Znalecký posudek. 2763/2011

Transkript

1 Znalecký posudek. 2763/2011 o cen nemovitosti - rodinného domu.p. 902 na pozemku p.. St a pozemku tvo eného parcelami. St a. 350/54 v kat. úz. Kostelec nad Labem, obec Kostelec nad Labem, okres M lník, ve vlastnictví Aleny Doušové. Objednatel posudku: Ú el posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad Litom ice Novobranská Litom ice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. Ex 10128/10-20 prodejem nemovitosti. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova Praha 5 Koší e Praha 9 Posudek obsahuje 10 stran textu v etn titulního listu a 4 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) rodinného domu.p. 902 na pozemku p.. St a pozemku tvo eného parcelami. St a. 350/54 v kat. úz. Kostelec nad Labem, obec Kostelec nad Labem, okres M lník, zapsáno na LV Ú elem tohoto ocen ní je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocen ní pro pot eby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní p edpisy v oblasti cen, financování, ú etnictví a daní platné v dob zpracování. Tržní hodnota je ur ena pro pot eby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v dob zpracování. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný d m.p. 902 U Remízku Kostelec nad Labem Region: St edo eský Okres: M lník Katastrální území: Kostelec nad Labem 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne bez p ítomnosti majitelky. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV. 1938, kat. úz. Kostelec nad Labem, Katastrální ú ad pro St edo eský kraj, KP M lník - kopie mapy katastrální, kat. úz. Kostelec nad Labem - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 10128/10-20 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 10128/10-65 ze dne rozhodnutí o p id lení. popisného ze dne ,.j. Vnit./386/06/Há - kolauda ní rozhodnutí ze dne , právní moc ,.j. Výst/229/18/06/M - stavební povolení ze dne , právní moc dne ,.j. Výst/2233/347/02/M - pr vodní a technická zpráva z íjna 2001, vypracoval Garion s.r.o. - výkresová dokumentace z 10/2001, zakázkové íslo 08/10/01, vypracoval Garion s.r.o. - fotodokumentace nemovitosti - informace od spoluvlastníka nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skute nosti zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Dle listu vlastnictví. 1938, k.ú. Kostelec nad Labem, obec Kostelec nad Labem ze dne , A - vlastnické právo: Doušová Alena, U Remízku 902, Kostelec nad Labem 2

3 B - nemovitosti: Kostelec nad Labem.p rodinný d m na pozemku p.. St pozemek p.. St zastav ná plocha a nádvo í o vým e 313 m 2 pozemek p.. 350/54 - orná p da o vým e 643 m 2 C - omezení vlastnických práv: Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí 124 EX-10128/ ze dne Právní moc ke dni Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 124 EX-10128/ ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o na ízení exekuce 16 EXE-7077/ ze dne ; uloženo na prac. M lník D - Jiné zápisy Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Smlouva kupní ze dne Právní ú inky vkladu práva ke dni Rozhodnutí o povolení k trvalému užívání stavby Výst.-229/18/2006 /M ze dne Právní moc ke dni Dokumentace a skute nost: V dob místního šet ení nebyla majitelka p ítomna. U výpo t použitých ve znaleckém posudku bylo vycházeno ze skute ností zjišt ných p i místním šet ení a z údaj poskytnutých stavebním ú adem v Kostelci nad Labem. 7. Celkový popis nemovitosti: M ste ko Kostelec nad Labem se nachází v okrese M lník a náleží pod St edo eský kraj. P íslušnou obcí s rozší enou p sobností je m sto Neratovice. Obec Kostelec nad Labem se rozkládá asi 18 km jihovýchodn od M lníka a 7 km jihovýchodn od m sta Neratovice. Protéká zde eka Labe. Kostelec nad Labem se dále d lí na dv ásti: Ji ice a Kostelec nad Labem. M sto Kostelec nad Labem má velmi dobrou ob anskou vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i ve ejný vodovod. M stem prochází železnice a je zde i železni ní zastávka. Oce ovaná nemovitost - rodinný d m.p. 902 se nachází v ulici U Remízku a je situován v okrajové ásti obce Kostelec nad Labem, kat. úz. Kostelec nad Labem. Rodinný d m je samostatn stojící na pozemku p.. St a má nepravidelný p dorys. D m je nepodsklepený, jednopodlažní s obytným podkorvím. V dom se nachází dv bytové jednotky o velikosti 5+1 a 2+1, garáže pro dv osobní auta a krytá terasa. V p ízemí domu se nachází dvojgaráž, technické zázemí domu (kotelna, šatny, sklady, hobby, soc. za ízení), spole ná kuchyn s jídelnou, obývací pokoj s krbem a samostatn odd lená bytová jednotka s obývacím pokojem, ložnicí a soc. za ízením. Sklad zahradního ná adí a zahradní WC je p ístupné ze zahrady. V podkroví se nachází ložnice, 2 pokoje, pracovna a 2 koupelny. Dva pokoje mají spole ný balkon. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou zd né tvárnicové, stropy nad p ízemím jsou navrženy z ocelových I nosník s HURDIS. Podkroví ze sádrokartonových desek se zateplením tepelnou izolací. St echa valbová s valbovými arký i a st ešními okny. Krytina st echy betonová. Okna a dve e plastové. D m je vytáp n plynovým kotlem. D m je napojen na veškeré inženýrské sít. 3

4 V kolauda ním rozhodnutí je uvedeno, že v provedení stavby byly zjišt ny drobné nedostatky: osadit vrata garáže, dokon it nát r venkovních omítek, dokon it terénní úpravy. Tyto nedostatky zatím nebyly odstran ny. Není osazeno balkonové zábradlí. P íjezd a p ístup k domu je zajišt n po zpevn ném pozemku v majetku obce. Pozemek p.. 350/54 je v katastru nemovitostí veden jako orná p da. Jedná se o rovinný pozemek sloužící jako zahrada rodinného domu. Na pozemku se nachází záhony s okrasnými d evinami. Pozemek je oplocen plotem z lomového kamene, dopln ný kovovou konstrukcí. Vrata a vstupní vrátka nejsou osazeny. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný d m.p. 902 b) Venkovní úpravy b 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem c) Pozemky c 1 ) Pozemek p.. St a 350/54 B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný d m.p Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Rodinný d m, rekrea ní chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zd ná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží St echa: se šikmou nebo strmou st echou Po et nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 1121 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 20,8*18,0-24,3-18,8-9,8-24,0-12,2-10 = 275,30 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 275,30 m 2 2,70 m Obestav ný prostor: 1.NP: (20,8*18,0-24,3-18,8-9,8-24,0-12,2)*(3,30) = 941,49 m 3 podkroví: = 313,00 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 1 254,49 m 3 4

5 Výpo et koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: N 8,20 100,00 1,54 12,63 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. St echa: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempí ské konstrukce: N 0,90 100,00 1,54 1,39 7. Vnit ní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vn jší obklady: C 0,50 100,00 0,00 0, Vnit ní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2, Schody: S 1,00 100,00 1,00 1, Dve e: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1, Vytáp ní: N 5,20 100,00 1,54 8, Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4, Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0, Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3, Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1, Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0, Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3, Vybavení kuchyn : S 0,50 100,00 1,00 0, Vnit ní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4, Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0, Ostatní: S 3,40 50,00 1,00 1,70 C 3,40 50,00 0,00 0,00 Sou et upravených objemových podíl : 104,93 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 1,0493 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 6): = 2 290,- K /m 3 Koeficient využití podkroví (dle p íl.. 6): * 1,0900 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpo tu): * 1,0493 Polohový koeficient K 5 (p íl dle významu obce): * 1,0000 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1700 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 1,7620 Základní cena upravená = ,45 K /m 3 Plná cena: 1 254,49 m 3 * ,45 K /m 3 = ,38 K Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 5 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 95 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 100 = 5,000 % ,37 K 5

6 Rodinný d m.p zjišt ná cena = ,01 K b) Venkovní úpravy b 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem - 10 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Venkovní úpravy ocen né zjednodušeným zp sobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpo et ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný d m.p ,01 K Celkem: ,01 K Ocen ní: Cena staveb celkem: ,01 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0350 Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem - zjišt ná cena = ,66 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Rodinný d m.p. 902 = ,- K b) Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný d m.p. 902 Popis porovnávaných objekt : Jednotka: Množství jednotek oce ované stavby: 320,00 1) Naše spole nost Vám zprost edkuje exkluzivní prodej nadstandardn vybaveného RD o užitné ploše 220 m2 a obytné ploše 160 m2 v Kostelci nad Labem, v jedné z nejlepších lokalit obce, na nejvyšším bod v nezátopové oblasti, v zástavb cca 10 RD, v obci veškerá ob anská vybavenost 3x mate ská škola, 1x základní škola, obchody, sport centrum, pošta, nová cyklostezka, p írodní koupališt atd., s výbornou dopravní dostupností 2 regionální PID MHD p ímo na metro C Let any, další autobusy sm r M lník, Brandýs a Neratovice, vlakové nádraží, RD se skládá z hlavní budovy, suchého venkovního, zast ešeného stání 20 m2 a garáže 25 m2, dále udržovaná oplocená zahrada 770 m2 se zast ešenou terasou 16 m2 a venkovním bazénem se slanou vodou 7 x 3,5 m s pískovou filtrací, išt ný bezchlorovou slanou vodou, na zahrad jsou též dva prostorné, zast ešené kotce pro psy 16 m2, které lze v p ípad pot eby upravit na další venkovní terasu, prostor na grilování atd., v p ízemí najdete vstupní zádve í s 1. koupelnou, se sprchovým koutem a WC, hlavní obytnou místnost s kuchy ským koutem, který je vybaven moderní kuchy skou linkou se všemi 6

7 vestav nými spot ebi i, z této místnosti je vstup na terasu a zahradu, v místnosti je dostatek oken a tak je d m celý den krásn prosv tlený a proslun ný, dále v p ízemí najdete vestav nou šatnu, technickou místnost a první pokoj, v pat e najdete 3 ložnice, hlavní koupelnu s rohovou vanou a druhé samostatné WC, dále je k dispozici p da p ipravená k p dní vestavb a d m tak lze rozší it o jednu až dv další místnosti, d m je postaven z duté cihly Porotherm a kompletn zateplen polystyrenem 8 cm, p eklady oken jsou p izp sobeny pro venkovní žaluzie, dále je zde p íprava na krb, zabezpe ovací systém Integra, d ev ná Eurookna a st ešní okna Velux, kondenza ní plynový kotel Dakon, tlaková kanalizace, centrální vysava zna ky Smart s agregátem v garáži a ob podlaží jsou áste n vytáp na podlahovým topením, za domem pole. 2) Exkluzivn nabízíme k prodeji samostatný, patrový RD s užitnou plochou 240 m2 na parcele 2000 m2, Kostelec nad Labem (okres M lník) Zd ný d m s velkou zavlažovanou zahradou 2000m2 je situován na kraji chrán né lokality v klidné ásti obce, cca 200m od centra m sta. D m je velice prostorný a napojený na PCO.Obývací pokoj s krbem a vstupem na terasu o velikosti 130m2 a zahradu, kde v dolní ásti protéká pot ek. 3) Naše spole nost Vám zprost edkuje prodej velmi p kného nízkoenergetického domu o velikosti 6+1 a velkou zahradou o rozloze 2000 m2 v obci Kostelec nad Labem. D m má dv podlaží, každé podlaží má svou koupelnu. V p ízemí se nachází prostorný obývací pokoj s krbem, velká kuchyn, jídelna a další dva samostatné pokoje. V druhém pat e se nachází další t i pokoje s dv ma balkony.d m má samostatnou velkou garáž. Stavba se nachází v klidné ásti obce s dokon enou zástavbou nedaleko chrán ného území. Snadná dopravní dostupnost ( MHD, vlak ), do Prahy cca 20 minut. V okolí veškeré ob anské vybavení ( škola, školka, d tské h išt, nákupní centrum ). Cena je v etn provize RK a veškerých právních služeb. 4) Nabízím RD 7+1 s dv ma halami, p ti koupelnami a dv ma šatnami. O užitné ploše 368 m2 a na pozemku m2. Vila se nachází v klidné lokalit obce akovi ky, okr. M lník, nedaleko hranic Prahy východ V z roku 2007 dom jsou dále dv technické místnosti, rozvod na centrální vysava, t í okruhový rozvod alarmu, elektricky ovládané bezpe nostní rolety, podlahové topení v celém dom, rozvod kamerového systému, rozvod digi TV, antény a PC sít. Jsou zde eurookna s mramorovými parapety a p íprava na krb. D m je vytáp n tepelným erpadlem - t i vrty. Na podlahách je položena dlažba, nebo parkety. U domu je vybudován krytý bazén (cca 8 metr ), kde je p íprava na protiproud a p íprava na vytáp ní tepelným erpadlem. Na pozemku dále stojí garáž pro ty i auta s elektricky ovládanými vraty. U garáže je sprchový kout, toaleta a venkovní kuchy. Na zahrad je p ipraven rozvod automatického zavlažovacího systému. Výborná ob anská vybavenost je v nedalekých Let anech. Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K /jedn.] 1) RD Zahradní, ,- K 1,00 0,95 1,00 0,90 1,00 1,00 221, ,81 Kostelec nad Labem 2) RD Blatenská, ,- K 1,00 0,95 1,00 1,05 1,00 1,00 240, ,63 Kostelec nad Labem 3) RD Kostelec nad ,- K 1,00 0,95 1,00 1,05 1,00 1,00 220, ,02 Labem 4) RD akovi ky ,- K 0,90 0,95 1,00 1,02 1,00 1,00 368, ,88 Sou et: ,34 K /jedn. 7

8 / 4 Pr m rná jednotková cena: ,58 K /jedn. Minimální jednotková cena: ,88 K /jedn. Maximální jednotková cena: ,02 K /jedn. Základní cena: ,58 K 320,00 á ,58 K / = ,60 K Rodinný d m.p výsledná cena = ,60 K b) Venkovní úpravy Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Rodinný d m.p. 902 = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek p.. St a 350/ Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í St ,00 52, ,57 Sou et ,57 Úprava ceny p íloha. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,46 Mezisou et ,03 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 1,7620 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1700 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,78 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocen ný dle 28 odst. 5. Základní cena = 52,89 K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] orná p da 350/54 643,00 52, ,27 Sou et ,27 Úprava ceny - p íloha. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,83 Mezisou et ,10 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 8

9 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 1,7620 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1700 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 5 - celkem ,08 Pozemek p.. St a 350/54 - zjišt ná cena = ,86 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemek p.. St a 350/54 = ,- K Cena pozemk iní celkem ,- K C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objekt : Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem: ,- K ,- K ,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem: ,- K ,- K Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné ceny je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oce ovaného souboru nemovitostí - bylo t eba vzít úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných rodinných dom je na realitním trhu v této lokalit a okolí na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: klidná lokalita vhodná pro bydlení, dvougenera ní rodinný d m kolaudovaný v roce 2006, napojeno na veškeré inženýrské sít, dobrá dostupnost hlavního m sta c) parametry ponižující cenu: drobné dokon ovací práce 9

10 Na základ zjišt ných hodnot, výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu ve výši ,- K Obvyklá cena: ,- K slovy: dev t milion K V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 2763/2011 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Vypracovala spole nost B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657, Praha 5 - Koší e, I O: , která je oprávn na na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne P edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik. Ocen ní bylo zapsáno pod po.. 327/2011 deníku. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 10