ZNALECKÝ POSUDEK č. 42/3736/2016 O ceně pozemkové parcely č. 381/1 v kat.semín,obec Semín Účel posudku: Objednatel posudku: Helpone s.r.o. Odhad obvyklé hodnoty Srdínkova 594/2, 412 01 Litoměřice Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 21.10.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. František Machač Žižkova 87 533 04 Sezemice telefon: 602 888 625 e-mail: MTZnal@cmail.cz Počet stran: 6 včetně titulního listu. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Sezemicích 21.10.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol - ocenit uvedenou nemovitost včetně příslušenství - zohlednit případná práva a závady s nemovitosti spojené 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemková parcela č.381/1, orná půda Adresa předmětu ocenění: Semín 535 01 Semín Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Semín Katastrální území: Semín Počet obyvatel: 571 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.10.2016 bez přítomnosti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - objednávka HELPONE s.r.o. - výpis z katastru nemovitostí, list vl. č. 256,k.ú. Semín - snímek kat. mapy - údaje čerpané z Obecního úřadu Semín - údaje čerpané ze společnosti Agros Kojice s.r.o., mající pozemek v nájmu - nabídky prodejů obdobných pozemků z internetových servrů - údaje od samostatně hospodařících farmářů - provedené místní šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listě vlastnictví je zapsán vlastník paní Dušková Eva, bytem Nerudova ul., čp. 250, 40721 Česká kamenice. V části jiné zápisy je uvedeno, že údaje o vlastníku byly předané soudu s žádostí o projednání dědictví. Jsou zapsaná omezení vlastnických práv, která však, vzhledem k účelu zpracování posudku, nebudou v ocenění promítnuta. Je však nutné vyžádat nájemní smlouvu k pozemku. 6. Celkový popis nemovité věci Předmětem posudku je pozemková parcela, orná půda, p.č. 381/1 Pozemek lze charakterizovat: - pozemek rovinný, výrazně obdélníkového tvaru - dle čísla bonity se jedná o kvalitní půdu.dle bonity základní cena činí 15,77 Kč/m 2 Poměrně vysoká cena je ještě zvýšena přirážkou za sousedství s městem 5 000-10 000 obyvatel (Chvaletice) - přístupný je po komunikaci, sjízdné zemědělskými stroji - 2 -
Příjezd je odbočením vlevo ze silniční komunikace na konci obce Semín, směrem na Kladruby nad Labem.Zhruba 600 m je komunikace zpevněná, dále již pouze pro zemědělské stroje. - je mimo urbanizované území obce Semin Od vlastní obce je vzdálená cca 2 km - je umístěn v bezprostřední blízkosti vodního toku Od vodního toku je oddělena úzkým pásem - je propachtován na dobu 7 let zemědělské společnosti Agros Kojice, spol.s.r.o. Informace je pouze telefonická, text vlastní smlouvy a způsob ukončení smlouvy jsem nezískal. 7. Základní pojmy a metody ocenění Pro ocenění je použita metoda srovnávací a předpisu. podpůrně metoda zjištění ceny podle cenového 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. P.č.381/1 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků Ocenění 1.1. p.č.381/1 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 40 % Vzdálenost od souvisle zastavěné části obce 2-3 km: -3 % Celková úprava ceny: 37,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena - 3 -
[m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 381/1 35600 6 599,00 15,77 37,00 21,60 142 538,40 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 6 599,00 m 2 142 538,40 P.č.381/1 - zjištěná cena = 142 538,40 Kč C. REKAPITULACE dle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. p.č.381/1 142 538,40 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 142 538,40 Kč Celkem 142 538,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 142 538,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 142 540,- Kč slovy: Jednostočtyřicetdvatisícpětsetčtyřicet Kč D.Závěr k obvyklé ceně: Při odhadu obvyklé hodnoty je vycházeno ze tří druhů informací: a) informace hospodařících farmářů Uvádí, že cena zemědělských pozemků k zemědělské činnosti se pohybuje v úrovni 15 Kč/m2 při bonitě půdy v ceně 10 Kč/m 2 ( údaj z uskutečněných obchodů) b) nabídka prodejů zemědělské půdy ( MM Reality) - lokalita Srnojedy 1m 2 á 35 Kč - lokalita Bukovka 17 Kč/m 2 c) nabídka koupě zemědělské půdy (Biorelaity.cz) - oblast Tábor 20 Kč/m 2 - oblast Chrudim 15 Kč/m2 - oblast Rožmitál pod Třemšínem 18 Kčm 2 - oblast Hradec nad Moravicí 15 Kč/m 2-4 -
- oblast neuvedena 25 Kč/m 2 - oblast Jičín 17 Kč/m 2 Když vyloučím nabídku prodeje z lokality Srnojedy,případně nabídku koupě s neuvedenou lokalitou, pak se uvedené ceny od sebe nikterak neliší. Jako relevantní se jeví: - údaje o ceně z uskutečněných obchodů cena 15 Kč/m2 - údaj o prodeji z lokality Bukovka ( v podstatě shodná lokalita s obcí Semín), cena 17 Kč/m 2 - údaj o zájmu koupě v oblasti Chrudim, nabízená cena 15 Kč/m2 Podle provedeného posouzení jednotlivých údajů, zejména: - cenové nabídky - riziko platnosti doby pronájmu - riziko blízkosti vodního toku - velmi dobrá bonita odhaduji obvyklou cenu na částku 15 Kč/m 2,celkem: 98 985 Kč E.Rekapitulace: text p.č. 381/1,orná půda.k.ú. Semín jednotková cena cena dle cenového předpisu 142 638 Kč dle bonity 15,77Kč/m2 dle bonity a lokality 21,60 Kč/m2 odhad obvyklé ceny 99 985 Kč slovy: DevadesátdevěttisícdevětsetosmdesátpětKč 15 Kč V Sezemicích 21.10.2016 Ing. František Machač Žižkova 87 533 04 Sezemice - 5 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Hradci Králové ze dne 30.5.1994 č.j.spr 1705/94, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady movitých věcí, ceny a odhady strojů a strojního zařízení a odvětví účetní evidence. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 42/3736/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 42-2016. - 6 -