ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1619/2015 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 496/11 zapsaná na listu vlastnictví č. 860, vymezená v budově č.p. 495 a 496, zapsané na LV č. 775, stojící na parcele č. 433/12, zapsané na LV č. 775. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 613/18052 na společných částech bytového domu č.p. 495 a 496, zapsaného na LV č. 775 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 613/18052 na parcele č. 433/12 o výměře 420 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 775. To vše v k.ú. Nové Sedlo u Lokte, obec Nové Sedlo, okres Sokolov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/1 181 00 Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 23.02.2015 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 15 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 02.03.2015
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny Bytová jednotka č. 496/11 zapsaná na listu vlastnictví č. 860, vymezená v budově č.p. 495 a 496, zapsané na LV č. 775, stojící na parcele č. 433/12, zapsané na LV č. 775. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 613/18052 na společných částech bytového domu č.p. 495 a 496, zapsaného na LV č. 775 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 613/18052 na parcele č. 433/12 o výměře 420 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 775. To vše v k.ú. Nové Sedlo u Lokte, obec Nové Sedlo, okres Sokolov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov. 1.2. Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámení o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 860 pro k.ú. Nové Sedlo u Lokte ze dne 08.12.2014 1.3. Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 860 pro k.ú. Nové Sedlo u Lokte ze dne 02.03.2015 Informace z Katastru nemovitostí LV č. 775 pro k.ú. Nové Sedlo u Lokte ze dne 02.03.2015 Kopie katastrální mapy ze dne 02.03.2015 Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.4. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 860 ze dne 25.02.2015 pro k.ú. Nové Sedlo u Lokte SJM Kříž Lubomír a Křížová Monika, Sadová 496, 35734 Nové Sedlo Adresa: Sadová čp. 496 Název katastrálního území: Nové Sedlo u Lokte Název obce: Nové Sedlo Název okresu: Sokolov List vlastnictví: LV č. 860 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva (viz. LV 860 pro k.ú. Nové Sedlo u Lokte v příloze). - omezení vlastnického práva Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Kříž Lubomír Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Křížová Monika Zástavní právo smluvní - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají. 3.1.3. Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v zastavěné, spíše severní části obce Nové Sedlo při místní komunikaci, ul. Sadová. Bezprostřední okolí je zastavěné původními panelovými domy z 80 tých let (sídlištní zástavba), kde převládá funkce bytová, v těsné blízkosti velkého průmyslového areálu. Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné a i s možností parkování. Oceňovaný bytový dům je využíván pro bydlení (bez 4
nebytových prostor). Hlavní vstup do domu je orientován z jižní strany, bez zadního vchodu. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén) a má 6 nadzemních podlaží, v každém podlaží tři bytové jednotky. Dům je montovaný, panelový, střecha je plochá, schodiště je železobetonové prefa, povrchy s omítkou, vytápění je ústřední teplovodní z centrálního zdroje vč. teplé vody, kanalizace, vodovod, elektroinstalace a rozvod plynu jsou standardního provedení. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udržované. Objekt byl dán do užívání v 80 tých letech min. století, bytový dům po revitalizaci (okna, fasáda, výtah). Dům je napojen na veškeré dostupné inženýrské sítě. Nové Sedlo patří do dřívějšího okresu Sokolov a náleží pod Karlovarský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Sokolov. Obec Nové Sedlo se rozkládá asi osm kilometrů severovýchodně od Sokolova. Celá oblast se někdy z turistického hlediska nazývá také Západočeský lázeňský trojúhelník. Osídlení tohoto malého města dosahuje zhruba počtu 2700 obyvatel. Nové Sedlo se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Chranišov, Loučky a Nové Sedlo. V obci naleznou děti školního věku základní školu vyššího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Nové Sedlo má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Popis a stav objektů Bytová jednotka 2+1 se sociálním zázemím o ploše 59,50m2, v 4 nadzemním podlaží (3 patro) bytového domu. Plochy bytu byly na místě informativně přeměřeny. Vstup do bytu je ze společné chodby od výtahu vpravo. V bytě je předsíň (8,60m2, ker.dlažba), z předsíně je vstup vpravo na WC (0,90m2), skrz WC do koupelny (2,60m2, vana, umyvadlo, umakartové jádro), do koupelny byl vstup i z kuchyně, ale již dříve byl zakryt sádrokartonem, z předsíně vpravo okolo sociálního zařízení kuchyně (12,30m2, ker.dlažba, kuchyňská linka se sporákem, okno na sever), z předsíně rovně do pokoje (18,20m2, plovoucí, okno na sever, do pokoje byly dříve dveře i z kuchyně, ale byly zakryty sádrokartonem), z předsíně vlevo pokoj (16,90m2, plovoucí, okno na jih). Vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje vč. teplé vody, dveře náplňové, okna plastová. V bytě byla již dříve vyměněna okna za plastová a položena keramická dlažba v předsíni a kuchyni, před 7 roky byly provedeny plovoucí podlahy v pokojích a vyměněna kuchyňská linka. Byt je vyklizený, uklizený, v dobrém, udržovaném stavu, jádro sociálního zařízení původní, umakartové. K užívání bytu náleží drátěná sklepní koje v suterénu domu. Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 613/18052 na pozemku st. parc.č. 433/12 o výměře 420m2, zastavěná plocha a nádvoří, zastavěný bytovým domem čp. 495 Ekonomická charakteristika Jedná se o bytovou jednotku v panelovém bytovém domě, který je po revitalizaci. Bytová jednotka je po částečné rekonstrukci (podlahy, kuchyňská linka) před 7 roky, jádro sociálního zařízení původní, umakartové. Byt je prázdný, vyklizený. 5
Výpočet 3.2.1. Porovnání 1) Sadová, Nové Sedlo, okr. Sokolov 330 000,- Kč Nabídková cena Hledáme zájemce pro tuto nemovitost- byt 2+1, 64 m2, v osobním vlastnictví na sídlišti v Novém Sedle, ul. Sadová, 2. NP šestipatrového panelového domu s výtahem. Dům prošel revitalizací, je čistý, klidný. Byt má plastová okna, jinak je v dobrém původním stavu, což je ideální pro rekonstrukci podle vlastních představ, ale možno i bydlet ihned. Lze upravit na 3+1. K bytu patří sklepní kóje a je možnost využívání balkonu v mezipatře. Parkovat lze na veřejných parkovištích u domu. V Novém Sedle je dobrá občanská vybavenost i dopravní spojení.zlevněno: 330 000 Kč za nemovitost Původní cena: 347 000 Kč Poznámka k ceně: včetně provize a právního servisu ID zakázky: 12 830469:1687323 Aktualizace: Včera Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 2. podlaží z celkem 6 Užitná plocha: 64 m 2 Plocha podlahová: 64 m 2 Sklep: 2) Sadová, Nově Sedlo, okr. Sokolov 254 000,- Kč Nabídková cena Bytová jednotka 2+1 v 6.NP panelového domu o celkové výměře 61 m2 + sklepní kóje 3 m2, osobní vlastnictví, výtah. Byt se nachází v posledním podlaží bytového domu, v ulici Sadová, Nové Sedlo u Lokte. Byt je v původním stavu s nevyzděným jádrem, plynový sporák, panelový dům je zateplený, v bytě plastová okna, vytápění dálkové, společná lodžie na chodbě domu. Rozměry - kuchyně 13 m2, pokoje 16 m2 + 20 m2, orientace oken sever + jih s výhledem. Parkování bezproblémové v ulici. Vv místě veškerá občanská vybavenost, dobrá dostupnost Sokolov + Karlovy Vary.tel: 603813066, 777001517Celková cena: 254 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 000416RHOL Aktualizace: 11.02.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 6. podlaží z celkem 6 Užitná plocha: 61 m 2 Plocha podlahová: 61 m 2 Sklep: Vybavení: Částečně 3) Vítězná, Chodov, okr. Sokolov 215 000,- Kč Kupní cena Bytová jednotka 2+1 ve 4 nadzemním podlaží bytového domu, byt o ploše 50,80m2. V bytě byla provedena lehká dělící příčka ve větším pokoji, čímž vznikly dva menší pokoje, z toho jeden s lodžií a druhý bez okna. Výměry místností byly na místě orientačně přeměřeny. Dispozice: předsíň (6,70m2, koberec), z předsíně vpravo WC (1,00m2), koupelna (2,10m2, vana, umyvadlo), kuchyně do L (8,50m2, koberec, kuchyňská linka se sporákem, okno na sever), z kuchyně pokoj (13,90m2, koberec, okno na sever), z předsíně pokoj s lodžií předělený lehkou příčkou (celkem 18,60m2, koberec, lodžie na jih). Vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje společně s teplou vodou, dveře náplňové, okna plastová. Byt je v původním, udržovaném stavu. K užívání bytu náleží lodžie přístupná z pokoje bytu a sklep o ploše 1,40m2. Prodej 10/2014. 6
4) 1. máje, Chodov, okr. Sokolov 220 000,- Kč Kupní cena Jednotka o velikosti 2+1, 54,70m2, se nachází v 7. NP., je tvořena předsíní, 2 pokoji, kuchyní, koupelnou s WC, WC, lodžií, příslušenství bytu tvoří sklepní kóje. Okna jsou plastová, podlahy jsou v pokojích laminátové plovoucí, v kuchyni a předsíni jsou krytiny z PVC, dveře jsou dýhované a hladké do ocelových zárubní, omítky jsou štukové, v kuchyni strukturované. Vytápění je dálkové, ohřev teplé vody je centrální. Lodžie je přístupná z obývacího pokoje. Bytová jednotka se nachází v typovém - G57 panelovém řadovém bytovém domě. Dům je nepodsklepený se 7 NP. a mírně sedlovou střechou. Dům má dva vchody se dvěma čísly popisnými, předmětný byt se nachází ve střední sekci. V 1. NP jsou sklepní kóje k jednotlivým bytům, dále pak kočárkárna, prádelna, sušárna, v ostatních 6 podlažích jsou bytové jednotky vždy po třech na patře. Základy domu jsou s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou ze železobetonových sendvičových panelů, stropy jsou panelové, střešní krytina je z těžkých izolačních pasů. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, fasádní omítky tvoří zateplovací plášť, schodiště je železobetonové montované s teracovým povrchem, okna plastová. Vytápění je dálkové, je proveden rozvod vody, kanalizace, plynu a elektřiny, bleskosvod a výtah je instalován. Prodej 01/2014 Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. byt Sadová, Nové Sedlo 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0,90 5156 3944 2. byt Sadová, Nové Sedlo 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0,90 4164 3185 3. byt Vítězná, Chodov 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 4232 3428 4. byt 1 máje, Chodov 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 4022 3258 minimum 3185 maximum 3944 průměr 3454 užitná plocha m2 59,5 porovnávací hodnota 205 506 Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 200 000,00 Kč Slovy: dvěstětisíc Kč 7
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota: 200 000,00 Kč slovy: dvěstětisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky udržovaný, vyklizený byt Slabé stránky původní umakartové jádro, poptávka po bytech v dané lokalitě je velmi malá Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí v okolí je výrazně větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 23.02.2015 ve výši: 200 000,00 Kč Slovy: dvěstě tisíc korun českých V Plzni, 02.03.2015 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1619/2015 znaleckého deníku. 8
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 5.2. Fotodokumentace Mapy 9
vstup do domu chodba, vstup do bytu schéma bytu 10
kuchyně sociální zařízení pokoje pohled jižní 11
pohled jihovýchodní pohled severní 12
5.3. Doklady 13
14
15