ZNALECKÝ POSUDEK č. 2129/2013 O ceně obvyklé pozemků č.par. 64 zastavěná plocha a nádvoří, č.par. 197/5 ostatní plocha a č.par. 208/3 zahrady v obci Kly- Hoření Vinice, okres Mělník, kat. území Záboří u Kel, kraj Středočeský. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Plzeň - sever, pan JUDr Jaromír Peške Pod Vrchem 51 31200 Plzeň na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu v Mělníku 16 EXE 7835/2012-17 064 EX- 688/12-25 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 13.10.2013 znalecký posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice telefon: 602 103 274 e-mail: nemecekznal@ seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 18.10.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé s pozemků č.par. 64 zastavěná plocha a nádvoří, č.par. 197/5 ostatní plocha a č.par. 208/3 zahrady v obci Kly- Hoření Vinice, okres Mělník, kat. území Záboří u Kel, kraj Středočeský. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemky Adresa předmětu ocenění: Hoření Vinice 31 277 41 Kly-Hoření Vinice Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Kly Katastrální území: Záboří u Kel Počet obyvatel: 1 308 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 37,2835 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j): ZC = C p * 2,0 = 74,57 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.10.2013 za přítomnosti soudního znalce + starostky obce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 753 - kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - místní šetření - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech a starostky obce 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: pan Milan Sazama, Brandýská 474, 277 13 Kostelec nad Labem, vlastnictví: výhradní pan Milan Sazama, Brandýská 474, 277 13 Kostelec nad Labem, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost byla pořízena v den ohledání fotodokumentace znalcem za účasti starostky obce - 2 -
7. Celkový popis nemovitosti Obec Hoření Vinice je nedaleko města Mělníka jde o malou klidnou obec bez občanské vybavenosti. Základní občanská vybavenost ( základní a mateřská škola, prodejna potravin, obecní úřad, pošta) je v obci Záboří, která je vzdálena cca 1 km. Zde je také zastávka ČSAD. Vyšší občanská vybavenost je v Mělníce vzdáleném cca 5 km.. Oceňovaná nemovitost č.p. 3 byla zbourána v roce 2010, na obecní úřad byla následně podána žádost na stavební povolení na výstavbu nové nemovitosti. V den ohledání byl pozemek, který se nachází ve svahu zarostlý a bez oplocení. Jeho poloha je u místní komunikace, kde jsou uloženy veškeré inženýrské sítě obecní vodovod, kanalizace na hraně pozemku je stožár elektrického vedení, zemní plyn je v komunikaci. Pozemek se nachází v zástavbě nových rodinných domů (satelit) s výhledem na vinice a město Mělník. Jde o vyhledávanou lokalitu s možností dojíždění za prací do Prahy. 8. Obsah znaleckého posudku 1.1. Pozemky - 3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění 1.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.3. Pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností 100 % nebo takovou stavbou již zastavěný, např. hotely, administrativní budovy, obchodní domy, parkoviště, sportoviště a rekreační plocha apod.: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + 10% * (100 % + 100%) 120,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: pozemek vk výstavbě rodinného bydlení Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,9580 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 74,57 1,00 2,1460 1,9580 120,00 689,33 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 74,57 0,40 2,1460 1,9580 120,00 275,73 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 926 926,00 689,33 638 319,58 nádvoří 28 odstavec 5 ostatní plocha 197/5 144,00 275,73 39 705,12 28 odstavec 5 zahrada 208/3 648,00 275,73 178 673,04 Stavební pozemky - celkem 856 697,74 Pozemky - zjištěná cena = 856 697,74 Kč - 4 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1.1. Pozemky celkem Celkem Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem Rekapitulace výsledných cen 1.1. Pozemky celkem Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 856 700,- Kč slovy: Osmsetpadesátšesttisícsedmset Kč - 5 -
ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ): 1. Prodej, pozemek pro bydlení, 758 m2 Cena za m2: 990 Kč za m2 Zástavba: Obytná Plocha pozemku: 758 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Dlážděná Popis: Nabídka kompletně zainvestovaných stavebních parcel na klidném místě, v malebném prostředí a zcela mimo záplavovou oblast. Parcely jsou rovinaté, kompletně zasíťované, veřejná komunikace, kanalizace a osvětlení - vše zkolaudováno. Všechna povolení a administrace vyřízeny, lze ihned stavět. Máte možnost vybrat si v současnosti výměry od 758m2 do 1034m2. Dobrá dopravní dostupnost. Parcely jsou v bezprostřední blízkosti přírody a zároveň s výbornou dostupností do Mělníka a Prahy (dojezd Letňany cca 20min.). Školka, škola a obchody jsou v docházkové vzdálenosti, veškerá občanská vybavenost v centru Mělníka cca 5 min. Pozemky jsou ideální pro klienty vyhledávající příjemné a dobře dostupné místo pro okamžitou realizaci výstavby rodinného domu. Celková cena: 750 420 Kč 2. Prodej, pozemek pro bydlení, 823 m2 Cena za m2: 912 Kč / m2 Adresa: Hoření Vinice Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 823 m2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 400V Doprava: Silnice, MHD Popis: Specialista na Neratovice a okolí Vám exkluzivně nabízí k prodeji stavební pozemek 823 m2 v obci Záboří u Kel, lokalita Hoření Vinice. Územní plán definuje pozemek jako zastavitelné území. Na pozemek je přivedena voda, kanalizace, elektřina (elektrokiosek na pozemku). V okolí je dětské hřiště, obecní úřad, pošta, ZŠ, MŠ, obchod, kostel. Pozemek na prosluněném návrší, mírně svažitý, bez oplocení a bez porostu, s krásným výhledem do krajiny - 215 m nad mořem, 100 m nad hladinou Labe (dokonalá záruka proti jakékoli povodni). Příjezdová obecní komunikace je prozatím nezpevněná. V blízkosti pozemku nová zástavba. Nedaleké okresní město Mělník 5 min. Autem na metro Ládví 25 min. (severní okraj Prahy). Zastávka autobusu 800m, na Nádraží Holešovice 45 min. Celková cena: 750 000 Kč - 6 -
3. Obec Hoření Vinice prodávala své pozemky, které jsou zasíťované ( obecní vodovod, kanalizace, elektřina pilířky na hraně pozemku, přípojka zemního plynu na hraně pozemku). K pozemkům jsou vybudované nové zpevněné ( asfaltové) komunikace a chodníky ze zámkové dlažby. Prodejní cena byla 1200,-Kč/m 2. Vzhledem k poklesu cen pozemků obec pozastavila jejich prodej. Soukromé pozemky se dnes prodávají v rozmezí 100,- až 900,- Kč/m 2. ZÁVĚR: Při porovnání s nabízenými a prodanými pozemky ( stavební pozemky) v lokalitě Hoření Vinice je nutné přihlédnout k přesycenému trhu s nemovitostmi a lokalitě, ve které se pozemek nachází. Cenu obvyklou v místě a čase za pozemky č.par 64 zastavěná plocha a nádvoří, č.par. 197/5 ostatní plocha a č.par. 208/3 zahrada o celkové výměře 1 718m 2 lze stanovit na částku...750,- Kč/m 2 Celková částka je...1 288 500,-Kč Cena nákladová ( vyhlášková)...856 657,- Kč Cena obvyklá ( tržní)...1 288 500,- Kč Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice Ve Vejprnicích 18.10.2013 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2129/2013 znaleckého deníku. - 7 -