Ing. Bartůněk Miroslav, Dobrovítov 27, 286 01 Čáslav tel.: 327 312 689, 777 747 703, e-mail: mbartunek@centrum.cz EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 Čáslav dne 12.10.2011 Věc: Znalecký posudek č. 5484/204 ze dne 21.10.2010 rodinného domu čp. 121 v obci a k.ú. Cerhovice, okres Beroun Na základě Vašeho požadavku jsem dne 7.10.2011 prohlédl opětovně nemovitosti oceněné v mém posudku č. 5484/204 provedeném 21.10.2010. Objekt hodnotím jen z ulice, nebyla mi umožněna prohlídka. Zjistil jsem, že objekt není užíván, není prováděna běžná údržba objektu a dále pak došlo i vlivem krize k poklesu realizačních cen nemovitostí na trhu v tomto regionu. Proto považuji v původním znaleckém posudku stanovenou obvyklou cenu 1.750.000,00 Kč za vyšší než je možná realizační obvyklá cena nyní k datu následné prohlídky tj. k 7.10.2011. Obvyklou cenu k tomuto datu prohlídky pak stanovuji je výši 1.450 000,- Kč tj. slovy: jedenmiliončtyřistapadesáttisíckorunčeských Toto vyjádření vydávám jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 17.10.1984, č.j. Spr.1145/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Ing. Bartůněk Miroslav Dobrovítov 27 286 01 Čáslav tel.: 327 312 689, 327 314 331 777 747 703 Příloha: Fotodokumentace 1 stránka
Fotodokumentace Celková situace Pohled z ulice Pohled z ulice Pohled z ulice vstup do domu
ZNALECKÝ POSUDEK č. 5484/204 odhad obvyklé ceny nemovitosti podle metodiky platné v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 121 Na pozemku parc. č.: st. 22 Pozemky parc. č.: st.v22 Ostatní stavby: Vlastníci stavby: Vlastislav Černý, Šillingerova 121, 26761 Cerhovice, 1 / 2 Veronika Černá, Šillingerova 121, 26761 Cerhovice, 1 / 2 Vlastníci pozemku: Vlastislav Černý, Šillingerova 121, 26761 Cerhovice, 1 / 2 Veronika Černá, Šillingerova 121, 26761 Cerhovice, 1 / 2 Katastrální území: Cerhovice LV č.: 53 Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Cerhovice Část obce: Cerhovice Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, IČ:25023217 U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 19.10.2010 / 19.10.2010 1 750 000 Kč O nemovitosti k bydlení ve větších obcích s občanskou vybaveností je stálý zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Jedná se prakticky o rodinný dům v obci s dobrou dostupností do hlavního města Prahy. Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703, 327 312 689, 327 390 235 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 21.10.2010... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 16 stran textu včetně 10 stran příloh. Hypoteční banka 2009 verze 1.5.41.1
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Středočeský Obec, část obce: Cerhovice Katastrální území: Cerhovice Ulice: parametr stávající stav budoucí stav hlavní stavba 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor počet podlaží PP/NP 0 2 počet bytových jednotek / typy 1 3+1 zastavěná plocha 1NP: 83 m 2 obestavěný prostor: 441 m 3 podlahová plocha - obytná část 100 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 5 000 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano ano stáří původní / další životnost: 100 60 opotřebení celkové: 62 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Ústřední / etážové - plyn typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost / popis: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: 1993 / 1996 / provedené dílčí rekonstrukce: okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st.22, oceňovaný pozemek je téměř rovinný, napojitelný na elektro, veřejný vodovod, kanalizaci do žumpy a plyn. výměra pozemků celkem: 115 m 2 jednotková cena 500 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika raiting rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní omezení zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
Obec Počet obyvatel: 1 010 Budova:volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Cerhovice jsou městysem, který má asi 1.000 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Cerhovice, které leží na poloviční vzdálenosti mezi Prahou a Plzní na trase dálnice D5. Dálniční křižovatka Cerhovice je vzdálena 1 km od náměstí. Obec má dvě části Cerhovice a Třenici. V Cerhovicích je OÚ, pošta, obchody, zdravotnictví, základní a mateřská škola, hotel, motorest, lékárna, drobné živnosti. V místě rovněž u sjezdu z dálnice D5 logistické centrum zahraniční firmy. Železnice je vzdálena cca 5 km, autobusová doprava je v místě. Díky dálnici D5 jsou nemovitosti snadno dostupné do hl. města Prahy (cca 50 km). Oceňovaný rodinný dům se nachází uvnitř zastavěné části rodinnými domy v ulici Šillingerova. Možnost zaměstnání je omezeně v místě, dále v Berouně, v Rokycanech, v Příbrami a v Praze. Přístup k oceňovaným nemovitostem je po zpevněném pozemku KN č.1103/1 a č. 77/10 - ostatní plochy ve vlastnictví Městyse Cerhovice - předpokládám bezproblémový přístup. Rizika: Ostatní omezení Objekt uveden na LV jako objekt bydlení, rozhodnutím MěÚ Žebrák došlo ke změně účelu celé stavby z rodinného domu na objekt pro podnikání. Objekt však nemá takové parametry, aby byl schopen současného užívání jako denní bar a současně bydlení. Svým provedením a uspořádáním více vyhovuje pro účel bydlení. Tak byl také před rozvodem manželů Černých fakticky užíván. Právní stav nemovitosti je sice určen kolaudačním rozhodnutím, ale dosud nebyl na katastru nemovitosti změněn, zůstal účel bydlení. Proto nemovitosti oceňuji jako objekt rodinného domu - k bydlení. Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu smluvnímu u ČS a.s. Praha, k nařízení exekuce a k zástavnímu právu exekutorskému u ABEWY EXE GROUP Praha 3 zapsaném na LV č. 53 při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice: Oceňovaný rodinný dům je zděný nepodsklepený jednopodlažní s podkrovím. Sedlový krov je zakrytý betonovou taškovou krytinou. Stáří domu se odhaduje na cca 100 let. V roce 1993 byla povolena přístavba domu (denního baru) a v roce 1996 další úpravy domu. V roce 2001 byla provedena kolaudace těchto úprav. V roce 2004 bylo vydáno povolení změny užívání části stavby RD čp. 121 užívaný i jako denní bar, nyní rozšíření baru - místnost pokoje bude změněna na salónek pro občasné využití. Na přístavbě je sklonitá pultová střecha, dřevěná okna a dřevěné dveře, na podlahách je keramická dlažba. V další, původní části domu jsou okna ven a dovnitř otevíraná, v podkroví dřevěná zdvojená a střešní. Na podlahách je dlažba a PVC. Schody do podkroví jsou z ocelové konstrukce se stupni ze dřeva s nalepeným kobercem mlynářské. Vytápění domu je plynovým kotlem s přípravou TUV, radiátory mají termostatické ventily, rozvody ÚT jsou v mědi. U denního baru bylo zřízeno 2 x WC s umývátkem. Na jednom z WC chybí mísa, v kuchyni je keramický obklad, 2 x digestoř, odsávání, v koupelně je vana plechová, umyvadlo, WC kombi, topný žebřík, kotel, obklady a dlažba. V současné době je odpojena elektřina a plyn. Venkovní omítky jsou vápenné, v části popraskané. Vchod do domu je společný přes denní bar. Dům je v průměrném stavebně technickém stavu, po celkové vnitřní rekonstrukci. Dispozice domu: 1.NP - denní bar, 2 x WC, kuchyň, chodba - pokoj (salonek), koupelna s WC, chodba před schodištěm podkroví - pokoj, šatna Dále se na oceňovaných pozemcích nachází oplocení k ulici dřevěné na cihelné podezdívce, zpevněné plochy, vrátka k ulici, žumpa, přípojky elektro, vody, kanalizace, plynu, pilíř HUP a elektro. - 3 -
Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis Bourací práce nejsou Základy kamenné a smíšené Svislé nosné konstrukce zděné Vodorovné nosné konstrukce trámové s podhledem, v P sádrokarton Schodiště ocel. konstrukce, dřevěné Střešní konstrukce sedlový a sklonitá pultová stupně, koberec Střešní krytina betonová tašková a plechová Kanalizace odkanalizování ze všech míst Rozvod vody studené a teplé Rozvod elektro světelný a motorový proud Rozvod plynu je proveden Ústřední topení plynové ÚT Okna dřevěná zdvojená, střešní, Dveře a vrata plné a prosklené ven a dovnitř otevíraná Vnitřní omítky a obklady vápenné štukové, keramický Dlažby a podlahy dlažba, PVC obklad Vybavení hygienických vana, umyvadlo, WC, 2 x WC Vybavení kuchyní digestoře, obklad, dlažba zařízení s umývátkem Ostatní vnitř. vybav. odvětrání kuchyně, denního baru a salonku Venkovní omítky a obklady vápenné omítky Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 2 202 720 Kč Hlavní stavby: 826 020 Kč Ostatní stavby: Pozemky: 57 500 Kč Věcná hodnota celkem: 883 520 Kč Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí: 1 757 000 Kč Nabídka www.sreality.cz: Drozdov, okr. Beroun, nabízená kupní cena 2.100.000,00 Kč, užitná plocha 120,00 m 2, pozemky 737,00 m 2, JCPPP včetně pozemků 17.500,00 Kč/ m 2, dům v dobrém technickém stavu po částečné rekonstrukci. Podobné sídlo, podobný počet užitných podlahových ploch, větší výměra pozemků. Nabídka www.sreality.cz: Újezd, okr. Beroun, dům, nabízená kupní cena 1.840.000,00 Kč, užitná plocha 100,00 m 2, pozemky 1.077,00 m 2, JCPPP včetně pozemků 18.400,00 Kč/ m 2, dům v dobrém technickém stavu po rekonstrukci. Podobné sídlo, podobný počet užitných podlahových ploch, podobná výměra pozemků. Nabídka www.sreality.cz: Březová, okr. Beroun, zděný dům, nabízená kupní cena 2.495.000,00 Kč, užitné podlahové plochy 100,00 m 2, pozemek 304,00 m 2, JCPP včetně pozemků 24.950,00 Kč/ m 2, v dobrém technickém stavu. Podobná lokalita, podobný počet užitných podlahových ploch i výměra pozemků. Oceňovaný dům: Cerhovice, zděný dům, v dobrém technickém stavu, užitné podlahové plochy 99,80 m 2, pozemky 115,00 m 2, JCPP včetně pozemků uvažuji ve výši cca průměru JCPP srovnatelných nemovitostí snížený o nadhodnocenost internetových nabídek tj. 17.500,00 Kč/m 2. Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka rodinný dům Drozdov, okr. Beroun 2 100 000 Kč www.sreality.cz rodinný dům Újezd, okr. Beroun 1 840 000 Kč www.sreality.cz rodinný dům Březová, okr. Beroun 2 495 000 Kč www.sreality.cz Nabývací cena převodce, zhotovitel druh dokladu ze dne poznámka 2 490 000 Kč Dle sdělení Dle sdělení spolumajitelky nemovitosti byla kupní cena v roce 2007 ve výši 2 490 000,00 Kč. - 4 -
Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 53 ze 27.9.2010 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 3 Srovnatelné nemovitosti 3 Objednávka odhadu předmětu nedobrovolné dražby Č.j.: 458/2010-N ze dne 1.9.2010 0 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Jednotková cena v současném stavu: 1.750.000,00 Kč : 99,80 m 2 = 17.535,00 Kč/m 2 zaokrouhleno 17.500,00 Kč/m 2. Nemovitost v této hodnotě by byla dle mého názoru dobře obchodovatelná, a to z důvodu umístění ve větší obci s občanskou vybaveností a s dobrou dostupností na dálnici D5. Dům umožňuje bydlení jedné rodiny. Objekt je po rekonstrukci. Užívání objektu ve smyslu povolení k užívání tj. jako denní bar při současném bydlení v objektu podle mého názoru není možné. Kontrolní propočet: 17.000,00 Kč/m 2 - obytné plochy Cena pozemku v místě 500,00 Kč/m 2 Tyto jednotkové ceny jsou běžné při prodeji rodinných domů v současné době v sídle jako jsou Cerhovice. Užitné plochy: obytné plochy hlavní 99,80 m 2 (zaokr.100,00 m 2 ) pozemky - výměra 115,00 m 2 Stavby: obytné plochy 100,00 m 2 x 17.000,00 Kč/m 2 = 1.700.000,00 Kč Pozemky: 115,00 m 2 x 500,00 Kč/m 2 = 57.500,00 Kč Celkem: Zaokrouhleno: 1.757.500,00 Kč 1.750.000,00 Kč - 5 -
- 6 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 19.10.2010 Posudek o ceně byl vypracován 21.10.2010 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 5484/204 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 12.10.2005 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.12.2010. V Čáslavi dne 21.10.2010 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz - 7 -
List vlastnictví - 8 -
- 9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
Mapa oblasti - 11 -
Fotodokumentace Celková situace Pohled z ulice - vchod na pozemek Pohled z ulice Z Pohled ze silnice SZ Oplocení Pohled od domu - 12 -
Denní bar Denní bar WC s umývátkem Koupelna s WC Kuchyň Pokoj - salonek - 13 -
Podkroví Podkroví Podkroví Podkroví - 14 -
Srovnatelné nemovitosti - 15 -
- 16 -
- 17 -