1,1 km, jako koncový v uliční zástavbě. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu dobrou, v dosahu jsou všechny inž.sítě a napojení na ně je bezproblémové. Negativní dopady s ohledem na situování nemovitosti odhadci nejsou k datu ocenění známé, snad jen blízkost poměrně rušné komunikace II.třídy. Pro obec byl odsouhlasen návrh územního plánu v roce 1992, podle něj se pozemek nachází v současně zastavěném území obce, v lokalitě kde je uvažováno se současným stavem využití. - 4 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 1.12.1988, č.j. 4112/88, pro obory: - ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti - stavebnictví, odvětví stavební různá, spec. stavební konstrukce Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5567. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojeného dokladu číslo 5567. Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 5 -
- 6 -
- 7 -
Katastrální mapa z Nahlížení do KN - 8 -
Situování v lokalitě Silniční mapa Plán obce (stavební propojenost Hroznová Lhota - Lipov) Letecký náhled domu s navazujícím pozemkem - 9 -
- 10 -