Po~ct pfi!v!>: DODATEK č. 1 ke maleckému posudku č. 454-005/2016 Ve Strakonicích dne 15.2.2016 Ing. Jan Hošek
2 1) Úvod Znalec zpracoval pro Exekutorský úřad Písek znalecký posudek č. 454-005/2016, v kterém stanovil cenu obvyklou nemovitostí - pozemků st.p. č. 38/1, st.p. č. 38/2, st.p. č. 38/3 se stavbami, na nich se nalézajícími, objekty k bydlení č.p. 39, č.p. 17 a č.p. 35 a pozemky ve funkčním celku p. č. 5/10, p.č. 5/11, p. č. 5/12 a p. č. 5/13 včetně příslušenství, v obci Škvořetice, místní část a katastrální území Pacelice, okres Strakonice. Soubor uvedených nemovitostí ocenil obvyklou cenou 1 000 000,- Kč, slovy : jedenmilionkorunčeských. Objednatel posudku, Exekutorský úřad Písek, požádal dopisem z 8.2.2016 znalce, aby do jednoho týdne od doručení přípisu specifikoval takovou cenu obvyklou, která připadá na spoluvlastnický podíl povinné. Jak objednatel konstatuje ve svém dopise a znalec jednoznačně a přehledně uvádí v oddíle 1.4. Identifikace nemovitostí dle KN zpracovaného posudku č. 454-005/2016 jsou nemovitosti zapsány na dvou listech vlastnictví č. 23 a 79 s různými spoluvlastnickými podíly. Na uvedené nemovitosti znalec zpracoval pro Okresní soud Strakonice znalecký posudek č. 141/2012/St., který byl i podkladem pro zpracování posudku č. 454-005/2016 (viz pol. 1.1.2. na str. 3). Tímto posudkem byla dle znaleckého úkolu, uloženého soudem, posuzována jednak možnost rozdělení nemovitostí v poměru spoluvlastnických podílů, což bylo znalcem odmítnuto a dále stanovena dle požadavku soudu cena tržní (obecná) nemovitostí, které byly oceňovány i v posudku, zpracovaném pro Exekutorský úřad. V této souvislosti je nutno vysvětlit, že i tržní oceňování prochází určitým vývojem a že dnes se pojem tržní cena používá výhradně pro hodnotu, za kterou byla nemovitost prodána a je uvedena v kupní smlouvě, pojem obecná cena dnes neexistuje a není užíván. Prakticky byla tehdy znalcem stanovena cena obvyklá. Znalecký úkol byl soudem znalci uložen otázkami č. 1-5, z nichž první tři se zabývaly možností rozdělení, otázka č. 4 pak stanovením tržní ceny nemovitostí z LV č. 23 a otázka č. 5 stanovením tržní ceny nemovitostí zl V č. 79. Je tedy zřejmé, že soud na znalci požadoval totéž, co na něm svým dopisem požaduje Exekutorský úřad. Odpověď na otázky č. 4 a 5, obsažená v posudku č. 14112012/St. byla následující. Otázkač. 4 Aktuální tržní (obecnou) cenu domu č.p. 39 na stavební parcele č. 38/1, stavební parcely č. 38/1, parcely p.č. 5/10 a parcely p.č. 5/11 nelze samostatně stanovil, neboť se nejedná o samostatnou stavbu (objekt), nýbrž část stavby, tvořící jeden funkční celek s objekty č.p. 17 a č.p. 35. Tržní cena stanovena pro celá soubor nemovitostí. Otázkač. 5 Aktuální tržní (obecnou) cenu domu č.p. 17 na stavební parcele č. 38/2 a č.p. 35 na stavební parcele č. 38/3 nelze samostatně stanovit, neboť se nejedná o samostatné stavby (objekty), nýbrž části stavby, tvořící jeden funkční celek s objektem č.p. 39. Tržní cena stanovena pro celý soubor nemovitostí. Takto zpracovaný posudek byl z pohledu znalce velmi nevhodným způsobem napaden právním zástupcem tehdy žalobkyň, dnes oprávněných JUDr. Mrázkem odvoláním ke Krajskému soudu v Českých Budějovicích, který svým usnesením ze dne 13.9.2012 odvolání zamítl a posudek potvrdil jako správný. Znalec chápe, že částku, která by byla při exekučním prodeji získána, je nutno v určitém poměru rozdělit, je však rovněž nutné pochopit, že znalec při dodržení požadavku zákona
3 č. 151/1997 Sb. je dle 2, odst. 1 možno stanovit obvyklou cenu pouze a výhradně porovnáním. Pro tak specifickou nemovitost, jako je oceňovaná, kdy 1 objekt má 3 čísla popisná a je evidován v KN na 2 listech vlastnictví s rozdílnými spoluvlastnickými podíly ovšem potřebný soubor nemovitostí neexistuje. Znalec proto ve zpracovaném posudku byl nucen použít pro porovnání soubor získaný z realitní inzerce, ovšem pro celé objekty, tak: je popsáno v oddíle 1.6. a specifikováno v oddíle 2.2. posudku. Znalec tedy potvrzuje, že není schopen stanovit cenu obvyklou jednotlivých částí a spoluvlastnických podílů, provede však rozdělení ceny obvyklé, stanovené v posudku ve výši 1 000 000,- Kč způsobem, popsaným v další části tohoto dodatku. 2) Způsob rozdělení ceny Znalec nejprve rozdělí navrženou cenu obvyklou na cenu pozemků a cenu staveb. K tomu použije Naegeliho metodu třídy polohy. Z celkové ceny pozemků stanoví průměrnou cenu za 1 m 2 pozemku, celkovou výměru pozemků rozdělí dle spoluvlastnických podílů a zjištěné podíly pomocí průměrné ceny ocení. Stejným způsobem bude postupovat u budov, kdy použije výpočet obestavěného prostoru jednotlivých částí budov, vypočte cenu za 1 m 3 obestavěného prostoru a následně cenu rozdělí dle spoluvlastnických podílů. Znalec nebude ve svých výpočtech uvažovat stavby vedlejší, neboť je přesvědčen, že jejich cena se limitně blíží nule a jejich vliv na konečný výsledek považuje za bezvýznamný. 3) Rozdělení ceny obvvklé 3.1. Stanovení podílu ceny pozemků Naegeliho metoda třídy polohy - rekreační domek na vesnici Klíč třídy polohy Popis Třída I. Všeobecná situace místa rekreačních oblastí 3 II. Intenzita využití pozemku rodinnédomysprům. vybavením 3 III. Dopravní relace k městu malé obce přiiatelně dosažitelné 2 IV. Obytný sektor venkovské domy s prům.komf. 3 V. Remesla, průmysl, obchod nepoužije se o VI. Povyšující faktory nejsou o VII. Redukující faktory nejsou o Výsledná třída polohy (3+3+2+3) I 4 = 3 Podíl pozemku z celku dle Naegeliho : 9% Cena pozemků : 1 000 000,- x 0,09 = 90 000,- Kč 3.1. Cena pozemků celkem 90 000,- Kč
4 3.2. Stanovení podílu ceny staveb 1 000 000,- Kč- 90 000,- Kč= 910 000,- Kč 3.2. Cena staveb celkem 910 000,- Kč 3.3. Rozdělení ceny pozemků Výměra pozemků celkem : 3 384m 2 Cena za 1 m 2 : 90 000 : 3 384 = 26,60 Kč Výměra pozemků na LV 23 : 1 524 m 2 Výměra pozemků na LV 79 : 1 860 m 2 Spoluvlastnické podíly na LV 23 : Povinná: 1 524m 2 x 0,4 = 609,6 m 2 Oprávněné celkem : 1 524 m 2 x 0,6 = 914,4 m 2 Spoluvlastnické podíly na LV 79 : Povinná: 1 860 m 2 x 0,7 = 1 302m 2 Oprávněné celkem: 1 860m 2 x 0,3 =558m 2 Spoluvlastnické podíly celkem Povinná: 609,6 m 2 + 1 302m 2 = 1 911,60 m 2 Oprávněné celkem: 914,4 m 2 +558m 2 = 1 472,40 m 2 Cena podílů povinné : 1 911,6 x 26,60 =50 848,56 Kč Cena podílů oprávněných: 1 472,40 x 26,60 = 39 165,84 Kč 3.4. Rozdělení ceny staveb Výpočty obestavěného prostoru převzaty z posudku č. 141/2012/St. Obestavěný prostor celkem : 1 087 m 3 Cena za 1m 3 OP: 910 000,- Kč: 1087 = 827,17 Kč/m 3 OP Obestavěný prostor č.p. 39 na LV 23 : 377,58 m 3 Obestavěný prostor č.p. 17 a 35 na LV 79 : 709,42 m 3 Spoluvlastnické podíly na LV 23 Povinná: 377,58 x 0,4 = 151,03 m 3 Oprávněné celkem: 377,58 x 0,6 = 226,55 m 3 Spoluvlastnické podíly na LV 79 : Povinná: 709,42 x 0,7 = 496,59 m 3 Oprávněné celkem: 709,42 x 0,3 = 212,83 m 3
5 Spoluvlastnické podíly celkem : Povinná: 151,03 + 496,59 = 647,62 m 3 Oprávněné celkem: 226,55 + 212,83 = 439,38 m 3 Cena podílů povinné: 647,62 x 837,17 = 542 168,03 Kč Cena podílů oprávněných: 439,38 x 837,17 = 367 835,75 Kč 3.5. Rekapitulace Pozemky Stavby Celkem Zaokrouhleno Povinná 50 848,56 542 168,03 593 016,59 593 006,-- O_právněné 39 165,84 367 838,75 407 001,59 406 994,-- Celkem 90 014,40 910 0003,78 1 000 018,10 1 000 000,-- Podíl povinné : 59,3 % Podíl oprávněné : 40,7 % 4) Závěr Cenu obvyklou spoluvlastnického podílu povinné na souboru nemovitostí, oceněných posudkem č. 454-005/2016 navrhuji ve výši : slovy : pětsetdevadesáttřitisíckorunčeských 593 000,- Kč Ve Strakonicích dne 15.2.2016 Ing. Jan Hošek