ZNALECKÝ POSUDEK č. 712/182/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 290 na pozemku č. parc. St. 754 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 754, č. parc. 725/251, k.ú. Mukařov u Říčan, obec Mukařov, zapsáno na LV č. 868 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-východ. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4 č. j. 132 EX 14891/10-20/Ri Podle stavu ke dni 7.7.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně 11příloh 14 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 19.8.2011
- 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: 251 62 Mukařov 290 Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Mukařov Katastrální území: Mukařov u Říčan Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 7.7.2011. Bylo provedeno pouze ohledání zvenku, prohlídka nebyla znalkyni ze strany povinného umožněna. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 868 ze dne 6.4.2011, k.ú. Mukařov u Říčan 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 7.7.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Mukařov u Říčan 3) Usnesení č. j. 132 EX 14891/10-20/Ri 4) Informace získané při místním šetření dne 7.7.2011 5) Informace získané dne 17.8.2011 na Obecním úřadě Mukařov, složka domu č.p. 290, k.ú. Mukařov u Říčan Obsah posudku Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 290 na pozemku č. parc. St. 754 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 754, č. parc. 725/251, k.ú. Mukařov u Říčan, obec Mukařov, zapsáno na LV č. 868 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-východ Typ stavby Vlastníci pozemků: Vlastníci staveb: Rodinný dům, samostatně stojící, dokončený. Ing. Novica Durović, Doubravčická 2126/11, Praha 10, Strašnice, 100 00 Ing. Novica Durović, Doubravčická 2126/11, Praha 10, Strašnice, 100 00 Katastrální úřad: pro Středočeský kraj, KP Praha-východ LV č. 868 Katastrální úz.: Mukařov u Říčan Kraj: Středočeský Obec: Mukařov část obce: Mukařov
- 3 - Ulice: Lipová počet obyvatel: 1 922 č.p. 290 způsob ochrany: - na pozemku č. parc. St. 754, výměra 227 m 2 zast. plocha a nádvoří další pozemky: č. parc. 725/251, výměra 1092 m 2 trvalý travní porost Všeobecný popis Oceňované nemovitosti jsou v Mukařově. Mukařov je obec ležící jihovýchodně od Prahy, mezi Říčany a Kostelcem nad Černými lesy. V obci je základní občanská vybavenost obecní úřad, mateřská a základní škola, pošta, autobusová zastávka, v obci jsou zastávky autobusů PID. Lepší občanská Poloha a okolí vybavenost je v Říčanech, dobře dostupných po silnici č. 2 - cca 5 km. Kompletní vybavenost je v Praze, dobře dostupné po silnici č. 2 nebo dálnici D1 do centra cca 30 km. Oceňované nemovitosti se nachází ve západní, zastavěné části obce, v ulici Lipová. V okolí jsou dokončené rodinné domy. V ulice je pouze místní provoz. Místo je pro bydlení vhodné, lokalita je pro bydlení velmi oblíbená. Rušivá a obtěžující Nebyla zjištěna. zařízení Dopravní dostupnost Zastávka autobusů cca 400 m, železniční zastávka v Říčanech, cca 5 km. Přípojky inženýrských sítí Elektro, vodovod, kanalizace. Při ohledání zvenku nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními Základové poměry základovými poměry. Druh zástavby Samostatně stojící rodinný dům. Popis stavby dokončení 1994, kolaudační rozhodnutí doloženo Rok přístavby, nástavby, rekonstrukce, modernizace nebyly zjištěny Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) zděná Počet podlaží podzemních 0 nadzemních 1 + 1 1 NP + obytné podkroví Počet bytových jednotek 1 Popis nebytových jednotek 0 garážových stání 2 Popis dle projektové dokumentace z roku 1992 (Obecní úřad Mukařov, složka domu č.p. 290, k.ú. Mukařov u Říčan): Stavba rodinného domu není podsklepena, má 1 NP a podkroví upravené k bydlení, včetně půdního prostoru. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy 1. NP jsou z železobetonových panelů, v podkroví jsou podhledy ze sádrokartonu. Schodiště je betonové. Střecha je sedlová, střešní krytina betonové tašky. Klempířské prvky jsou s nátěrem. Garážová vrata jsou sekční plechová. Vnitřní povrchy a povrchy podlah nezjištěny. Vnější omítka hladká s nátěrem. Vybavení a zařizovací předměty nezjištěno. Topení elektrické přímotopné panely, TUV elektrické bojlery Přípojky: elektro, vodovod, kanalizace. Dispoziční řešení: 1.NP: zádveří 3,91 m 2, hala 23,06 m 2, pracovna 13,38 m 2, pokoj 10,01 m 2,
- 4 - koupelna 2,4 m 2, komora 1,58 m 2, spíž 2,1 m 2, kuchyň 11,91 m 2, chodba 2,6 m 2, jídelna 14,15 m 2, ob. pokoj 46,29 m 2, WC 2,29 m 2, sklad 6,06 m 2, garáž 33,05 m 2. Podkroví: galerie 17,61 m 2, terasa 5,54 m 2, půda 27,51 m 2, úklid 1,53 m 2, koupelna 10,1 m 2, ložnce 18,24 m 2, šatna 3,61 m 2, koupelna 3,85 m 2, ložnice 18,51 m 2, pracovna 12,09 m 2, schodiště 6,26 m 2, domácí práce 15,65 m 2, půda 23,89 m 2. Celková užitková plocha 249,96 m 2. Garáž 33,05 m 2, půda 51,4 m 2. Stavebně technický stav Pozemky: Při ohledání pouze zvenku je stavba oceňovaného rodinného domu v původním stavu bez rekonstrukce. Stav je dobrý, prováděna pravidelná údržba. Pozemek č. parc. St. 754 je zastavěn stavbou oceňovaného rodinného domu. Pozemek č. parc. 725/251 je užíván jako upravená zahrada, ve východní části pozemku je umístěn zapuštěný bazén o rozměrech cca 3 x 6 m. Pozemky č. parc. St. 754 a č. parc. 725/251 jsou užívány ve funkčním celku, mají dohromady nepravidelný tvar protáhlý ve směru severozápad, jihovýchod, jsou rovinné. Vstup je z jihovýchodní strany ze zpevněné komunikace. Vnější zařízení Cihlová zeď s omítkou a nátěrem, zděné sloupky s nátěrem. Oplocení Vstupní brána a vrátka železná, kovaná. Z vnitřní strany podél zděného plotu je vysazen neprůhledný, udržovaný živý plot, který dosahuje výšky cca 3 m. Zpevněné plochy betonová dlažba Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod ano Kanalizace ano Plynovod nezjištěno Vedlejší stavby a příslušenství Přístup po zpevněné komunikaci ano Popis Ve východní části pozemku č. parc. 725/251 je zapuštěný bazén o rozměrech cca 3 x 6 m. Stavebně technický stav nezjištěn. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav Dle ohledání pouze zvenku je stavba RD převážně v původním stavu, bez stavby rekonstrukcí. Stav je dobrý. Poloha vzhledem Vhodná pro bydlení, v zastavěné části obce, dobrá dostupnost základní občanské k užívání vybavenosti. Užívání Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. nemovitosti Vlastnická práva 1) Zástavní práva zapsaná v části C LV č. 868 k.ú. Mukařov u Říčan Omezení 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 868 k.ú. Mukařov u Říčan vlastnických práv
- 5 - Zahrnuta v tržní ceně 1), 2) nejsou zohledněna v ceně obvyklé Stav zápisu katastru nemovitostí a skutečnosti Nebyl zjištěn nesoulad mezi zápisem na LV č. 868 k.ú. Mukařov u Říčan a skutečností zjištěnou při místním šetření. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Jiná rizika Nebyla zjištěna Prověření přístupu k nemovitosti Přístup k oceňovaným nemovitostem je z pozemku č. parc. 725/32 (trvalý travní porost, vlastník obec Mukařov), zpevněná komunikace. Bez rizika.
- 6 - CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St. 754 227 2 500-567 500 zast. plocha a nádvoří 725/251 1092 2 500-2 730 000 trvalý travní porost I. CENA POZEMKU 3 297 500 Kč STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav stavba RD 17 let 1020 5 000 100 5 100 000 15 4 335 000 venkovní bazén 3 x 6 m 13 let - - 100 70 000 10 63 000 Reprodukční cena staveb 5 170 000 - - II. CENA STAVEB (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) 4 398 000 Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) 7 695 500 Kč -
- 7 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Mukařov - Srbín, RD, 7 + 1 UP 256 m2, pozemek 1 000 m2 Novostavba. Zděná dvojgaráž. Vytápění el. kotel - podlahové topení. Odkanalizování do žumpy. Nabídková cena: 8 990 000 Kč, 8/2011 srovnatelná lokalita podobná UP - menší pozemek - odkanalizování do žumpy Porovnatelný RD č. 2: Mukařov - Srbín, RD, 6 + 1 UP 220 m2, pozemek 1 262 m2 Vytápění - elektrokotel, TUV bojler. Půda. Venkovní bazén. Odkanalizování do žumpy. Nabídková cena: 10 500 000 Kč, 8/2011 srovnatelná lokalita podobná výměra pozemku - menší UP - odkanalizování do žumpy Porovnatelný RD č. 3: Mukařov - Srbín, RD, 6 + 1 UP 323 m2, pozemek 792 m2 UP včetně balkonu, terasy a garáže. Elektro, kanalizace do společné čističky OV, plyn, voda vlastní vrt. Nabídková cena: 10 800 000 Kč, 7/2011 srovnatelná lokalita - menší pozemek + větší UP VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY 8 000 000 9 000 000 Kč
- 8 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Nebyly zjištěny. Lokalita oblíbená pro bydlení, stavba domu je podle ohledání zvenku v dobrém stavu, pravidelná údržba. Přiměřeně velký pozemek. Klidné místo bez rušivých vlivů. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání. OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 290 na pozemku č. parc. St. 754 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 754, č. parc. 725/251, k.ú. Mukařov u Říčan, obec Mukařov, zapsáno na LV č. 868 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-východ. 8 000 000 9 000 000 Kč V Mníšku pod Brdy, 19.8.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 712/182/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/182/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 7.7.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Mukařov u Říčan 2) Situace, fotodokumentace ze dne 7.7.2011 a dne 17.8.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 868 ze dne 6.4.2011, k.ú. Mukařov u Říčan
- 9-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 7.7.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Mukařov u Říčan 2) Situace, fotodokumentace ze dne 7.7.2011 a dne 17.8.2011
- 10 - Výkres 1. NP Výkres 2. NP Severní pohled Příjezdová komunikace Výkres 2. NP
- 11 - Severní pohled Příjezdová komunikace Lipová č. p. 290