ZNALECKÝ POSUDEK č. 659/156/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 70 na pozemku č. parc. St. 83 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 83, k.ú. Vrbčany, obec Vrbčany, zapsáno na LV č. 18 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kolín Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4 č. j. 132 EX 23794/09-25/Fe Podle stavu ke dni 1.6.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 16 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 29.10.2011
- 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: 280 02 Vrbčany 70 Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Vrbčany Katastrální území: Vrbčany Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření bylo provedeno 1.6.2011. Bylo provedeno pouze ohledání zvenku, prohlídka nebyla znalkyni ze strany povinného umožněna. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 18 ze dne 29.3.2011, k.ú. Vrbčany 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 1.6.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Vrbčany 3) Usnesení č. j. 132 EX 23794/09-25/Fe 4) Informace získané při místním šetření dne 1.6.2011 Obsah posudku Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 70 na pozemku č. parc. St. 83 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 83, k.ú. Vrbčany, obec Vrbčany, zapsáno na LV č. 18 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kolín. Typ stavby Vlastník staveb: Vlastník pozemků: Rodinný dům, stávající dokončený Podíl 1/7: Filip Ladislav, Vrbčany 70, 280 02 Kolín 2 Podíl 1/14: Filip Lukáš, Velká hradební 2336/8a, Ústí nad Labem - centrum, 400 01 Ústí nad Labem 1 Podíl 1/14: Filip Robert, Nová 10, 674 01 Třebíč Podíl 1/7: Jandáková Anna, Hostišov 12, 259 01 Votice Podíl 1/7: Karlínová Jiřina, Tyršova 424, 394 03 Horní Cerekev Podíl 1/7: Lakatošová Alena, Vrbčany 70, 280 02 Kolín 2 Podíl 1/7: Makulová Marie, Kunice 145, 251 63 Strančice Podíl 1/7: Sochůrková Růžena, Polní Voděrady 74, 280 02 Kolín 2 Podíl 1/7: Filip Ladislav, Vrbčany 70, 280 02 Kolín 2 Podíl 1/14: Filip Lukáš, Velká hradební 2336/8a, Ústí nad Labem - centrum, 400 01 Ústí nad Labem 1 Podíl 1/14: Filip Robert, Nová 10, 674 01 Třebíč
- 3 - Podíl 1/7: Jandáková Anna, Hostišov 12, 259 01 Votice Podíl 1/7: Karlínová Jiřina, Tyršova 424, 394 03 Horní Cerekev Podíl 1/7: Lakatošová Alena, Vrbčany 70, 280 02 Kolín 2 Podíl 1/7: Makulová Marie, Kunice 145, 251 63 Strančice Podíl 1/7: Sochůrková Růžena, Polní Voděrady 74, 280 02 Kolín 2 Katastrální úřad: pro Středočeský kraj, KP Kolín LV č. 18 Katastrální úz.: Vrbčany Kraj: Středočeský Obec: Vrbčany část obce: Vrbčany Ulice: - počet obyvatel: 350 č.p. 70 způsob ochrany: - na pozemku č. parc. St. 83, výměra 251 m 2 druh pozemku: zastavěná pl. a nádvoří další pozemky: - druh pozemku: - Všeobecný popis Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci Vrbčany. Vrbčany jsou malá obec ležící mezi Českým Brodem a Kolínem. V obci je jen minimální občanská vybavenost, základní vybavenost je v Plaňanech, vzdálených cca 3 km po místní komunikaci. Úplná občanská vybavenost je ve správním centru Kolíně, dobře Poloha a okolí dostupném po silnici č. 12, cca 15 km. Stavba rodinného domu č.p. 70 je situována v jihozápadní zastavěné části obce, v lokalitě se zástavbou starších rodinných domů. Dům leží v klidné boční ulici s místním provozem. V docházkové vzdálenosti je zastávka autobusů, železniční zastávka v obci je vzdálena cca 1 km. Klidné místo, vhodné pro bydlení. Rušivé vlivy Nebyly zjištěny Dopravní Zastávka autobusů cca 100 m. Vlakové nádraží cca 1 km. dostupnost Přípojky Elektro, kanalizace. inženýrských sítí Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými Základové poměry poměry, ohledání provedeno pouze zvenku. Druh zástavby Samostatně stojící rodinný dům, dokončený. Popis stavby Rok dokončení stáří cca 90 let přístavby nezjištěno nástavby modernizace nezjištěno Druh konstrukce zděná, částečně smíšené zdivo Počet podlaží podzemních nezjištěno nadzemních 1 +1 1. NP + podkroví, upravenost k bydlení nezjištěna Počet bytových jednotek 1 nebytových jednotek 0 garážových stání 0 Popis Stavba rodinného domu č.p. 70 je zčásti zapuštěna ve svahu - jižní obvodová stěna je v zářezu prudkého severního svahu. Podsklepení nebylo zjištěno, stavba má 1 NP a podkroví, upravenost podkroví k bydlení nezjištěna. V jihovýchodní části na RD funkčně navazuje bývalá hospodářská část stavby. Svislé konstrukce stavby domu jsou zděné, střecha je sedlová. Střešní krytina je tašková, klempířské konstrukce jsou plechové s nátěrem. Okna a vchodové dveře jsou dřevěné. Materiál vnitřních dveří nezjištěn. Fasáda stříkaný břizolit, zčásti
- 4 - chybějící.. Parkování je možné na vlastním pozemku nebo na ulici před domem. Stavebně technický stav: byl zjištěn pouze ohledáním zvenku podprůměrný stav, bez údržby. Přípojky: elektro, kanalizace, ostatní nezjištěno. Pozemky Pozemek č. parc. St. 83 je z velké části zastavěn stavbou rodinného domu a hospodářské části, zbytek tvoří nezpevněný dvůr. Pozemek má obdélníkový tvar, protáhlý ve směru sever - jih. Přístup je ze severní strany ze zpevněné komunikaci. Vnější zařízení Oplocení Z hrubých prken, ocelová vrata a vstupní branka, vše ve zhoršeném stavu, bez údržby Zpevněné plochy - Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod ne Kanalizace ano Plynovod ne Telefon nezjištěno Přístup po zpevněné komunikaci ano Vedlejší stavby a příslušenství Popis Nejsou Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav stavby Na základě vnějšího ohledání je rodinný dům převážně v původním stavu, v posledních letech bez rekonstrukce, bez údržby. Celkový stav je podprůměrný. Poloha vzhledem k Vhodná pro bydlení, lokalita s převahou dokončených rodinných domů. užívání Užívání Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv 1) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 18, k.ú. Vrbčany 2) Zástavní právo soudcovské zapsané v části C LV č. 18, k.ú. Vrbčany 3) Zástavní právo exekutorské zapsané v části C LV č. 18, k.ú. Vrbčany Zahrnuta v tržní ceně Stav zápisu katastru nemovitostí a skutečnosti 1), 2), 3) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé Nebyly zjištěny rozdíly mezi stavem zapsaným v evidenci KN a stavem zjištěným při místním šetření.
- 5 - Užívání Nemovitosti jsou určeny k bydlení, podle ohledání zvenku a sdělení na místním nemovitosti šetření jsou tak i užívány. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením ani zatopením. Jiná rizika Nebyla zjištěna. Ze zpevněné komunikace, č. parc. 596/1, k.ú.vrbčany, silnice, vlastník Prověření přístupu Středočeský kraj. k nemovitosti Bez rizika. CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St. 83 251 400-100 400 zastavěná plocha a nádvoří I. CENA POZEMKU 100 400 Kč STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav stavba RD 90 let 630 3800 100 2 394 000 70 718 200 hospod. část 150 000 Reprodukční cena staveb 2 394 000 - - Užitná plocha celkem: nezjištěno z toho: PP nezjištěno 1. NP nezjištěno PO nezjištěno II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) 868 200 Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) 968 600 Kč -
- 6 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Vrbčany, RD, ZP 130m2, UP 103 m2, pozemek 618 m2 Před rekonstrukcí (r. 1924), částečně podsklepený,. Elektro, odpad do žumpy. Krytina pálená taška, dřevěná dvojitá okna. Vytápění kamny na tuhá paliva. Podlahy prkna, beton a dlažba. WC suché v přístavbě, sklep 20 m2, garáž 16 m2. Nabídková cena cena: 1 050 000 Kč, 10/2011 + garáž, větší pozemek, mírně lepší stav Stejná lokalita Porovnatelný RD č. 2: Poboří, RD, 2 + 1 ZP 100 m2, UP 90 m2 RD z cihel a kamene, částečná rekonstrukce v r. 2004. Vytápění - elektrické přímotopy. Elektro, studna. K domu náleží samostatně stojící budova ve špatném stavu. Nabídková cena: 979 000 Kč 10/2011 + po částečné rekonstrukci Srovnatelná lokalita Porovnatelný RD č. 3: Bošice, RD 2+1, ZP 105 m2, UP 95 m2, pozemek 307 m2 RD s garáží, před rekonstrukcí. Elektro, studna.topení lokální na tuhá paliva. TUV el. bojler. WC suché. Nabídková cena: 770 000 Kč, 10/2011 + garáž Srovnatelná lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY 650 000 750 000 Kč
- 7 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé RD převážně v původním stavu, v posledních letech bez rekonstrukce, bez údržby, podprůměrný stav. v obci je pouze základní občanská vybavenost. Malý pozemek zčásti zastavěný bývalou hospodářskou stavbou ve zhoršením stavu. RD situován v klidné lokalitě rodinných domů. Po silnici č. 12 je dobře dostupná Praha i Kolín. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Cena obvyklá je určena se zohledněním skutečnosti, že nemovitosti jsou v podílovém spoluvlastnictví a předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/14. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 70 na pozemku č. parc. St. 83 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 83, k.ú. Vrbčany, obec Vrbčany, zapsáno na LV č. 18 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kolín 650 000 Kč 750 000 Kč podíl 1/14: Lukáš Filip 45 000 Kč 55 000 Kč V Mníšku pod Brdy, 29.10.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 659/156/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/156/2011.
- 8 - Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 1.6.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Vrbčany 2) Situace, fotodokumentace ze dne 1.6.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 18 ze dne 29.3.2011, k.ú. Vrbčany 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 1.6.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Vrbčany
2) Situace, fotodokumentace ze dne 1.6.2011-9 -