Znalecký posudek č. 129/24/12 o obvyklé ceně nemovitosti pozemků parc. č. PK 238, PK 239, PK 327, PK 363, PK 384, PK 394, PK 504, PK 539, PK 559, PK 560, PK 576, PK 653, PK 654 a PK 847/1 v k.ú. a obci Blažejovice, okres Benešov. Objednatel posudku: Účel posudku: Ján Locek soudní exekutor Exekutorského úřadu Kutná Hora Vocelova 394 284 01 Kutná Hora 092 EX 470/05-92 exekuční řízení Podle stavu ke dni 15. 6. 2012 posudek vypracoval: Ing. Lenka Váchová Kaňk 329 284 04 Kutná Hora tel.: 774 477 112 lenka.vachova@gmail.com Posudek obsahuje včetně titulního listu 7 stran textu a 22 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Kutné Hoře 21.6.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je ocenit nemovitosti, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené, v majetku povinného, a to : - pozemek ve zjednodušené evidenci, parc.č. 238 o výměře 6157 m 2, zapsaný v katastru - pozemek ve zjednodušené evidenci, parc.č. 239 o výměře 1194 m 2, zapsaný v katastru - pozemek ve zjednodušené evidenci, parc.č. 327 o výměře 834 m 2, zapsaný v katastru - pozemek ve zjednodušené evidenci, parc.č. 363 o výměře 3068 m 2, zapsaný v katastru - pozemek ve zjednodušené evidenci, parc.č. 384 o výměře 5377 m 2, zapsaný v katastru - pozemek ve zjednodušené evidenci, parc.č. 394 o výměře 439 m 2, zapsaný v katastru - pozemek ve zjednodušené evidenci, parc.č. 504 o výměře 6273 m 2, zapsaný v katastru - pozemek ve zjednodušené evidenci, parc.č. 539 o výměře 4043 m 2, zapsaný v katastru - pozemek ve zjednodušené evidenci, parc.č. 559 o výměře 94 m 2, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrální úřad 3201 Benešov, pro obec 532380 Blažejovice, katastrální území 605514 Blažejovice, na listu vlastnictví č. 25 - pozemek ve zjednodušené evidenci, parc.č. 560 o výměře 1068 m 2, zapsaný v katastru - pozemek ve zjednodušené evidenci, parc.č. 576 o výměře 2751 m 2, zapsaný v katastru Znalecký posudek 129/24/12 Strana 2 (celkem 7)
- pozemek ve zjednodušené evidenci, parc.č. 653 o výměře 4899 m 2, zapsaný v katastru - pozemek ve zjednodušené evidenci, parc.č. 654 o výměře 7035 m 2, zapsaný v katastru - pozemek ve zjednodušené evidenci, parc.č. 847/1 o výměře 3082 m 2, zapsaný v katastru Znalecký posudek bude vyhotoven ve 3 vyhotoveních a bude zde uvedeno: a) cena nemovitosti a jejího příslušenství zjištěná dle platného znaleckého předpisu b) cena obecná nemovitosti a jejího příslušenství, za níž je nemovitost v dražbě prodejná c) cena práva a závad, pokud na movitých věcech váznou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky Adresa nemovitosti: Blažejovice 257 68 Blažejovice Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Blažejovice Katastrální území: Blažejovice Počet obyvatel: 100 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15.6.2012, za přítomnosti Ing. Lenky Váchové. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení č.j. 092 EX 470/05-92 z 24.5.2012 - údaje o nájemních smlouvách sdělené telefonicky společností Agro Dolní Kralovice s.r.o. - výpis z KN Katastrálního úřadu Kutná Hora k datu 10.5.2012, LV č. 25 pro k.ú. Blažejovice - snímek z katastrální mapy - snímek z pozemkové mapy - ortofotomapa prostřednictvím Internetu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - územní plán obce Blažejovice - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. Znalecký posudek 129/24/12 Strana 3 (celkem 7)
- Metodika oceňovaní nemovitostí, obsahující základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Metodika vychází ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice, průběžně je doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). 5. Vlastnické a evidenční údaje Hájek Jaroslav 6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost jsou zemědělské pozemky situované v katastru obce Blažejovice. Pozemky jsou v územním plánu obce určeny jako orná půda nebo jako travní porosty. Pozemky jsou užívány jako zemědělské pozemky. Oceňované PK pozemky jsou pronajaty společnosti AGRO Dolní Kralovice s.r.o. Žádná jiná práva a právní závady, které by měly vliv na obvyklou cenu nemovitosti, nebyly zjištěny. Zástavní práva a exekuční příkazy uvedené na výpisu z listu vlastnictví nejsou v ocenění zohledněny. 8. Obsah posudku a) Pozemky a 1 ) Pozemky Znalecký posudek 129/24/12 Strana 4 (celkem 7)
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Oceňované pozemky jsou vedeny v katastru nemovitostí ve zjednodušené evidenci - parcely původ pozemkový katastr (PK). Pozemky parc. č. PK 238, PK 363, PK 504, PK 559, PK 560, PK 653, PK 654 a PK 847/1 jsou užívány jako orná půda, v územním plánu obce jsou pozemky určeny jako orná půda; pozemky parc. č. PK 239, PK 327, PK 384, PK 394, PK 539 a PK 576 jsou v územním plánu obce určeny jako travní porosty, užívány jsou jako orná půda. Pozemky neleží v místech, kde by bylo možné v dohledné době uvažovat s jiným než stávajícím využitím. Pomineme-li obchody s pozemky přiléhajících k území měst, zejména vznikajících průmyslových zón, obchodují se zemědělské pozemky pro zemědělskou činnost obvykle za administrativní ceny. Z těchto důvodů je obvyklá cena oceňovaných pozemků stanovena s pomocí ceny administrativní na základě BPEJ. Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] PK pozemek PK 238 72911 746 6,14 6,14 4 580,44 PK pozemek PK 238 72901 5411 7,04 7,04 38 093,44 PK pozemek PK 239 72911 1194 6,14 6,14 7 331,16 PK pozemek PK 327 76811 834 1,16 1,16 967,44 PK pozemek PK 363 72901 3068 7,04 7,04 21 598,72 PK pozemek PK 384 72911 5377 6,14 6,14 33 014,78 PK pozemek PK 394 72911 439 6,14 6,14 2 695,46 PK pozemek PK 504 72901 1912 7,04 7,04 13 460,48 PK pozemek PK 504 72911 4361 6,14 6,14 26 776,54 PK pozemek PK 539 72911 4043 6,14 6,14 24 824,02 PK pozemek PK 559 72911 94 6,14 6,14 577,16 PK pozemek PK 560 75011 324 3,52 3,52 1 140,48 PK pozemek PK 560 72911 744 6,14 6,14 4 568,16 PK pozemek PK 576 72911 2751 6,14 6,14 16 891,14 PK pozemek PK 653 72911 4899 6,14 6,14 30 079,86 PK pozemek PK 654 72911 7035 6,14 6,14 43 194,90 PK pozemek PK 847/1 72914 3082 3,68 3,68 11 341,76 Výměra celkem 46314 Mezisoučet 281 135,94 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 281 135,94 Pozemky - zjištěná cena = 281 135,94 Kč Znalecký posudek 129/24/12 Strana 5 (celkem 7)
2) Cena práv a závad a) Výnosová hodnota Na oceňované nemovitosti zemědělské pozemky parc. č. PK 238, PK 239, PK 327, PK 363, PK 384, PK 394, PK 504, PK 539, PK 559, PK 560, PK 576, PK 653, PK 654 a PK 847/1 zapsané na LV 25 pro k.ú. Blažejovice, je uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou; pozemky má pronajaté AGRO Dolní Kralovice, s.r.o. Nájemní smlouva na zemědělské pozemky ve zjednodušené evidenci (PK pozemky) dle LV 25 byla uzavřena 21. 4. 2000 s výpovědní lhůtou 5 let na částku nájemného 1200,- Kč/ha.rok. Náklady nejsou uvažované, daň z nemovitosti hradí dle smlouvy nájemce. Výměry pozemků: Pozemky: = 46 314,00 m 2 Výměra pozemků celkem: 46 314,00 m 2 Propočet výnosů z pronajímaných prostor: Zemědělské pozemky46 314,00 m 2 * 0,12 Kč/m 2 = 5 557,68 Kč Výnos z ostatní plochy celkem = 5 557,68 Kč Výnosy celkem: 5 557,68 Kč Výnosová hodnota nemovitosti stanovená diskontováním konstantních budoucích příjmů po určité období: Počet období: 5 roků Úroková míra: 3,00 % Úroková míra setinná i: 0,0300 Úročitel q: 1 + (3,00 % / 100 %) = 1,0300 Výnosová hodnota: Σ i [(q n - 1) / (q n * i)] = 25 452,55 Kč Výnosová hodnota - zaokrouhleno = 25 000,- Kč Znalecký posudek 129/24/12 Strana 6 (celkem 7)
C. Rekapitulace cen nemovitosti Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena po zaokrouhlení: 281 836,53 Kč 281 840,- Kč Administrativní cena: 281 840,- Kč slovy: dvěstěosmdesátjedentisícosmsetčtyřicet Kč Obvyklá cena: Obvyklá cena: 281 800,- Kč slovy: dvěstěosmdesátjedentisícosmset Kč 2) Cena práv a závad : Hodnota nájemní smlouvy Cena celkem: 25 000,- Kč V Kutné Hoře, 21. 6. 2012 Ing. Lenka Váchová Kaňk 329 284 04 Kutná Hora tel.: 774 477 112 lenka.vachova@gmail.com D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 pod č. j. Spr. 4037/2006, pro základní obory ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 129/24/12 znaleckého deníku. Znalecký posudek 129/24/12 Strana 7 (celkem 7)